Jl. Lapangan Banteng Timur No.2-4, Jakarta Pusat
 150-991    ID | EN      Login Pegawai
Artikel DJKN

Besaran Penyesuaian (Adjustment) Dokumen Kepemilikan Tanah pada Penilaian Tanah Pertanian di Kota Bima Tahun 2020

Rabu, 21 Oktober 2020 pukul 09:57:18   |   223 kali

Pendahuluan

Dalam melaksanakan kegiatan penilaian properti berupa tanah yang menggunakan pendekatan data pasar (market data approach), penentuan opini nilai didasarkan pada perbandingan atas analisis transaksi, penawaran dan permintaan properti sejenis, yang berada di sekitar lokasi dengan memperhatikan faktor-faktor perbandingan antara lain lokasi, jenis dokumen kepemilikan, kondisi pembiayaan, kondisi transaksi, karakteristik fisik properti, karakteristik ekonomi dan penggunaan. Sehingga lebih lanjut, penilai harus mampu menyusun analisis dan mengidentifikasi penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah dalam keadaan kosong sehingga didapat nilai tanah untuk penggunaan yang spesifik.

Pada tahun 2020, KPKNL Bima menerima permohonan penilaian Barang Milik Daerah (BMD) berupa tanah dari Pemerintah Daerah Kota Bima dalam rangka pemindahtanganan melalui tukar-menukar dengan tanah masyarakat. Tanah Pemerintah Daerah Kota Bima yang menjadi objek penilaian merupakan tanah pertanian yang berlokasi di pinggiran kota Bima serta memiliki luasan antara 1.000 s.d. 7.000 m² dengan dokumen legalitas berupa Berita Acara Serah Terima (BAST). Disamping itu, tanah masyarakat yang menjadi objek tukar menukar juga merupakan tanah pertanian di lokasi yang berdekatan dengan luasan antara 400 s.d. 1.200 m² dengan dokumen legalitas berupa Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB serta Surat Keterangan Lurah. Gambaran di atas menunjukkan bahwa fenomena kepemilikan tanah pertanian dibawah 10 ha dengan dokumen legalitas berupa SPPT PBB serta Surat Keterangan Lurah ternyata masih menjadi hal umum di wilayah kota Bima. Berdasarkan wawancara pendahuluan dengan petugas Kantor Badan Pertanahan Nasional Kota Bima diperoleh informasi bahwa walaupun pengurusan kepemilikan tanah di wilayah kota Bima meningkat dari tahun ke tahun namun belum seluruh bidang tanah di wilayah kota Bima bersertipikat. Khusus untuk tanah pertanian, kesadaran masyarakat untuk mengurus sertipikat hak milik atas tanah tersebut masih lebih rendah dibandingkan mengurus legalitas kepemilikan untuk tanah perumahan.

Dalam kaitannya dengan proses penilaian, penilaian tanah pertanian dengan luasan dibawah 10 ha yang belum bersertipikat dengan dokumen legalitas berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah merupakan hal yang menarik untuk diteliti khususnya bila dikaitkan dengan objek pembanding yang serupa namun memiliki dokumen legalitas kepemilikan tertinggi (SHM) sesuai dengan ketentuan perundang-undangan di bidang Agraria. Penentuan besaran penyesuaian (adjustment) objek pembanding berupa tanah pertanian dengan dokumen legalitas SHM perlu dilakukan dengan mengukur seluruh biaya pengurusan dan penerbitan Sertipikat Hak Milik tersebut sehingga diperoleh besaran penyesuaian yang dapat dipertanggungjawabkan dan akuntabel. Oleh karena itu tulisan ini bermaksud untuk mengkaji dan mengetahui berapa besaran penyesuaian (adjustment) dokumen kepemilikan terhadap tanah pertanian dengan luas sampai dengan 10 ha yang berlokasi di pinggiran kota Bima dengan bukti kepemilikan berupa SHM bila dibandingkan dengan tanah pertanian dengan kriteria yang sama namun bukti kepemilikannya berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah pada tahun 2020.

Pembahasan

Menurut Parker (2016: 92) penilaian adalah : “A time specific outcome or process with value being a judgement of either the most probable price in exchange or the economic benefits of ownership, each of which is specifically defined and for which valuers should exercise caution in application”. Wyatt (2007: 6) berpendapat bahwa penilaian adalah “The process of formalising this principle as a means of estimating the equilibrium price at which supply and demand takes place under ‘normal’ market conditions”. Berdasarkan uraian tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa penilaian adalah suatu proses pemberian opini terhadap objek penilaian dengan nilai yang paling mungkin untuk ditransaksikan atau keuntungan ekonomis atas kepemilikan pada saat atau waktu tertentu.

Wolcott (dalam Sutawijaya, 2004) mengemukakan empat faktor yang mempengaruhi nilai harga tanah dan bangunan antara lain:

1. Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tingkat suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak dan biaya overhead lainnya.

2. Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.

3. Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-undangan dan kebijakan Pemerintah di bidang pengembangan dan penggunaan tanah (zoning), termasuk di dalamnya ketentuan kepemilikan atas tanah, penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh Pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.

4. Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi.

Dari pendapat tersebut diketahui bahwa legalitas hukum atas kepemilikan tanah merupakan salah satu faktor yang mempengaruhi nilai harga tanah disamping banyak faktor lainnya

Tanah yang memiliki legalitas SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah, sebelum ditingkatkan hak kepemilikannya menjadi SHM harus terlebih dahulu dilakukan survei pengukuran, pemetaan, pemeriksaan dan pendaftaran tanah oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat. Pelaksanaan kegiatan tersebut dan biaya pelaksanaannya diatur di dalam PP nomor 128 tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Untuk tanah pertanian dengan luasan dibawah 10 ha maka membutuhkan biaya sebagai berikut:

1. Biaya pelayanan pengukuran dan pemetaan batas bidang tanah

2. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah oleh panitia A

3. Biaya pelayanan pendaftaran penegasan konversi atau pengakuan hak/pendaftaran Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah sebesar Rp50.000 per bidang.

Dalam kajian ini, penelitian dilakukan dengan metode studi kasus dan penentuan sample dilakukan dengan metode purposive sampling yaitu penentuan sample dengan tujuan tertentu dengan kriteria sampling adalah tanah pertanian di pinggiran kota Bima yang dijual atau ditawarkan pada tahun 2020 dengan luasan dibawah 10 ha dengan bukti kepemilikan tanah berupa SHM, SPPT dan/atau Surat Keterangan Lurah. Pengambilan sample dilakukan pada bulan Juni s.d. September 2020 dan ditemukan 8 (delapan) buah sample dengan hasil sebagai berikut:


Seluruh sampel di atas pada dasarnya merupakan keseluruhan hasil survei dari transaksi jual beli dan penawaran jual tanah pertanian di pinggiran kota Bima dengan luasan sampai dengan 10 ha yang diperoleh dari kurun waktu bulan Juni s.d. September tahun 2020. Terbatasnya data transaksi tersebut disebabkan tanah pertanian di kota Bima merupakan aset produktif yang menopang perekonomian masyarakat sehingga sangat jarang dilakukan pemindahtanganan kecuali dalam keadaan tertentu seperti terkait kebutuhan keuangan yang mendesak.

Berdasarkan data hasil survei tanah yang telah diolah, maka dilakukan perhitungan berapa biaya penerbitan SHM untuk tanah S-1 s.d. S-4 dengan menggunakan rumus perhitungan dari BPN dengan hasil sebagaimana tabel 1 sebagai berikut:

Selanjutnya, jika faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah dianggap tetap (ceteris paribus), maka tanah dengan dokumen legalitas berupa SHM (tanah S-5 s.d. S-8) dilakukan perhitungan mundur untuk mengurangkan tingkat legalitas hak tanah tersebut dari sebelumnya bersertipikat hak milik menjadi tidak bersertipikat dengan tujuan untuk mengetahui berapa asumsi biaya penerbitan SHM dan berapa asumsi harga tanah sebelum bersertipikat SHM. Hasil perhitungan tersebut adalah sebagaimana tabel 2 sebagai berikut:

Berdasarkan tabel 1 dan tabel 2 di atas, maka dilakukan pengukuran rasio besaran biaya penerbitan SHM terhadap harga transaksi tanah dengan tujuan untuk mengetahui berapa besar pengaruh biaya penerbitan SHM terhadap harga transaksi tanah. Perhitungan rasio tersebut dihitung dengan rumus sebagai berikut:

Berdasarkan perhitungan rasio tersebut maka untuk tanah yang legalitasnya berupa SPPT PBB dan/atau surat keterangan lurah, rasio besaran biaya penerbitan SHM dengan harga transaksi tanah adalah sebagaimana tabel 3 sebagai berikut:

Selanjutnya untuk perhitungan rasio asumsi biaya penerbitan SHM dengan asumsi harga transaksi tanah sebelum bersertipikat hak milik pada tanah yang dokumen legalitasnya berupa SHM dapat disajikan pada tabel 4 sebagai berikut:


Berdasarkan tabel 3 dan tabel 4 di atas, diketahui bahwa rata-rata rasio biaya pengurusan dan penerbitan SHM dengan harga transaksi tanah dengan legalitas SPPT dan/atau Surat Keterangan Lurah adalah sebesar 0,46% dan untuk rata-rata rasio asumsi biaya pengurusan hak atas tanah menjadi SHM dengan asumsi harga tanah SHM sebelum bersertipikat hak milik adalah sebesar 0,42%. Rata-rata rasio perbandingan tersebut memiliki selisih sebesar 0,04% dan berada pada range delta (∆ ) 0,4% sampai dengan 0,5%. Dari rata-rata rasio ini diketahui bahwa biaya pengurusan dan penerbitan dokumen kepemilikan berupa SHM untuk tanah pertanian di kota Bima dengan luasan sampai dengan 10 ha yang dokumen legalitasnya berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah pada tahun 2020 berada pada angka 0,4% s.d. 0,5% dari harga transaksi tanah, atau dapat disimpulkan bahwa dokumen kepemilikan mempengaruhi harga transaksi tanah sebesar 0,4% s.d. 0,5%.

Penutup

Berdasarkan pembahasan di atas dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut:

1. Besaran penyesuaian dokumen kepemilikan terhadap tanah pertanian dengan dokumen legalitas berupa SHM di pinggiran kota Bima dengan luas tanah sampai dengan 10 ha bila dibandingkan dengan tanah pertanian dengan bukti legalitas berupa SPPT dan/atau Surat Keterangan Lurah dengan luas tanah sampai dengan 10 ha pada tahun 2020 berada pada range delta (∆ ) 0,4% sampai dengan 0,5%. Selanjutnya mengingat SHM merupakan dokumen legalitas tertinggi, maka penyesuaiannya menuju tanah yang memiliki legalitas berupa SPPT dan/atau Surat Keterangan Lurah harus dilakukan dengan menggunakan penyesuaian negatif.

2. Besaran penyesuaian dokumen kepemilikan tanah pertanian dengan dokumen legalitas berupa SHM di pinggiran kota Bima dengan luas tanah sampai dengan 10 ha bila dibandingkan dengan tanah pertanian dengan bukti legalitas berupa SPPT dan/atau Surat Keterangan Lurah dengan luas tanah sampai dengan 10 ha pada tahun 2020 dapat dihitung dengan rumus:

Beberapa rekomendasi berkenaan hasil pembahasan di atas dapat disampaikan sebagai berikut:

1. Dalam menentukan nilai wajar suatu properti dengan menggunakan pendekatan data pasar (market data approach), sangat diperlukan dasar penyusunan asumsi perbandingan secara kuantitatif untuk faktor-faktor yang mempengaruhi nilai sehingga kewajaran nilai atas properti dapat dipertanggungjawabkan.

2. Hasil kajian diharapkan dapat memberikan keseragaman penilai dalam menyusun analisis penilaian untuk menentukan besaran penyesuaian dokumen kepemilikan terhadap tanah pertanian dengan dokumen legalitas berupa SPPT PBB dan/atau Surat Keterangan Lurah di pinggiran kota Bima pada tahun 2020 dengan objek pembanding berupa tanah pertanian dengan dokumen kepemilikan SHM.

3. Mengingat biaya terkait dengan kepemilikan tanah tidak hanya berupa biaya pengurusan dan penerbitan dokumen kepemilikan di Kantor Badan Pertanahan Nasional tetapi terdapat juga biaya peralihan hak, pembuatan akta jual beli dan biaya-biaya lainnya yang harus dibayarkan kepada Pemerintah dan Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka kajian ini diharapkan dapat dikembangkan dalam penelitian lanjutan terkait objek penilaian sejenis di kota Bima dalam kurun waktu yang berbeda untuk memberikan gambaran penyesuaian yang lebih riil terkait dengan peralihan hak dan kepemilikan atas tanah.

Ditulis oleh : Dendy Yuhartono, Samba Habib Hauri dan Fahdrian Kemala (Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Bima)


Daftar Pustaka

Damayanti, Astrid dan Syah, Alfian. 2009. Penilaian Tanah Dengan Pendekatan Keruangan, Universitas Indonesia, Jakarta.

Hariyono, Arik, dkk. 2007. Standardisasi Metodologi Penilaian Properti. Jakarta: DJKN.

Lorenz, D. P. 2006. The Aplication of Sustainable Development Priciples to the Theory and Practice of Property Valuation. Karlsruhe: Universitatsverlag Karlsruhe.

Mukhlisian, Asep A. 2013. Analisis Kesalahan Terjemahan Basaha Jepang yang Terdapat Dalam Karya Tulis Ilmiah Mahasiswa S2 Universitas Pendidikan Indonesia. Skripsi. Universitas Pendidikan Indonesia.

Parker, D. 2016. International Valuation Standard : A Guide to the Valuation of Real Property Assets. West Sussex: John Wiley & Sons, Ltd.

Sugiyono. 2012. Statistika untuk Penelitian. Bandung: CV Alfabeta.

Sutawijaya, A. 2004. "Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB di Kota Semarang". Jurnal Ekonomi Pembangunan, 65-78.

Wyatt, P. 2007. Property Valuation : in an Economic Context. Garsington Road, Oxford OX4 2DQ, UK: Blackwell Publishing.

Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Peraturan Menteri Keuangan Nomor 111 Tahun 2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara.

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.
Peta Situs | Email Kemenkeu | FAQ | Prasyarat | Wise | LPSE | Hubungi Kami |