A.   Latar Belakang

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara baru saja menerbitkan peraturan terkait penilaian, yaitu Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 tentang Pedoman Penilaian, Kendali mutu, dan Kaji Ulang atas laporan penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Perdirjen ini menggantikan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2/KN/2021 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian, Kendali Mutu, dan Kaji Ulang Atas Laporan Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.

Pertimbangan diterbitkan perdirjen ini yaitu untuk melaksanakan ketentuan pada Pasal 104 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 mengubah Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020.

Dengan terbitnya perdirjen tersebut diharapkan opini nilai yang terbentuk/ dihasilkan para penilai pemerintah lebih berkualitas. Dan hal-hal yang mempengaruhi terbentuknya nilai lebih diakomodasi dalam peraturan ini.

Salah satu klausul baru yang disematkan dalam Perdirjen ini terkait dengan Nilai Likuidasi yang tentunya berbeda penerapanya dengan peraturan sebelumnya. Nilai Likuidasi adalah estimasi sejumlah uang yang akan diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran secara layak.

Dalam tulisan ini penulis mencoba memaparkan hal-hal apa saja yang diatur terkait Nilai Likuidasi dalam Peraturan Dirjen kekayaan negara ini. Menurut penulis ada beberapa hal yang mungkin saja belum tercakup dalam Peraturan Dirjen tersebut.

B.   Pembahasan

Sebagaimana yang telah penulis ungkapkan di atas, dalam tulisan ini khusus membahas Nilai Likuidasi yang mengalami perubahan penerapan dari peraturan sebelumnya. Dalam Pasal 1 angka 12 Ketentuan Umum Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 dinyatakan, Nilai Likuidasi adalah estimasi sejumlah uang yang akan diterima dari penjualan suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran secara layak.

Dalam Pasal 43 ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 99 Tahun 2024 menyatakan Nilai Likuidasi sebagaimana yang dimaksud pada Pasal 23 ayat (1) huruf c pada PMK yang sama dihasilkan dari penilaian properti yang meliputi:

a)     penilaian barang jaminan dan/ atau harta kekayaan lainnya dengan tujuan penjualan melalui lelang;

b)     penilaian benda sitaan dengan tujuan penjualan melalui lelang;

c)     penilaian benda sita eksekusi dengan penjualan secara lelang;

d)     penilaian barang tegahan eks bea cukai berupa barang dikuasai negara (BDN) dan barang tidak dikuasai (BTD) dengan tujuan penjualan melalui lelang; atau penilaian aset/ barang lainnya dengan tujuan penjualan secara lelang eksekusi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 23 ayat (1) Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 menyatakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 22 ayat (1) huruf e bahwa nilai likuidasi dihasilkan dengan mengurangkan nilai pasar sebagaimana yang dimaksud Pasal 22 ayat (1) huruf a atau nilai wajar huruf b dengan faktor pengurang sebagai akibat tidak terpenuhinya definisi nilai Pasar/ NIlai Wajar, berupa:

a)       faktor penjualan secara lelang; dan

b)      faktor potensi permasalahan hukum.

1.     Faktor penjualan secara lelang

Faktor penjualan secara lelang adalah faktor pengurang yang timbul akibat penggunaan mekanisme lelang yang terdiri dari :

a.   Keterbatasan waktu ekposur,  penulis mengartikan pada lamanya waktu barang dilelang atau tersedia untuk dilihat oleh calon pembeli sebelum lelang ditutup. Dengan penjelasan lebih lanjut yaitu : waktu di mana sebuah produk atau barang dilelang terbuka untuk publik, dan calon pembeli bisa melihat deskripsi barang atau mengajukan penawaran dan menilai apakah barang tersebut menarik untuk dibeli. Keterbatasan waktu eksposur artinya barang hanya tersedia dalam waktu tertentu saja sebelum lelang berakhir, setelah itu penawaran tidak bisa dilakukan lagi dan barang tidak bisa dibeli lagi kecuali dilakukan lelang ulang.

b.  Waktu pembayaran yang singkat, diartikan batas waktu pembayaran penjualan lelang diatur dalam peraturan lelang yaitu maksimal 5 (lima) hari kerja terhitung sejak tanggal ditetapkan sebagai pembeli atau pemenang lelang. Apabila peserta tidak melunasi kewajiban pembayaran sesuai ketentuan atau wanprestasi, maka dibatalkan kemenangannya dan uang jaminan penawaran lelang akan disetorkan ke Kas Negara. Pasal 88 ayat (1) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang,  menyatakan Pelunasan pembayaran harga lelang dan bea lelang harus dilakukan paling lambat 5 (lima) hari kerja setelah pelaksanaan lelang.

c.  Cara pembayaran yang bersifat tunai, dapat penulis artikan pembayaran lelang harus diselesaikan pemenang lelang secara sekaligus dan tunai. Tidak bisa dilakukan secara angsuran beberapa termin atau lebih dikenal pembayaran secara dicicil. Jadi untuk harga lelang yang cukup besar kadang pembeli tertentu sulit untuk mengumpulkan uang sebesar harga lelang dengan waktu yang terbatas.

2.     Faktor Potensi Permasalahan Hukum

Faktor potensi permasalahan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b adalah faktor pengurang yang timbul akibat adanya kondisi objek penilaian yang berpotensi menjadi masalah hukum.

Adapun kondisi objek penilaian yang berpotensi menjadi masalah hukum berupa:

a.   Permasalahan status hukum kepemilikan objek Penilaian

Permasalahan status hukum kepemilikan objek Penilaian meliputi:

1.   adanya gugatan hukum yang telah didaftarkan di pengadilan terkait kepemilikan atas objek penilaian;

2.   adanya proses pelaporan pidana yang diajukan pihak lain terkait kepemilikan objek penilaian yang telah memasuki tahap penyelidikan atau penyidikan;

3.   terdapat blokir dari pihak lain terkait status kepemilikan objek penilaian;

4.   adanya somasi atau gugatam hukum yang telah didaftrakan di pengadilan terkait objek penilaian;

5.   terdapat dokumen kepemilikan ganda atas objek penilaian yang dikuasai pihak lain;

6.   objek penilaian dibebani hak tanggungan atau fidusia oleh pihak lain;

7.   adanya sita persamaan oleh pihak lain; dan/ atau objek penilaian masuk dalam budel pailit.

Dalam proses penilaian suatu aset, khususnya properti, kejelasan dan legalitas status kepemilikan merupakan aspek krusial yang dapat memengaruhi validitas hasil penilaian. Permasalahan hukum yang terkait dengan kepemilikan dapat menimbulkan ketidakpastian hukum, yang pada akhirnya berdampak terhadap nilai pasar dari objek yang dinilai.

Beberapa potensi lain  yang dapat penulis tambahkan yaitu:

1)   Status Kepemilikan Belum Terdaftar

Dalam beberapa kasus, objek penilaian belum memiliki bukti kepemilikan yang sah atau belum didaftarkan secara resmi pada instansi berwenang, seperti Badan Pertanahan Nasional  (BPN).  Hal ini mengurangi legalitas objek untuk transaksi formal.

2)   Peralihan Hak yang Tidak Jelas

Proses hibah, jual beli, atau warisan yang tidak didukung oleh dokumen yang sah juga berpotensi menimbulkan masalah hukum di kemudian hari.

3)   Penggunaan Tanah Negara atau Tanah Adat

Terdapat objek yang secara fisik dikuasai oleh pihak tertentu, namun secara hukum masih merupakan tanah negara baik itu pemerintah puasat atau pemerintah daerah atau tanah adat, yang tidak dapat diperjualbelikan secara bebas.

Dengan mempertimbangkan potensi-potensi permasalahan tersebut, penilai harus mencantumkan catatan khusus dalam laporan penilaian dan, apabila diperlukan, menyarankan verifikasi lebih lanjut terhadap status hukum objek oleh pihak berwenang atau konsultan hukum. Hal ini bertujuan untuk menjaga integritas hasil penilaian dan menghindari risiko hukum bagi para pihak yang berkepentingan.

b.   Permasalahan penguasaan fisik objek Penilaian

Permasalahan penguasaan fisik objek Penilaian, meliputi:

a.   adanya upaya dan/ atau tindakan pemilik lama atau pihak lain yang berusaha mempertahankan penguasaan objek penilaian secara fisik;

b.   objek penilaian dikuasai pihak lain;

c.   objek penilaian dihuni oleh pemilik lama atau pihak lain;

d.   objek penilaian dihuni oleh lebih dari satu pihak;           

e.   objek penilaian dijadikan tempat usaha oleh pemilik lama atau pihak lain;

f.    objek penilaian masih kondisi disewakan oleh pemilik lama kepada pihak lain;

g.   terdapat bangunan pihak ketiga;

h. terdapat tanaman perkebunan dan/atau tanaman semusim yang ditanam pemilik lama/ pihak lain; dan/ atau terdapat kuburan keluarga pemilik  lama.

Selain kepemilikan secara hukum, penguasaan fisik atas objek penilaian juga perlu diperhatikan. Permasalahan dapat timbul ketika objek dikuasai oleh pihak yang bukan pemilik sah, atau pemilik sah tidak memiliki akses fisik terhadap objek tersebut. Contoh kasus yang sering terjadi. Penulis dapat menambahkan permasalahan penguasaan fisik objek penilaian adanya penyerobotan tanah oleh masyarakat sekitar yang mengklaim telah menguasai selama bertahun-tahun (klaim berdasarkan asas penguasaan fisik).

3.     Besaran faktor pengurang 

Besaran faktor pengurang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat (1) paling banyak 60% (enam puluh persen) dari Nilai Wajar/Nilai Pasar, dengan rincian sebagai berikut:

a)   Besaran faktor pengurang dari faktor penjualan secara lelang paling banyak 20% :

1)   keterbatasan waktu eksposur paling banyak 10%

2)   waktu pembayaran, paling banyak 5%

3)   cara pembayaran, paling banyak 5%

b)   Besaran faktor pengurang dari faktor potensi permasalahan hukum paling banyak 40%, dengan rincian sebagai berikut:

1)   kepemilikan secara hukum

2)   penguasaan fisik

3)   dokumen kepemilikan yang tidak dikuasai atau masa berlaku dokumen kepemilikan

Jika memiliki ketiga potensi permasalahan hukum  faktor pengurang paling sedikit 30% paling banyak 40%;

Jika potensi masalah kepemilikan secara hukum atau penguasaan fisik dan dokumen kepemilikan yang tidak dikuasai atau habis masa berlaku, faktor pengurang paling sedikit 20% paling banyak 30%;

Jika tanah dan/atau bangunan, dengan potensi permasalahan terkait kepemilikan secara hukum atau penguasaan fisik ditetapkan paling sedikit 10% (sepuluh persen) dan paling banyak 20%;

Jika tanah dan/atau bangunan, dengan potensi permasalahan terkait dokumen kepemilikan yang tidak dikuasai atau habis masa berlaku paling banyak 10%;

Jika selain tanah dan/atau bangunan, dengan potensi permasalahan terkait penguasaan fisik dan/atau potensi permasalahan terkait dokumen kepemilikan yang tidak dikuasai atau habis masa berlaku paling banyak 10%

C.   Penutup

Ketidaksesuaian antara kepemilikan legal dan penguasaan fisik dapat memicu konflik berkepanjangan, memperumit proses eksekusi atau pengalihan, dan tentu saja berdampak pada nilai ekonomis dari objek yang bersangkutan.

Oleh karena itu, penilai disarankan untuk tidak hanya mengecek legalitas dokumen kepemilikan, tetapi juga melakukan pemeriksaan lapangan terkait kondisi fisik dan penguasaan aktual objek. Jika ditemukan potensi masalah, penilai perlu memberikan catatan khusus dalam laporan dan menyarankan pemeriksaan hukum lanjutan oleh pihak yang berwenang.

Demikian yang dapat penulis sampaikan dalam tulisan ini, dengan harapan semoga dapat bermanfaat buat pembaca, khususnya para penilai.

 Penulis: Agus Rodani/Email: agus_rodani@kemenkeu.go.id Pegawai pada Kanwil DJKN Banten

Daftar Pustaka :

1. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara;

2. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang;

3. Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor PER-1/KN/2025 tentang Pedoman Penilaian, Kendali mutu, dan Kaji Ulang atas laporan penilaian oleh Penilai Pemerintah di

    Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara