Penilaian Tanah

Penilaian merupakan salah satu tugas dan fungsi dari Seksi Pelayanan Penilaian pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di seluruh Indonesia. Salah satu objek yang sering dilakukan penilaian adalah tanah. Penilaian tanah mempunyai tahapan yang sama dengan penilaian objek lainnya, yaitu pengumpulan data awal, survei lapangan/pengumpulan data, analisis data, penentuan pendekatan penilaian, simpulan nilai, dan diakhiri dengan penyusunan laporan penilaian. Dari tahapan-tahapan penilaian tersebut, analisis data merupakan salah satu tahapan yang paling penting. Analisis data pada penilaian tanah umumnya menggunakan pendekatan data pasar dengan metode perbandingan penjualan dengan memberikan persentase plus atau minus pada data pembanding di setiap faktor perbandingan. Faktor perbandingan yang secara umum disesuaikan pada pelaksanaan penilaian tanah dapat berupa jenis transaksi, waktu transaksi, lokasi, aksesibilitas, fisik tanah, topografi tanah, luas, dan dokumen kepemilikan.

Jenis Transaksi

Dari beberapa faktor perbandingan yang telah disebutkan sebelumnya, faktor jenis transaksi dilakukan penyesuaian terlebih dahulu. Hal ini dilakukan karena faktor tersebut berkaitan dengan harga transaksi tanah di lapangan. Jenis transaksi merupakan salah satu faktor transaksional yang berhubungan dengan harga transaksi pada data pembanding. Apabila data pembanding yang diperoleh masih dalam status penawaran, maka harus dilakukan penyesuaian pada faktor perbandingan jenis transaksi. Penilai harus menentukan besaran presentase minus yang tepat agar mendekati harga pasar dengan melihat berbagai sudut pandang dari prinsip-prinsip dasar penilaian. Sedangkan, apabila data pembanding yang diperoleh telah berstatus transaksi jual beli maka penyesuaian tidak perlu dilakukan. Sampai saat ini, pemberian besaran persentase minus penyesuaian pada faktor perbandingan jenis transaksi di seluruh KPKNL masih berbeda-beda sesuai dengan dasar opini dan pengalaman masing-masing penilai saat pelaksanaan penilaian.

Data Tanah

Pada tahun 2020, Seksi Pelayanan Penilaian KPKNL Bontang menganalisis beberapa sumber data sebagai upaya menyamakan dasar opini dan persepsi dalam menentukan besaran persentase minus pada penyesuaian jenis transaksi tanah di wilayah Kota Bontang. Hal ini diharapkan agar setiap penyesuaian yang diberikan dalam setiap penilaian tanah mempunyai dasar/pijakan yang kuat berdasarkan hasil analisis yang objektif di lapangan.

Sumber data yang digunakan dalam penentuan besaran persentase minus penyesuaian pada jenis transaksi berjumlah dua data yaitu data penawaran dan transaksi jual beli yang ada di wilayah Kota Bontang pada tahun 2020. Data tersebut diperoleh dari hasil survei lapangan dan wawancara, serta data jumlah transaksi jual beli tanah pada tahun 2019 s.d. 2020 yang tercatat di KPP Pratama Bontang yang bersumber dari notaris.

Tabel 1. 30 Data Penawaran dan Transaksi Tanah di

Wilayah Kota Bontang Tahun 2020

Tabel 2. Hasil Analisis 30 Data Penawaran dan Transaksi Tanah di

Wilayah Kota Bontang

Tabel 3. Data Jumlah Transaksi Jual Beli Tanah di Wilayah Kota Bontang

Tahun 2019 s.d. 2020

Sumber: KPP Pratama Bontang

Penetuan Besaran Persentase Minus

Analisis penentuan besaran persentase minus yang bersumber dari ketiga tabel di atas, dikaitkan dengan prinsip-prinsip dasar penilaian untuk mengecek kesesuaian data yang telah diperoleh dan diolah. Hal tersebut dilakukan sebagai upaya untuk meminimalkan penyimpangan dan ketidakakuratan dalam menentukan besaran persentase penyesuaian minus.

Analisis ini menggunakan empat dari sepuluh prinsip-prinsip penilaian yang berlaku secara universal, yang kami anggap dapat mewakili semua prinsip yang ada.

Prinsip Persaingan

Prinsip persaingan mengartikan bahwa persaingan yang terjadi dalam pasar jual beli tanah dapat mengakibatkan lama atau tidaknya sebuah tanah laku terjual. Dari tiga puluh data penawaran dan transaksi tanah dapat diketahui bahwa semakin banyak penjualan tanah di wilayah tersebut maka semakin lama sebuah tanah akan terjual. Berdasarkan data yang diperoleh, Kecamatan Bontang Barat mempunyai rata-rata waktu penjualan tanah yang lebih singkat dibandingkan dengan kecamatan lainnya. Hal ini disebabkan karena persaingan dari penjualan tanah tidak terlalu banyak terjadi. Rata-rata waktu penjualan tanah yang terjadi merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi terbentuknya harga pasar. Hal ini terlihat dari penurunan harga penawaran mendekati harga transaksi yang terjadi di Kecamatan Bontang Barat lebih kecil dibandingkan dengan kecamatan lainnya, yakni berkisar -2% s.d. -10%.

Prinsip Permintaan dan Penawaran

Prinsip ini mengartikan bahwa ketersediaan penjualan tanah di suatu wilayah akan menentukan harga suatu tanah. Dari 30 data penawaran dan transaksi tanah dan 82 data transaksi jual beli tanah yang diperoleh dapat diketahui bahwa:

a) Kecamatan Bontang Barat mempunyai jumlah data transaksi jual beli paling sedikit dibandingkan dengan tiga kecamatan lainnya. Sehingga penurunan persentase harga penawaran mendekati harga pasar tidak terlalu besar yakni berkisar -2% s.d. -10%.

b) Kecamatan Bontang Selatan mempunyai jumlah data transaksi jual beli yang lebih banyak dibanding Kecamatan Bontang Utara, sehingga penurunan persentase harga penawaran mendekati harga pasar di Kecamatan Bontang Selatan lebih besar di banding Kecamatan Bontang Utara yakni sebesar -3% s.d. -13%

c) Sedangkan di Kecamatan Bontang Utara persentase penurunan dari harga penawaran mendekati harga pasar berkisar antara -2% s.d. -11% karena jumlah data transaksi jual beli yang lebih sedikit dibanding Kecamatan Bontang Selatan.

Prinsip Pengganti

Prinsip pengganti mengartikan bahwa seorang pembeli tanah tidak akan membeli tanah di wilayah tertentu apabila dapat memperoleh tanah di wilayah yang lebih baik dengan harga yang sama. Kondisi tersebut juga ditemukan di wilayah Kota Bontang. Berdasarkan data yang diperoleh, penjualan tanah lebih banyak terjadi di Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara dibandingkan dengan Kecamatan Bontang Barat. Hal ini disebabkan karena Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara mempunyai wilayah yang merupakan Central Business District (CBD) di wilayah Kota Bontang dan lebih cepat berkembang dari pada Kecamatan Bontang Barat. Hal ini juga yang mengakibatkan penurunan persentase harga penawaran mendekati harga pasar di Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara menjadi cenderung lebih besar berkisar antara -2% s.d. -13%.

Prinsip Pengaruh dari Luar

Prinsip pengaruh dari luar mengartikan bahwa harga tanah sangat mudah dipengaruhi oleh faktor lain. Pada tahun 2020, permintaan terhadap tanah sedikit terpengaruh dengan adanya wabah Covid-19. Pengaruh dari wabah tersebut dapat dilihat dari minat pembeli yang semakin berkurang karena harga tanah yang tidak berubah atau bahkan cenderung naik walau tidak signifikan dibanding dengan tahun sebelumnya. Namun Penilai tidak melihat adanya penurunan harga tanah akibat pandemi Covid-19. Untuk melihat ada atau tidaknya pengaruh dari adanya pandemi Covid-19 terhadap besaran persentase penurunan dari harga penawaran mendekati harga pasar, maka harus dilakukan survei yang berkelanjutan terhadap masalah ini pada tahun-tahun yang akan datang.

Simpulan

Hasil selisih penurunan keseluruhan dari 30 (tiga puluh) data penawaran dan transaksi menghasilkan besaran persentase minus yang beragam yaitu sebesar -2%, -3%, -4%, -5%, -7%, -8%, -9%, -10%, -11%, dan -13%. Sedangkan, hasil pengolahan statistik menghasilkan besaran persentase minus dengan rata-rata sebesar -7%, median sebesar -7%, modus sebesar -7%, persentase minus terkecil min sebesar -2%, dan persentase minus terbesar max sebesar -13%.

Sesuai dengan permasalahan dan tujuan dari analisis ini dapat disimpulkan bahwa besaran persentase minus penyesuian pada jenis transaksi penawaran tanah pada metode perbandingan penjualan di wilayah Kota Bontang, Kalimantan Timur pada tahun 2020 berkisar di antara -2% hingga -13%.

Besaran persentase minus penyesuaian pada jenis transaksi dalam analisis ini berupa perkiraan yang dapat dipertanggungjawabkan secara data dan kajian akademik. Hasil analisis tersebut dapat dijadikan dasar seorang penilai untuk menentukan besaran persentase minus yang sesuai dengan analisis data yang dilakukan. Penentuan besaran persentase minus juga tergantung dengan opini seorang penilai dengan mempertimbangkan faktor lainnya. Selain itu, data yang dihasilkan dalam analisis ini sebagian besar berasal dari data penawaran yang diolah dengan melakukan wawancara dan negosiasi terakhir dengan pihak pemilik tanah secara langsung dengan asumsi segala biaya dan perpajakan ditanggung masing-masing pihak. Sehingga, selisih penurunan dari harga penawaran menjadi harga transaksi yang tercatat di dalam analisis ini masih dimungkinkan turun meskipun tidak akan jauh dari hasil survei kami di lapangan. Maka, diharapkan dalam menentukan besaran persentase minus penyesuaian pada jenis transaksi penawaran tetap dengan melakukan survei harga tanah secara berkelanjutan untuk mengetahui perkembangan harga tanah yang terjadi di wilayah Kota Bontang dalam membantu proses penyesuaian pada penilaian selanjutnya.

Penulis: Ali Fahmi, Eni Latifah, Danny Walprido Pardosi (Pegawai KPKNL Bontang)