Jual Beli

Dalam Visi dan Misi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN-red), disebutkan bahwa salah satu Misi DJKN adalah mewujudkan lelang yang efisien, transparan, akuntabel, adil, dan kompetitif sebagai instrumen jual beli yang mampu mengakomodasi kepentingan masyarakat. Selain itu, salah satu tujuan DJKN adalah mewujudkan pelayanan lelang yang modern dan terpercaya1).

Untuk dapat mewujudkan cita-cita tersebut sudah tentu diperlukan upaya yang serius dan sunggung-sungguh dari semua pemangku kepentingan yang terlibat dalam sebuah pelaksanaan lelang. Lelang yang dilaksanakan DJKN hakikatnya adalah menggunakan prinsip jual beli secara umum, dalam Kitab Undang-undang Hukum (KUH) Perdata disebutkan bahwa jual beli adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan2).

Dalam pelaksanaan lelang pihak yang menyerahkan suatu kebendaan adalah penjual (pemohon lelang), pihak yang membayar harga yang telah dijanjikan adalah pemenang lelang (pembeli), sedangkan Pejabat Lelang atau Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL-red) bertindak sebagai pihak yang mengesahkan jual beli.

Lelang DJKN

Dari 15 jenis lelang yang dilaksanakan oleh DJKN, Lelang Eksekusi Pasal 6 Undang - Undang Hak Tanggungan (UUHT-red) merupakan jenis lelang yang paling banyak dilaksanakan. Lelang Pasal 6 UUHT mendominasi dengan persentase sekitar 70% dari keseluruhan pelaksanaan lelang. Sayangnya, meskipun termasuk jenis lelang yang paling banyak secara kuantitas, namun pada kenyataannya lelang pasal 6 UUHT merupakan jenis lelang yang memiliki produktivitas atau daya laku paling rendah3).

Salah satu penyebab utama keengganan calon pembeli untuk mengikuti lelang pasal 6 UUHT adalah karena banyaknya objek lelang yang masih dalam kondisi berpenghuni, baik dihuni oleh debitur maupun pihak ketiga. Pemenang Lelang (pembeli) yang telah melunasi semua kewajibannya masih harus menempuh proses lagi di pengadilan untuk dapat menguasai obyek lelang yang telah dibelinya tersebut. Dari sisi Pejabat Lelang hal ini mungkin tidak menjadi masalah karena masih sesuai dengan klausul yang tercantum dalam kepala risalah lelang yaitu bahwa barang dijual dalam kondisi apa adanya (as is). Mari kita lihat dari sudut pandang calon pembeli. Apabila kita berada di posisi mereka, maukah kita mengeluarkan uang untuk membeli objek yang tidak pasti dapat dikuasai? Tentu saja tidak.

 Objek Lelang Yang Free and Clear

Dalam Pasal 11 ayat (2) huruf j UU Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah disebutkan bahwa dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) dapat dicantumkan janji-janji, antara lain janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu Eksekusi Hak Tanggungan. Berdasarkan pasal tersebut sebenarnya pemohon lelang (perbankan) selaku Pemegang Hak Tanggungan telah diberi hak atau kewenangan untuk memaksakan pengosongan objek lelang kepada debitur. Artinya lelang seharusnya dapat dilaksanakan dalam kondisi objek lelang sudah free and clear secara hukum.

Menutup Celah Munculnya Perantara

Tanpa kita sadari menjual objek lelang dalam kondisi tidak free and clear sesungguhnya berpotensi memunculkan perantara dalam pelaksanaan lelang, perantara ini adalah pihak-pihak yang berpengalaman dan lebih paham cara mengurus eksekusi pengosongan di pengadilan. Perantara ini dapat disebut sebagai pihak luar dan sama sekali tidak ada kaitannya dengan DJKN, namun sedikit atau banyak pembeli lelang terkadang mengaitkan perantara ini dengan Pejabat Lelang/KPKNL/DJKN, apalagi beberapa perantara mungkin memang sengaja menjual nama Pejabat Lelang/KPKNL/DJKN agar lebih dipercaya oleh calon pembeli lelang. Keberadaan perantara ini berpotensi menimbulkan efek kurang baik bagi citra dan reputasi DJKN di mata masyarakat dan calon peserta lelang.

Mengurangi Potensi Gugatan

Sebagaimana kita pahami bahwa potensi gugatan terhadap Pejabat Lelang/KPKNL/DJKN tidak hanya berasal dari debitur yang objeknya dilelang, namun bisa juga dari pemenang lelang (pembeli) yang tidak berhasil menguasai objek yang dibelinya. Pada umumnya yang digugat memang pihak penjual, namun KPKNL/DJKN biasanya juga ikut terseret menjadi pihak tergugat III atau IV. Gugatan-gugatan ini cukup menyita waktu dan biaya KPKNL/DJKN.

Referensi:

1)  Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 245/KN/2020 tanggal 29 Agustus 2020, tentang Rencana Strategis DJKN Tahun 2020 - 2024

2)  Pasal 1457 Kitab Undang-undang Hukum Perdata

3)  Nunung Eko Laksito, ceramah current issue dalam Lokakarya Pendalaman Pemasaran Lelang, September 2020.

 -Rachmadi, Kanwil DJKN Aceh-

(editor: anton w)