Tuti Kurniyaningsih*, Badrud Duja**, Kanwil DJKN Kalimantan Barat

Abstrak

Jalan Sutan Abdurrahman merupakan jalan yang ramai di wilayah Kota Pontianak, selain Jalan Ahmad Yani. Oleh karena itu jika ada lahan yang kosong ataupun idle maka ada opportunity yang seharusnya dapat dioptimalkan menjadi hilang. Salah satu cara untuk mendapatkan penggunaan lahan tersebut adalah dengan metode Highest and Best Use (HBU). HBU adalah metode untuk menentukan penggunaan aset secara optimal dengan kriteria HBU yakni diijinkan secara legal, memungkinkan secara fisik, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa penggunaan sebagai gedung kantor sebagai alternatif terbaik dengan NPV sebesar Rp3.724.407.894,00 dengan Payback Periods selama 7,88 dan IRR sebesar 25,78%.

Kata kunci: HBU, lahan, Pontianak

email: *tekurnia75@gmail.com, **duja.psv83@gmail.com

I.              PENDAHULUAN

Peningkatan jumlah penduduk di beberapa kota besar tidak sebanding dengan adanya peningkatan luas lahan. Demikian halnya di Kota Pontianak yang merupakan ibukota Provinsi Kalimantan Barat. Seiring dengan perkembangan Kota Pontianak maka kebutuhan lahan menjadi semakin besar terutama di pusat-pusat kegiatan ekonomi dan pemerintahan. Arah perkembangan kota saat ini lebih terkonsentrasi pada kawasan yang berada di sekitar jalan utama baik itu jalan arteri nasional, jalan arteri sekunder serta berdekatan dengan kawasan jasa dan perdagangan.

Pemerintah Provinsi Kalimantan Barat tercatat memiliki beberapa properti barang milik daerah berupa tanah dan atau bangunan yang terletak di kawasan komersial. Namun sayang, tanah dan atau bangunan tersebut belum dimanfaatkan/ kosong hingga bertahun-tahun. Tanah/bangunan pada akhirnya menjadi beban dan tidak dapat menghasilkan manfaat atau keuntungan yang optimal bagi pemerintah dan masyarakat Kalimantan Barat.

Salah satu aset tersebut adalah tanah yang berada di Jalan Sultan Abdurrahman, Kelurahan Akcaya, Kecamatan Pontianak Selatan, Kota Pontianak. Aset tersebut berada di kawasan jasa dan perdagangan yang memiliki jarak yang cukup dekat dengan CBD baru Ayani Mega Mall maupun CBD lama kawasan perdagangan Jalan Gajah Mada. Tanah dan bangunan tersebut dalam keadaan kosong dan kondisi bangunan menjadi rusak berat. 

Berdasarkan kondisi tersebut di atas, maka perlu dilakukan analisis Highest and Best Use untuk mengetahui penggunaan yang optimal dari suatu lahan. Perlu diketahui bahwa di atas lahan tersebut berdiri sebuah bangunan. Bangunan yang berdiri tersebut secara fisik sudah tidak mungkin digunakan lagi, terlebih jenis bangunan yang sudah tidak sesuai dengan perkembangan di sekitar kawasan. Oleh karena itu, pada analisis ini penulis akan melakukan analisis HBU as tought vacant atau analisis HBU atas lahan yang diasumsikan sebagai tanah kosong.

II.            METODOLOGI

Penelitian ini menggunakan analisis HBU. Secara sederhana HBU suatu properti adalah penggunaan paling optimal dari properti tersebut. Untuk mengetahui penggunaan yang paling optimal (tertinggi dan terbaik) penilai menggunakan empat kriteria yang terdiri dari: diizinkan secara hukum, memungkinkan secara fisik, layak secara finansial dan menghasilkan produktivitas maksimum

III.           ANALISIS DAN HASIL

Berdasarkan analisis yang telah dilakukan terhadap penggunaan tertinggi dan terbaik dari objek dimaksud, didapat hasil sebagai berikut:

A.    Pemilihan Alternatif

Pemilihan alternatif didasarkan pada pengamatan penggunaan disekitar objek HBU, wawancara terhadap pengguna barang dalam hal ini Pemerintah Provinsi Kalimantan Barat serta pertimbangan empat kriteria HBU. Alternatif yang memungkinkan yaitu lahan di Jalan Sultan Abdurrahman cocok untuk dibangun ruko dan gedung kantor.

B.    Aspek Legal

Objek analisis memiliki dokumen kepemilikan berupa Sertifikat Hak Pakai. Objek analisis berada di Kelurahan Akcaya, Kecamatan Pontianak Selatan yang berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Pontianak yang diatur dalam Pasal 7 ayat 3 Perda Kota Pontianak Nomor 2 Tahun 2013 masuk dalam rencana sistem pusat pelayanan kota dengan kategori pusat pelayanan kota. Fungsi dari pusat pelayanan kota di pusat Kota Pontianak yaitu sebagai pusat kegiatan perdagangan dan jasa, perkantoran, pariwisata skala regional, simpul transportasi regional, dan perumahan kepadatan tinggi. Ketentuan umum intensitas pemanfaatan ruang meliputi: KDB paling tinggi sebesar 45 (empat puluh lima) persen; KLB paling tinggi sebesar 4 (empat); dan KDH paling rendah sebesar 25 (dua puluh lima) persen;

Berdasarkan rencana ruang wilayah kota, kawasan Jalan Sultan Abdurrahman dapat dikatakan masuk dalam kategori kawasan perdagangan dan jasa karena disekitar jalan tersebut terdapat supermarket “Mitra Mart” serta minimarket. Pemanfaatan ruang atas objek analisis dengan luas 322 m2 meliputi:

-       luas dasar bangunan sebesar 144,9 m2 (KDB sebesar 45%).

-       luas lantai yang diizinkan sebesar 579,6 m2 (KLB Sebesar 4).

-       jumlah lantai maksimal yang dapat dibangun 4 lantai.

-       KDH minimal 25% artinya minimal 80,5 m2 untuk lahan hijau

Alternatif pengembangan tanah sebagai ruko dan rukan paling mungkin dilakukan, karena memenuhi ketentuan peruntukan kawasan serta ketentuan bangunan sebagaimana tercantum dalam Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 2 tahun 2013 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Pontianak Tahun 2013-2033 dan Peraturan Daerah Kota Pontianak Nomor 3 Tahun 2008 tentang Bangunan dan Gedung di Kota Pontianak.

C.   Aspek Fisik

Lokasi objek analisis berada di Jalan Sultan Abdurrahman, Kelurahan Akcaya (dahulu Parit Tokaya), Kecamatan Pontianak Selatan, Kota Pontianak, Provinsi Kalimantan Barat. Dengan luas lahan sesuai sertifikat sebesar 322 m2. Objek analisis berada di titik koordinat -0.037794 S dan 109.330400 T. Karakteristik lahan

-       Bentuk, objek analisis berbentuk persegi panjang dengan lebar depan lebih kecil dari panjang lahan, sehingga cocok didirikan bangunan secara proporsional.

-       Topografi, kontur yang ada pada lahan adalah datar dengan elevasi sejajar dengan jalan di depannya.

-       Dimensi lahan dengan panjang ± 35,78 m dan lebar ± 9 m.

-     View, bila menghadap ke jalan di depan objek analisis akan terlihat view yang biasa di jumpai pada lingkungan kota-kota besar di Indonesia yaitu gedung kantor dan rumah toko.

-       Jenis tanah, objek analisis memiliki jenis tanah darat berair (karena sudah lama bangunan tidak berpenghuni) sehingga aliran air kanan kiri masuk ke area tersebut dan mampet).

            Memperhatikan karakteristik penggunaan bangunan di sekitar objek analisis dan kondisi bangunan existing yang tersisa di atas lahan objek analisis maka pengembangan lahan yang sangat memungkinkan di atas tanah tersebut adalah bangunan rumah toko 2 (dua) unit dengan lebar bangunan masing-masing sebesar 4 m dan panjang ke belakang 16 m, luas dasar bangunan 128 m² sehingga total luas dasar bangunan sebesar 384 m² dengan jumlah lantai sebanyak 3 (tiga) lantai. Alternatif pengembangan lahan lain yang dimungkinkan adalah bangunan kantor dengan lebar bangunan sebesar 8 m dan panjang ke belakang 16 m luas dasar bangunan 128 m² sehingga total luas bangunan sebesar 384 m².

D.   Aspek Finansial

Analisis aspek keuangan meliputi analisis proyeksi laba rugi dan arus kas. Alternatif pertama yaitu dibangun ruko 3 (tiga) lantai :

·         Investasi awal (initial outlay) merupakan total biaya yang dikeluarkan untuk membangun ruko 3 (tiga) lantai dengan dua pintu dengan luas bangunan 384 m² adalah sebesar Rp1.189.252.000,00.

·    Analisis pendapatan, dalam penyusunan proyeksi pendapatan meliputi analisis laba rugi dan arus kas, tim menggunakan asumsi sebagai berikut: ruko dibangun dengan 2 (dua) pintu, ruko tesebut mempunyai tingkat okupansi 100% baru pada tahun kedua, pendapatan yang diterima hanya berasal dari sewa ruko, besaran sewa ruko adalah Rp.250.000.000,00, dan untuk growth digunakan asumsi kenaikan setiap 3 (tiga) tahun dengan besaran 5%.

·         Analisa Beban, selama masa sewa tim mengasumsikan bahwa biaya yang ada seluruhnya menjadi tanggung jawab penyewa. Analisis Capital Expenditure, selama masa sewa untuk menjaga kondisi bangunan tetap dalam kondisi baik maka ditetapkan capital expenditure secara periodik setiap 5 (lima) tahun sepanjang umur ekonomis bangunan yang diasumsikan 30 tahun.

Alternatif kedua yaitu dibangun gedung kantor 3 (tiga) lantai.

·     Investasi awal (initial outlay) merupakan total biaya yang dikeluarkan untuk membangun sebuah kantor 3 (tiga) lantai dengan luas bangunan 432 m² adalah sebesar Rp1.199.399.000,00.

·    Analisis Pendapatan, dalam penyusunan proyeksi pendapatan meliputi analisis laba rugi dan arus kas, tim menggunakan asumsi sebagai berikut: gedung kantor dibangun sebanyak 1 (satu) unit. Kantor tesebut mempunyai tingkat okupansi 100%, pendapatan yang diterima hanya berasal dari sewa kantor, besaran sewa kantor adalah Rp300.000.000,00, dan untuk growth digunakan asumsi kenaikan setiap 3 (tiga) tahun dengan besaran 5%.

·         Analisa Beban, selama masa sewa tim mengasumsikan bahwa biaya yang ada seluruhnya menjadi tanggung jawab penyewa. Analisis Capital Expenditure, selama masa sewa untuk menjaga kondisi bangunan tetap dalam kondisi baik maka ditetapkan capital expenditure secara periodik setiap 5 (lima) tahun sepanjang umur ekonomis bangunan yang diasumsikan 30 tahun.

Analisis Kelayakan Proyek.

Alternatif pertama jika dibangun ruko maka dengan tingkat dicount rate atau cost of capital 5,75% diperoleh hasil sebagai berikut :Net Present Value (NPV) dengan besaran Rp2.798.003.297,00. Internal Rate of Return (IRR) dengan besaran 20,23% dengan Payback Period selama 8,72 tahun. Proyek dapat dikatakan menguntungkan.

Alternatif kedua yakni jika dibangun gedung kantor maka dengan tingkat dicount rate 5,75% diperoleh hasil sebagai berikut Net Present Value (NPV) dengan besaran Rp3.724.407.894,00. Internal Rate of Return (IRR) dengan besaran 25,78% dengan Payback Period selama 7,88 tahun. Berdasarkan analisis di atas diketahui bahwa pemanfaatan pengembangan lahan berupa ruko dan gedung kantor memenuhi kelayakan aspek keuangan karena memberikan indikator nilai NPV positif dengan tingkat IRR yang lebih besar daripada cost of capital. 

E.    Produktivitas Maksimum

Alternatif yang telah lulus pengujian dari sisi aspek fisik, legal, keuangan maka akan dicari nilai lahan melalui uji produktivitas maksimum dengan hasil sebagai berikut:

Tabel Produktivitas Maximum

Berdasarkan tabel diatas diketahui bahwa penggunaan lahan sebagai gedung kantor menghasilkan produktivitas maksimum yaitu dengan nilai lahan sebesar Rp11.566.484,00. 

IV.          KESIMPULAN

Berdasarkan analisis Highest and Best Use (HBU) yang telah dilakukan, dapat disimpulkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan milik Pemprov Kallimantan Barat tersebut di atas adalah jika dibangun gedung kantor.