Penilaian Kepemilikan Secara Parsial Pada Real Properti

(Aplikasi Metode Discounted Cash Flow (DCF) dalam Penilaian

Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Bentuk Bangun Guna Serah)

1.  Pemanfaatan barang milik negara dalam bentuk bangun guna serah

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006, kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah adalah pendayagunaan barang milik negara/daerah yang tidak dipergunakan sesuai dengan tugas pokok fungsi kementrian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk sewa, pinjam pakai, kerjasama pemanfaatan, dan bangun serah guna/bangun guna serah, dengan tidak mengubah status kepemilikan. Kerjasama pemanfaatan barang milik negara/daerah dengan pihak lain dilaksanakan dalam rangka mengoptimalkan daya guna dan hasil guna barang milik negara/daerah, dan meningkatkan penerimaan negara/pendapatan daerah. Menurut Minister Finance of Singapore (2004) Public-Private-Partnerships (PPP) merupakan kemitraan yang bentuknya didasari kontrak kinerja jangka panjang antara pihak pemerintah dan swasta untuk menyediakan infrastruktur/fasilitas umum bagi warga negara.

Salah satu bentuk pemanfaatan Barang Milik Negara adalah  bangun guna serah. Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006, yang dimaksud dengan bangun guna serah adalah pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya,  kemudian didayagunakan oleh pihak lain tersebut dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati untuk selanjutnya diserahkan kembali tanah beserta bangunan dan/atau sarana berikut fasilitasnya setelah berakhirnya jangka waktu. Menurut United States General Accounting Office (1999) Built-Operate-Transfer (BOT) adalah salah satu bentuk public-private partnerships dimana pihak swasta membangun fasilitas untuk spesifikasi yang disetujui oleh lembaga pemerintah, mengoperasikan fasilitas tersebut untuk periode waktu yang ditetapkan di bawah suatu kontrak atau persetujuan franchise dengan lembaga, dan kemudian menyerahkan fasilitas tersebut kepada lembaga pemerintah pada akhir periode waktu tertentu.

2. Pengertian hak kepemilikan secara parsial (partial interest)

Partial interest adalah hak pada suatu real estat yang merepresentasikan sesuatu yang lebih kecil dibandingkan keseluruhan. Dalam suatu kepemilikan real properti terdapat hak kepemilikan yang lengkap (bundle of rights), yang meliputi hak untuk menjual kepemilikan, hak untuk menyewakan kepemilikan dan menempati suatu properti, hak untuk menjaminkan kepentingan, hak untuk memberikan kepentingan, hak untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu yang tersebut di atas (Appraisal Institute, 2001). Kepemilikan yang lengkap (fee simple interests) adalah sama dengan kepemilikan seluruh hak-hak (bundle of rights) yang lengkap tersebut. Satu atau lebih dari bagian keseluruhan bundle of rights merepresentasikan adanya suatu hak kepemilikan parsial (partial interest) pada suatu properti tertentu.  

Partial interest adalah himpunan bagian dari suatu real properti (Keating, 1998). Jika dikaitkan dengan konsep real properti, gabungan atau kombinasi semua hak yang berkaitan dengan kepemilikan real properti disebut dengan himpunan hak (bundle of rights), yang meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual, menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebutkan di atas. Hak kepemilikan secara parsial atau fraksi (partial atau fractional interests) dari real properti terjadi karena pembagian secara hukum atas hak kepemilikan real properti (Standar Penilaian Indonesia, 2007).

3. Pengertian leased fee estate dan leasehold estate

Leased fee estate (hak bagi yang menyewakan) adalah suatu kepentingan atas real properti yang masih dipegang oleh pemilik tanah dengan hak untuk menggunakan dan menempati diberikan kepada pihak lain. Tiga karakteristik leased fee estate adalah sebagai berikut.

1.     Hak kepemilikan secara yuridis di tangan lessor/pemilik tanah/pihak yang menyewakan.

2.     Hak untuk menggunakan dan menempati diberikan kepada pihak lain (lessee/yang menyewa).

3.     Adanya syarat-syarat perjanjian yang dituangkan dalam suatu kontrak.

Leasehold estate adalah adalah kepentingan yang dipegang oleh lessee/penyewa dalam suatu perjanjian sewa menyewa berupa hak untuk menggunakan dan menempati dengan ketentuan dan persyaratan tertentu. Tiga karakteristik leasehold estate adalah sebagai berikut.

1.     Hak kepemilikan berada di tangan lessee/pihak penyewa.

2.     Hak diberikan oleh pemilik tanah/yang menyewakan dan meliputi hak untuk menggunakan dan menempati untuk periode yang telah ditentukan.

3.     Adanya syarat-syarat perjanjian yang dituangkan dalam suatu kontrak.

Pada bentuk pemanfaatan barang milik negara berupa bangun guna serah, Pemerintah adalah pemegang hak kepemilikan secara yuridis atas tanah objek kerjasama (lesed fee estate), sedangkan pihak investor adalah pemegang hak yang diberikan pemilik tanah untuk memakai, menggunakan dan menempati selama jangka waktu tertentu (leasehold estate).

4. Penilaian hak kepemilikan secara parsial (partial interest)

Penilaian atas real properti dilakukan untuk berbagai alasan, yang dikategorikan antara lain sebagai berikut: pelaporan keuangan, transaksi yang melibatkan peralihan kepemilikan, pinjaman dan hak tanggungan yang dijaminkan dengan properti, litigasi, perpajakan, dan konsultasi atau pengambilan keputusan investasi. Penilaian dilakukan untuk menetapkan besarnya kompensasi yang layak sebagai akibat adanya pencabutan hak atau pembebasan hak oleh Negara, atau dalam litigasi dan arbitrase untuk penyelesaian sengketa atas kontrak dan hak kepemilikan secara parsial, dan kerusakan yang disebabkan oleh pencemaran lingkungan menggunakan nilai pasar sebagai dasar penilaian. (Standar Penilaian Indonesia, 2007).

Penilaian partial interest berkaitan dengan kepemilikan sebagian dalam suatu properti. Hal ini terjadi  pada real properti yang secara ekonomi, fisik atau hukum dimiliki secara bersama oleh dua pihak atau lebih. Di beberapa negara penilaian partial interest banyak dilakukan, seperti di Kanada yang disampaikan oleh McConnell (2004). Tipe properti objek penilaian adalah perumahan, apartemen, properti komersial, dan tanah. Penilaian hak kepemilikan parsial (partial interest) tersebut dilakukan dalam rangka jual beli dan untuk kepentingan di pengadilan. Di Amerika Serikat, Schiller (2000) melakukan penelitian terhadap penilaian partial interest yang dilakukan dalam rangka pembebasan suatu bagian dari bagian kepentingan, baik yang dilakukan oleh negara maupun swasta. Tipe properti yang dinilai adalah income producing property dan properti yang belum dikembangkan dengan keterbatasan peruntukan

Pendekatan penilaian yang digunakan untuk penilaian kepemilikan secara parsial (partial interest) secara umum tidak berbeda dengan pendekatan yang digunakan untuk penilaian properti pada umumnya, yaitu pendekatan biaya, pendekatan perbandingan data pasar dan pendekatan pendapatan. Pendekatan perbandingan data pasar dilakukan seperti yang disampaikan oleh McConnell (2004) dan Schiller (2000), sedangkan menurut  Wiebe, et. all. (1996) secara praktis, pendekatan perbandingan data pasar umum digunakan untuk menentukan nilai tanah sebelum pembebasan dan pendekatan pendapatan digunakan untuk menentukan nilai setelah pembebasan.

Bagaimana penggunaan penilaian kepemilikan secara parsial (partial interest) dalam rangka pemanfaatan barang milik negara, khususnya berupa kerjasama bangun guna serah akan dibahas pada bagian berikut.

5. Penggunaan metode discounted cash flow (DCF)

Tiga pendekatan dalam penilaian, yaitu pendekatan biaya (cost approach), pendekatan perbandingan penjualan (sales comparison approach), pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (income capitalization approach). Pada pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (income capitalization approach), nilai diindikasikan dari kemampuan suatu properti menghasilkan pendapatan (Appraisal Institute, 2001). Jenis properti yang menghasilkan pendapatan dapat dinilai dengan menggunakan pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (income capitalization approach). Jika semua pendekatan digunakan untuk melakukan penilaian suatu properti yang menghasilkan pendapatan, maka penggunaan pendekatan pengkapitalisasian pendapatan (income capitalization approach) harus diberi bobot yang lebih besar dalam melakukan rekonsiliasi nilai.

Pendekatan pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi (Standar Penilaian Indonesia, 2007). Pendekatan pendapatan ini  adalah sesuai digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) (Hidayati dan Harjanto, 2003).

Pendekatan pendapatan  dibagi dalam 2 metode, yaitu metode diskonto (discounted cash flow method) dan metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method). Metode penilaian dengan discounted cash flow (DCF) dikembangkan berdasarkan pada suatu pemikiran atau hubungan sederhana antara nilai kini (present value) dan nilai mendatang (future value). Jadi nilai dari suatu investasi/aktiva adalah nilai sekarang (present value) dari arus kas yang diharapkan diperoleh dari investasi tersebut di masa yang akan datang.

Formula yang digunakan pada metode DCF, dapat digunakan untuk membangun opini dari nilai total properti (total property value), nilai pinjaman (loan value), nilai ekuitas (equity value), nilai bagi yang menyewakan (leased fee value), nilai bagi penyewa (leasehold value), dan nilai dari kepentingan atas real property lainnya (Appraisal Institute, 2001). 

Untuk dapat memberikan hasil estimasi yang lebih akurat dan sesuai dengan kenyataan di lapangan digunakan pendekatan pengkapitalisasian pendapatan dengan analisis aliran tunai terdiskon. Dalam aliran tunai terdiskon ini dimasukkan pula beberapa asumsi perubahan berkenaan dengan pendapatan (sewa), tingkat kekosongan, biaya operasional serta mempertimbangkan pula ada tidaknya pembaharuan sewa setiap jangka waktu tertentu. Perbedaan metode DCF dengan metode kapitalisasi langsung adalah bahwa discount rate adalah biaya modal yang diterapkan atas semua pendapatan ekonomis yang prospektif sedang capitalization rate adalah metode yang lebih komprehensif di mana suatu tingkat kapitalisasi hanya mengubah satu/sebuah arus pendapatan tunggal menjadi nilai sekarang (Hidayati dan Harjanto, 2003).

Ketika suatu properti tertentu atau komponen dari suatu properti atau kepentingan pada suatu properti dinilai, pendapatan yang berhubungan dengan komponen atau kepentingan tersebut harus diestimasi, dan kerangka tingkat diskonto yang digunakan pada direct capitalization atau DCF sama dengan penilaian untuk menentukan nilai pasar secara keseluruhan (Ling, et. all., 2005).

6. Aplikasi penilaian hak kepemilikan secara parsial (partial interest)

Secara garis besar langkah-langkah penilaian hak kepemilikan secara parsial (partial interest) pada kerjasama bangun guna serah pemanfaat barang milik negara adalah sebagai berikut:

6.1.     Mengumpulkan data primer dan data sekunder. Data yang dikumpulkan dalam kaitannya dengan kerjasama bangun guna serah pemanfaatan barang milik negara secara umum yaitu a) pihak-pihak yang terkait dalam kerjasama, b) objek kerjasama, dan c) kontrak kerjasama yang memuat antara lain, jangka waktu kerjasama, hak-hak dan kewajiban masing-masing pihak.

6.2.     Mengestimasikan pendapatan kotor potensial. Pendapatan kotor potensial adalah pendapatan kotor yang diharapkan diterima dari suatu properti per tahunnya dengan mengasumsikan tidak terdapat tingkat kekosongan.  Sumber-sumber untuk menentukan nilai sewa dapat diperoleh melalui daftar sewa dari bangunan yang bersangkutan pada saat dilakukan penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003).

6.3.     Mengestimasikan tingkat pertumbuhan. Dalam penerapan pendekatan pendapatan, biasanya yang dilakukan penilai adalah mengumpulkan data-data yang dinilai selama tiga tahun berturut-turut sampai saat penilaian (Hidayati dan Harjanto, 2003). Data ini dapat dianalisis pergerakannya dari tahun ke tahun. Dengan memperhatikan semua aspek, kemudian penilai membuat prediksi pendapatan yang wajar untuk tahun-tahun selanjutnya. Analisis ini dilakukan dengan beberapa cara, di antaranya adalah dengan cara merata-rata jumlah pendapatan selama tiga tahun tersebut atau dengan memperhatikan tren pergerakannya pendapatan dari tahun ke tahun. Untuk mengestimasikan pertumbuhan dapat dilakukan dengan 3 (tiga) cara (Damodaran : 2002), yaitu berdasarkan a) pertumbuhan tahun-tahun yang lalu, b) hasil analisis para ahli yang mengikuti perkembangan usaha, atau c) faktor fundamental.

6.4.     Mengestimasikan tingkat kekosongan dan pendapatan tak tertagih. Tingkat kekosongan adalah suatu faktor yang digunakan untuk mengurangi pendapatan kotor potensial sehingga mencerminkan pendapatan kotor efektif yaitu sejumlah uang yang secara nyata dapat dikumpulkan dalam suatu periode tertentu dari penyewaan bangunan. Kekosongan ini dapat diakibatkan oleh bermacam-macam sebab, antara lain  a) sebagian bangunan memang belum disewakan, b) jangka masa antara penyewa lama dan waktu mencari penyewa baru, c) penghentian pengoperasian sebagian bangunan untuk tujuan perbaikan, pengecatan, perombakan dan lain-lain (Hidayati dan Harjanto, 2003). Pendapatan tak tertagih (collection loss) adalah pendapatan yang hilang karena sesuatu sebab, seperti penyewa melarikan diri, penyewa tidak mampu bayar dan berbagai sebab lain. Pendapatan tak tertagih bukan menunjukkan bahwa bangunan tidak terkonsumsi, tetapi bangunan terkonsumsi tetapi tidak terbayar (Hidayati dan Harjanto, 2003). Penentuan tingkat kekosongan dan pendapatan tak tertagih yang digunakan mengestimasikan nilai properti dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara, yaitu dengan cara melihat kecenderungan atau melalui rata-rata data historis yang dimiliki oleh properti atau dengan cara perbandingan dengan properti lain yang sejenis (Hidayati dan Harjanto, 2003).

6.5.     Mengestimasikan biaya-biaya terkait dengan pengelolaan properti. Biaya-biaya yang terkait dengan pegelolaan properti antara lain biaya pemeliharaan, biaya manajemen, biaya listrik, air, dan Pajak Bumi dan Bangunan. Biaya-biaya ini bervariasi untuk masing-masing jenis properti.

6.6.     Menentukan periode proyeksi. Periode proyeksi ini sering disebut periode proyeksi eksplisit. Suatu investasi dilakukan untuk suatu jangka waktu yang panjang/selamanya, untuk keperluan praktis, investasi bisa diproyeksikan untuk jangka waktu 4 sampai 10 tahun (Prawoto, 2004). Periode proyeksi untuk real properti dapat dilakukan untuk periode 5 sampai 15 tahun (Appraisal Institute, 2001).

6.7.     Mengestimasikan tingkat diskonto. Untuk mengubah arus pengembalian menjadi nilai, harus didiskontokan pada tingkat diskonto tertentu. Selain estimasi ekspektasi arus pengembalian, dalam proses penilaian memerlukan estimasi tingkat pengembalian yang disyaratkan pada suatu jenis investasi. Nilai sekarang investasi selalu sama dengan arus pendapatan di masa yang akan datang yang didiskonto pada cost of capital. Jadi, faktor diskonto adalah pecahan yang digunakan untuk mengkonversi (mengubah) nilai yang akan datang menjadi nilai sekarang (Prawoto, 2004). Dalam penerapan metode discounted cash flow, memerlukan proyeksi yang tepat waktu dan jumlahnya dari pengembalian yang diharapkan di masa yang akan datang dan tingkat diskonto yang mencerminkan cost of capital bagi investasi dan pengembaliannya (Prawoto, 2004).

6.8.     Menentukan prosedur pendiskontoan. Hal yang penting dalam melakukan konversi nilai dengan tingkat diskonto yang ditetapkan adalah prosedur pendiskontoan. Dalam penerapan pendekatan pendapatan, jika pendapatan bersih dapat diproyeksikan, satu atau lebih prosedur pengkapitalisasian mungkin sesuai untuk digunakan, tergantung asumsi terhadap pengembalian modal, yaitu  a) capitalization in perpetuity (kapitalisasi keabadian), b) the in wood premise, c) the hoshold premise (Hidayati dan Harjanto, 2003)

6.9.     Mengestimasikan nilai bagi penyewa (leasedhold interest). Pihak penyewa (leasedhold) pada kerjasama bangun guna serah adalah investor. Investor dalam real estat yang lebih menekankan pada pendapatan yang dihasilkan oleh propertinya dengan cara menyewakan kepada pihak lain, maka berlakulah konsep nilai sekarang (present value), di mana nilai suatu properti adalah nilai kini dari seluruh pendapatan di masa yang akan datang yang dapat diperoleh karena kepemilikan atas properti tersebut atau penguasaan atas properti yang ditimbulkan dari perjanjian seperti built operate transfer/bangun guna serah). Teori penilaian mengatakan bahwa nilai suatu aset adalah nilai sekarang dari ekspektasi pengembalian. Secara spesifik, aset diharapkan menyediakan suatu pengembalian selama periode tertentu. Untuk mengubah arus pengembalian itu menjadi nilai, harus didiskontokan pada tingkat diskonto tertentu (Prawoto, 2004). 

6.10.   Mengestimasikan nilai bagi yang menyewakan (leased fee interest). Pihak yang menyewakan (leased fee) pada kerjasama bangun guna serah adalah adalah pemerintah. Nilai real property bagi yang menyewakan (leased fee interest) sama dengan penjumlahan nilai sekarang dari pendapatan bersih yang diperoleh dari suatu real property ditambah nilai real property pada masa akhir sewa menyewa (reversion). Pendapatan bagi yang menyewakan berupa pembayaran kompensasi yang diterima pada masa kerjasama pengelolaan dari penyewa/investor. Nilai real property pada masa akhir sewa menyewa (reversion) adalah  nilai property pada akhir tahun kelima.

7.     Analisis sensitivitas

Setelah melakukan penilaian menggunakan metode discounted cash flow agar dapat menunjukkan respon atas suatu perubahan dilakukan analisis sensitivitas. Analisis sensitivitas digunakan untuk mengetahui seberapa besar perubahan nilai sekarang dari aset sebagai respon atas perubahan pada variabel inputnya. Hasil yang diperoleh dari analisis sensitivitas adalah berupa range/kisaran nilai intrinsik dan untuk menunjukkan variabel apa yang perubahan nilainya berpengaruh paling besar terhadap perubahan nilai. Analisis sensitivitas diawali dengan menentukan variabel dasar, yaitu variabel input yang diubah, sedangkan variabel lainnya diasumsikan tidak berubah. Variabel dasar tersebut ditentukan sesuai dengan kebutuhan manajerial dalam pengelolaan barang milik negara, misalnya jangka waktu kerjasama atau besarnya kompensasi yang diberikan kepada pemerintah.

8.     Penggunaan hasil penilaian

Hasil penilaian yang diperoleh dengan menggunakan discounted cash flow pada barang milik negara yang dimanfaatkan dalam bentuk bangun guna serah untuk masing-masing pihak dapat dibandingkan dengan kontribusi awal masing-masing pihak.  Perbandingan tersebut dapat digunakan sebagai dasar menentukan apakah suatu kerjasama pemanfaatan barang milik negara dalam bentuk bangun guna serah telah memenuhi unsur saling menguntungkan, dimana hasil (dalam hal ini nilai) yang diterima masing-masing pihak sebanding dengan investasi awal yang dilakukan.

Penulis: Sri Yuwono Hari Sarjito/Kasi BMN IIB2

Sumber Bacaan:

Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, twelfth edition. Appraisal Institute Chicago, Illinois.

Brigham, Eugene F dan Houston,  2001. Manajemen Keuangan, Erlangga, Jakarta

Brigham, Eugene F, Philip R  Daves, 2004. Intermediate Financial Management,  eight edition, International Student Edition. Thomson, South-Western, Mason, Ohio, USA

Damodaran, Aswath, 2002. Investment Valuation, second edition, University Edition, John Wiley & Sons, Inc., New York, USA.

Eldred, G., 1987, Real Estate Analysis and Strategy, Harper & Row, Publisher, New York.

Fisher, J.D, and Robert S. Martin, 1994. Income Property Valuation, Real Estate Education Company, United State of America.

Forest Service Departement of Agricultural, US, 2005, Appraisal Handbook, Washington D.C.

Hackett, Paul, 2007, Public And Private: Partner In The Public Interest, The Smith Institute, Washington.

Hidayati, W. dan Harjanto, B., 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.

Katz, Dieter., 2006, Financing Infrastructure Projects: Public Private Partnerships (PPPs), New Zealand Treasury, New Zealand.

Keating, D.M., 1998, Appraising Partial Interests, Appraisal Institute, Chicago.