ABSTRAK

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui langkah-langkah yang dapat diambil dalam rangka peningkatan efektivitas dan efisiensi dalam perencanaan pengadaan tanah untuk proyek strategis nasional. Penelitian ini dilaksanakan dengan menggunakan metode kualitatif. Data-data yang digunakan dalam penelitian ini bersumber dari penelitian kepustakaan berupa peraturan perundang-undangan, jurnal-jurnal ilmiah, serta best practice yang terjadi di beberapa negara, yang selanjutnya dianalisis dengan menggunakan analisis deskriptif kualitatif.

Konsep efektifitas berkaitan erat dengan pencapaian tujuan atau target kebijakan. Sehingga faktor-faktor yang selama ini menjadi penghambat dalam proses pengadaan tanah perlu dimitigasi sejak awal. Berdasarkan hasil penelitian, didapatkan lima faktor utama yang menjadi penghambat pelaksanaan pengadaan tanah, yaitu (1) permasalahan hukum, (2) besaran kompensasi, (3) komunikasi, (4) basis data tanah, dan (5) anggaran. Di sisi lain konsep efisiensi erat kaitannya dengan rasio perbandingan antara output dengan input. Sehingga diperlukan adanya sebuah skema pembiayaan inovatif yang dapat menekan cost mengingat masih adanya financial gap di mana kebutuhan pembiayaan infrastruktur tidak dapat ditanggung sepenuhnya oleh APBN.

Kata kunci: pengadaan tanah, efektivitas, efisiensi, financial gap. 

1.      Pendahuluan

Pembangunan ekonomi yang dilakukan oleh pemerintah mulai membuahkan hasil, hal ini terlihat dari semakin menurunnya tingkat ketimpangan ekonomi dari tahun ke tahun. Dari data yang diterbitkan oleh BPS, angka gini ratio yang menjadi indikator ketimpangan ekonomi terus mengalami penurunan, dari 0,394 pada September 2016, turun 0,001 menjadi 0,393 pada Maret 2017, dan kembali menurun sebesar 0,002 pada September 2017, menjadi 0,391. Namun demikian angka gini ratio sebesar 0,391 ini menunjukkan bahwa sejatinya kesenjangan ekonomi masih terjadi di Indonesia. Kesenjangan yang terjadi ini dapat menimbulkan dampak negatif yang tidak hanya memperlambat pengentasan kemiskinan, tetapi juga dapat memperlambat pertumbuhan ekonomi dan mengancam kohesi sosial.

Pemerintah menyikapi permasalahan ketimpangan ekonomi ini dengan sangat serius, yang terbukti dengan dikeluarkannya kebijakan oleh Presiden Joko Widodo yang menjadikan penurunan ketimpangan sebagai prioritas utama pada tahun 2017. Sebagai solusi atas ketimpangan ekonomi tersebut, pemerintah kemudian menjadikan pembangunan infrastruktur sebagai instrumen utama dalam hal pengurangan kesenjangan antar wilayah yang terjadi selama ini.

Keseriusan pemerintahan dalam pembangunan infrastruktur tampak dalam anggaran inftrastruktur yang melonjak drastis di tahun 2015 yaitu sebesar Rp290,3 Triliun dari sebelumnya Rp177,9 Triliun di tahun 2014, atau dengan kata lain mengalami kenaikan sebesar 63,2% dari anggaran sebelumnya. Di tahun 2016 anggaran infrastruktur ini juga terus mengalami kenaikan menjadi Rp317,1 Triliun dan Rp346,6 Triliun di tahun 2017, hal ini sesuai dengan informasi yang diplublikasikan oleh Kantor Staf Presiden Republik Indonesia dalam laporannya yang berjudul “Capaian 2 Tahun Pemerintahan Jokowi-JK”.

Dari aspek common size, anggaran infrastruktur juga terus mengalami peningatan dari tahun 2014 yang hanya sebesar 8,7% dari total belanja negara, di tahun 2015 naik menjadi 14,2%. Dan dalam “Informasi APBN 2017” yang dikeluarkan oleh Direktorat Penyusunan APBN, angka ini terus naik di tahun 2016 menjadi 15,2% dan 18,6% di tahun 2017 dari total belanja negara yang ada pada APBN.

Langkah yang diambil oleh pemerintah untuk menjadikan pembangunan infrastruktur sebagai instrumen utama untuk memacu pertumbuhan ekonomi dan mengurangi ketimpangan sejak tahun 2015 dinilai telah tepat, selain dapat dilihat dari angka gini ratio yang mengalami penurunan, langkah yang diambil pemerintah ini juga sejalan dengan hasil penelitian yang dilakukan oleh World  Bank  (1994) yang menyebutkan bahwa  elastisitas  PDB  (Produk  Domestik Bruto)  terhadap  infrastruktur  di  suatu  negara  berkisar antara  0,07  sampai  dengan  0,44. 

Hal  ini  berarti  dengan  kenaikan  1 (satu)  persen  saja ketersediaan  infrastruktur  akan  menyebabkan  pertumbuhan  PDB  sebesar  7% sampai  dengan 44%. Sehingga dapat ditarik kesimpulan secara  empiris  bahwa  pembangunan  infrastruktur  berpengaruh  besar  terhadap pertumbuhan  ekonomi  (secara  makro  dan  mikro)  serta  perkembangan  suatu  negara atau wilayah.

Selain penelitian yang dilakukan oleh World Bank (1994), banyak penelitian lain yang juga menyimpulkan hal yang sama, di antaranya Ratne (1983), Aschauer (1989), Lynde (1992), Lau dan Sin (1997), dan Sanchez-Roble (1998), yang menyimpulkan bahwa infrastruktur  berpengaruh secara positif terhadap  pertumbuhan  ekonomi.

Secara lebih spesifik, pembangunan infrastruktur yang digencarkan di Indonesia dengan bertemakan “Konektivitas”, yang sesuai rancangan, di tahun 2016 saja berjumlah 101 proyek pembangunan infrastruktur yang mencakup darat, laut, dan udara, masuk ke dalam golongan infrastruktur ekonomi sektor transportasi. Hal ini sesuai dengan penggolongan jenis infrastruktur yang dilakukan oleh The World Bank dalam World Bank Report (1994).

Selanjutnya, dari ketiga jenis pembangunan infrastruktur ekonomi sektor transportasi di Indonesia, sektor transportasi darat menjadi infrastruktur dengan pengaruh terbesar terhadap pertumbuhan ekonomi di Indonesia. Hal ini sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Deddy Radiansyah (2012) yang meneliti pengaruh infrastruktur jalan terhadap pertumbuhan ekonomi di Indonesia tahun 1996-2008, Krismanti Tri Wahyuni (2009) yang meneliti pengaruh infrastruktur jalan terhadap pertumbuhan ekonomi di Indonesia tahun 1995-2006, penelitian yang dilakukan oleh Hapsari (2011) dan juga Zamzami (2014) yang menyimpulkan bahwa infrastruktur jalan menunjukan pengaruh signifikan terhadap pertumbuhan ekonomi di Indonesia.

Dan studi terbaru yang dilakukan oleh Sopyan (2018) atas pertumbuhan Pendapatan Domestik Regional Bruto (PDRB) per Kapita di 34 Provinsi Indonesia pada kurun waktu 2011-2015, juga menunjukkan hal yang sama. Sopyan (2018) menyimpulkan bahwa Infrastruktur panjang jalan secara positif signifikan berpengaruh terhadap pertumbuhan ekonomi di 34 provinsi di Indonesia dengan nilai koefisien 0.060985. Hal ini berarti setiap kenaikan  1% infrastruktur  jalan akan  menyebabkan  pertumbuhan  ekonomi sebesar 6,1%.

Di sini lah kemudian peran perencanaan pengadaan tanah untuk PSN menjadi sangat krusial, mengingat pembangunan infrastruktur jalan tidak bisa terlepas dari pengadaan tanah itu sendiri. Hal ini sejalan dengan penelitian Paramadina Public Policy Institue (2012) yang menyebutkan bahwa “Tanah merupakan modal dasar pembangunan. Hampir tak ada kegiatan pembangunan (sektoral) yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang peranan yang sangat penting, bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu pembangunan.” Sehingga Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN) yang didapuk memiliki fungsi pelaksanaan perencanaan dan pelaksanaan pendanaan tanah untuk Proyek Strategis Nasional sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 54/PMK.01/2017 tentang Organisasi dan Tata Kerja Lembaga Manajemen Aset Negara, perlu melakukan sebuah perencanaan pengadaan tanah yang efektif dan efisien.

2.      Kajian Pustaka

2.1.   Efektivitas

Beberapa ahli telah mencoba mendefinisikan konsep efektivitas, di antaranya Kurniawan (2005), Mahmudi (2005), Handayanigrat (2006), dan Sedarmayanti (2009). Dari kesemua definisi efektivitas yang diungkapkan oleh beberapa ahli tersebut, dalam konteks efektivitas suatu kegiatan atau program, dapat diambil kesimpulan mengenai definisi dari efektivitas, yang mana kemudian diamini oleh Mardiasmo (2009), bahwa efektivitas pada dasarnya berhubungan dengan pencapaian tujuan atau target kebijakan (hasil guna).

Maka apabila konsep efektivitas dihubungkan ke dalam kaidah peningkatan efektivitas perencanaan pengadaan tanah untuk PSN, diperlukan sebuah penelitian atas faktor-faktor apa yang selama ini menjadi penghambat dalam proses pengadaan tanah. Sehingga dari faktor-faktor penghambat ini dapat diambil sebuah solusi untuk peningkatan efektivitas pengadaan tanah untuk PSN demi mencapai tujuan atau target yang telah ditetapkan.

2.2.   Efisiensi

Mardiasmo (2009) mengungkapkan efisiensi berhubungan erat dengan konsep produktifitas. Pengukuran efisiensi dilakukan dengan menggunakan perbandingan antara ouput yang dihasilkan terhadap input yang digunakan (cost of output). Hal ini sejalan dengan pendapat Anthony & Young (1999) bahwa efisiensi diartikan sebagai rasio perbandingan antara output dengan input, atau jumlah output per unit input. Sehingga dapat disimpulkan, sebagaimana pendapat Fauzi (2004), bahwa semakin tinggi nilai rasio perbandingan antara output dengan input, semakin tinggi pula tingkat efisiensinya.

Coelli, et.al. (2005) menyebutkan bahwa terdapat dua teknik untuk mengukur efisiensi, yaitu orientasi input dan orientasi output. Dalam kaidah efisiensi anggaran dalam rangka proses pengadaan tanah untuk PSN, pengukuran efisiensi yang berorientasi pada input lebih tepat untuk digunakan. Hal ini disebabkan karena dalam pengukuran efisiensi yang berorientasi pada input menunjukkan sejumlah input dapat dikurangi secara proporsional tanpa mengubah jumlah output yang dihasilkan.

Sehingga apabila konsep efisiensi input ini dibawa ke dalam ranah pengadaan tanah untuk PSN, maka dapat disimpulkan diperlukan adanya sebuah alternatif skema pembiayaan yang dapat menekan cost guna untuk melakukan akselerasi pembangunan infrastruktur di Indonesia, khususnya PSN. Hal ini mengingat kebutuhan pembiayaan infrastruktur tidak dapat ditanggung sepenuhnya oleh APBN, bahkan dapat dikatakan terdapat financial gap yang besar antara kebutuhan anggaran pembiayaan infrastruktur dengan kemampuan pemenuhan pembiayaan.

3.      PEMBAHASAN

3.1.   Faktor Penghambat Proses Pengadaan Tanah

Permasalahan efektivitas berkaitan erat dengan pencapaian tujuan, sebagaimana dinyatakan oleh Mardiasmo (2009). Sehingga dalam konteks pengadaan tanah agar dapat dikatakan telah berjalan efektif harus lah dapat memenuhi tujuan yang telah ditetapkan seperti yang telah diatur dalam pasal 3 UU Nomor 2 tahun 2012 bahwa “Pengadaaan Tanah untuk Kepentingan Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat dengan tetap menjamin kepentingan hukum Pihak yang Berhak.

Agar sebuah program pengadaan tanah untuk PSN dapat berjalan efektif maka diperlukan analisis mengenai apa saja faktor-faktor yang selama ini menghambat dalam pelaksanaannya untuk kemudian diformulasikan solusi yang tepat. Mitigasi risiko atas setiap faktor penghambat ini perlu dilakukan pada saat tahap perencanaan sehingga ketika telah memasuki fase pelaksanaan tujuan yang telah ditetapkan dapat tercapai.

Paramadina Public Policy Institue (2012) mengutip hasil penelitian Azuela (2007) yang dilakukan atas trend pada beberapa negara menyatakan setidaknya ada empat faktor yang menjadi hambatan dalam proses pengadaan tanah oleh pemerintah, yaitu (1) meluasnya ketidakpuasan masyarakat terhadap praktik-praktik pengambilan tanah oleh pemerintah, (2) meningkatnya independensi lembaga peradilan, (3) menguatnya tekanan dari pemberitaan media massa, dan (4) dampak implementasi perjanjian internasional.

Nadjib dan Adianto (2012) dalam studinya pada pengadaan tanah untuk pembangunan infrastruktur mengklasifikasikan sebanyak 17 faktor penghambat yang didapatkan dari tujuh referensi, di antaranya Salidenho (1993), Davidson, et all (1993), Sudjimah, E (2001), Abror M (2006), Rombe E (2009), Sudjatmiko B dan Andi Suradi (2010) dan Setyoadi N.H (2007). Dari ketujuhbelas faktor penghambat ini kemudian dilakukan analisis faktor mana saja dengan indeks kepentingan  yang mempunyai pengaruh kuat, dan didapatkan empat faktor penghambat yang paling berpengaruh, yaitu (1) belum tersedianya lahan dan bangunan untuk pemindahan penduduk, (2) terbatasnya anggaran, (3) Kurangnya sosialisasi penegakan hukum, dan (4) tidak adanya kerangka rencana pemukiman kembali.

Dalam penelitian lain yang dilakukan oleh Novianty (2014) pada pengadaan tanah dalam pembangunan tol, setidaknya didapatkan empat faktor penghambat yaitu (1) adanya perbedaan pendapat tentang besarnya nilai ganti rugi sehingga sulit mencapai mufakat, (2) data/dokumen kepemilikan tanah yang tidak lengkap, (3) komunikasi, dan (4) sumber daya peralatan yang masih terbatas terutama peralatan untuk mengukur luas bidang yang akan dibebaskan.

Dari hasil penelitian-penelitian tersebut dapat disimpulkan setidaknya ada lima faktor utama yang selama ini menjadi penghambat dalam proses pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dalam hal ini untuk PSN. Kelima faktor utama tersebut adalah: (1) permasalahan hukum, (2) besaran kompensasi, (3) komunikasi, (4) basis data tanah, dan (5) anggaran.

3.1.1 Permasalahan hukum

Permasalahan hukum yang terjadi lebih dikarenakan tidak adanya definisi yang jelas mengenai kepentingan umum. Ini lah yang menyebabkan adanya peluang resistensi dari masyarakat pada saat pelaksanaan pengadaan tanah, khususnya pada proses pembebasan lahan mengingat benturan antara kepentingan umum dan kepentingan individu tidak dapat dihindarkan. Definisi kepentingan umum juga menjadi sangat penting untuk mencegah agar tidak ada pemaknaan kepentingan umum sesuai dengan kebutuhan individu.

UU Nomor 2 tahun 2012 sejatinya telah memberikan daftar kegiatan apa saja yang termasuk ke dalam lingkup kepentingan umum. Dan tak hanya itu dalam Undang-Undang ini diberikan juga kriteria kepentingan umum, yaitu kepentingan kebangsaan, negara, dan masyarakat. Namun demikian, dilihat dari sudut pandang doktrin kepentingan umum yang dikemukakan oleh Michael G. Kitay dalam Sutedi (2007), kepentingan umum dalam UU Nomor 2 tahun 2012 tersebut hanya dijabarkan menggunakan daftar kegiatan (list provisions) saja, tidak mencakup juga pedoman umum (general guide).

Sebenarnya hal ini dapat dimaklumi, mengingat kepentingan umum menurut Gunanegara (2008) adalah suatu konsep yang hanya dapat ditetapkan kriterianya saja dan tidak dapat dirumuskan pengertiannya. Namun demikian Gunanegara juga mengidentifikasi setidaknya ada enam persyaratan yang harus dipenuhi untuk menjadi kepentingan umum, di antaranya: (1) dikuasai/dimiliki oleh negara, (2) tidak boleh diprivatisasi, (3) tidak untuk mencari keuntungan, (4) untuk kepentingan lingkungan hidup, (5) untuk tempat ibadah/tempat suci lainnya, dan (6) ditetapkan dengan undang-undang. Dari keenam syarat ini yang menjadi sangat krusial adalah poin keenam, ditetapkan dengan undang-undang. Gunanegara mengungkapkan bahwa “Agar ada legitimasi bahwa suatu kegiatan adalah untuk kepentingan umum adalah ditetapkan dalam undang-undang. Pengaturan untuk kepentingan umum tidak dapat ditetapkan oleh peraturan yang tatarannya lebih rendah dari undang-undang.”

3.1.2 Besaran kompensasi

Permasalahan pemberian kompensasi menjadi permasalahan yang paling krusial dalam proses pengadaan tanah. Tidak sedikit kasus proyek pemerintah mandek karena tidak juga mendapat kata sepakat mengenai besaran kompensasi yang diterima. Sebagaimana hasil penelitian dari Paramadina Public Policy Institue (2012), setidaknya ada tiga poin utama yang dapat dijadikan acuan dalam penyelesaian kasus ini sehingga tidak menghambat proses pengadaan tanah, yaitu:

1.   Komponen perhitungan kompensasi

Diperlukan adanya perubahan dalam penentuan komponen kompensasi bagi pemilik tanah, yang meliputi nilai tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain di atasnya dan/atau kerugian lain yang terkait langsung dengan pengambilalihan lahan. Kerugian lain yang dimaksud mencakup biaya untuk pengurusan dokumen legal perpindahan, biaya yang timbul karena pengalihan jaminan hipotek, atau biaya-biaya lain yang secara natural akan terjadi.

2.   Pelaksanaan penilaian

Pelaksanaan penilaian untuk mendapatkan nilai kompensasi seharusnya dilakukan oleh jasa Penilai Independen dengan menggunakan metode yang disahkan oleh undang-undang. Penilai Independen yang dimaksud harus mempunyai kualifkasi dan sertifikasi yang memadai. Laporan hasil dari Penilai Independen disampaikan kepada panitia pengadaan tanah dan pemilik tanah. Laporan hasil Penilai Independen ini kemudian dijadikan dasar dalam proses musywarah penetapan nilai kompensasi.

3.   Dasar penilaian

Penetapan nilai yang digunakan sebagai dasar kompensasi hendaknya menggunakan nilai pasar (market value), yaitu harga yang bersedia diterima penjual dan bersedia dibayar pembeli dalam keadaan normal (tanpa ketergesaan dan tanpa paksaan). Market value yang digunakan hendaknya harga yang berlaku pada saat tanggal pengumuman rencana pengambilalihan tanah dilakukan.

3.1.3 Komunikasi

Permasalahan komunikasi dalam pengadaan tanah dapat berefek ke banyak permasalahan. Dari banyak permasalahan yang dapat timbul akibat adanya ketimpangan informasi, terhambatnya pelaksanaan pengadaan akibat komunikasi yang tidak efektif terkait pemberian kompensasi menjadi salah satu yang paling utama. Suharyadi dkk. (2015) dalam penelitiannya mengenai proses ganti kerugian tanah pelebaran jalan Trans Sulawesi menyebutkan banyak faktor yang menjadi hambatan komunikasi dalam proses ganti kerugian, di antaranya birokrasi, kerangka pikir, faktor kepentingan, faktor psikologis, faktor politis, desas-desus, faktor kerugian nonfisik seperti nilai ekonomis, sosial, historis, dan psikologis, campur tangan pihak ketiga, serta kurangnya pemahaman serta partisipasi masyarakat terhadap pembangunan untuk kepentingan umum.

Dan atas permasalahan komunikasi ini dapat diambil solusi yang antara lain komunikasi berbasis musyawarah, door to door, penggunaan pendekatan religious, serta dengan melakukan pembentukan tim mediasi khusus penanganan proses pemberian kompensasi. Serta yang tidak kalah penting adalah dengan membuka jalur komunikasi yang rutin sehingga permasalahan yang terjadi dapat dieskalasi secara real time.

3.1.4 Basis data tanah

Permasalahan basis data tanah terutama berkaitan dengan belum adanya integrasi dan sinergi antar komponen pemerintahan dalam penyediaan data pertanahan dan kependudukan secara nasional. Data yang dimaksud di sini terutama berkaitan dengan struktur penguasaan, pemilikan, dan pengusahaan lahan. Hal ini sesuai dengan studi yang dilakukan oleh Jamal (2000).

Sandy (1975) dalam Silalahi (2000) menyebutkan bahwa data dasar tentang penguasaan/pemilikan dan pengusahaan lahan serta kelembagaan yang terkait dengan keberadaan lahan akan dengan mudah dapat menuntun berbagai upaya perbaikan, dalam hal ini reformasi agraria. Berkenaan dengan informasi kependudukan adanya upaya untuk membut data yang terintegrasi dalam level nasional akan banyak membantu upaya perbaikan akses baik masyarakat maupun pemerintah terhadap informasi pertanahan. Setidaknya ada lima Kementerian/Lembaga yang memiliki peran krusial dalam integritas serta sinergi data pertanahan dan kependudukan ini, di antaranya Kementerian Agraria dan Tata Ruang (dulu BPN), Badan Pusat Statistik, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, Kementerian Dalam Negeri, dan Lembaga Manajemen Aset Negara (LMAN). Tentu integrasi dan sinergi ini diharapkan dapat berujung pada peningkatan efektivitas pengadaan tanah untuk PSN.

3.1.5 Anggaran

Dapat dikatakan bahwa permasalahan pemberian kompensasi pada dasarnya berujung pada permasalahan anggaran. Apabila dibedah lagi permasalahan anggaran ini mengacu kepada keterbatasan anggaran yang tersedia dalam APBN untuk membiayai pengadaan tanah untuk PSN itu sendiri, sehingga menyebabkan pemberian kompensasi menjadi terhambat. Pada prakteknya, penganggaran untuk pembebasan tanah dialokasikan secara tahunan, yang menyebabkan kesepakatan besaran kompensasi yang sudah dicapai harus segera dibayarkan pada tahun anggaran yang sama. Hal ini mejadi masalah ketika anggaran dalam APBN tidak mencukupi, sehingga besaran kompensasi yang sudah disepakati tidak dapat dibayarkan pada tahun anggaran yang sama dan berujung pada proses negosiasi kompensasi yang harus diulang kembali.

Sehingga solusi untuk permasalahan ini adalah diperlukan adanya sebuah alternatif skema pembiayaan yang dapat menekan operational cost guna memperkecil financial gap yang terjadi akibat keterbatasan anggaran dalam APBN.

3.2.   Skema Pembiayaan Inovatif

Adanya financial gap yang besar antara kebutuhan anggaran pembiayaan infrastruktur dengan kemampuan pemenuhan pembiayaan dari APBN menyebabkan kebutuhan adanya skema pembiayaan inovatif menjadi semakin krusial. Pada banyak negara, pembiayaan infrastruktur juga menjadi sebuah tantangan tersendiri. Dengan melakukan penelitian atas skema pembiayaan infrastruktur di beberapa negara, maka dimungkinkan untuk mengadopsi skema pembiayaan yang paling tepat untuk diterapkan di Indonesia. Adapun praktek pembiayaan yang akan dijadikan sample adalah praktek pembiayaan yang terjadi di Brazil, Korea, dan India.

1.   Pembiayaan infrastruktur di Brazil

Pembiayaan infrastruktur di Brazil dilaksanakan oleh Banco Nacional de Desenvolvimento Economico e Social (BNDES) yang pada saat pendiriannya di tahun 1952 menitikberatkan pada pembiayaan proyek infrastruktur jangka panjang untuk investasi energi dan transportasi. Namun demikian, kini BNDES melakukan pembiayaan hampir pada semua sektor, di antaranya seperti pembiayaan ekspor, inovasi teknologi, pembangunan sustainable socio‐ environmental, modernisasi adminstrasi publik, serta sektor ekonomi.

Sumber pembiayaan terbesar BNDES berasal dari pemerintah. Selain itu juga untuk menunjang pembiayaan infrastruktur, pemerintah Brazil menerbitkan obligasi yang kemudian dananya dipinjamkan kepada BNDES dengan tingkat pengembalian menggunakan suku bunga jangka panjang yang telah disubsidi sehingga lebih rendah dibandingkan suku bunga pada umumnya. Suku bunga jangka panjang ini biasa disebut Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP).

Sumber pendanaan lainnya dari BNDES berasal dari Dana Simpanan Pekerja. BNDES juga mengamankan pembiayaannya dengan retained earnings dan beberapa pendanaan asing, termasuk dari bilateral maupun multilateral. Selain itu juga BNDES mengandalkan pembiayaan dari pajak dan worker funds, serta  utang yang diterbitkan dibawah the Auspices of the Brazililian government.

2.   Pembiayaan infrastruktur di Korea

Pembiayaan infrastruktur di Korea dilaksanakan oleh Korea Development Bank (KDB). Namun selain itu, KDB juga menjalankan bisnis layaknya bank lainnya, seperti corporate banking, investment banking, international banking, consulting, consumer banking, trust & pension, dan account management services.

Sumber pendanaan KDB bersumber dari beberapa instrumen, yaitu pemerintah (permanent government funding), pasar obligasi domestik, pinjaman luar negeri, dan fasilitas dari bank komersial lainnya. Selain itu untuk menarik minat investor untuk berinvestasi pada sektor infrastruktur, KDB juga didukung oleh jaminan pemerintah Korea yang efektif atas solvency bank dalam peraturan KDB. Pemerintah secara legal diminta menyediakan pendanaan untuk menutup kerugian jika kerugian tersebut tidak dapat diatasi dengan dana cadangannya sendiri. Pemerintah juga akan menyediakan jaminan tambahan atas pinjaman jangka panjang dalam bentuk currency sampai jatuh tempo.

3.   Pembiayaan infrastruktur di India

Pembiayaan infrastruktur di India dilaksanakan oleh India Infrastructure Finance Company Limited (IIFCL). Sumber pendanaan IIFCL yang utama berasal dari pinjaman jangka panjang yang diperoleh dari open market yang berupa pinjaman Rupee yang diperoleh dari pasar melalui instrumen yang disesuaikan dengan tujuannya, pinjaman yang berasal dari instansi bilateral maupun multilateral seperti World Bank dan Asian Development Bank, dan pinjaman dalam bentuk mata uang asing (foreign currency debt), termasuk external commercial borrowings.

Selain sumber pembiayaan yang bersumber dari pinjaman jangka panjang tersebut, pemerintah India juga membuat beberapa kebijakan yang dapat menarik investor agar mau berinvestasi di bidang infrastruktur. Beberapa kebijakan itu antara lain, pengurangan hambatan untuk foreign direct investment terutama proyek infrastruktur, pemberian tax holiday bagi pengembang proyek infrastruktur, membuka kerjasama dengan investor swasta dengan skema kerjasama pemerintah dan swasta (KPS), tingkat deviden yang dibayar oleh pemerintah India sesuai dengan Devidend Distribution Tax (DDT) bekisar 17%, selain itu juga pemerintah India memberikan jaminan atas setiap pinjaman yang diperoleh IIFCL.

Selain dengan melihat skema pembiayaan infrastruktur pada beberapa negara sebagaimana dirangkum di atas, masih terdapat beberapa alternatif lain yang dapat diambil, yaitu memaksimalkan potensi pendanaan dari sektor pasar modal dan lembaga keuangan. Hal ini mengingat peran partisipasi swasta dalam pendanaan PSN, termasuk di dalamnya pengadaan tanah, merupakan yang terbesar daripada sumber APBN/D maupun BUMN/D.

Hal ini sesuai dengan hasil kajian yang dilakukan Irawan (2017) yang menyatakan bahwa di tengah keterbatasan APBN/D dan kebutuhan pembangunan infrastruktur yang tinggi, sumber-sumber pembiayaan yang berasal dari pasar modal dan lembaga keuangan harus ditingkatkan. Selain skema obligasi dan SUN yang selama ini telah digulirkan oleh pemerintah, terdapat skema pembiayaan dari sektor pasar modal yang masih dapat dieksplorasi, yaitu skema pembiayaan Kontrak Investasi Kolektif (KIK).

Adapun jenis-jenis KIK yang dapat dieksplorasi sebagai sumber pembiayaan di antaranya (1) KIK Reksa Dana Penyertaan Terbatas, (2) KIK Dana Investasi Real Estate, (3) KIK Efek Beragun Aset, dan (4) Efek Beragun Aset – Surat Partisipasi. Dari keempat jenis KIK ini, KIK Efek Beragun Aset (EBA) dinilai paling applicable, mengingat banyak dari aset BUMN existing yang dapat digunakan untuk membiayai pembangunan infrastruktur baru, termasuk di dalamnya komponen pengadaan tanah untuk PSN.

Irawan (2017) menyebutkan setidaknya ada empat BUMN yang dapat masuk ke dalam pasar modal untuk pembiayaan dengan mekanisme EBA. Di antaranya adalah (1) PT Jasa Marga dengan underlying asset berupa pendapatan tol, (2) PT PLN dengan underlying asset berupa tagihan listrik dan kontrak offtake ke Independent Power Producer (IPP), (3) PT Angkasa Pura dengan underlying asset berupa passenger service charge, dan (4) PT Pelindo dengan underlying asset berupa traffic service charge dan cargo service charge.

Eksplorasi pembiayaan dari sektor pasar modal khususnya EBA dari aset-aset BUMN ke depannya perlu dipertimbangkan sebagai salah satu sumber pembiayaan alternatif. Hal ini  mengingat adanya financial gap yang besar, sehingga skema-skema pembiayan alternatif perlu terus digali potensinya demi efisiensi keuangan negara.

4.      KESIMPULAN

Peningkatan efektivitas pengadaan tanah dilakukan dengan terus melakukan perbaikan-perbaikan dalam prosesnya, sehingga output yang dihasilkan sesuai dengan tujuan yang telah ditetapkan. Agar sebuah program pengadaan tanah untuk PSN dapat berjalan efektif maka diperlukan mitigasi risiko atas faktor-faktor yang selama ini menghambat dalam pelaksanaannya. Keempat faktor utama tersebut adalah: (1) permasalahan hukum, (2) besaran kompensasi, (3) komunikasi, dan (4) anggaran.

Di sisi lain, efisiensi perencanaan pengadaan tanah untuk Proyek Strategis Nasional (PSN), terutama efisiensi ekonomi, mutlak diperlukan. Hal ini mengingat masih adanya financial gap yang besar antara kebutuhan anggaran pembiayaan infrastruktur dengan kemampuan pemenuhan pembiayaan dari APBN. Diperlukan adanya skema pembiayaan inovatif yang dapat dilakukan salah satunya dengan mengadopsi berbagai skema pembiayaan infrastruktur yang telah berjalan di berbagai negara. Selain itu terdapat skema pembiayaan dari sektor pasar modal yang masih dapat dieksplorasi, yaitu dengan menggunakan skema pembiayaan Kontrak Investasi Kolektif (KIK).

Maka dengan adanya peningkatan efektivitas dan efisiensi dalam perencanaan pengadaan tanah untuk proyek strategis nasional, diharapkan dapat menunjang proses pengadaan tanah demi akselerasi pembangunan infrastruktur yang berujung pada pemerataan ekonomi.

DAFTAR PUSTAKA

Anthony, N.R, & Young, W.D. 1999. Management Control In Nonprofit Organization; Sixth Edition. Boston. Massachusetts. Irwin/McGraw-Hill.

Aschauer, David Alan. 1989. Is Public Expenditure Productive? Journal of Monetary Economics No.23.

Aschauer, David Alan. 1989. Public Investment and Productivity Growth in The Group of Seven. Economic Perpective 13.

Bengoa & Sanchez-Robles. 2003. Foreign Direct Investment, Economic Freedom and Growth: New Evidence from Latin America. Europan Journal of Political Economic.

Biro Riset BUMN LM-FEB UI. 2016. Model Pembiayaan Infrastruktur: Indonesia Dan Negara Lain. Jakarta.

Budhayati, Christina Tri. 2012. Kriteria Kepentingan Umum dalam Peraturan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Pembangunan di Indonesia. Jurnal Ilmu Hukum REFLEKSI HUKUM Edisi April 2012.

Coelli, Timothy J, D.S. Prasada Rao, Christopher J. O’Donnell dan George E. Battese. 2005. An Intoduction to Efficiency and productivity Analysis (Ed. ke-2). Springer.

Fauzi, R.N. 2004. Analisis tingkat Efektifitas dan Efisiensi Pengelola Dana ZIS Lembaga Zakat di Indonesia; Studi Kasus Dompet Dhuafa Republika Data tahun 1994 – 2001. Yogyakarta: Fakultas Ekonomi Universitas Islam Indonesia.

Gunanegara. 2008. Rakyat & Negara, dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan. Jakarta: PT. Tatanusa.

Irawan, Ferry. 2017. Akselerasi Pembangunan Infrastruktur Daerah Melalui Skema Pembiayaan Inovatif. Jakarta: Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian.

Jamal, Erizal. 2000. Beberapa Permasalahan dalam Pelaksanaan Reformasi Agraria di Indonesia. FAE. Volume 18. No. 1 dan 2. Desember 2000.

Mardiasmo. 2009. Akuntansi Sektor Publik. Andi. Yogyakarta.

Nadjib , Muhammad Baqiyudin & Adianto, Yohanes L.D. 2012. Kajian Faktor-Faktor Penghambat Pengadaan Tanah pada Pembangunan Infrastruktur di Provinsi Jawa Barat (Studi Kasus : Waduk Jatigede). Jakarta: KoNTeks 6.

Novianty, Dian Ayu. 2014. Implementasi Kebijakan Pengadaan Tanah dalam Pembangunan Tol Semarang-Solo (Ruas Jalan Bawen - Salatiga). Jurusan Ilmu Administrasi Negara: Fakultas Ilmu Sosial. Yogyakarta: Universitas Negeri Yogyakarta.

Paramadina Public Policy Institute. 2012. Pengadaan Tanah untuk Pembangunan. Mencari Solusi Permasalahan Pertanahan, Mempercepat Proses Pembangunan Nasional. Jakarta.

Radiansyah, Deddy. 2012. Analisis Kontribusi Terhadap Pertumbuhan Ekonomi Regional di Indonesia Periode Tahun 1996 s.d. 2008. Program Magister Perencanaan dan Kebijakan Publik Fakultas Ekonomi. Jakarta: Universitas Indonesia.

Silalahi, S.B. 2000. Pemetaan Penguasaan, Pemilikan, dan Penggunaan Tanah dalam Rangka Reformasi Agraria. Makalah dalam Semiloka Metodologi Penelitian Agraria, Tanggal 13-15 September 2000. Bogor: PKA IPB.

Sopyan, Hisma Yuliet Abu. 2018. Analisis Pengaruh Infrastruktur Jalan, Listrik, dan Air terhadap Laju Pertumbuhan Ekonomi di 34 Provinsi Indonesia. Tangerang Selatan: Politeknik Keuangan Negara STAN.

Suharyadi, Edi., Cangara, Hafied., dan Salle, Aminuddin. 2015. Hambatan Komunikasi dalam Proses Ganti Kerugian Tanah Pelebaran Jalan Trans Sulawesi Poros Makassar-Parepare di Kabupaten Pangkep. Jurnal Komunikasi KAREBA Vol.4 No.2 April – Juni 2015.

Sumenge, Ariel Sharon. 2013. Analisis Efektifitas dan Efisiensi Pelaksanaan Anggaran Belanja Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Minahasa Selatan. Jurnal EMBA.

Sutedi, Adrian. 2007. Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan Tanah untuk Pembangunan, Cetakan Pertama.Jakarta: Sinar Grafika.

Tunjung, Hapsari. 2011. Pengaruh Pembangunan Infrastruktur Terhadap Pertumbuhan Ekonomi Indonesia. UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

Wahyuni, Krismanti Tri. 2009. Analisis Pengaruh Infrastruktur Ekonomi dan Sosial Terhadap Produktifitas Ekonomi di Indonesia. Departemen Ilmu Ekonomi: Fakultas Ekonomi dan Manajemen. Bogor: Institut Pertanian Bogor.

World Bank. 2014. World Development Report 1994: Infrastructure for Development. New York: Oxford  Univ. Press for the World Bank.

Zamzami, Fauzani. 2014. Analisis Pengaruh Infrastruktur Terhadap PDRB Jawa Tengah Tahun 2008-2012. Fakultas Ekonomika dan Bisnis. Semarang: Universitas Diponegoro.

Zulfah, Shofi Rifqi. 2017. Analisis Pengukuran Efisiensi dan Efektivitas Kinerja Pengelolaan Dana Zakat pada Organisasi Pengelola Zakat (Studi pada Baznas Kabupaten Sragen Tahun 2013 – 2015). Fakultas Ekonomi dan Bisnis. Surakarta: Islam Institut Agama Islam Negeri Surakarta.