Dalam rangka percepatan pelaksanaan proyek strategis untuk memenuhi kebutuhan dasar dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat, pemerintah terus melakukan percepatan proyek strategis nasional. Salah satu yang menjadi prioritas adalah Proyek Strategis Nasional untuk pembangunan Infrastruktur Ketenagalistrikan. Kementerian Energi dan Sumber Daya Mineral bersama dengan PT PLN (Persero) pada tahun 2021 akan merealisasikan pembangunan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET) 500kV Mandirancan – Indramayu yang akan menyalurkan energi listrik dari sejumlah pembangkit eksisting dan pembangkit baru untuk dapat didistribusikan di Pulau Jawa serta sebagai back up jaringan transmisi tenaga listrik eksisting guna mendukung kehandalan penyaluran tenaga listrik di Pulau Jawa.

Dalam pelaksanaannya, pembangunan jaringan tersebut melintasi lahan yang sangat panjang/luas, dan dapat berupa lahan milik pribadi, pemerintah daerah serta tanah Barang Milik Negara (BMN). Apabila jaringan tersebut melintasi lahan milik pribadi maka pemilik Proyek akan memberikan kompensasi atas penggunaan wilayah udara di atas tanah milik pribadi tersebut. Kemudian dalam hal proyek tersebut melintasi tanah BMN, maka sejalan dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 115 /PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara, dilakukan mekanisme pemanfaatan BMN untuk mendukung proyek insrastruktur kelistrikan tersebut.

Di Kabupaten Indramayu terdapat sedikitnya 3 (tiga) bidang tanah BMN Eks Pertamina yang dilintasi oleh proyek SUTET tersebut. Sebagai informasi, BMN Eks Pertamina merupakan barang yang menjadi milik/kekayaan negara yang berasal dari ketentuan peraturan perundang-undangan. BMN tersebut telah ditetapkan status penggunaannya sebagai Barang Milik Negara pada Pengelola Barang melalui Keputusan Menteri Keuangan tentang Penetapan Status Aset Eks Pertamina sebagai Barang Milik Negara.

Pihak PT PLN (Persero) telah mengajukan pemanfaatan ruang di atas BMN Eks Pertamina kepada Pengelola Barang untuk jangka waktu 50 tahun. Selanjutnya Pengelola Barang dalam hal ini Menteri Keuangan melalui DJKN dalam menentukan nilai sewa melibatkan penilai pemerintah dalam menentukan nilai atas pemanfaatan BMN Eks Pertamina tersebut. Karena objek tersebut berada di Kabupaten Indramayu yang merupakan Wilayah Kerja KPKNL Cirebon, tim Penilai dari KPKNL Cirebon melaksanakan penilaian atas BMN Eks Pertamina tersebut.

Tanah yang dilintasi oleh proyek SUTET 500kV Mandirancan-Indramayu adalah tanah yang digunakan oleh PT Pertamina untuk jalur transportasi menuju lokasi operasional. Sehingga secara bentuk, tanah yang digunakan tersebut merupakan tanah jalan (right of way) atau dapat dikategorikan tanah koridor. Tanah di sekitar lokasi BMN Eks Pertamina yang bersinggungan dengan jalur SUTET tersebut pada umumnya digunakan oleh warga untuk kegiatan pertanian, sehingga dapat dikategorikan tanah terbuka. Sesuai Peraturan Menteri ESDM RI Nomor 2 Tahun 2019, tinggi kabel SUTET yang melintas pada area terbuka sebagaimana pada kondisi objek Penilaian adalah 12,5 meter di atas tanah.

Sesuai Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 4/KN/2018 Tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Barang Milik Negara, terdapat 3 (tiga) jenis ruang yang dapat dimanfaatkan dalam ruang tanah koridor yaitu :

1. Ruang di atas permukaan tanah (surface) sampai dengan ketinggian 3 (tiga) meter;

2. Ruang di bawah permukaan tanah (sub surface) dan;

3. Ruang udara di atas permukaan tanah (over head/air right) dengan ketinggian di atas 3 (tiga) meter.

Pemanfaatan BMN pada objek penilaian dalam hal ini BMN EKS Pertamina yang akan dilalui jalur kabel SUTET pada ketinggian 12,5 meter pada dasarnya adalah jenis pemanfaatan ruang udara di atas permukaan tanah (over head/air right). Namun demikian, penilaian sewa atas tanah koridor sesuai Perdirjen KN Nomor 4/KN/2018 hanya mengatur untuk ruang di bawah permukaan tanah dan ruang di atas permukaan tanah, maka Tim Penilai menyusun analisis menggunakan perhitungan jenis pemanfaatan ruang di atas permukaan tanah (surface).

Penentuan nilai sewa tanah koridor untuk dapat dilakukan dengan metode Perbandingan Pasar maupun Across The Fence (ATF). Mengingat kondisi spesifik yang dimiliki oleh tanah koridor BMN Eks Pertamina yang dilalui jalur SUTET, data pasar untuk sewa sejenis sangat jarang atau dapat dikatakan tidak tersedia. Untuk itu tim penilai memutuskan untuk menggunakan metode ATF. Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa Tanah Koridor (NWSTK) dilakukan dengan langkah-langkah sebagai :

1. Mencari nilai wajar menggunakan metode Across The Fence (ATF)

Penentuan nilai wajar untuk tanah koridor tidak dapat dilakukan seperti penentuan nilai wajar tanah persil / tanah kosong pada umumnya. Hal ini mengingat bentuk, penggunaan, Highest and Best Use (HBU) dan karakteristik tanah koridor yang sangat unik dan akan sangat sulit untuk mencari pembanding yang sejenis dan sebanding. Sehingga pendekatan alternatif ATF cocok untuk digunakan. Metode ATF sendiri merupakan modifikasi dari metode perbandingan data pasar dengan karakteristik sebagai berikut :

a. Didasarkan pada konsep penggunaan alternatif, sehingga 1 (satu) bidang tanah koridor, penggunaan alternatifnya adalah bidang tanah yang berada di sekelilingnya, yang diperbandingkan sesuai dengan segmennya;

b. Tidak mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik atau Highest and Best Use (HBU) dalam faktor penyesuaian, dengan demikian lahan di sekeliling tanah koridor yang tidak memiliki kesamaan HBU dengan tanah koridor yang dinilai dapat menjadi pembanding bagi tanah koridor;

c. Tidak mempertimbangkan perbedaan bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas.

Dengan memperhatikan hal tersebut, selanjutnya penilai menentukan nilai wajar tanah dengan tahapan sebagai berikut:

1) Membagi tanah koridor (right of way) menjadi beberapa segmen sesuai dengan karakteristik tanah di sekitarnya, karena dalam penilaian kali ini tanah koridor yang dimanfaatkan tidak terlalu panjang, sehingga tidak dilakukan pembagian segmen;

2) Mengumpulkan data harga transaksi/penawaran jual/beli tanah yang berada di sekitar tanah koridor sesuai;

3) Melakukan proses perbandingan data harga/transaksi penawaran jual/beli tanah yang berada di sekeliling tanah koridor berdasarkan segmennya tanpa mempertimbangkan faktor bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas untuk mendapatkan Nilai Wajar tanah koridor.

Setelah dilakukan analisis penilaian terhadap faktor-faktor penyesuaian kemudian didapatkan indikasi nilai dan selanjutnya dilakukan pembobotan untuk masing-masing pembanding sehingga didapatkan kesimpulan nilai wajar tanah dengan menggunakan metode ATF.

2. Menghitung nilai NPRTK

Kemudian NRPTK diperoleh dengan mengalikan Nilai Wajar Tanah ATF dengan persentase pemanfaatan ruang tanah koridor (Y%) yang telah ditentukan. Sesuai Perdirjen KN 4/KN/2018 besaran persentase pemanfaatan ruang tanah koridor adalah 80% untuk pemanfaatan lahan di bawah tanah (subsurface) dan 100% untuk pemanfaatan tanah di permukaan hingga ketinggian 3 meter. Perhitungan NPRTK dapat digambarkan melalui rumus sebagai berikut.

NPRTK = Nilai ATF x Y%

Hasil dari NPRTK adalah nilai yang akan dijadikan dasar dalam menentukan nilai sewa dengan mengalikan sesuai tingkat kapitalisasinya.

3. Menentukan Nilai Wajar atas Sewa Tanah Koridor (NWSTK)

Setelah didapatkan NPRTK, penilai kemudian dapat menghitung NWSTK dengan mengalikan NPRTK dengan tingkat persentase tingkat kapitalisasi (r%) atau dapat dilihat pada rumus sebagai berikut :

NWSTK = NPRTK x r%

Tingkat kapitalisasi yang digunakan (r) yang digunakan untuk perhitungan Nilai Wajar atas Sewa BMN berupa tanah koridor dengan menggunakan metode ATF adalah risk free atau tingkat pengembalian surat utang yang dikeluarkan negara (yield SUN) sesuai tanggal penilaian. Pada umumnya jangka waktu atau tenor SUN yang tersedia secara harian adalah 0,1 sampai dengan 30 tahun. Namun demikian, mengingat jangka waktu pemanfaatan yang diajukan oleh pihak penyewa adalah 50 tahun, maka tim penilai menggunakan yield SUN untuk tenor yang sama yaitu 50 tahun dan dalam hal ini hanya ada 1 jenis Surat Utang Negara yaitu seri RI0470.

Dari perhitungan NSWTK tersebut maka dihasilkan simpulan nilai yang kemudian dilakukan pembulatan sesuai pedoman yang telah ditetapkan dalam Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Kepdirjen KN) Nomor 453/KN/2020 tentang Pedoman Penyusunan Laporan Penilaian oleh Penilai Pemerintah.

Tulisan ini dibuat untuk dapat memberikan gambaran bagi pembaca mengenai pelaksanaan penilaian BMN yang berupa ruang udara di atas tanah koridor dalam rangka pemanfaatan sesuai dengan Kepdirjen KN Nomor 4/KN/2018. Tulisan juga diharapkan akan menjadi bahan diskusi ke depan dalam rangka penyempurnaan metode penilaian serta peraturan terkait sebagai acuan Penilai Pemerintah dalam melaksanakan tugas dan fungsinya dalam melaksanakan penilaian BMN.

Pelaksanaan optimalisasi BMN EKS Pertamina yang dimanfaatkan untuk proyek strategis nasional bidang kelistrikan merupakan perwujudan peran Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) melalui tugas dan fungsinya di bidang pengelolaan kekayaan negara untuk mendukung kebutuhan dasar dan meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan kemakmuran bangsa melalui percepatan proyek strategis nasional, sekaligus memberikan manfaat atas pengelolaan kekayaan negara dalam bentuk PNBP atas sewa.(Seksi Pelayanan Penilaian)