Banyak cara untuk mengukur kinerja dan profitabilitas suatu investasi, beberapa bentuk perhitungan yang popular adalah menggunakan Return on Investment (ROI) dan Internal Rate of Return (IRR). Pada semua jenis investasi, penggunaan kedua perhitungan tersebut penting saat menganggarkan modal dan mengambil keputusan. Dalam melakukan melakukan investasi baru, investor sering kali bergantung pada ROI atau IRR yang diproyeksikan.

Terdapat pembeda antara ROI dan IRR, yaitu ROI menunjukkan pertumbuhan total dari awal hingga akhir dari investasi. Sementara IRR mengidentifikasi tingkat pertumbuhan tahunan. Kedua angka tersebut biasanya harus sama selama satu tahun (dengan beberapa pengecualian), tetapi tidak akan sama untuk periode yang lebih lama.

Return on Investment (ROI)

Return on Investment (ROI) atau sering disebut dengan the rate of return (ROR) merupakan persentase kenaikan atau penurunan investasi selama periode tertentu. Perhitungan tersebut dihitung dengan mengambil perbedaan atau selisih antara nilai saat ini atau yang diharapkan dan nilai asli dibagi dengan nilai asli dan dikalikan dengan 100.

Rumus perhitungan ROI adalah:

Dari rumus ROI di atas akan mendapatkan hasil yang bisa dianalisa. Bila hasilnya positif maka memperoleh pengembalian dari investasi yang dilakukan. Begitu pula sebaliknya, jika hasilnya negatif maka sebetulnya investasi tersebut membuat kehilangan profit dari investasi yang diberikan.

Misalnya, investasi awalnya dilakukan sebesar Rp20 miliar dan sekarang bernilai Rp30 miliar. ROI untuk investasi ini adalah 50 persen dengan perhitungan [((30 - 20) / 20) * 100].

Maka, bila dihitung menggunakan rumus ROI, angka persentase ROI didapatkan sebesar 50 persen. Hasil ROI yang positif tersebut menjadi pertanda bahwa mendapatkan margin keuntungan dari investasi yang dilakukan.

Hasil angka ROI dapat dihitung untuk hampir semua aktivitas investasi yang telah dilakukan dan hasil dapat diukur. Pada hasil perhitungan ROI akan bervariasi tergantung pada angka mana yang dimasukkan sebagai pendapatan dan biaya. Semakin panjang jangka investasi, semakin kompleks untuk memproyeksikan atau menentukan pendapatan, biaya, dan faktor lainnya secara akurat, seperti tingkat inflasi atau tarif pajak. Namun dalam perhitungan ROI sendiri belum mengikutsertakan faktor-faktor lain yang sulit diukur dalam jangka panjang, sehingga ROI masih memiliki keterbatasan untuk perhitungan investasi jangka panjang.

Contoh kasus sederhana:

X melakukan investasi senilai Rp 20.000.000 di perusahaan Y di tahun 2012, lalu menjual investasi tersebut di tahun 2015 dengan nilai Rp 25.000.000, maka nilai ROI investasinya adalah 25 persen. Sementara di tahun 2013, P juga melakukan investasi dengan nilai yang sama di perusahan Q. Investasi tersebut kemudian dijual dengan nilai Rp 25.000.000 di tahun 2018 maka nilai ROI investasinya sama dengan X, yaitu berjumlah 25 persen.

Meski nilai ROI sama, apabila dilakukan analisa lanjutan tentu keuntungan X dan P sebetulnya beda karena ada faktor inflasi di tahun berbeda. Bila memperhitungkan nilai inflasi (untuk kasus di atas dengan anggapan nilai inflasi yang baik untuk investasi), maka sebetulnya keuntungan yang diperoleh P jauh lebih sedikit dibanding X. Itu sebabnya untuk mendapatkan evaluasi investasi yang tepat juga memperhatikan faktor-faktor lain yang dapat memberikan dampak seperti jangka waktu.

Kelebihan dan Kelemahan ROI

Dalam penerapannya, ROI memiliki kelebihan dan kelemahan tersendiri. Kelebihan dari ROI adalah perhitungan yang menggunakan rumus sederhana, mudah untuk dihitung, dan mudah dipahami. Manfaat yang diberikan dari perhitungan ROI adalah dapat membantu pemeriksaan prospek investasi, membantu mengukur potensi pengembalian berbagai peluang investasi, membantu pengukuran manfaat investasi di departemen/instansi tertentu, dan membantu pengukuran persaingan pasar.

Meski begitu ROI juga memiliki keterbatasan seperti sulitnya membandingkan ROI antar perusahaan/instansi karena praktek dan metode yang digunakan dalam perusahaan dalam menghitung ROI bisa saja berbeda. Selain itu rumus ROI tidak memperhitungkan faktor waktu, padahal waktu juga akan memengaruhi nilai laba investasi karena faktor fluktuasi nilai uang, serta faktor lainnya.

Internal Rate of Return (IRR)

Fungsi utama penghitungan IRR adalah untuk mengukur suatu aset, apakah aset tersebut akan mengalami peningkatan atau tidak. Manfaat lain menghitung IRR adalah untuk mengetahui laju pengembalian investasi sehingga kegiatan operasional dalam bentuk apapun bisa dievaluasi tingkatan pada laju pengembalian secara akurat.

Rumus perhitungan Internal Rate of Return (IRR):

Keterangan:

IRR = Internal Rate of Return

i1 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV+ i2 = Tingkat Diskonto yang menghasilkan NPV – NPV 1 = Net Present Value positif

NPV 2 = Net Present Value Negatif

Beberapa hal penting yang juga perlu diperhatikan sebelum melakukan simulasi perhitungan IRR dengan rumus di atas, antara lain:

a. Dengan menggunakan rumus IRR di atas, dalam menetapkan NPV sama dengan nol dan menyelesaikan discount rate yaitu IRR.

b. Nilai investasi awal akan selalu bernilai negatif karena termasuk dalam arus kas keluar.

c. Setiap arus kas berikutnya bisa bernilai positif atau negatif, tergantung pada estimasi hasil proyek atau adanya kebutuhan suntikan modal di masa depan.

d. Berdasarkan sifat rumusnya, IRR tidak dapat dihitung secara analitis dengan mudah, tetapi perlu dihitung secara trial-and-error.

Pada dasarnya, IRR dan NPV menjadi teknik capital budgeting dan menjadi indikator alternatif penghitungan dalam mengestimasi keuntungan suatu proyek atau investasi. Perhitungan NPV dan IRR juga memiliki rumus yang sama. Hasil dari perhitungan keduanya juga berupa estimasi, bukan nilai sebenarnya.

Nilai IRR yang besar mengindikasikan bahwa proyek atau investasi tersebut akan menguntungkan jika dilanjutkan. Sebaliknya, jika nilai IRR kecil mengindikasikan biaya investasi awal akan berujung pada prospek buruk. Pada beberapa kasus, proyek atau investasi yang direncanakan turut memperhitungkan IRR. Proyek atau investasi tersebut dibedakan dengan karakteristik tertentu. Saat sejumlah proyek atau investasi mempunyai karakteristik hampir mirip, maka akan diperbandingkan nilai IRR-nya. Proyek dengan nilai IRR lebih tinggi akan lebih diperhitungkan.

Contoh Kasus Sederhana:

Sebuah perusahaan mengusulkan nilai investasi sebesar Rp120.000.000. Arus kas yang dihasilkan setiap tahunnya sekitar Rp20.000.000 selama 5 tahun. Asumsi rate of return sekitar 13 persen. Saat melakukan penghitungan diskonto, NPV yang dihasilkan adalah Rp7.000.000 dengan diskonto sekitar 12 persen dan Rp1.500.000 dengan diskonto sekitar 10 persen.

Artinya, selisih bunga diskonto sekitar 2 persen atau sekitar Rp8.500.000. Jika rumus IRR di atas diaplikasikan, maka nilai IRR adalah:

IRR = 10 persen + (1.500.000 : 8.500.000) x 2 persen

IRR = 10,35 persen

Karena asumsi rate of return sekitar 13 persen berarti angka 10,35 persen termasuk lebih kecil. Berdasarkan prinsip dasar IRR, investasi ini memiliki prospek yang buruk.

Kelebihan dan Kelemahan IRR

Dalam penerapan IRR terdapat kelebihan dan kelemahan sendiri. Kelebihan dalam penerapan IRR dapat mengetahui apakah investasi yang dilakukan layak atau tidak. Metode IRR mempertimbangkan setiap arus yang ada, serta mempertimbangkan konsep time value of money serta risiko arus masuk di kemudian hari untuk pengembalian modal investasi.

Penggunaan IRR memiliki beberapa keterbatasan dengan membutuhkan nilai cost of capital ketika melakukan perhitungan, serta keputusan atau nilai yang dihasilkan berupa estimasi, sehingga tidak selalu tepat. Metode IRR juga hanya bisa menunjukkan hasil maksimal ketika suatu investasi memiliki capital berupa rasio.

ROI vs IRR

Return on Investment (ROI) dan Internal Rate of Return (IRR) merupakan dua pengukuran yang sering digunakan dalam dunia investasi. ROI secara luas digunakan untuk mengukur profitabilitas investasi secara keseluruhan, sedangkan IRR digunakan untuk mengukur kinerja yang diharapkan dari suatu investasi berdasarkan perkiraan arus kas masa depan. Keduanya adalah alat pengukuran yang ampuh yang dapat membantu investor membuat keputusan penting untuk bisnis atau portofolio investasi mereka.

Namun terdapat beberapa perbedaan antara ROI dan IRR, sebagai berikut:

Penulis: Athika Meliana Dewi (Bidang Penilaian, Kanwil DJKN Suluttenggomalut)

Sumber:

1. https://www.thebalance.com/

2. https://www.investopedia.com/

3. https://majoo.id/