PENDAHULUAN

Dalam metode pendekatan perbandingan data pasar, penilai memberikan pendapat atau estimasi atas nilai dengan cara menganalisa properti pembanding yang sejenis dan membandingkannya dengan properti subjek yang akan dinilai. Dalam pendekatan penilaian ini lebih menitikberatkan kepada analisis dan teknik penyesuaiannya terhadap properti pembanding. Dalam metode ini pendapat atas nilai pasar dibangun dengan cara membandingkan properti subjek dengan properti pembanding yang sejenis yang mana baru saja terjual, sedang ditawarkan, atau sedang dalam proses penawaran (misalnya tawar-menawar yang sedang terjadi). Hal utama dalam pendekatan perbandingan data pasar adalah harga pasar sebuah properti terkait dengan harga properti pembanding.

Prinsip pokok mencari data pembanding pasar adalah sebanding dan sejenis. Ini merupakan prinsip “apple to apple”. Namun dalam pelaksanaannya walaupun telah didapat beberapa data pembanding yang sebanding dan sejenis tetapi seringkali harga tersebut cukup fluktuatif dimana dua atau lebih obyek pembanding yang sebanding dan sejenis mempunyai perbedaan harga yang cukup tinggi. Sehingga penilai kesulitan menentukan data pembanding mana yang paling tepat digunakan dalam penilaian tersebut. Untuk itu penilai perlu suatu acuan dalam memilih data pembanding yang akan dipergunakan dalam penilaian tanah dengan pendekatan perbandingan data pasar. Salah satu acuan yang saat ini telah tersedia adalah nilai tanah yang tercantum dalam Zona Nilai Tanah yang dikeluarkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang Badan Pertanahan Nasional (ATR BPN).

Dalam tulisan ini, akan dibahas tentang cara pemilihan data pembanding untuk penilaian tanah yang menggunakan metode perbandingan data pasar dengan menggunakan Zona Nilai Tanah sebagai acuan.

TEORI PENILAIAN TANAH DENGAN METODE PERBANDINGAN DATA PASAR

Fundamental of Real Estate Appraisal 8th Edition menyebutkan bahwa Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan penilaian yang lebih menitikberatkan kegunaan langsung dari prinsip substitusi. Penilai akan mencari tiga atau lebih data pembanding dari properti yang masih ditawarkan atau telah laku terjual yang mempunyai kemiripan dengan  properti subjek, Dimana terhadap hal-hal yang tidak sama akan diberikan penyesuaian.

Sedangkan Real Estate Valuation (Prinsipal and Aplication) menyebutkan bahwa Pendekatan Perbandingan Data Pasar didasarkan kepada suatu kesimpulan bahwa nilai properti dapat diestimasi berdasarkan harga jual properti yang mirip dimana didasarkan atas dua Asumsi : Harga Pasar merupakan cerminan dari Nilai Pasar dan Prinsip Substitusi.

The Appraisal of Real Estate 12th Edition menyebutkan bahwa Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan pendekatan dimana seorang penilai memberikan pendapat atas nilai dengan cara menganalisa harga properti pembanding yang sejenis dan membandingkannya dengan properti subjek yang akan dinilai, dimana properti pembanding tersebut baru saja terjual, sedang di tawarkan, atau dalam proses tawar-menawar. Sedangkan International Association of Assessing Officers (IAAO) menyebutkan bahwa Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan pendekatan yang menggunakan pasar untuk menduga nilai dengan membandingkan subjek yang akan dinilai dengan properti pembanding yang sama dan umumnya baru saja terjual. Ketika membandingkan properti yang telah terjual dengan subjek yang akan dinilai, penilai harus memperhatikan persamaan atau perbedaan yang akan mempengaruhi nilai.

Standar Penilaian Indonesia 2007 (SPI 2007) menyebutkan bahwa Pendekatan Perbandingan Data Pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan nilai properti didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (Objek Penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu Proses Jual Beli (SPI KPUP).

PEMBANDING BIAS

Penilai saat melakukan inspeksi lapangan, mengumpulkan data pembanding, bisa saja terjebak pada data pembanding yang nilainya jauh di bawah atau di atas dari harga properti sekitarnya. Penilai perlu melakukan analisa data pembanding dan menggali informasi sekitar, sehingga dapat memastikan bahwa data pembanding yang diperoleh pantas untuk dijadikan data pembanding. Disinilah penilai diuji kompetensinya di lapangan, mampu mencium ada kejanggalan data bias. Bila salah mengambil data pembanding, opini nilai yang dihasilkan menjadi bias dan bukan nilai sebenarnya.

Prinsip pokok mencari data pembanding pasar adalah sebanding dan sejenis. Ini merupakan prinsip “apple to apple”. Memang tidak mudah mencari harga tanah pembanding, pembandingnya harus sepadan dan sejenis. Semakin banyak data pembanding sejenis, semakin maksimal hasilnya.

Minimal tiga atau lebih data pembanding, agar bisa  menggambarkan atas objek yang dinilai. Data pembanding tepat, selisih antara objek dengan data pembanding selisihnya tidak terlalu jauh. Serta data pembanding yang digunakan adalah data pembanding yang terbaru (update). Ini akan berpengaruh terhadap perubahan harga, apalagi pada pasar property dimana  kenaikan harga property cenderung sulit diprediksi dan sewaktu-waktu bisa berubah harganya.

ZONA NILAI TANAH

Zona Nilai Tanah (ZNT) yang dikeluarkan Kementerian ATR/BPN adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relative sama dari sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah.

Perbedaan nilai antara satu tanah dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan biaya. Informasi yang ditampilkan ZNT adalah nilai tanah dalam keadaan “kosong”, tidak termasuk nilai benda-benda yang melekat padanya.

METODE PERBANDINGAN DATA PASAR DENGAN MENGGUNAKAN ZONA NILAI TANAH SEBAGAI ACUAN DALAM MENENTUKAN PEMBANDING

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan untuk dijual yang sebanding dan sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat penyesuaiannya terhadap property yang dinilai

Harga Jual Property yang sejenis dan sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property

Dalam menggunakan pendekatan data pasar, satu hal yang harus dilakukan oleh Penilai adalah mencari data pembanding. Data tersebut berupa data transaksi atau penawaran dari objek yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian yang meliputi harga, faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi atau penawaran, serta karakteristik fisik objek pembanding itu sendiri. Data ini selanjutnya akan dianalisis dan dibandingkan perbedaannya dengan faktor-faktor serta karakteristik yang melekat pada objek penilaian. Pada akhirnya, dari analisis pembandingan ini akan dihasilkan suatu simpulan nilai pasar bagi objek penilaian.  

Keakuratan nilai pasar yang dihasilkan oleh pendekatan ini secara logika seharusnya sangat tinggi. Dengan menggunakan data transaksi atau penawaran yang sedang terjadi di pasar atas objek yang sejenis dan sebanding, maka sepatutnyalah nilai pasar yang dihasilkan akan berada di range nilai yang diterima pasar. Namun demikian, dalam pratiknya di lapangan, keakuratan nilai pasar yang dihasilkan sangat dipengaruhi oleh berbagai faktor. Salah satu faktor yang sangat krusial adalah pemilihan data pembanding yang akan digunakan dalam analisis. Penggunaan data pembanding yang tidak tepat akan dapat menyebabkan nilai pasar tidak dapat disimpulkan atau setidaknya nilai pasar yang dihasilkan menjadi kurang dapat diandalkan keakuratannya. Untuk itulah diperlukan pedoman dalam menentukan data pembanding yang akan digunakan untuk penilaian. Penilai dapat menggunakan nilai yang terdapat di zona nilai tanah sebagai acuan apakah suatu pembanding layak atau tidak digunakan dalam penilaian. Apabila perbedaan harga obyek pembanding yang akan digunakan tidak terlalu jauh dengan harga Zona Nilai Tanah maka data pembanding tersebut dapat dipergunakan dalam perhitungan penilaian tanah dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Untuk data nilai Zona Nilai Tanah dapat diakses dalam situs Kementerian ATR/BPN dengan alamat https://www.atrbpn.go.id/Peta-Bidang-Tanah.

PENUTUP

Dalam penilaian tanah menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar, prinsip pokok mencari data pembanding adalah sebanding dan sejenis. Ini merupakan prinsip “apple to apple”. Memang tidak mudah mencari harga tanah pembanding pembandingnya harus sepadan dan sejenis. Semakin banyak data pembanding sejenis, semakin maksimal hasilnya

Untuk itu diperlukan acuan dalam penentuan dalam memilih data pembanding yang akan digunakan dalam penilaian. Salah satu acuan yang saat ini tersedia dan dapat dipergunakan adalah nilai tanah yang terdapat di dalam Zona Nilai Tanah yang dikeluarkan Kementerian ATR/BPN. Sehingga dengan menggunakan acuan tersebut akan didapat data pembanding yang tepat dalam pelaksaksaan penilaian tanah menggunakan metode perbandingan harga pasar.

Feri Djoko Riyanto, Kepala Seksi Penilaian II, Bidang Penilaian, Kanwil DJKN Kalimantan Timur dan Utara

DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Real Estate, Ninth Edition, Chicago, 1987.

Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate 12th Edition, United States of America.Ventolo,William L. Jr., Williams,Martha R..,

Fundamental of Real Estate Appraisal 8th Edition, United States of America.Lusht ,Kenneth M., Real Estate Valuation – Principles and Application, United States of America.International Association of Assessing Officers (IAAO),

Property Assessment Valuation 2nd Edition, United States of America.Harjanto,Budi, Adv. DEM., M.Si., Hidayati,Wahyu, Dra., M.Si.,

Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Pertama, Yogyakarta.Prawoto,Agus, SH., MA., Teori dan Praktik Penilaian Properti Edisi Pertama, Yogyakarta.MAPPI Pusat, MEP UGM ( Management Asset dan Penilaian Properti-2010)MAPPI, Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007, Indonesia.

https://wartakota.tribunnews.com/2015/03/20/wacana-njop-dengan-znt-kementerian-atrbpn.