Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kementerian Keuangan menargetkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) tahun 2021 sebesar Rp4,13 Triliun lebih tinggi daripada target tahun sebelumnya sebesar Rp3,58 Triliun. Pada perkembangan PNBP mulai tahun 2010 sampai dengan 2019, diperoleh data bahwa PNBP Sumber Daya Alam semakin menurun dari porsi 62,8 persen pada tahun 2010 menjadi 37,9 persen pada tahun 2019, sedangkan PNBP Lainnya meningkat dari sebesar Rp59 Triliun di tahun 2010 menjadi Rp124,4 Triliun di tahun 2019. DJKN memiliki peran dalam pengumpulan PNBP dari manajemen aset yang merupakan bagian dari PNBP lainnya.

Prinsip dari pengelolaan Barang Milik Negara dimaksudkan agar Barang Milik Negara dapat digunakan untuk menunjang tugas fungsi pemerintah dalam melakukan pelayanan publik pemerintah. Sebagian dari Barang Milik Negara yang tidak digunakan untuk menjalankan tugas fungsi pemerintah dilakukan pemanfaatan dengan tujuan untuk meningkatkan PNBP. Pemanfaatan Barang Milik Negara adalah pendayagunaan Barang Milik Negara yang tidak digunakan untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga dan/atau optimalisasi Barang Milik Negara dengan tidak mengubah status kepemilikan.

Barang Milik Negara terdiri dari tanah dan/atau bangunan dan selain tanah dan/atau bangunan. Bentuk pemanfaatan barang milik negara yang dapat dilakukan oleh pihak ketiga yaitu Sewa, Pinjam Pakai, Kerja Sama Pemanfaatan, Bangun Guna Serah/Bangun Serah Guna, Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur dan Kerja Sama Terbatas untuk Penyediaan Infrastruktur. Bentuk-bentuk pemanfaatan Barang Milik Negara telah diatur pada Peraturan Pemerintah nomor 28 tahun 2020 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara. Pemanfaatan yang paling memberikan imbal hasil yang tinggi tentunya berasal dari pemanfaatan tanah dan/bangunan.

Pemanfaatan tanah dan/atau bangunan Barang Milik Negara menghadapi tantangan yang cukup besar guna memperoleh penerimaan negara. Tuntutan dari pasar properti pada umumnya adalah tanah dan bangunan yang akan dimanfaatkan harus dalam keadaan ready to use, memiliki harga sewa yang kompetitif, dan berlokasi di daerah yang strategis. Setiap properti memerlukan exposure atau harus dikenal lebih luas oleh pasar sehingga properti dimaksud cepat laku tersewa.

Pemilihan channel marketing atau media promosi yang tepat akan menentukan kesuksesan kita dalam menjual/menyewakan property. Terdapat berbagai macam channel marketing yang populer di pasar properti antara lain :

1. Media cetak

Memasang iklan di media cetak seperti koran dan majalah bisa menjangkau konsumen yang luas, namun biayanya relatif mahal. Untuk sekali tayang, pemilik properti perlu mengeluarkan anggaran yang cukup besar. Adapun keunggulan beriklan di koran dan majalah adalah pemilik properti bisa memilih media dengan segmen pembaca yang sesuai dengan target konsumen dari produk yang dirilis. Selain itu, tidak seperti iklan elektronik yang penampilannya terbatas durasi, iklan cetak bisa dibaca tanpa harus terburu-buru.

2. Media elektronik

Beriklan lewat elektronik terutama televisi, biasanya dilakukan oleh pemilik properti atau pengembang perumahan berskala nasional. Namun iklan elektronik memerlukan biaya yang besar. Sebagai contoh, iklan satu kali tayang berdurasi 30 detik memerlukan biaya yang dapat mencapai ratusan juta rupiah. Apalagi jika membeli slot tayangan dengan minimal durasi 30 menit. Di satu sisi, memasang iklan di televisi sebenarnya bertujuan untuk mengejar citra produk (brand image). Secara umum, produk-produk yang diiklankan di televisi dipandang lebih bergengsi dibandingkan produk yang tidak beriklan di televisi.

3. Brosur, leaflet, katalog, spanduk dan sejenisnya

Brosur dan spanduk termasuk media cetak. Spanduk dapat berisi informasi kontak yang bisa dihubungi sehingga mempercepat komunikasi antara pemilik properti dengan calon mitra. Keunggulan lainnya yaitu sebarannya dapat diatur sesuai area yang menjadi sasaran. Dengan menempatkan spanduk di tempat-tempat yang strategis dan menyebarkan brosur ke lokasi yang menjadi target, promosi melalui brosur dan spanduk bisa jadi lebih efektif. Akan tetapi jika memasang spanduk, perlu memperhatikan biaya perizinan pajak reklame yang mungkin perlu dikeluarkan.

4. Media online

Media ini dapat dikatakan yang paling efektif. Penelitian menunjukkan bahwa perkembangan kelas menengah di Indonesia diikuti perkembangan penggunaan internet. Dahulu para pencari properti mendatangi langsung kawasan-kawasan yang menjadi incaran, sekarang calon pengguna terlebih dulu mencari di internet. Setelah menemukan beberapa kandidat properti, barulah mengunjungi lokasinya dan menghubungi agen pemasaran. Salah satu media online dalam memasarkan property yaitu dengan e-commerce. Bisa juga menggunakan platform seperti www.rumah123.com atau www.Urbanindo.com. Dari data penggunaan platform, kita bisa melihat seberapa banyak jumlah viewer dan jumlah respon atas properti yang kita pasarkan sehingga kita dapat melakukan evaluasi penetapan harga agar dapat diminati calon konsumen.

5. Jasa Broker/Agensi Marketing

Selain media-media promosi tersebut, pemilik properti dapat menggunakan jasa broker dalam pemasarannya. Seorang broker dapat memiliki pengetahuan yang luas dan akses kepada para investor properti sehingga pemilik properti dapat menghemat waktu dan memudahkannya untuk segera memperoleh peminat dengan harga yang disepakati. Apabila tidak menggunakan jasa broker, pemilik harus melakukan survei sendiri dan mengumpulkan satu persatu data pembanding. Disisi lain dengan menggunakan broker, pemilik properti harus menyediakan sejumlah alokasi anggaran untuk membayar jasa broker. Pada umumnya, jasa broker berkisar sebesar 5 persen dari nilai transaksi jika properti dimaksud dilakukan sewa, dan sebesar 2 persen jika properti tersebut dilakukan pelepasan/penjualan. Tarif jasa dimaksud tidak mengikat dan tergantung kesepakatan antara pemilik properti dan broker.

Berdasarkan uraian di atas, dapat diperoleh kesimpulan bahwa penggunaan channel marketing sangat diperlukan oleh suatu aset berupa tanah dan bangunan milik negara dalam hal akan dilakukan pemanfaatan oleh pihak ketiga agar dikenal lebih luas oleh pasar dan lebih cepat laku. Di sisi lain apabila tanah dan bangunan mengalami mangkrak/idle maka pemilik tanah dalam hal ini negara berpotensi menanggung beban/biaya dari tanah dan bangunan tersebut antara lain biaya pengamanan, asuransi, pemeliharaan dan sebagainya. Ketika aset menjadi tidak produktif dan kehilangan potensi ekonomi, maka yang terjadi adalah cost of doing nothing yaitu beban yang timbul karena tidak melakukan apa-apa sehingga membebani keuangan negara.

Dengan manfaat yang sangat besar dan efektifnya channel marketing berupa media online, DJKN perlu memiliki Market Place Pemanfaatan Barang Milik Negara mengingat Barang Milik Negara yang dapat dimanfaatkan tersebar dari Aceh sampai Papua dan bukan hanya Barang Milik Negara pada Kementerian Keuangan namun juga aset Kementerian/Lembaga. Platform ini berfungsi mempertemukan Barang Milik Negara yang akan dimanfaatkan dengan para calon mitra secara digital.

Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam Market Place Pemanfaatan Barang Milik Negara adalah informasi aset yang komprehensif berupa informasi aset-aset yang ditawarkan, gambar detail aset, informasi aset yang relevan berupa luas tanah dan bangunan, harga, keunggulan aset, dan tampilan visual yang menarik. Selain itu, guna menarik minat dari pengguna internet perlu memuat tingkat traffic/akses pada landing page agar dapat meningkatkan tingkat halaman terpopuler pada hasil penelusuran google search engine. Yang tidak kalah penting yaitu penggunaan Market Place memerlukan peran serta media online lain yaitu Social Media karena platform digital ini memiliki basis pengguna yang besar dan kemudahan akses melalui smart phone.

Pandemi Covid-19 sejak tahun 2020 telah menyebabkan industri Real Estate (Properti) mengalami perlambatan dibanding tahun-tahun sebelumnya. Hal ini terlihat dari grafik tren data sebagai berikut:

Pertumbuhan Tahunan:

Sumber: DataIndustri Research , diolah dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan Bank Indonesia (BI)

PDB (Produk Domestik Bruto) Atas Dasar Harga Konstan 2010

*Semester 1 2021, pertumbuhan terhadap PDB Industri Real Estate (Properti) kuartal 1 2020 yang sebesar 161.443,9 miliar rupiah

Pertumbuhan per kuartal:

Sumber: DataIndustri Research , diolah dari Badan Pusat Statistik (BPS) dan Bank Indonesia (BI)

Q=Quartal (per 3 bulan), Q1 = Jan - Mar; Q2 = Apr - Jun; Q3 = Jul - Sep; Q4 = Okt – Des

PDB (Produk Domestik Bruto) Atas Dasar Harga Konstan 2010

Pada triwulan II 2021 ekonomi Indonesia telah tumbuh 7,07 persen (yoy), hal ini memberikan dampak yang positif dan menumbuhkan optimisme pada industri properti.

Diharapkan dengan memiliki Market Place Pemanfaatan Barang Milik Negara, seluruh aset-aset tanah dan/atau bangunan Milik Negara dapat teroptimalisasi dengan baik dan dapat memperkuat penerimaan negara untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat Indonesia.

Jayapura, 17 Agustus 2021

Asep Wawan Kurniawan

Kepala Bidang Piutang Negara

Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara