Pemahaman Sederhana Konsep Highest And Best Uses Analysis

(Oleh Suprapno, S.E,M.Si., Kasie Penilaian KPKNL Jakarta V)

Highest And Best Uses Analysis selanjutnya ditulis analisis HBU merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Apa sebenarnya analisis HBU itu? Beberapa literatur menyebutkan bahwa analisis HBU adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant). Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

Analisis kelayakan secara fisik berkaitan dengan apakah suatu properti (bangunan) atau alternatif properti layak untuk didirikan di atas satu bidang tanah tertentu dengan karakteristik tanah yang tertentu pula. Karakteristik fisik tanah berupa lokasi, luas, bentuk, kontur, ataupun sifat tanah sangat berpengaruh terhadap alternatif property yang dapat dikembangkan di atasnya. Secara sederhana, sebuah hotel berbintang tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 3.000 m2. Namun, tanah dengan luas 3.000 m2 terlalu berlebihan untuk dibangun sebuah rumah tinggal. Sebuah mall tidak mungkin dibangun di luar kota yang sepi dari konsumen. Sebuah pabrik kayu misalnya, tidak layak didirikan di pusat kota. Pengembangan properti yang tidak memperhitungkan karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat menyebabkan properti yang dihasilkan menjadi tidak optimal.

Analisis kelayakan secara peraturan berkaitan dengan apakah suatu properti ataupun alternatif properti yang akan dikembangkan di atas suatu bidang tanah tertentu didukung atau diijinkan oleh ketentuan peraturan yang ada. Ketentuan peraturan berupa zoning (peruntukan tanah), KDB (Koefisisen Dasar Bangunan), KLB (Koefisisen Luas Bangunan), ketinggian maksimal bangunan, sempadan jalan dan ketentuan tentang Rencana Umum Tata Ruang/Wilayah (RUTR/W) lainnya serta peraturan berkaitan dengan lalu lintas dan lingkungan hidup sangat berpengaruh terhadap alternatif properti yang dapat dikembangkan.

Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan  dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi. Prospek masa depan dapat diestimasi dengan cara membandingkan dengan properti sejenis yang sudah berjalan. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi sangat diperlukan. Selanjutnya, hal-hal yang juga harus diperhatikan adalah mengenai pendapatan potensial (potential income), tingkat kekosongan (vacancy rate), biaya operasi (operating cost), pendapatan bersih (net income), dan tingkat pengembalian (discount rate/capitalization rate). Sebuah properti dikatakan layak secara keuangan bilamana dapat memberikan pendapatan bersih yang positip. Seberapa besar pendapatan bersih yang dapat dikatakan layak sangat tergantung pada preferensi masing-masing investor.

Analisis yang terakhir dalam analisis HBU adalah analisis produktifitas yang maksimal. Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio. Bilamana dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukan hasil analisis layak secara fisik, diijinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan, maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya.

Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana penerapan analisis HBU dalam praktek baik dalam konteks optimalisasi aset maupun penilaian aset? Dalam konteks optimalisasi aset, analisis HBU dilaksanakan dengan sangat detail. Berbagai alternatif properti yang dapat dikembangkan dikaji dan dianalisis secara mendalam sebelum akhirnya dipilih satu alternatif yang terbaik dan dianggap telah memenuhi kriteria HBU. Analisis pasar, mikro dan makro ekonomi menjadi bahasan yang wajib. Dapat dikatakan, analisis HBU merupakan pre feasibility study sebelum studi kelayakan yang sesungguhnya dijalankan.

Bagan Optimalisasi Aset

Dalam konteks penilaian aset,  analisis HBU biasanya dilakukan dengan lebih sederhana. Dalam hal ini, lazimnya analisis HBU lebih ditekankan pada analisis kelayakan secara fisik dan analisis kelayakan secara peraturan. Dua analisis lainnya yaitu, analisis kelayakan secara keuangan dan analisis produktifitas yang maksimal sangat jarang dibahas secara mendalam. Selanjutnya, observasi dan pengamatan langsung di lapangan biasanya lebih dominan menjadi dasar dalam pengambilan keputusan apakah properti yang dinilai telah memenuhi kriteria HBU ataukah tidak. Sederhananya, bilamana properti yang dinilai adalah sebuah ruko dan properti yang banyak berdiri di sekitar properti yang dinilai adalah juga ruko, maka hampir dipastikan penilai akan mengambil kesimpulan bahwa ruko adalah HBU dari kawasan tersebut.

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa analisis HBU merupakan bahasan yang dapat dikatakan wajib dalam manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Analisis HBU meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). Lazimnya, analisis HBU dalam konteks optimalisasi aset dilaksanakan lebih detail dibandingkan dalam konteks penilaian aset.

Daftar Pustaka

Appraisal Institute, 2001, The Appraisal of Real Estate, 12-th Edition, Chicago.

Fanning, Stephen F., Terry V. Grissom dan Thomas D. Pearson, 1994, Market Analysis for Valuation Appraisals, Appraisal Institute, Illinois.

Hidayati, Wahyu., dan Harjanto, Budi., 2003, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta.

Kyle, Robert C., 2000, Property Management, 6-th Edition, Dearbon Financial Publishing, Chicago.