A.    Latar Belakang

Aset negara sebagaimana kita pahami merupakan kekayaan yang dimiliki oleh negara yang dapat difungsikan untuk mendukung kegiatan layanan publik ataupun sebagai sumber pendapatan negara. Aset negara khususnya berupa tanah dan bangunan dapat difungsikan untuk mendukung pemberian layanan kepada masyarakat. Dalam hal aset tersebut tidak difungsikan untuk layanan publik dalam menjalankan tugas dan fungsi (tusi) suatu Kementerian/Lembaga, maka dapat digunakan atau dimanfaatkan oleh pihak ketiga baik perorangan atau badan usaha.

Aset Idle atau aset negara yang tidak digunakan sebagai layanan tusi suatu satker kementerian/lembaga bisa diberikan izin kepada pihak ketiga untuk memanfaatkan aset tersebut. Pemberian izin pemanfaatan aset negara/ barang milik negara (BMN) melalui suatu proses mulai dari analisis permohonan pemanfaatan, penilaian BMN sampai dengan penerbitan izin pemanfataan BMN.

Sebagaimana diatur dalam Pasal 32 PMK No.173/PMK.06/2020 tujuan penilaian untuk mendapatkan nilai. Tujuan dari penilaian Barang Milik Negara (BMN) yaitu penyusunan neraca Pemerintah Pusat, pemanfaatan, pemindahtanganan dan kegiatan lainnya sesuai peraturan perundang-undangan.

Dalam hal ini penulis membatasi pembahasan dalam proses pengelolaan barang milik negara pada penilaian suatu BMN yang akan dimanfaatkan atau dipindahtangankan. Tahap penilaian BMN merupakan suatu proses yang sangat penting dalam memberikan suatu opini nilai dari suatu BMN yang akan dimanfaatkan ataupun dipindahtangankan. Hal tersebut semata-mata agar hasil pemindahtanganan atau pemanfaatan BMN oleh pihak ketiga berupa Pendapatan Negara Bukan Pajak (PNBP) bisa maksimal dan tidak menimbulkan kerugian bagi negara.

Sebelum melaksanakan penilaian suatu properti seperti tanah dan bangunan, penilai atau Tim Penilai Pemerintah harus melakukan verifikasi terkait objek penilaian secara teliti untuk mendapatkan informasi data yang benar dan akurat. Data dan informasi yang menjadi persyaratan untuk penilaian properti meliputi latar belakang permohonan, tujuan penilaian, deskripsi objek penilaian, fotokopi bukti kepemilikan/dokumen legalitas objek penilaian, fotokopi dokumen penatausahaan barang dan fotokopi Berita Acara Penyitaan untuk objek penilaian berupa barang sitaan.

Dalam hal dari data/ informasi awal penilai tidak yakin atau ragu karena informasi awal yang diberikan oleh pemohon masih kurang, maka penilai dapat meminta informasi/data sesuai hasil verifikasi/penelitian awal. Demikian juga setelah melakukan survei lapangan ditemukan fakta yang tidak sesuai dengan data/informasi awal, penilai dapat meminta informasi/data tambahan (BATKD) kepada pemohon.

Untuk menghasilkan suatu opini nilai yang akurat, penilai melaksanakan beberapa hal, yaitu identifikasi atas permohonan atau penugasan penilaian, penentuan tujuan penilaian, pengumpulan data dan informasi, analisis data dan informasi penentuan pendekatan penilaian, simpulan nilai dan penyusunan laporan penilaian (Pasal 9 PMK No.173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah).

Dalam penulisan ini, penulis mempersempit lagi bahasan terkait dengan analisis aspek legalitas yang merupakan bagian dari analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Aspek Legalitas ini sebagai salah satu bagian yang sangat penting bagi para Penilai Pemerintah untuk menghasilkan opini nilai. Oleh sebab itu sangat penting bagi Penilai Pemerintah untuk menguasai pengetahuan tentang legalitas objek penilaian agar opini nilai yang dihasilkan akurat. Dalam hal ini penulis mencoba membahas hal-hal terkait aspek legalitas suatu objek penilaian berupa tanah atau tanah dan bangunan.

B. Pembahasan

            Dalam melaksanakan penilaian ada beberapa pendekatan yang digunakan dalam menilai harga suatu properti seperti pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan (Pasal 41 PMK No.173/PMK.06/2020). Dalam hal ini penulis mempersempit membahas pendekatan pasar dimana penilai membandingkan antara objek pembanding dengan objek penilaian. Setelah itu melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian untuk menghasilkan nilai.

            Secara garis besar penyesuaian dilakukan terhadap perbedaan antara Objek Penilaian dan Objek Pembanding secara 2 (dua) tahap yaitu penyesuaian atas perbedaan transaksional dan penyesuaian atas perbedaan non-transaksional. Untuk menganalisis aspek legalitas ada di keduanya baik transaksional dan nontransaksional. Dalam hal ini penulis membahas penilaian properti berupa tanah atau tanah dan bangunan dengan tujuan pemindahtanganan melalui penjualan/lelang. Untuk analisis aspek legalitas hal yang perlu diperhatikan yaitu :

1.     Jenis dokumen, yaitu perbedaan hak kepemilikan seperti Sertipikat Hak Milik, Sertipikat Hak Guna Bangunan, Sertipikat Hak Pakai, dan hak kepemilikan lainnya seperti AJB atau Girik.

2.     Peruntukan suatu wilayah dimana properti berada, yaitu perbedaan terkait tata ruang dan/ atau peruntukan area (zoning).

Penulis mencoba untuk membahas satu persatu terkait aspek legalitas sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

1.     Jenis Dokumen

Hak kepemiilikan atas tanah jenisnya telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Dalam UU tersebut ada beberapa jenis hak kepemilikan tanah yaitu Sertipikat Hak Milik (SHM), Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Sertipikat Hak Pakai (SHP) dan lainnya. Selain itu ada kepemilikan tanah yang hanya berupa girik atau Akta Jual Beli. Berdasarkan  UUPA, SHM adalah dokumen bukti kepemilikan paling tinggi dan paling kuat atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan. Dokumen tersebut dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). SHM adalah bukti paling kuat dan sah atas kepemilikan tanah atau properti. Dalam sertifikat tersebut, menyatakan bahwa pemegang sertifikat memiliki hak kepemilikan penuh atas tanah atau properti tersebut. Sehingga SHM memberikan jaminan hukum tertinggi dan tidak dibatasi kepemikannya dengan waktu.

Atas dasar tersebut di atas, penilai berasumsi bahwa tanah dengan hak kepemiikan SHM lebih tinggi nilainya dari SHGB apalagi yang cuma tanah girik/AJB. Sehingga apabila ada data pembanding berbeda hak kepemilikan makanya tanah yang ber-SHM dinilai lebih tinggi dari tanah SHGB maupun tanah girik/AJB. Apabila tanah yang dinilai adalah SHM sedangkan data pembandingnya yang didapat SHGB atau AJB maka faktor pembanding Objek Penilaian lebih baik dari faktor pembanding Objek Pembanding, sehingga penyesuaian yang diberikan adalah penyesuaian positif misallkan antara 5% s.d. 10?ri harga pasar objek pembanding.

Namun penilai juga perlu kehati-hatian dalam hal status tanah Sertipikat Hak Milik yang telah beralih kepemilikannya namun belum dipindahtangankan di BPN. Seperti contoh kasus misalkan objek penilaian atau tanah yang dibandingkan walau statusnya SHM namun atas nama pemilik sebelumnya dan belum beralih nama di sertipikat kepada pemilik yang baru. Ada juga kasus ternyata nama pemilik dalam sertipikat hak milik sudah meninggal dan tanah tersebut pastinya akan beralih kepemilikannya kepada ahli waris.

Pembeli kadang tidak cermat bahwa tanah waris harus didaftarkan kembali terlebih dahulu ke BPN dengan melampirkan fatwa waris dari Pengadilan Agama setempat.  Apabila ada kejadian seperti ini maka harus ada penyesuaian biaya-biaya yang dikeluarkan untuk mengurus peralihan nama dalam sertipikat. Dengan kata lain tanah SHM seperti ini tidak sama nilainya dengan tanah SHM dengan nama pembeli terakhir.

2.     Peruntukan Suatu Wilayah/Kawasan (Zoning)

Setiap Pemerintah Provinsi, Kota atau Kabupaten pastinya sudah memiliki rencana umum tata ruang wilayah yang dipimpinnya. Zona wilayah di suatu Provinsi, Kota atau Kabupaten telah ditentukan atau diatur dalam suatu peraturan Gubernur, Walikota atau Bupati. Jadi untuk zoning ini adalah penggunaan nilai yang tertinggi dan terbaik.

Biasanya dalam peraturan pemerintah daerah tentang tata ruang wilayah membagi zona wilayahnya menjadi :

• Industri
•  Pemukiman
• Pertanian/Perkebunan
• Perdagangan/Komersial
• Pariwisata, dan
• Kawasan Lindung dan lainnya

Dalam melaksanakan penilaian suatu properti berupa tanah atau tanah bangunan, penilai atau tim penilai harus mengetahui zona wilayah suatu objek penilaian difungsikan untuk apa sesuai dengan Peraturan Pemerintah Daerah (Perda) nya. Prinsipnya tanah yang tidak difungsikan sesuai rencana tata ruang sesuai Perda maka akan mengalami penurunan nilai terhadap bangunan di atasnya.

Dalam kasus penilaian terhadap bangunan rumah tinggal yang dibangun di kawasan perdagangan maka hal ini tidak sesuai zoningnya. Penilai pastinya akan memberikan penyesuaian nilai yang minus atas bangunan tersebut. Berdasarkan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik untuk tanah di kawasan tersebut baiknya dibangun toko atau mall. Secara aturan hukum nilai tanah dan rumah tersebut menjadi tidak maksimal dibanding jika di atas tanah tersebut dibangun toko atau mall.

Secara legalitas jelas bahwa apabila suatu bangunan tidak dibangun sesuai peruntukan zonanya maka tanah dan bangunan tersebut nilainya menjadi tidak maksimal karena telah melanggar zona kawasan sebagaimana di atur dalam perda. Tapi kadangkala harga pasar objek penilaian tetap tinggi walau tidak sesuai zoning mungkin disebabkan faktor kebutuhan atau selera pasar misalkan permintaan akan properti melebihi dengan stok/persediaan properti di wilayah tersebut.

C.    Kesimpulan

Dari pemaparan di atas dapat disimpulkan sebagai berikut:

1.       Penilai harus memiliki pemahaman yang baik terhadap aspek legalitas suatu objek penilaian berupa tanah atau tanah bangunan. Hal ini agar penilaian yang dilaksanakan menghasilkan opini nilai yang tepat dan akurat.

2.    Aspek legalitas harus dipaparkan dalam Kertas Kerja Analisis Perhitungan secara jelas dan lengkap agar tidak menimbulkan perbedaan persepsi yang menyolok. Dalam hal ada tanah yang statusnya sudah SHM/SHGB namun kondisi terakhir adalah AJB maka harus dipastikan kepada pemberi informasi/penjual apakah ada biaya yang dikeluarkan untuk mengurus peralihan hak atas tanahnya atau tidak.

3.       Untuk melakukan penyesuaian objek penilaian dengan objek pembanding terkait zoning harus dipastikan secara teliti baik objek penilaian dan objek pembanding sudah sesuai atau tidak dengan aturan perda dari Gubernur, Bupati, atau Walikotanya.

Demikian yang dapat penulis sampaikan. Semoga dapat bermanfaat untuk pembaca.

Penulis: Agus Rodani

Pegawai pada Kanwil DJKN Banten