Artikel DJKN

Beberapa Masalah Pertanahan Yang Perlu Diperhatikan Untuk Pengembangan Lelang

Rabu, 09 Mei 2018 pukul 14:05:01   |   938 kali

Pendahuluan


Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, yang dimaksud dengan Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Di Indonesia, lelang secara resmi masuk dalam perundang-undangan sejak 28 Februari 1908, yaitu dengan berlakunya Vendu Reglement, Stbl.1908 No.189 dan Vendu Instructie Stbl. 1908 No.190. Pada mulanya Vendu Reglement (VR) dibuat untuk mengakomodasi penjualan barang pejabat kolonial yang mutasi. Selanjutnya, melalui beberapa amandemen, VR juga meliputi lelang eksekusi. Sesuai Pasal 5 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, lelang dikelompokkan menjadi tiga jenis, yaitu: Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib dan Lelang Noneksekusi Sukarela.

Dalam praktek pelaksanaan lelang di Kementerian Keuangan, objek yang paling banyak dilelang adalah tanah dan bangunan. Seiring dengan perkembangan masyarakat dan perkembangan hukum pertanahan, banyak permasalahan hukum yang perlu untuk mendapat penyelesaian melalui koordinasi dengan stakeholder utama di bidang pertanahan, sebagai berikut:


1. Penerbitan SKT/SKPT secara on-line.

Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, setiap pelaksanaan lelang tanah harus dilengkapi dengan dokumen berupa Surat Keterangan Tanah (SKT/SKPT) yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan tempat persil tanah tersebut dicatat. Selama ini proses penerbitan SKT/SKPT sudah relatif lancar, namun demikian masih terdapat kendala teknis di lapangan, berupa:

a. Ada beberapa Kantor Pertanahan yang memberikan jangka waktu berlakunya SKT/SKPT, misalnya 3 bulan atau 6 bulan. Namun ada yang tidak memberikan jangka waktu sama sekali.

b. SOP pengajuan penerbitan SKT/SKPT menurut pemahaman kami relatif berbeda untuk setiap Kantor Pertanahan, ada yang bisa menerbitkan 1 (satu) hari kerja, ada yang lebih bahkan tidak jelas;

c. Ada banyak jadwal lelang yang dibatalkan karena SKT/SKPT tidak terbit dengan alasan, misalnya: buku tanah belum ditemukan/dipinjam seksi lain atau Pejabat yang berwenang menandatangani SKT/SKPT tidak ditempat, dan sebagainya.

d. Proses penerbitan SKT/SKPT relatif mahal, karena KPKNL/Penjual masih harus datang ke Kantor Pertanahan untuk mengajukan permohonan dan mengambil asli SKT/SKPT.

Berdasarkan permasalahan tersebut maka dipandang perlu untuk melaksanakan perjanjian pertukaran data pertanahan antara Kementerian Keuangan dan Badan Pertanahan Nasional. Konsep yang dapat ditempuh adalah surat permohonan SKT/SKPT, pembayaran PNBP dan pencetakan SKT/SKPT dapat dilakukan secara on-line berbasis aplikasi.


2. Kepastian Balik Nama Sertifikat Tanah dan Rusun.

Sesuai Pasal 45 huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa Kepala Kantor Pertanahan menolak pendaftaran peralihan hak jika tanah yang bersangkutan menjadi objek sengketa di Pengadilan. Pasal tersebut selama ini ditafsirkan secara luas oleh beberapa Kantor Pertanahan, sehingga apapun objek gugatan, termasuk keberatan lelang karena nilai limit dianggap rendah atau debitor/tereksekusi masih merasa mampu untuk mengangsur, tetap dijadikan alasan untuk menolak pendaftaran peralihan hak melalui lelang. Bahkan sekedar surat blokir dari pihak debitor/pengacara juga dijadikan alasan untuk menolak pendaftaran peralihan hak. Menurut hemat Penulis seharusnya pasal itu dipahami sesuai bunyi teks dalam Pasal 45 huruf e tersebut, yaitu materi gugatan terbatas pada sengketa tanah yang diproses di Pengadilan, tentu yang menjadi penggugat adalah pihak ketiga yang mempunyai klaim hak kepemilikan (bukan debitor/tereksekusi atau keluarganya, bukan penyewa dst).

Dengan memahami sesuai teks pasal tersebut diharapkan ada kesepahaman bahwa gugatan atau blokir dari debitor/tereksekusi/keluarganya atau penyewa tidak bisa dijadikan alasan untuk menolak pendaftaran peralihan hak atas tanah.


3. Pendaftaran akta pengalihan hak tagih (cessie) dengan Risalah Lelang sesuai Pasal 16 UUHT.

Cessie adalah pemindahan hak piutang, yang sebetulnya merupakan penggantian orang berpiutang lama, yang dalam hal ini dinamakan cedent, dengan seseorang berpiutang baru, yang dalam hubungan ini dinamakan cessionaris. Pemindahan itu harus dilakukan dengan suatu akta otentik atau di bawah tangan, jadi tak boleh dengan lisan atau dengan penyerahan piutangnya saja. Agar pemindahan berlaku terhadap si berutang, akta cessie tersebut harus diberitahukan padanya secara resmi (betekend). Hak piutang dianggap telah berpindah pada waktu akta cessie itu dibuat, jadi tidak pada waktu akta itu diberitahukan pada si berutang (sumber: Laporan Penelitian Yayasan Lembaga Bantuan Hukum dalam buku Penjelasan Hukum Tentang Cessie, Rachmad Setiawan dan J. Satrio).

Secara singkat, cessie merupakan penggantian orang yang berpiutang lama dengan seseorang berpiutang baru. Sebagai contoh, misalnya A (Bank/Kreditor) mempunyai piutang kepada B (debitor), tetapi A (Bank/Kreditor) menyerahkan piutangnya itu kepada C dengan cara mengalihkan/menjual piutang tersebut kepada C, maka C-lah yang berhak atas piutang yang ada pada B. C adalah Kreditor baru sedangkan B adalah debitornya.

Dalam praktek, penjualan/pengalihan hak tagih/piutang tersebut dilakukan dengan akta yang dibuat oleh notaris sesuai pasal 613 KUHPerdata. Jarang sekali penjualan/pengalihan hak tagih/piutang tersebut dilakukan dengan mekanisme lelang berdasarkan Risalah Lelang. Padahal berdasarkan Vendu Reglement jo Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27/PMK.06/2016 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, terutama Pasal 1 angka 2 jo Pasal 17 ayat (4), hak tagih merupakan hak yang dapat dijual melalui mekanisme lelang (Risalah Lelang).

Oleh karena itu, perlu koordinasi dengan otoritas pertanahan bahwa Risalah Lelang yang memuat penjualan (pengalihan) hak tagih (piutang) dapat digunakan sebagai dasar untuk mencatat beralihnya hak tanggungan kepada Kreditor baru sesuai Pasal 16 UUHT (UU Nomor 4 Tahun 1996).


4. Prioritas Pendaftaran Tanah SHGB dan SHGU Yang Habis Masa Berlakunya

Dalam pelaksanaan lelang berupa tanah dan bangunan atas perintah Pengadilan, Panitia Urusan Piutang Negara (PUPN), sitaan Pajak, atau aset kelolaan Menteri Keuangan (eks BPPN, PT.PPA), sering sertifikat tanah berupa SHGB atau SHGU telah habis masa berlakunya dan tidak bisa diperpanjang karena debitor/tereksekusi tidak kooperatif atau sebab yang lain. Dalam praktek, habisnya masa berlaku SHGB dan SHGU disikapi bermacam-macam oleh Kantor Pertanahan sehingga menimbulkan ketidakpastian dalam pelaksanaan lelang, terutama pemenuhan hak kepada pembeli lelang dan kurang optimalnya recovery aset.

Perlu dibuat suatu kesepakatan bahwa untuk SHGB dan SHGU yang habis masa berlakunya tetap dapat dilelang dan pembeli lelang mendapat hak prioritas untuk ditetapkan sebagai pemegang hak baru berdasarkan Risalah Lelang. Namun, tentunya harus dipenuhi syarat-syarat, misalnya: jika lelang tersebut adalah untuk kepentingan keuangan negara termasuk Piutang Negara dan Piutang Pajak, atau lelang tersebut merupakan perintah Pengadilan yang incracht.


5. Penyusunan Peraturan Perundang-undangan sesuai amanat Pasal 26 UUHT

Pasal 26 UUHT menegaskan, “Selama belum ada peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 14, peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada pada mulai berlakunya Undang-Undang ini, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.” Selanjutnya Penjelasan Pasal 26 UUHT menegaskan, “Yang dimaksud dengan peraturan-peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang ada dalam pasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herziene Indonesisch Reglement, Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura, Staatsblad 1927-227).

Pasal 26 (berikut penjelasannya) sering dijadikan alasan oleh Pengacara untuk memperlemah pelaksanaan lelang eksekusi Pasal 6 UUHT (parate eksekusi), karena dengan belum adanya peraturan perundang-undangan tersebut maka eksekusi hak tanggungan harus terlebih dahulu melalui fiat eksekusi hakim pengadilan. Saat ini peraturan perundang-undangan yang digunakan untuk melaksanakan eksekusi pasal 6 UUHT hanya setingkat Peraturan Menteri Keuangan (PMK.27 tahun 2016), yang oleh beberapa pihak dianggap tidak cukup, karena tidak setara dengan HIR/Rbg. Memang saat ini pihak Pengadilan masih kukuh berpendapat bahwa pelaksanaan parate eksekusi bisa langsung melalui KPKNL berdasarkan pasal 6 UUHT dan PMK 27 tahun 2016, tetapi sampai kapan?

Menyikapi hal tersebut, seyogyanya perlu dirintis komitmen antara Kementerian Keuangan dengan otoritas pertanahan untuk membuat peraturan setingkat Peraturan Pemerintah yang mengatur norma hukum pelaksanaan eksekusi hak tanggungan secara komprehensif.


6. Penegasan terkait Peringkat Hak Tanggungan

Pasal 6 UUHT menegaskan bahwa “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Dalam praktek ada kemungkinan Pemegang HT peringkat pertama sudah dilunasi hutangnya dengan demikian pemegang hak tanggungan peringkat kedua seharusnya naik peringkat menjadi pemegang HT peringkat pertama dengan kewenangan parate eksekusi pasal 6 UUHT. Namun, sampai saat ini belum ada norma dan SOP di BPN untuk menaikkan peringkat tersebut dalam Sertifikat Hak Tanggungan. Dalam kasus seperti ini KPKNL akan menolak melaksanakan lelang pasal 6 UUHT dan menyarankan pemegang Hak Tanngungan Peringkat “kedua” untuk terlebih dahulu mengajukan fiat ke Pengadilan.


Penulis: Margono Dwi Susilo (Kepala Seksi Bina Lelang IIA - Direktorat Lelang)
Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.