Peralihan hak atas tanah banyak terjadi di masyarakat yang mengakibatkan timbulnya perbuatan hukum dan peristiwa hukum. Salah satu perbuatan hukum yang dapat mengalihkan subjek hak milik atas tanah adalah akibat adanya pelelangan tanah yang telah diikat hak tanggungan yang biasanya dilakukan akibat adanya wanprestasi kewajiban dari debitur kepada kreditur. Pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 6 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 (UUHT) yang berbunyi “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.

Atas lelang eksekusi Pasal 6 UUHT tersebut Pejabat Lelang menerbitkan Kutipan Risalah Lelang yang berfungsi sebagai akta otentik atas peralihan objek lelang kepada pembeli lelang guna didaftarkan pemindahan haknya. Namun dalam peralihan hak tersebut terkadang timbul permasalahan baru, seperti obyek lelang yang tidak dapat dikuasai oleh pemenang lelang/pembeli, serta pembatalan lelang berdasar putusan Pengadilan Negeri. Terkait dengan hal tersebut, terdapat upaya-upaya perlindungan hukum kepada pembeli lelang Pasal 6 UUHT, yaitu sebagai berikut:

1. Perlindungan Preventif

Perlindungan Preventif dilaksanakan sebelum adanya permasalahan hukum atas lelang. Berdasarkan ketentuan Pasal 25 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang berbunyi “Lelang yang telah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan perundangan-undangan, tidak dapat dibatalkan”, dengan demikian maka pembeli lelang merupakan pembeli yang beritikad baik yang hak-hak nya harus dilindungi. Ukuran mengenai pembeli yang beritikad baik tidak diatur oleh perundang-undangan namun, dalam Putusan Mahkamah Agung tanggal 28 Agustus 1967 Reg. No. 821 K/SIP/1974 menyatakan bahwa “pembeli lelang suatu barang melalui proses lelang umum oleh Kantor Lelang Negara adalah sebagai pembeli yang beritikad baik dan harus dilindungi oleh undang-undang”. Selain itu, pada dasarnya perlindungan hukum secara preventif juga telah dilakukan oleh Pejabat Lelang KPKNL dengan melakukan penelitian seluruh dokumen objek yang akan dilelang dan juga diberitahukan kepada calon pembeli lelang.

2. Perlindungan Represif

Menurut Philipus M. Hadjon, perlindungan represif yaitu upaya untuk mendapatkan perlindungan hukum yang dilakukan melalui badan peradilan. Perlindungan represif terhadap pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan terdapat dalam Pasal 200 HIR. Apabila pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan tidak dapat menguasai obyek yang dibeli melalui proses lelang yang sah demi hukum, maka pemenang lelang dapat meminta bantuan kepada Pengadilan Negeri untuk pengosongan obyek tersebut. Dengan demikian maka ketentuan ini memberikan asas kepastian hukum bagi pemenang lelang untuk dapat menguasai obyek lelang. Dalam hal adanya gugatan atas objek lelang, ketentuan Pasal 13 PMK 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang mengatur bahwa penjual bertanggung jawab terhadap gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana serta pelaksanaan putusannya akibat tidak dipenuhinya peraturan perundang-undangan oleh penjual, maka penjual mempunyai tanggung jawab mutlak jika ada gugatan. Dengan demikian pemenang lelang dapat mengajukan tuntutan ganti-rugi kepada penjual akibat adanya gugatan yang timbul.

Perlindungan hukum atas pelaksanaan lelang Pasal 6 UUHT mutlak diperlukan dalam rangka terjaminnya hak-hak pembeli lelang yang merupakan pembeli beritikad baik. DJKN cq. KPKNL selaku perantara penjualan melalui lelang diharapkan terus meningkatkan kualitas baik dari segi norma perundang-undangan maupun praktis pelaksanaan lelang. (Penulis: Aji Dwi Nanda-Staf Seksi HI KPKNL Surakarta)

Daftar Pustaka:

Undang-Undang Nomor 4 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

Dika Dwi Setiawan, 2019, Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Tanah Melalui Lelang Yang Tidak Dapat Menguasai Tanahnya, Skripsi, Jember: Universitas Jember

Ita Sucihati, Dr. Bambang Winarno, SH. SU., Amelia Sri Kusuma D., SH. MKn, Perlindungan Hukum Bagi Pemenang Lelang Eksekusi Hak Tanggungan Atas Penguasaan Obyek Lelang