Sewa merupakan salah satu bentuk pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) guna mengoptimalisasi BMN yang  belum dipergunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara, memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang tugas dan fungsi instansi Pengguna Barang maupun untuk mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah. Payung hukum terkait pelaksanaan sewa BMN telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.06/2014 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor  33/PMK.06/2012.

Salah satu hal penting dalam sewa BMN adalah penentuan tarif sewa. Penentuan tarif sewa juga bukan merupakan hal yang mudah karena harus mampu mengakomodir tujuan dari penyewaan, hak dan kewajiban para pihak yang terlibat baik Kementerian/Lembaga selaku pihak yang menyewakan maupun calon penyewa.

Penentuan tarif sewa BMN pun telah diatur secara gamblang melalui formula tarif sewa yang pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor  96/PMK.06/2007 dan disempurnakan dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor  33/PMK.06/2012. Secara umum tarif sewa diformulakan sebagai berikut :

Tarif pokok sewa pun dapat dijabarkan lebih lanjut sebagai berikut :

1. untuk tanah =

      tarif pokok sewa = variabel sewa x Luas tanah x Nilai tanah per m2.

1. Untuk bangunan

tarif pokok sewa = variabel sewa x Luas tanah x Nilai tanah per m2.

Bila dibandingkan antara formula tarif sewa pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96/PMK.06/2007 dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor  33/PMK.06/2012, terdapat komponen besaran variabel sewa yang tidak mengalami perubahan yaitu 3,33 untuk tanah dan 6,64 untuk bangunan. Banyak pertanyaan yang kemudian mungkin muncul dibenak kita diantaranya:

• Apakah sebenarnya yang dimaksud dengan variabel sewa sebesar 3,33 dan 6,64 dan dari manakah angka tersebut berasal?
• Apakah angka ini merupakan besaran yang exact seperti layaknya konstanta gravitasi pada Hukum Newton sebesar 9,8 m/s2?
• Apakah angka ini berlaku untuk semua jenis bangunan dan lokasi bangunan?
• Terlepas dari implementasi faktor penyesuai sewa, Apakah angka ini yang merupakan salah satu sebab fenomena dimana dalam suatu kasus tarif sewa menjadi kemurahan dan dikasus lain menjadi kemahalan?
• Nilai sewa yang dihasilkan apakah sudah meliputi nilai sewa fasilitas?
• Solusi apa yang ditawarkan agar besaran sewa yang dihasilkan dari formula sewa tersebut lebih mencerminkan kondisi real?

Artikel ini tidak akan menjelaskan ihkwal lahirnya angka 3,33 dan 6,64 tersebut akan tetapi lebih mengulas substansi variabel sewa itu sendiri. Artikel ini juga mencoba membahas pertanyaan-pertanyaan di atas tentunya dari perspektif penilaian.

1. Apakah variabel sewa 3,33 dan 6,64 dan dari manakah angka tersebut berasal?

Menurut konsep dasar investasi, semakin besar pendapatan yang dihasilkan maka nilai suatu properti tersebut semakin tinggi. Oleh karena itu, pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Capitalization Approach) merupakan pendekatan yang sesuai untuk diterapkan dalam penilaian properti jenis ini (Supardi, dkk., 2010: 71).

Secara matematis Nilai Wajar Properti diformulasikan sebagai:

dimana            V = Nilai Wajar properti

                  I  = Pendapatan (sewa) pertahun

                  R = Tingkat Kapitalisasi pendapatan

Sehingga apabila nilai wajar properti dan tingkat kapitalisasi diketahui, maka nilai sewa properti dimaksud dapat dihitung dengan mudah yaitu

Apabila disandingkan dengan tarif pokok sewa pada formula tarif pada PMK 33/2012 (contoh untuk tanah) yaitu :

Maka dapat ditarik hubungan bahwa:

• I ekuivalen dengan tarif pokok sewa
• R ekuivalen dengan variabel sewa
• V ekuivalen dengan nilai wajar properti (Luas tanah x nilai tanah per m2)

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Variabel sewa yang dimaksud dalam PMK 33/2012 merupakan tingkat kapitalisasi pendapatan (R).

2. Apakah ini angka yang exact seperti layaknya konstanta gravitasi pada Hukum Newton sebesar 9,8 m/s2.

Tingkat kapitalisasi (R) adalah suatu angka tertentu yang berfungsi untuk mengkonversi atau menyetarakan sejumlah nominal uang yang diharapkan akan diterima di masa yang akan datang dengan nilai riil sekarang. Tingkat kapitalisasi ditentukan berdasarkan perbandingan dengan investasi alternatif dan properti pembanding lainnya. (Fisher dan Martin, 1994: 144-145; (Lusht, 1997:264-277; Appraisal Institute , 2008; 465-467, 597-538).

Sebagian peneliti merekomendasikan agar tingkat kapitalisasi ditentukan berdasarkan metode kapitalisasi langsung dan sebagian lagi menyarankan agar berdasarkan metode kapitalisasi arus kas terdiskonto (Discounted Cash Flow).

Terdapat banyak rumusan dalam perhitungan tingkat kapitalisasi pendapatan, salah satunya adalah yang dikembangkan Greaves dengan memperhitungkan NOI tahun pertama dengan asumsi tingkat imbal hasil (r) dan pertumbuhan pendapatan (g) adalah konstan, jangka waktu (n) dan Nilai Properti (V) sehingga diperoleh rumusan:

Dengan banyaknya variabel yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi pendapatan maka dapat ditarik kesimpulan bahwa variabel sewa yang notabene merupakan tingkat kapitalisasi pendapatan bukanlah  merupakan suatu konstanta exact seperti layaknya konstanta gravitasi pada Hukum Newton sebesar 9,8 m/s2.

3. Apakah angka ini berlaku untuk semua jenis bangunan dan semua lokasi?

Menurut Arifin (2011:24-27) tingkat kapitalisasi pendapatan untuk rumah dipengaruhi oleh lokasi luas bangunan tempo sewa, fasilitas bangunan rumah, motivasi pemilik.

Berdasarkan penelitian Sirmans dan Benjamin (1991:374-378) menunjukkan bahwa karakteristik apartemen yang mempengaruhi tingkat kapitalisasi dapat dibagi menjadi 3 (tiga) kelompok yaitu fisik properti (lokasi, jumlah dan ukuran), pelayanan dan kenyamanan dan kerelaan penyewa untuk membayar sewa.

Penelitian Ambrose dan Nourse (1993:221-237), Jud dan Winkler (1995:509-518), Sivitanidou dan Sivitanides (1997:47-54, 1999:297-322) menunjukkan bahwa perhitungan tingkat kapitalisasi pendapatan dengan metode kapitalisasi langsung dipengaruhi jenis dan lokasi properti. Jenis properti yang memiliki potensi pertumbuhan pendapatan sewa dan harga yang lebih tinggi, mempunyai tingkat kapitalisasi yang lebih rendah.

Berdasarkan rumusan tingkat kapitalisasi (R) yang dikembangkan oleh Greaves, terdapat 5 (lima) variabel yang mempengaruhi besaran tingkat kapitalisasi (R) yaitu NOI (Nett Operating Income), gNOI (Pertumbuhan NOI), tingkat imbal hasil (r), jangka waktu investasi (n) dan Nilai Properti (V). IAAO (1996:204) menyatakan bahwa dalam aplikasi pendekatan pendapatan ini, terdapat beberapa langkah-langkah dasar untuk menghitung NOI yaitu

1. Mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income).
2. Melakukan pengurangan pendapatan kotor potensial dengan tingkat kekosongannya (vacancy and collection loss ).
3. Melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor potensial setelah dikurangi dengan tingkat kekosongannya untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor efektif (effective gross income).
4. Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses).
5. Mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak

Berdasarkan langkah-langkah di atas, diketahui bahwa NOI dan gNOI suatu properti dipengaruhi oleh potential gross income, vacancy, collection loss, pendapatan lain dan operating expenses yang mana masing-masing variabel tersebut sangat bergantung dari jenis propertinya dan lokasi properti. Ruko 2 lantai tentu memiliki NOI yang berbeda dengan Rumah Kost 3 lantai. Demikian halnya bangunan mall di Kota Jakarta Barat akan memiliki NOI yang berbeda dengan bangunan mall di kota Jayapura.

Jenis properti juga berkaitan erat dengan tingkat risiko yang akan dihadapi oleh Investor yang pada akhirnya berdampak pada  tingkat imbal hasil yang diharapkan oleh Investor. Rumah kontrakan 1 lantai cenderung tidak berisiko bila dibandingkan dengan ruko 2 lantai. Dengan demikian tingkat imbal hasil yang diharapkan oleh seorang investor untuk investasi rumah kontrakan lebih kecil bila dibandingkan dengan investasi ruko 2 lantai.

Harjanto (1999:23-28), secara garis besar membedakan faktor-faktor yang mempengaruhi nilai suatu properti dalam 4 (empat) faktor.

1. Faktor Permintaan dan Penawaran
2. Faktor-faktor Fisik Properti
3. Faktor Perletakan dan Lokasi Properti
4. Faktor Politik/Kenegaraan

Jenis properti termasuk dalam faktor-faktor fisik properti yang turut mempengaruhi nilai suatu properti secara keseluruhan.

      Berdasarkan penjelasan di atas, parameter jenis properti dan lokasi properti  secara langsung maupun tidak langsung mempengaruhi variabel independen dalam rumusan tingkat kapitalisasi (R) yang dikembangkan oleh Greaves. Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa jenis properti dan lokasi yang berbeda akan memiliki tingkat kapitalisasi (variabel sewa) yang berbeda pula.

4. Terlepas dari implementasi faktor penyesuai sewa, Apakah angka ini yang merupakan salah satu sebab fenomena dimana dalam suatu kasus tarif sewa menjadi kemurahan dan dikasus lain menjadi kemahalan?

Penentuan tingkat kapitalisasi tergolong tidak mudah, harus dilakukan dengan hati-hati untuk menghindari kekeliruan, karena selisih satuan desimal saja jika diterapkan untuk menilai properti dapat menghasilkan kesimpulan nilai properti yang tidak akurat dan menyesatkan (Lusht, 1997:265-270; Albright,1997:359-360).

Berdasarkan kesimpulan pada poin 3 di atas, dimana jenis properti dan lokasi properti menentukan tingkat kapitalisasi/variabel sewa maka penggunaan variabel sewa yang besarnya konstan untuk berbagai jenis properti cenderung menghasilkan hasil yang bias. Hal ini lah yang mungkin menjadi salah satu penyebab fenomena dimana sering kali ditemukan bahwa tarif sewa yang dihasilkan dari Peraturan Menteri Keuangan Nomor  33/PMK.06/2012 menjadi kemurahan dan di kasus lain menjadi kemahalan.

5. Apakah nilai sewa yang dihasilkan dari formula sewa sudah termasuk sewa fasilitas penunjang?

Hal ini terlihat sepele namun seringkali menjadi bahan perdebatan dalam penentuan besaran tarif sewa. Kenapa demikian? Dalam hal nilai sewa yang diperoleh dari formula tarif sewa belum termasuk sewa fasilitas penunjang maka perlu dijumlahkan dengan nilai sewa fasilitas. Sedangkan apabila apabila sudah mencakup sewa fasilitas penunjang maka nilai sewa yang dihasilkan dari formula tarif sewa tidak perlu dijumlahkan lagi dengan nilai sewa fasilitas.

Kami berpendapat bahwa untuk mengetahui apakah nilai sewa yang dihasilkan dari formula sewa sudah memperhitungkan nilai sewa fasilitas penunjang atau tidak maka dapat ditelusuri melalui data-data empiris sewa yang digunakan untuk mengekstrak besaran variabel sewa tersebut. Dalam suatu kasus penyewaan kantin misalnya diperoleh nilai sewa Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) per bulan untuk suatu counter makanan seluas 3 x 4 m2. Adapun nilai sewa dimaksud sudah meliputi parkir pengunjung, penggunaan listrik, air, tempat makan mengunjung, fasilitas ac. Dalam hal data sewa demikian yang dijadikan sampel untuk mengekstraksi besaran variabel sewa kantin, maka dapat disimpulkan nilai sewa yang diperoleh dari formula tarif sewa telah mencakup sewa fasilitas penunjang sehingga nilai sewa yang dihasilkan dari formula tarif sewa tidak perlu ditambahkan dengan nilai sewa fasilitas.

6. Solusi apa yang ditawarkan agar besaran sewa yang dihasilkan dari formula sewa tersebut lebih mencerminkan kondisi real?

Point 3 menjelaskan adanya korelasi antara jenis bangunan dan lokasi properti dengan tingkat kapitalisasi (variabel sewa). Dengan demikian agar nilai sewa yang dihasilkan dari formula sewa lebih mencerminkan kondisi real maka kami berpendapat bahwa perlu adanya pengklasifikasian variabel sewa berdasarkan jenis bangunannya dan lokasi.

Setiap bangunan mempunyai karakteristik yang berbeda menyebabkan design yang berbeda untuk setiap bangunan sehingga sangat sulit untuk mengeneralisir tipe-tipe bangunan. Melalui pendekatan berdasarkan jenis struktur, spesifikasi bangunan serta pembebanannya maka bangunan dapat diklasifikasikan dengan mengasumsikan design yang digunakan hampir sama (walaupun cara ini tidak 100 % benar).  Pembedaan bangunan berdasarkan jenis struktur bangunan dan pembebanan sebenarnya telah dilakukan oleh DKPB dengan mengklasifikasikan bangunan menjadi 11 (sebelas) jenis bangunan ( bangunan 1.1 – bangunan 4.3). Untuk memudahkan pengklasifikasian variabel sewa berdasarkan jenis bangunan maka kami mengusulkan agar klasifikasi jenis bangunan ini merujuk pada klasifikasi jenis bangunan pada DKPB yang telah digunakan secara luas sebagai tools dalam penilaian bangunan dengan akurasi yang memuaskan.

Mengingat besaran variabel sewa ini diimplementasikan secara masal dalam perhitungan formula tarif sewa BMN berupa tanah dan bangunan di seluruh Indonesia, maka cakupan lokasi properti menjadi sangat luas. Untuk itu perlu dilakukan penyederhanaan dalam pengklasifikasi lokasi properti. Kami mengusulkan agar besaran  variabel sewa di hitung per kabupaten/kota (walaupun cara ini tidak 100 % benar mengingat variabel sewa/tingkat kapitalisasi pendapatan untuk properti yang terletak di tengah kota tentu berbeda dengan properti yang terletak di pinggiran kota). Pengklasifikasian besaran variabel sewa berdasarkan lokasi properti perkabupaten/kota sejalan dengan penyusunan DKPB yang dilakukan perkabupaten/kota.

Dengan demikian kami mengusulkan adanya 11 (sebelas) variabel sewa sesuai kategori bangunan untuk tiap kabupaten/kota agar nilai sewa yang dihasilkan lebih mencerminkan kondisi yang sebenarnya dan dapat mengakomodir kepentingan berbagai pihak.

Solusi lain yang dapat digunakan untuk menentukan tingkat kapitalisasi/variabel sewa agar besaran sewa yang dihasilkan dari formula sewa tersebut lebih mencerminkan kondisi real adalah variabel sewa ditetapkan oleh penilai per tanggal penilaian dengan menggunakan teknik Comparables Sales. Teknik ini dinilai paling baik karena dapat menggambarkan secara langsung tingkat kapitalisasi. Faktor-faktor yang harus diperhatikan dalam penerapan teknik ini adalah:

1. Data penjualan yang dikumpulkan harus data terbaru karena tingkat kapitalisasi akan berubah seiring adanya perubahan ekonomi makro.
2. Perhitungan Pendapatan bersih (NOI) harus dilakukan secara konsisten baik dari perhitungan pendapatannya, biaya operasional , penyesuaian dan sebagainya.
3. Data properti yang dikumpulkan harus berasal dari daerah yang sama atau paling tidak daerah yang mirip
4. Properti dan perlengkapannya yang dijual harus sama/serupa dengan yang dinilai baik jenis, umur, kondisi fisik, ukuran, konstruksi, rasio tanah dan bangunan (koefisien dasar bangunan) serta koefisien luas bangunan.

Daftar Pustaka:

Albright, S.J. 1997. “Selecting the Appropriate Frequency of Discounting”. The Appraisal Journal, October: 354-360.

Ambrose, B.W. and Nourse, H.o. 1993. “Factors Influencing Capitalization Rates“ Journal of Real Estate Research, Volume 8, Number 2: 221-237.

Appraisal Institute, 2008. The Appraisal of Real Estate 13th Edition. Appraisal Institute, Chicago.

Fisher, J.D and Martin, R.S. 1994. Income Property Valuation. Real Estate Aducation Company , USA.

Greaves, M. 1972. “ Discounted Cash Flow Technique and Current Methods of Income Valuation”. Estates Gazette, Number 223:2147-55)

Harjanto, Budi, 1999, Analisis Tingkat Kapitalisasi Sektor Perumahan dan Faktor-faktor yang Mempengaruhinya, Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Juli, 21-35.

Harjanto, Budi. 2006. “ Kapitalisasi Berbagai Jenis Penggunaan Properti Dalam Rangka Penentuan Zona Nilai Tanah”.  Disertasi Ilmu ekonomi, Fakultas Ekonomika dan Bisnis, Universitas Gajah Mada.

IAAO, 1996, Property Assessment Appraisal, International Association of Assessment Officer, Chicago, Illinois. 74

Jud, G.D and Winkler, D.T. 1995. “The Capitalization Rate of Commercial Properties and Market Returns”. The Journal of real estate Research, Volume 10, Number 5: 509-518.

Lusht, K.M. 1997. Real Estate Valuation: Principles and Aplication. Irwin, Chicago.

Prawoto, Agus,2003, Teori dan Praktek Penilaian Properti : : Buku pegangan bagi peminat mendalami atau bermaksud menjadi penilai properti,258.

Sirman, G.S. and Benjamis, J.D. 1991. “Determinants of Market Rent”. Journal of Real Estate Research, Volume 6, Number 3:357-379.

Sivitanidou, R.C and Silvitanides, P.S. 1997. “Exploring Capitalization Rate Differentials Accross Property”. Real Estate Issues, Volume 22, Number 3: 47-54

(Oleh : Fransiscus Raja Doly, ST, M.Ec.Dev

Kepala Seksi Penilaian I Bidang Penilaian Kanwil DJKN Papua dan Maluku