Tanah merupakan salah satu aset atau properti yang beruwujud. Tanah sendiri memiliki  karakter khusus terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya. Dalam kehidupan, tanah selalu menjadi objek untuk dimanfaatkan/digunakan secara maksimal/optimal. Namun di sisi lain tanah memiliki sifat langka (scarcity). Jumlah kebutuhan atau permintaan manusia semakin meningkat tidak sebanding dengan persediaan tanah yang tetap (tidak dapat diproduksi). Hal tersebut menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi yang sangat tinggi dan dapat menjadi salah satu bidang investasi yang menjanjikan. Namun faktanya saat ini masih banyak ditemui lahan / tanah kosong (idle) yang belum dimanfaatkan secara optimal.

Dalam hal persoalan tanah idle yang merupakan Barang Milik Negara (BMN), dibutuhkan peran pemerintah dalam pengambilan keputusan atas pengelolaan tanah tersebut. Pengelolaan dan optimalisasi yang benar dapat menjadikan lahan tersebut sebagai sumber pendapatan. Lalu sebenarnya apa yang perlu dilakukan? Dalam hal ini menjadi penting adanya pertimbangan pengembangan terhadap lahan, untuk menentukan penggunaan yang paling optimal dari lahan tersebut sehingga dapat mengubah pandangan negatif dari keberadaan lahan kosong.  Salah satu yang dapat dilakukan dengan melakukan Optimalisasi Aset. Optimalisasi aset terhadap lahan kosong dapat dilakukan  dengan cara  analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik terhadap suat lahan sebagai suatu rencana pengembangan yang optimal.

Analisa penggunaan terbaik dan tertinggi atau yang biasa dikenal dengan Highest and Best Use menurut Standard Penilai Indonesia Tahun 2003 didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan (legalitas), secara fisik layak, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

Kriteria pertama yang harus dipenuhi dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik yaitu diizikan oleh peraturan dari aspek legalitas. Dalam analisis aspek legalitas melihat apakah suatu lahan yang akan dikembangkan sudah memiliki atau didukung dengan status kepemilikan, dokumen kepemilikan, perizinan, dan peruntukan area (zoning). Tidak hanya itu peraturan-peraturan bangunan yang berlaku juga perlu diertimbangkan seperti batasan ketingginan bangunan, garis sempadan, dan rasio luas tanah tanah yang boleh didirikan bangunan, dan lainnya. Dengan adanya aspek-aspek dalam analisis legalitas tersebut terpenuhi akan memudahkan penilai dalam mengetahui alternatif pemanfaatan apa yang akan dibuat/dibangun diatas lahan tersebut.

Kriteria kedua yang harus dipenuhi adalah aspek fisik dilaksanakan berdasarkan analisis atas kesesuaian fisik tanah atau tanah berikut bangunan dengan penggunaan atas tanah atau tanah berikut bangunan tersebut. Dalam analisis aspek fisik sendiri meliputi analisis lokasi, aksesbilitas dan transportasi, regulasi, luas dan bentuk lahan, keadaan lingkungan sekitar, saran prasana, dimana hal tersebut berpengaruh terhadap alternatif pemanfaat suatu lahan yang akan dikembangkan kedepannya. Aspek Fisik merupakan hal yang perlu diperhatikan karena masing-masing alternatif pemanfaatan / pengembangan memerlukan karakteristik yan berbeda-beda, seperti lahan yang akan dibangun suatu Pusat Perbelanjaan diperlukan lahan yang cenderung luas  dan berada dilokasi yang ramai / pusat kota. Sedangkan lahan yang akan dibangun suatu Ruko maupun Rumah diperlukan lahan yang cenderung tidak terlalu luas / minimalis.

Aspek selanjutnya setelah dilakukan aspek legal dan aspek fisik yaitu analisis aspek keuangan. Analisis aspek keuangan yang dilakukan mencakup biaya investasi, pendapatan, pengeluaran, dan analisa kelayakan berdasarkan lima indikator diantaranya Net Present Value (NPV), Benefit Cost Rasio (BCR), Internal Rate Return (IRR), Return On Invesment (ROI), dan Payback Period (PP). Analisis aspek keuangan dilaksanakan untuk mengetahui apakah alternatif-alternatif pengembangan sejenis yang akan dilakukan dapat memberikan keuntungan. Sehingga dapat dikatakan layak secara aspek keuangan atau financial jika sebuah alternatif dapat menghasil pendapatan bersih yang positif.

Selanjutnya kriteria yang terakhir dalam menganalisis kegunaan tertinggi dan terbaik adalah analisis produktivitas maksimal. Dalm hal ini produktivitas maksimal dilaksanakan untuk melihat dari aspek keuangan penggunaan aset saat ini yang diasumsikan dapat menghasikan produktivitas maksimal. Sebuah alternatif properti dapat dikatakan memiliki produktivitas yang  maksimal apabila memiliki keuntungan finansial yang lebih baik dibandingkan dengan alternatif properti lainnya.

Dari hal diatas dapat diketahui bahwa suatu lahan dapat dikatakan memiliki HBU jika telah memenuhi 4 kriteria diatas. Dimana dalam analisa tersebut juga didalamnya terdapat analisa yang menganalisa daya saing dalam pasar terhadap objek tersebut, sehingga Penggunaan Terbaik dan Tetinggi juga dapat mencerminkan nilai pasar dari suatu lahan. Hasil analisa HBU sendiri akan menghasilkan alternatif-alternatif produk pengembangan yang nantinya dapat digunakan untuk pengembahan lahan tersebut. Alternatif yang dipilih diharapkan menjadi alternatif pengembangan yang terbaik dan yang memberikan keuntungan tertinggi.

Penulis: Heni Rahayu/Fungsional Penilai KPKNL Tarakan

Sumber :

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI). (2013), Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilai Indonesia (KEPI & SPI) 2013, MAPPI, Jakarta. Peraturan Pemerintah, 2020