Artikel DJKN

Lelang, dan dinamika pelaksanaannya

Jum'at, 28 Juni 2019 pukul 17:49:56   |   1147 kali

Seperti halnya bidang lain yang menjadi tugas dan fungsi DJKN, pelaksanaan tusi di bidang lelang juga menghadirkan banyak dinamika yang seringkali menjadi pengalaman yang unik bagi pegawai DJKN yang berkecimpung di dalamnya. Pengalaman tersebut bisa berupa pengalaman yang menyenangkan dan bisa juga mendebarkan. Pengalaman mendebarkan biasanya berkaitan dengan pelaksanaan lelang eksekusi.

Bagi pembaca yang sedang atau pernah berkecimpung di bidang lelang (Seksi Pelayanan Lelang KPKNL, Bidang Lelang Kanwil, atau Direktorat Lelang) pasti pernah mengalami atau setidaknya mendengar hal-hal unik yang berkaitan dengan pelaksanaan lelang. Namun bagi yang belum berkesempatan, berikut adalah beberapa contoh dinamika dalam pelaksanaan lelang di Indonesia.

1. Peserta tunggal, harga naik signifikan

Dalam meminpin sebuah lelang, Pejabat Lelang/Pelelang selalu berupaya meningkatkan harga lelang maskipun hanya terdapat sedikit peserta atau bahkan peserta tunggal. Terdapat sebuah kepuasan batin jika harga yang terbentuk dalam lelang meningkat dari harga limit. Semakin tinggi kenaikan harganya semakin besar pula kepuasan batin yang didapat oleh Pejabat Lelang/Pelelang.

Calon pembeli/peserta lelang sebaliknya, pada umumnya memilih membeli barang melalui lelang karena menginginkan harga yang lebih murah. Dalam pelaksanaan lelang para peserta biasanya berupaya untuk mendapatkan harga semurah mungkin. Dalam pelaksanaan lelang dimana hanya terdapat 1 orang peserta secara teori biasanya barang akan terjual pada harga limit atau naik sedikit diatas limit.

Praktik dilapangan kadangkala berbeda dengan teori, penulis pernah mengikut sebuah lelang dimana sebuah objek yang memiliki harga limit Rp2 Miliar terjual diharga Rp2,4 Miliar atau naik sebesar Rp400 juta padahal pada saat itu hanya ada satu orang peserta (peserta tunggal). Sebuah keputusan yang sepertinya tidak rasional dari peserta lelang namun pada kenyataannya memang terjadi dalam sebuah pelaksanaan lelang.

2. Peserta banyak, harga relatif tidak naik

Selain keunikan berupa kenaikan harga yang tidak diduga, terdapat pula beberapa kejadian yang bisa dikatakan sebaliknya. Dalam hal banyak calon pembeli/peserta yang menyetorkan uang jaminan Pejabat Lelang/Pelelang biasanya berasumsi bahwa harga yang terbentuk akan naik jauh diatas harga limit lelang, namun dalam kenyataannya tidak selalu demikian.

Minimnya penawaran bisa disebabkan karena banyak kemungkinan, salah satu diantaranya calon pembeli menyetorkan uang jaminan tanpa terlebih dahulu melihat objek yang akan dilelang. Pada saat pelaksanaan lelang calon pembeli baru mengetahui kondisi sebenarnya dari objek lelang setelah bertanya kepada penjual, selanjutnya karena kondisi objek lelang tidak sesuai dengan ekspektasi diawal calon pembeli/peserta lelang sehingga penawaran hanya dilakukan diharga limit.

Salah satu hal yang bisa dilakukan oleh Pejabat Lelang/Pelelang untuk memperkecil kemungkinan ini adalah dengan memberikan informasi selengkap mungkin dalam pengumuman lelang. Dengan memperoleh informasi yang lengkap sebelumnya diharapkan calon pembeli/peserta lelang dapat memperkirakan kondisi barang yang akan dilelang serta kemungkinan biaya yang harus dikeluarkan.

3. Lelang Batal atau TAP, digugat

Dibeberapa daerah (salah satunya Sumatera Utara) terdapat beberapa kasus dimana pelaksanaan lelang dinyatakan batal atau Tidak Ada Peminat (TAP/Tidak Laku) oleh Pejabat Lelang/Pelelang namun tetap digugat ke Pengadilan oleh debitur melalui pengacara/kuasa hukumnya. Hal ini sebetulnya sangat membingungkan karena dalam lelang TAP atau batal tidak terjadi peralihan kepemilikan dari debitur kepada pihak lain.

Dalam banyak kasus gugatan-gugatan ini seringkali bukan atas inisiatif debitur sendiri namun terdapat indikasi diarahkan oleh pengacara-pengacara setempat, hal ini diketahui setelah berdiskusi dengan debitur yang mengajukan gugatan. Gugatan-gugatan semacam ini biasanya memang sumir dan pihak Pengadilan menganggap gugatan tidak jelas. Sebagian besar gugatan ini dimenangkan oleh KPKNL, meskipun demikian KPKNL dan Pejabat Lelang/Pelelang tetap direpotkan oleh banyaknya gugatan-gugatan seperti ini.

4. Penjual salah menunjukkan objek lelang

Kejadian salah menunjukkan objek lelang ini sangat jarang terjadi, namun bukan berarti tidak pernah terjadi sama sekali. Pernah terjadi dalam suatu lelang eksekusi Hak Tangungan berupa rumah dimana pihak bank selaku penjual salah menunjukkan objek lelang. Kesalahan terjadi disebabkan karena bentuk rumah yang sama persis, pihak penjual menunjukkan rumah disebelah objek yang dilelang. Kesalahan ini murni ketidaksengajaan dan untungnya pihak pembeli lelang tidak mengajukan gugatan lebih jauh serta setuju melanjutkan proses lelang.

Kemungkinan salah menunjukkan objek juga sangat mungkin terjadi dalam pelaksanaan lelang dengan objek berupa kendaraan, misalnya penghapusan kendaraan dinas suatu instansi yang jenis, merk, serta tahun pembuatannya sama. Kesalahan penulisan nomor rangka, nomor mesin, ataupun kesalahan ketika menunjukkan objek yang dilelang bisa berakibat fatal ketika pemenang lelang mengajukan proses balik nama di kantor Samsat (untuk objek lelang berupa kendaraan) ataupun Kantor Pertanahan setempat (untuk objek lelang berupa tanah).

5. Kondisi objek lelang berubah

Dalam pelaksanaan lelang pembeli/pemenang lelang diberi kesempatan paling lambat 5 hari kerja untuk melunasi pembayaran pokok lelang dan bea lelang pembeli. Sebelum pembeli/pemenang lelang melakukan pelunasan, objek lelang masih berada ditempat penjual. Dalam periode ini terdapat kemungkinan bahwa objek lelang berubah kondisinya, terutama untuk objek lelang yang berupa barang bergerak.

Untuk objek lelang berupa barang bergerak sangat disarankan kepada pembeli/pemenang lelang untuk melakukan pelunasan sesegera mungkin, jika perlu pada hari itu juga, atau dengan kata lain objek lelang tidak menginap ditempat penjual setelah pemenang lelang ditetapkan. Hal ini penting karena sifat barang bergerak yang mudah dipindahkan dan untuk menghindari segala kemungkinan buruk yang bisa terjadi pada objek lelang yang telah dimenangkan.

6. Pembeli lelang tidak dapat menguasai barang yang dibelinya

Dalam pelaksanaan lelang terkadang barang yang dijual tidak sepenuhnya dikuasai oleh pihak penjual, adakalanya tanah dan/atau bangunan masih dikuasai oleh pihak ketiga. Penguasaan oleh pihak ketiga ini juga bermacam macam alasannya, ada yang legal seperti sewa menyewa ada juga pendudukan secara illegal. Untuk melakukan pengosongan objek yang telah dimenangkan, pembeli/pemenang lelang harus mengajukan permohonan pengosongan melalui pengadilan setempat, karena Pejabat Lelang/Pelelang tidak memiki kewenangan terkait pengosongan. Untuk eksekusi pengosongan juga harus dengan melibatkan aparat keamanan.

Biaya tambahan yang timbul dari proses pengosongan ini tidak sedikit dan tidak semua pembeli/pemenang lelang paham akan hal ini, apalagi jika pemenang lelang tersebut belum pernah mengikuti lelang sebelumnya. Oleh karena itu dalam setiap pelaksanaan lelang, Pejabat lelang/Pelelang selalu menyebutkan/mencantumkan klausul-kalusul terkait hal ini.

7. Pembeli lelang mempermasalahkan barang yang dijual ‘apa adanya’

Dalam setiap pelaksanaan lelang, Pejabat lelang/Pelelang selalu menyebutkan klausul bahwa barang yang dilelang dijual dengan apa adanya, berikut semua cacat dan kekurangannya. Cacat dan kekurangan ini bisa berbeda untuk masing-masing barang, adakalanya tingkat kerusakan sedemikian parah sehingga hanya tersisa bagian tertentu saja. Pada umumnya pembeli/pemenang lelang sudah paham tentang hal ini, namun adakalanya beberapa pembeli lelang memiliki sudut pandang berbeda dan menginginkan barang (meskipun rusak) secara utuh.

Untuk komplain terkait kondisi barang biasanya Pejabat Lelang/Pelelang selaku perantara jual beli menyerahkan kepada pihak penjual selaku pemilik barang untuk memberi penjelasan. Meskipun demikian Pejabat Lelang/Pelelang biasanya ikut terseret dalam komplain ataupun gugatan yang diajukan oleh pembeli lelang yang merasa dikecewakan.

Kesimpulan

Masih banyak cerita diberbagai KPKNL mengenai dinamika dalam pelaksanaan lelang, baik dinamika yang menyenangkan maupun mendebarkan. Dinamika-dinamika ini membuktikan bahwa pelaksanaan lelang dan kejadian-kejadian pasca pelaksanaan lelang memang tidak selalu bisa diprediksi sebelumnya. Disebabkan karena sifatnya yang tidak selalu bisa diprediksi maka sudah selayaknya jika Pejabat Lelang/Pelelang melaksanakan lelang dengan pruden dan penuh kehati-hatian dengan tetap memberikan pelayanan secara maksimal. Klausul-klausul standar dalam pelaksanaan lelang jangan sampai lupa disebutkan/dicantumkan dan sekiranya perlu agar diulang/dicetak tebal untuk mengurangi potensi gugatan dikemudian hari.

Saat ini telah diluncurkan portal Lelang Indonesia yang beralamat di laman www.lelang.go.id, pelaksanaan lelang sebisa mungkin dilakukan secara e-auction melalui situs tersebut. Pelaksanaan lelang melalui e-auction memiliki beberapa tujuan diantaranya (1) untuk memperbesar kemungkinan penawaran dari peserta yang tidak dapat hadir dilokasi serta (2) meminimalisir kemungkinan terjadinya fraud dalam pelaksanaan lelang. Meskipun demikian terdapat risiko baru dimana informasi yang disampaikan kepada calon pembeli menjadi tidak maksimal. Risiko ini harus dimigasi oleh Pejabat Lelang/Pelelang diantaranya dengan mencantumkan informasi secara lengkap serta foto objek lelang yang cukup secara kualitas dan kuantitas.

Rachmadi, Kasi Bimbingan Lelang II Kanwil DJKN Aceh

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.