A. Latar Belakang

Penilaian merupakan salah satu rangkaian kegiatan dalam pengelolaan Barang Milik Negara (BMN). Penilaian diperlukan dalam penyusunan neraca pemerintah, pemanfaatan, dan pemindahtanganan BMN. Objek penilaian BMN memiliki ruang lingkup yang luas karena BMN tidak hanya mencakup barang yang berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) tetapi juga berasal dari perolehan lain yang sah.
Salah satu objek penilaian BMN yang memiliki keanekaragaman adalah BMN yang berasal dari perolehan yang sah terutama barang rampasan negara. Barang rampasan negara dapat berupa handphone, tabung gas, kendaraan bermotor, tanah dan/atau bangunan, dan lain sebagainya. Objek penilaian barang rampasan negara ini bertambah keanekaragamannya ketika bersinggungan  dengan barang rampasan negara yang berasal dari tindak pidana pencucian uang (TPPU). Rumah dan kendaraan mewah, Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum (SPBU), perkebunan kelapa sawit, hotel, kondotel merupakan beberapa objek penilaian BMN yang berasal dari barang rampasan negara TPPU.
  Keanekaragaman objek penilaian tersebut memiliki tantangan tersendiri bagi para penilai pemerintah. Penilai pemerintah dituntut untuk selalu mengup date kompetensinya guna menghasilkan nilai BMN yang akurat dan dapat dipercaya. Untuk menambah pengetahuan penilai pemerintah terutama atas objek barang rampasan negara, berikut ini disampaikan konsep dan praktek penilaian kondotel.

B. Pengertian

Kondotel merupakan gabungan dua kata kondominium dan hotel. Kondomium memiliki arti bentuk kepemilikan pribadi atas tempat tinggal atau hunian vertikal, sementara penggunaan fasilitas seperti lorong, elevator, eksterior berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan  seluruh bagian. Pengertian kondomium di atas memiliki makna yang hampir sama dengan apartemen di Indonesia, namun secara konseptual keduanya memiliki persamaan dan perbedaan. Persamaan kondominium dengan apartemen yaitu tempat tinggal vertikal yang diperuntukan bagi kaum urban. Kedua jenis bangunan tersebut didirikan untuk mensiasati keterbatasan lahan di kota besar. Perbedaan diantara keduanya adalah kondominium merupakan  hunian vertikal yang dibangun oleh developer untuk dijual kepada end user, sedangkan apartemen merupakan hunian vertikal yang dibangun oleh developer  untuk disewakan.
Sementara itu, hotel merupakan salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial. Secara konvensional, pemilik atau pengelola hotel akan membangun atau membeli seluruh bangunan dan fasilitas hotel untuk kemudian dioperasikan sebagai hotel. Namun demikian, perkembangan di bidang properti, membawa perubahan dalam kepemilikan dan pengelolaan bangunan dan fasilitas hotel. Melalui  kondotel, investor dapat memiliki atau membeli unit rumah tinggal atau unit kamar hotel untuk selanjutnya dikelola oleh operator hotel sebagai hotel.
Kemajuan sektor properti juga membawa peningkatan layanan pada apartemen atau yang lebih dikenal dengan apartemen service (serviced apartment). Serviced apartment berbeda dengan kondotel, serviced apartment merupakan apartemen yang dikelola oleh manajemen properti dan memiliki fasilitas hotel, di sisi lain, kondotel dibangun oleh developer untuk dijual kepada investor dan dikelola oleh operator hotel sebagai hotel. Dari uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa kondotel dapat berarti sebagai tempat tinggal yang dibangun oleh developer untuk dijual  kepada end user/investor/pembeli, untuk selanjutnya dikelola oleh operator hotel sebagai hotel.

C. Penilaian Kondotel

Secara garis besar, objek penilaian kondotel dibagi menjadi dua bagian yaitu keseluruhan tanah, bangunan, dan fasilitas kondotel sebagai hotel atau unit kondotel tersebut. Pembahasan penilaian ini dititikberatkan pada unit kondotel, mengingat berdasarkan data di lapangan kepemilikan kondotel lebih banyak per unit  kondotel. Selanjutnya, bisnis kondotel yang memberikan keuntungan yang cukup menggiurkan bagi para investor adalah salah satu objek untuk melakukan pencucian uang sehingga terdapat kemungkinan unit kondotel tersebut akan disita atau dirampas untuk negara sebagai akibat tindak pidana pencucian uang (TPPU).
Pendekatan data pasar (pendekatan pasar, standar penilaian indonesia 2013), pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan dapat digunakan untuk penilaian keseluruhan kondotel. Namun demikian, untuk penilaian unit kondotel yang merupakan bagian dari keseluruhan kondotel tersebut akan lebih baik jika menggunakan pendekatan data pasar. Hal tersebut didasarkan argumentasi sebagai berikut :
a. Pendekatan biaya akan menghasikan nilai tanah, bangunan, dan keseluruhan fasilitas dari kondotel. Penilai akan mendapatkan kendala untuk menentukan nilai per unit kondotel atas keseluruhan nilai tersebut.  Selain itu, penggunaan pendekatan biaya memiliki kekurangan dalam penentuan nilai unit kondotel karena pendekatan ini tidak memperhatikan keunggulan masing-masing unit kondotel baik dari segi luas, fasilitas seperti balkon, bathtub, view  yang pada kenyataannya memiliki pembeda atas nilai unit kondotel. Pendekatan biaya ini lebih tepat digunakan untuk menentukan nilai pajak properti bagi unit kondotel.
b. Secara konseptual pendekatan pendapatan sangat tepat diterapkan untuk income producing property. Oleh sebab itu, pendekatan pendapatan lebih tepat jika digunakan untuk penilaian kondotel secara keseluruhan sebagai hotel. Penilai akan mengalami kesulitan jika menerapkan pendapatan ini pada unit kondotel.  Penilai akan terkendala dalam penentuan pendapatan dan biaya khusus untuk unit kondotel tersebut. Pendapatan tidak hanya dari sewa kamar tetapi juga pendapatan dari tamu yang menginap di kamar tersebut atas laundry, food and beverage, penggunaan telepon dan lain sebagainya. Hal serupa juga terjadi dalam penentuan biaya seperti biaya utilitas (listrik, air, telepon), biaya kebersihan kamar, dan lain-lain yang biasanya dihitung secara keseluruhan oleh pengelola hotel.
Penggunaan pendekatan data pasar pada penilaian unit kondotelnya tentunya membutuhkan data pembanding yang sebanding dan sejenis. Data pembanding untuk penilaian unit kondotel ini sebaiknya berasal dari kondotel yang sama. Hal itu dilakukan untuk mendapatkan nilai yang lebih akurat mengingat setiap kondotel memiliki konsep dan fasilitas yang berbeda. Nilai unit kondotel pada kondotel yang sama dipengaruhi beberapa faktor, antara lain :
1. Keluasan
Satuan yang digunakan untuk unit kondotel tersebut adalah meter persegi (Semi Gross Area (SGA)/Net Area). Berdasarkan pengamatan di lapangan, keluasan unit kondotel khususnya di Bali dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
a. Studio : 24-45 m2
b. One Bedroom : 30-71 m2
c. Two Bedroom : 48-150 m2
d. Three Bedroom : 80-184 m2
Semakin luas unit kondotel, semakin tinggi nilai unit kondotel tersebut. Unit kondotel yang luas tentunya memiliki fasilitas yang lebih besar, seperti bathtub, balkon dan lain sebagainya.
2. View
View atau pandangan memiliki pengaruh terhadap nilai kondotel tersebut.  Nilai unit kondotel yang memiliki sea view atau city view akan lebih tinggi dibandingkan unit kondotel yang tidak memiliki view tersebut.
3. Letak
Letak unit kondotel berhubungan dengan letak lantai dari unit kondotel tersebut. Untuk kota besar seperti Jakarta, Surabaya, unit kondotel yang terletak di lantai yang lebih tinggi memiliki nilai yang lebih baik. Hal tersebut akan berbeda di Bali, kearifan lokal dan budaya menjadi pedoman dalam pembangunan properti. Kondotel dan jenis properti lainnya diijinkan untuk dibangun secara vertikal dengan ketinggian maksimal 15 meter sehingga jumlah lantai kondotel akan terdiri tiga atau empat lantai. Dengan jumlah lantai yang terbatas, letak unit kondotel tidak terlalu mempengaruhi nilai unit kondotel tersebut, namun jika letak lantai tersebut dipertimbangkan untuk mempengaruhi nilai unit kondotel maka pengaruhnya relatif tidak besar.

Faktor-faktor di atas dapat menjadi faktor penyesuaian (adjustment) unit kondotel jika menggunakan pendekatan data pasar. Faktor penyesuaian lainnya adalah jenis transaksi data pembanding yaitu jual beli atau penawaran dan waktu transaksi.
Faktor penyesuaian akan menjadi lebih kompleks apabila data pembanding yang digunakan berasal dari kondotel lain. Untuk mengurangi bias atas hasil penilaian, data pembanding yang berada di lokasi yang sama merupakan alternatif pertama untuk dipilih. Selanjutnya, jika data pembanding sulit ditemukan, maka penilai  dapat menggunakan data unit kondotel di lokasi yang lain. Sebagai illustrasi, data pembanding terbaik untuk penilaian unit kondotel yang dioperasikan oleh salah satu  operator hotel di Nusa Dua, Bali adalah data unit kondotel lain dalam hotel tersebut. Jika data pembanding tidak diperoleh maka digunakan data dari kondotel lain di Nusa Dua. Selanjutnya, jika data pembanding di Nusa Dua tidak diperoleh maka penilai dapat menggunakan data pembanding pada daerah terdekat yaitu Benoa, Bali.
Selain faktor penyesuaian fisik kondotel berupa keluasan, view, dan luas, faktor penyesuaian lainnya dapat digunakan untuk data pembanding yang berasal dari kondotel lain, antara lain :
1. Lokasi
Lokasi merupakan salah satu faktor penting dalam penentuan nilai properti. Kemudahan aksesibilitas dan kedekatan dengan sarana pendukung menjadi bagian dari lokasi. Kondotel yang berdekatan dan memiliki akses langsung ke pantai tentunya memiliki nilai lebih tinggi dibanding kondotel lain yang tidak memiliki akses tersebut.
2. Klasifikasi Kondotel
Penilai harus mengetahui klasifikasi kondotel, dengan memperhatikan usaha kondotel di bidang perhotelan maka klasifikasi kondotel mengikuti klasifikasi hotel yaitu :
a. Middle-middle untuk kondotel setara hotel bintang tiga;
b. Middle-up untuk kondotel setara hotel bintang empat, dan
c. Upper untuk kondotel setara bintang lima.
Penilai sebaiknya mencari data pembanding unit kondotel pada klasifikasi yang sama.
3. Umur dan kondisi kondotel
Umur dan kondisi kondotel menjadi salah satu faktor yang perlu diperhatikan oleh penilai. Ketika data pembanding unit kondotel berasal kondotel lain, penilai perlu mengetahui umur atau usia dan kondisi bangunan kondotel tersebut. Kondotel yang berumur sama akan tetapi perawatannya berbeda akan berbeda pula nilainya.

4. Fasilitas Pendukung
Fasilitas pendukung pada kondotel memiliki pengaruh terhadap nilai unit kondotel tersebut. Semakin lengkap fasilitas akan semakin tinggi nilainya. Fasilitas pendukung dapat berupa kolam renang, fitness center, spa, café, dan lain sebagainya.
5. Legalitas
Pada umumnya bukti kepemilikan unit kondotel berupa strata tittle atau freehold, namun demikian untuk daerah Bali terdapat bukti kepemilikan lain berupa leasehold dengan jangka waktu kepemilikan terbatas. Oleh karena itu, perlu dilakukan penyesuaian apabila terdapat perbedaan bukti kepemilikan tersebut.

D. Kesimpulan

Kondotel merupakan tempat tinggal yang dibangun oleh developer untuk dijual  kepada end user, untuk selanjutnya dikelola oleh operator hotel sebagai hotel. Secara garis besar, penilaian kondotel dibagi menjadi dua bagian yaitu penilaian kondotel secara keseluruhan dan penilaian unit kondotel yang merupakan bagian dari kondotel.
Pendekatan penilaian yang tepat untuk penilaian unit kondotel adalah pendekatan data pasar. Data pembanding penilaian sebaiknya berasal dari kondotel yang sama dengan unit kondotel yang dinilai dengan faktor adjustment berupa keluasan, view, letak,  jenis dan waktu transaksi. Apabila data pembanding penilaian berasal dari kondotel lain, faktor adjustmentnya dapat ditambah dengan faktor lainnya antara lain lokasi, klasifikasi kondotel, umur dan kondisi kondotel, fasilitas pendukung, serta legalitas.

Referensi :
1. Mills, Arien C., Parli, Richard L. and Reynolds, Anthony, 2008, The Valuation of Apartment Properties, Appraisal Institute, Chicago
2. Pahliana, Astrid Flora, 2015, Kondotel (Konsep dan Praktek Penilaian)
3. www.economy.okezone.com, 2012, Apa Bedanya Kondominum dan Apartemen
4. www.investasicondotelbali.blogspot.com, Condotel : Solusi Investasi Masa Kini Yang Menguntungkan, 2012
5. www.jenishotel, Pengertian Hotel
6. www.propertinesa.blogspot.com, Pengertian Condotel, Condominium, 2013
7. www.resortcondotel.com, Apa Itu Condotel?
8. www.rumah123.com, Apa Perbedaan Service Apartment dan Kondotel?, 11 April 2014