Salah satu persoalan klasik bagi industri perbankan adalah menyeimbangkan jangka waktu kemampuan pendanaan dengan pembiayaan.
Biasanya bank terjebak dengan kondisi limpahan dana kelolaan jangka pendek yang tak bisa diandalkan untuk menutupi pembiayaan jangka panjang. Kondisi tersebut sering disebut maturity mismatch. Untuk menjawab mismatch pembiayaan perumahan yang dihadapi perbankan, pemerintah mendirikan lembaga khusus PT. Sarana Multigriya Finansial (SMF).
Pentransformasian aset yang tidak likuid menjadi likuid dalam bentuk surat berharga yang bisa dijualbelikan, baru popular sepanjang 10 tahun belakangan. Dalam industri perbankan, aksi ini lebih dikenal dengan sekuritisasi aset atau penerbitan Kontrak Investasi Kolektif Efek Beragun Aset (KIK EBA).
Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam melaksanakan proses awal sekuritisasi antara lain menyusun Eligible Pool of Asset (EPA) berdasarkan 32 kriteria seleksi yang telah ditetapkan. Hal ini juga berlaku untuk seluruh proses sekuritisasi di PT. Bank Tabungan Negara Tbk.
Setelah itu, akan dilaksanakan due diligence yaitu business, legal, dan rating due diligence, lalu membuat struktur produk. Lalu lembaga keuangan yang hendak melakukan sekuritisasi menunjuk lembaga dan profesi penunjang transaksi sekuritisasi yang terdiri dari investment manager, servicer, custodian, underwriter, rating agency, legal consultant, independent auditor, dan tax advisor.
Sumber dana mitigasi sekuritisasi berasal dari penjualan aset itu sendiri. Adapun tahapan skema sekuritisasi adalah portofolio aset bank lalu diadakan originator dan servicer.
Originator yang dimaksud adalah menyediakan aset KPR yang akan disekuritisasi sesuai dengan kriteria seleksi. Adapun servicer adalah cash flow manager dan pengelolaan dokumen pokok. Lalu, bank custodian dan manajer investasi melakukan Kontrak Investasi Kolektif (KIK).
KIK dilakukan dari arus kas dan pemilik aset. Lalu SMF sebagai arranger dan pendukung kredit bersama dengan bank atau lembaga keuangan lainnya menetapkan suku bunga.
Setelah nilai KIK yang ditetapkan keluar maka efek beragunan aset (EBA) diterbitkan. EBA tersebut akan dijual dalam bentuk dana surat utang kepada investor di pasar modal. Alhasil, dana hasil penjualan EBS diberikan kepada bank untuk kembali menyalurkan KPR.
Usai penunjukan lembaga, maka aset likuid tersebut siap untuk dipasarkan. Dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) No. 7/4/PBI/2005 tentang Prinsip kehatian Sekuritisasi Bank Umum menyebutkan penerbitan surat berharga oleh penerbit EBA didasarkan pada pengalihan aset keuangan kreditur asal, yang diikuti oleh pembayaran yang berasal dari hasil penjualan EBA kepada pemodal.
Di sisi lain, resiko kredit akan berpindah ke investor. Jadi investor akan melakukan investasi di kelas B dengan jumlah maksimal investasi yang ditentukan oleh lembaga pemeringkatan. Direktur Utama SMF Raharjo  Adisusanto mengatakan perseroan menyediakan sumber dana jangka panjang matching dengan jangka waktu KPR. Apalagi dengan semakin meningkatnya kebutuhan rumah baru sekitar 800.00 unit setiap tahunnya. Raharjo mengatakan aliran dana dari pasar modal yang masuk ke perumahan mencapai Rp12 triliyn, sedangkan total dana yang memfasilitasi sekuritisasi mencapai Rp3,95 triliun.
Sementara itu, Asian Development Bank (ADB) telah melakukan studi di Asia, untuk menciptakan pasar mortagage backed security yaitu di Indonesia, China, Korea Selatan, Malaysia, Pakistan, Filipina, dan Thailand.
Sebagai pembanding, Malaysia telah melakukan sekuritisasi aset sejak 1986. Negeri Jiran itu menunjuk Cagamas sebagai perusahaan khusus untuk memobilisasi dana murah, mendukung kebijakan nasional kepemilikan rumah. Cagamas sekaligus katalisator pengembangan pasar efek utang swasta.
Selain itu, manfaat dari kegiatan yang dilakukan oleh SMF bagi investor antara lain memfasilitasi penerbitan alternatif produk investasi yang dapat diperdagangkan dan instrument investasi yang dijamin dengan agunan.
Nah, sekarang tinggal para pemangku kepentingan untuk lebih berperan aktif dalam memanfaatkan peran SMF agar tak terjebak dengan maturity mismatch