Lebih baik di sini

Rumah kita sendiri

Segala nikmat dan anugerah Yang Kuasa

Semuanya ada disini

Rumah Kita

Syair lagu “Rumah Kita” dari band legendaris Indonesia God Bless tersebut bisa ditafsirkan secara literal bahwa rumah akan lebih kita nikmati dan kita syukuri kalau sudah menjadi “rumah kita” atau rumah sendiri meskipun “hanya bilik bambu”. Terkait hal ini, Pasal 28H ayat (1) UUD 1945 sendiri telah mengamanatkan bahwa “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat, serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan”.

Selain itu, Sustainable Development Goals (SDGs) yang dicanangkan oleh PBB pada tahun 2015 juga memasukkan aspek tempat tinggal ini sebagai bagian dari berbagai tujuan SDG yang disepakati untuk bisa dipenuhi pada tahun 2030. Tujuan pertama yang memasukkan aspek tempat tinggal dalam SDG adalah Tujuan 1 (mengakhiri kemiskinan dimanapun dan dalam semua bentuk) yang di dalamnya ada target “memastikan semua penduduk, terutama penduduk miskin dan rentan mendapat hak setara mengakses sumber ekonomi (seperti halnya hak layanan dasar), kepemilikan dan akses pada lahan..”. Tujuan berikutnya adalah Tujuan 11 (membangun kota dan pemukiman inklusif, aman, tahan lama, dan berkelanjutan) yang didalamnya ada target “Pada tahun 2030, memastikan akses terhadap perumahan dan pelayanan dasar yang layak, aman dan terjangkau bagi semua dan meningkatkan mutu pemukiman kumuh”.

Kebutuhan untuk menghuni rumah sendiri ini kian hari kian meningkat seiring dengan pertumbuhan jumlah penduduk. Sementara itu di sisi lain berbagai kendala untuk memiliki dan menghuni rumah sendiri juga masih perlu untuk diatasi baik di sisi permintaan maupun di sisi pasokan. Kendala di sisi permintaan utamanya adalah kendala di sisi terbatasnya kapasitas keuangan dari masyarakat khususnya masyarakat yang berada di desil-desil bawah seperti masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan Keluarga Pra Sejahtera.

Data Badan Pusat Statistik (BPS) berdasarkan hasil Survey Sosial dan Ekonomi Nasional (Susenas) Modul Kesehatan dan Perumahan Tahun 2019 menunjukkan bahwa ada 2 faktor utama yang menyebabkan masyarakat tidak berencana membeli / membangun rumah sendiri yaitu karena memang sudah punya rumah (58,60 %) dan karena tidak punya uang / dana (36,94 %). Artinya, lebih dari sepertiga masyarakat kita tidak punya rencana untuk membeli atau membangun rumah sendiri karena tidak punya uang.

Dengan dilatarbelakangi hal-hal tersebut, maka pemerintah sejak tahun 2010 memutuskan untuk membantu MBR guna bisa memiliki rumah sendiri dengan sebuah fasilitas yang disebut dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Tulisan ini akan menggambarkan peran dari FLPP dalam mengentaskan masalah perumahan bagi MBR di Indonesia serta tantangannya di masa yang akan datang.

Ekosistem Perumahan

Di dalam ekosistem perumahan di Indonesia, ada beberapa faktor yang menjadi kunci agar ekosistem ini bisa berjalan dengan baik dan mencapai tujuannya yaitu mengatasi backlog perumahan. Faktor-faktor tersebut adalah kebijakan, pembiayaan, pasokan, dan permintaan di sektor perumahan.

Di segi kebijakan, pemerintah memainkan peran yang sangat penting untuk membuat kebijakan di sektor perumahan yang bisa menyelesaikan permasalahan di sektor perumahan yaitu availability - mendorong ketersediaan rumah di pasaran, affordability – membuat agar harga rumah dapat terjangkau, accessibility – meningkatkan akses pembiayaan bagi masyarakat, dan sustainability – memastikan program pemerintah untuk mendukung industri perumahan dapat terus berjalan dengan dampak fiskal yang dapat di kendalikan. Selain itu, pemerintah juga harus bisa memainkan perannya sedemikian rupa agar jangan sampai terjadi distorsi pasar di sektor perumahan.

Di segi pembiayaan, peran dari lembaga pembiayaan sangat vital khususnya perbankan dan multifinance sebagai lembaga intermediary. Pembiayaan di sektor perumahan ini bergerak menyisir sisi pasokan dan sisi permintaan. Di sisi pasokan, intervensi pemerintah di segi pembiayaan untuk mendorong availability cenderung minimal dengan mengandalkan bekerjanya mekanisme pasar yaitu pengembang perumahan bernegosiasi langsung dengan lembaga pembiayaan untuk mendapatkan pendanaan yang dibutuhkan guna membangun perumahan (business to business). Sementara itu di sisi permintaan, intervensi pemerintah di segi pembiayaan untuk mendorong affordability dan accessibility relatif lebih kuat khususnya untuk membantu masyarakat yang berada di desil-desil bawah seperti MBR dan keluarga pra sejahtera.

Ekosistem perumahan ini akan bekerja dengan baik jika terdapat kebijakan dan pembiayaan yang layak sebagai pemicunya. Dengan demikian, akan timbul pasokan dan permintaan yang sehat (tidak over supply atau over demand) sehingga jumlah backlog semakin menurun. Ekosistem perumahan yang sehat diharapkan akan bisa memberikan dampak yang lebih luas seperti meningkatnya produktivitas masyarakat dan mendorong kemajuan perekonomian baik di skala rumah tangga maupun di skala yang lebih besar lagi.

Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP)

Program FLPP merupakan intervensi pemerintah untuk mengatasi masalah affordability dan accessability khususnya bagi MBR yang memiliki kapasitas keuangan yang terbatas. Dalam program ini, pemerintah membuat kebijakan untuk bisa membantu MBR yang ingin memiliki dan menghuni rumah sendiri.

Targetnya adalah MBR yang berpenghasilan bulanan maksimal dengan jumlah tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Dengan demikian, masyarakat yang berpenghasilan menengah atau tinggi dengan penghasilan melebihi batas tersebut tidak berhak untuk menerima fasilitas ini. Kuota jumlah penerimanya pun sudah ditargetkan dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN).

Lebih dari itu, pemerintah juga menetapkan spesifikasi dan harga jual rumah yang menjadi target program FLPP ini. Dalam hal ini pemerintah setiap tahunnya mengeluarkan keputusan mengenai spesifikasi dan maksimal harga jual rumah dari pengembang kepada MBR penerima FLPP. Tujuannya adalah agar MBR bisa mendapatkan rumah yang layak dengan harga yang terjangkau.

Tidak berhenti di situ, tingkat bunga KPR yang dibebankan kepada MBR penerima FLPP juga ditetapkan lebih rendah dari tingkat bunga pasar sehingga tidak akan memberatkan MBR untuk membayar cicilan selama durasi KPR. Dengan membayar cicilan yang lebih rendah daripada mekanisme pasar, diharapkan lebihan (savings) dari cicilan tersebut bisa digunakan untuk hal-hal yang bermanfaat bagi MBR penerima FLPP seperti pendidikan dan kesehatan.

Tentunya, segala hak-hak istimewa yang diterima oleh MBR penerima FLPP tersebut diiringi juga dengan kewajiban-kewajiban yang melekat. Bagaikan koin yang memiliki dua sisi mata uang, maka kewajiban ini menjadi satu paket yang tidak bisa dipisahkan dari program FLPP.

Kewajiban-kewajiban tersebut antara lain rumah tersebut harus ditempati sendiri oleh MBR penerima FLPP, tidak boleh dikontrakkan, tidak boleh dijual, harus merupakan rumah pertama, dan kewajiban-kewajiban lainnya yang melekat. Jika di kemudian hari ada kewajiban-kewajiban ini yang dilanggar maka segala hak-hak istimewa tadi otomatis gugur dan status KPR nya berubah dari KPR FLPP menjadi KPR komersil biasa.

Dengan melimpahnya fitur-fitur yang sangat meringankan MBR pada program FLPP tersebut, maka tidak heran jika program FLPP ini selalu membludak peminatnya dan seringkali jumlah permintaannya mencapai hingga 2 - 3 kali lipat dari kuota yang ditetapkan oleh pemerintah. Melihat animo yang besar tersebut, tidak serta merta pemerintah lalu bisa menambah kuotanya dari yang sudah ditetapkan. Hal ini dikarenakan adanya tantangan-tantangan tertentu yang harus dihadapi oleh pemerintah.

Tantangan FLPP

Dengan segala kelebihannya tersebut, program FLPP juga memiliki tantangan-tantangannya tersendiri. Tantangan terbesarnya adalah mengenai pembiayaan program FLPP.

Salah satu keunikan dari program FLPP ini adalah program ini mendapatkan pembiayaan dari dua pihak yaitu pemerintah dan perbankan. Pemerintah menanggung porsi 75

Oleh : Muhamad Nahdi