Bangunan merupakan sarana penting dalam mendukung setiap pekerjaan manusia. Tersedianya fasilitas berupa bangunan tentu akan mempermudah pekerjaan manusia. Hal ini dilihat dari sisi kenyamanan, kemudahan dalam menyelesaikan pekerjaan, serta efektivitas dan efisiensi penyelesaian suatu pekerjaan. Hal ini juga berlaku bagi Barang Milik Negara (BMN). Bangunan merupakan salah satu contoh dari barang milik negara. Dalam rangka pengelolaan dan pertanggungjawaban atas kepemilikan BMN, negara memiliki Direktorat Jenderal Kekayaan Negara yang memiliki tanggung jawab atas tugas tersebut.

Salah satu tugas yang dimiliki oleh Direktorat Jenderal Kekayaan Negara adalah melaksanakan pelayanan penilaian. Mengacu pada PMK Nomor 111/PMK.06/2017, penilaian merupakan proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa Barang Milik Negara pada saat tertentu. Dalam tulisan ini, penilaian dilakukan untuk mendapatkan nilai wajar atas bangunan. Penilaian Barang Milik Negara dilakukan untuk penyusunan neraca pemerintah pusat, pemanfaatan, pemindahtanganan, dan pelaksanaan kegiatan lain sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan, antara lain Surat Berharga Syariah Negara. Proses dalam penilaian tersebut meliputi pengumpulan data awal, survei lapangan, analisis data, penentuan pendekatan penilaian, simpulan nilai, dan penyusunan laporan penilaian.

Ketika melakukan penilaian, sangat penting untuk menentukan pendekatan penilaian dalam rangka menghasilkan nilai objek penilaian yang dianggap paling wajar. Pendekatan tersebut terdiri dari tiga, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Pendekatan data pasar dilakukan untuk mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan. Pendekatan biaya dilakukan untuk mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat/memperoleh objek penilaian atau penggantinya pada waktu penilaian dilakukan kemudian dikurangi dengan penyusutan fisik atau penyusutan teknis, keusangan fungsional, dan/atau keusangan ekonomis. Sedangkan pendekatan pendapatan dilakukan untuk mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendiskontoan. Untuk menentuan pendekatan ini, penilai dapat memilih lebih dari satu pendekatan penilaian.

Pendekatan penilaian yang digunakan untuk menilai bangunan pada umumnya adalah pendekatan biaya. Hal tersebut dikarenakan masing-masing bangunan memiliki karakteristik yang berbeda beda serta nilainya memiliki keterkaitan dengan tanah dimana bangunan itu didirikan sebagai suatu kesatuan properti, sehingga kurang tepat apabila menggunakan pendekatan data pasar. Dalam melakukan penilaian atas bangunan menggunakan pendekatan biaya, penilai harus mempertimbangkan berbagai faktor yang mempengaruhi nilai atas bangunan dalam rangka memperoleh nilai yang wajar.

Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 07/KN/2017 tentang pedoman penilaian BMN, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai dalam penilaian atas bangunan adalah sebagai berikut.

a. Tahun selesai dibangun

Faktor ini akan menunjukkan waktu awal suatu bangunan siap untuk dioperasikan dan dapat menjadi titik awal penilaian yang didasarkan pada estimasi usia bangunan. Tahun selesai dibangun digunakan sebagai dasar untuk menentukan umur suatu bangunan. Semakin lama umur bangunan, maka penilai akan melakukan penyesuaian atas penyusutan bangunan.

b. Tahun renovasi/restorasi

Adanya perbaikan dan renovasi pada bangunan tentu akan mengubah nilai bangunan tersebut. Renovasi akan berdampak pada umur ekonomis bangunan. Apabila umur ekonomis suatu bangunan bertambah maka penyusutan atas bangunan tersebut akan berkurang. Faktor inilah yang akan mempengaruhi nilai atas bangunan tersebut.

c. Konstruksi dan material

Pemilihan material berkaitan dengan pengadaan atap, langit-langit, dinding, lantai, pagar, perkerasan, pelapis dinding, instalasi listrik, dan instalasi air akan mempengaruhi nilai atas suatu bangunan. Jenis material akan mempengaruhi harga. Material dengan kualitas lebih baik akan menambah harga perolehan dari bangunan tersebut sehingga hasil akhirnya akan berpengaruh terhadap nilai bangunan.

d. Luas

Semakin luas bangunan menandakan bahwa kebutuhan terhadap material bangunan akan semakin besar. Kebutuhan material yang semakin besar akan mempengaruhi nilai dari suatu bangunan. Kemudian, terdapat perhitungan biaya pembangunan per meter persegi untuk bangunan. Biaya per meter persegi akan berdampak pada hasil akhir nilai atas bangunan.

e. Bentuk

Bentuk (jenis) bangunan akan menyesuaikan dengan kebutuhan penggunaannya. Sebagai contoh, kategori rumah memiliki biaya pembangunan yang berbeda dengan pembangunan gedung bertingkat atau gudang. Tiap jenis bangunan memiliki nilai pembangunan per meter persegi yang berbeda

f. Tinggi

Bangunan yang tinggi membutuhkan komposisi material yang kuat agar bangunan tersebut dapat berdiri kokoh. Semakin tinggi bangunan maka akan membutuhkan material yang banyak dan akan menambah risiko pembangunan sehingga biaya akan menjadi tinggi. Demikian sebaliknya. Kemudian dalam perhitungan penilaian, semakin tinggi bangunan akan memiliki nilai koefisien pembuatan bangunan yang tinggi sehingga tinggi bangunan menjadi salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan dalam melakukan penilaian atas bangunan

g. Jumlah lantai

Sama halnya dengan tinggi bangunan. Jumlah lantai akan mempengaruhi tinggi bangunan. Hal ini akan mengakibatkan meningkatnya material dan risiko pembangunan sehingga biaya menjadi semakin tinggi. Oleh karenanya, jumlah lantai perlu diperhatikan dalam melakukan penilaian atas bangunan.

h. Kondisi bangunan secara umum

Bangunan dapat dinilai dari keadaannya secara umum, meliputi kondisi fisik bangunan tersebut, tujuan penggunaannya, perawatannya, dan hal-hal umum lainnya yang dapat diketahui dengan melihat langsung fisik bangunan tersebut. Kondisi bangunan yang kurang terawat maka penyusutannya lebih besar dibandingkan dengan bangunan dengan kondisi yang lebih baik.

i. Sarana pelengkap

Tersedianya sarana pelengkap pada bangunan akan meningkatkan nilai atas bangunan tersebut. Hal ini meliputi sarana kelistrikan, air, keamanan, dan lain sebagainya. Dengan demikian, perlu memperhatikan sarana pelengkap dalam melakukan penilaian atas bangunan.

j. Penggunaan bangunan

Penggunaan bangunan akan menyesuaikan tujuan dari pembentukan bangunan tersebut. Nilai atas bangunan tersebut akan dipengaruhi oleh penggunaan bangunan. Bangunan yang memiliki fungsi ekonomi akan bernilai lebih tinggi dibandingkan dengan bangunan yang tidak memiliki fungsi ekonomi, contohnya adalah rumah dan kantor. Walaupun secara bentuk hampir mirip, tapi bangunan kantor akan bernilai lebih tinggi karena memiliki fungsi ekonomi.

k. Faktor lain yang terkait

Lingkungan sekitar bangunan akan menjadi faktor tambahan dalam menentukan nilai atas bangunan. Lokasi yang strategis dan tersedianya fasilitas tambahan di sekitar bangunan akan mempengaruhi nilai atas bangunan tersebut.

Berdasarkan faktor-faktor yang diuraikan tersebut, penilai kemudian melakukan perhitungan biaya pembangunan kembali/penggantian baru bangunan yang akan dinilai, selanjutnya dikurangkan dengan penyusutan yang ada, sehingga opini nilai wajar atas bangunan dapat dimunculkan.

Tulisan ini diharapkan dapat memberikan informasi berkaitan dengan pelaksanaan penilaian atas BMN khususnya berupa bangunan,. Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang disebutkan di atas dan peraturan tentang penilaian yang diatur oleh Kementerian Keuangan, maka diharapkan hasil yang diperoleh dari penilaian atas BMN berupa bangunan dapat dilakukan dengan optimal dan akuntabel.

(Seksi Pelayanan Penilaian)

Daftar Pustaka:

Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 111/PMK.06/2017 Tentang Penilaian Barang Milik Negara

Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 Tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara