Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mengatur bahwasanya apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.[1] Dalam konteks ini Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) diberikan kewenangan untuk bertindak sebagai perantara pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan tersebut melalui Pejabat Lelang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam praktiknya, pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan yang terjadi seringkali tidak akan memuaskan para pihak karena pasti akan ada pihak yang merasa keberatan. Oleh karenanya, pihak tersebut kerap kali mengajukan upaya antara lain melalui gugatan ke Pengadilan. Di KPKNL Purwokerto sendiri per September 2026, gugatan terkait Lelang Eksekusi Hak Tanggungan mendominasi pada daftar perkara yang sedang dalam proses penanganan perkara perdata di Pengadilan.

Lelang Eksekusi Hak Tanggungan dilakukan atas permohonan dari pihak kreditur pemegang hak tanggungan tingkat pertama. Permohonan disampaikan kepada KPKNL disertai dengan kelengkapan dokumen umum dan dokumen khusus permohonan dan/atau pelaksanaan lelang. Dalam hal dokumen persyaratan lelang sudah lengkap dan legalitas formal subjek dan objek lelang telah terpenuhi maka sesuai ketentuan Pasal 25 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang (PMK Pelaksanaan Lelang), KPKNL tidak boleh menolak permohonan lelang.[2] Apabila terdapat permohonan lelang, sebelum pelaksanaan lelang Pejabat Lelang akan melakukan pemeriksaan secara seksama dari segi hukum terhadap subjek dan objek lelang atau lebih dikenal dengan istilah Legal Due Diligence (LDD) dalam proses lelang. LDD dari prespektif Pejabat Lelang dilakukan untuk memastikan keamanan transaksi dan validitas objek lelang, memitigasi atas potensi risiko hukum di masa depan dan memberikan kepastian hukum bagi pihak penjual maupun pembeli, serta menghindari adanya gugatan perdata dan/atau tuntutan pidana terhadap KPKNL/Pejabat Lelang di kemudian hari.[3] Selanjutnya dalam hal telah dinyatakan terpenuhi legalitas formal subjek dan objek dokumen permohonan lelang, Pejabat Lelang akan menetapkan jadwal lelang. Lelang dilaksanakan secara terbuka pada tanggal yang telah ditetapkan pada surat penetapan jadwal lelang melalui mekanisme open bidding pada kanal lelang.go.id. Seluruh peserta lelang terbuka kesempatan untuk mengikuti dan melakukan penawaran. Peserta lelang dengan penawaran tertinggi itulah yang akan ditetapkan sebagai pemenang lelang. Sepanjang lelang telah dilaksanakan sesuai prosedur dan ketentuan yang berlaku, adanya gugatan ke pengadilan dengan menarik KPKNL sebagai bagian dari para pihak, tidak akan menjadi hambatan bagi KPKNL untuk mengawal pelaksanakan proses gugatan tersebut karena KPKNL memiliki legal standing yang kuat.

Dalam gugatan terkait pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan, pihak-pihak yang terlibat sangat dinamis, namun demikian dalam praktiknya terdapat beberapa kesamaan dan/atau karakteristik dalam setiap jenis gugatannya baik gugatan perdata maupun gugatan perlawanan. Penggugat seringkali merupakan debitur/pemilik jaminan dan/atau pihak ke tiga yang terkait dengan objek hak tanggungan. Kemudian pihak Tergugat pada umumnya adalah pihak kreditur pemegang hak tanggungan, pemenang lelang, Notaris terkait yang terlibat dalam perikatan antara debitur dan kreditur, serta Instansi terkait antara lain KPKNL, Kantor Pertanahan, OJK, bahkan Danatara dalam hal kreditur merupakan badan dibawah naungannya. selain dapat menjadi pihak Tergugat, KPKNL dan instansi terkait lainnya seringkali juga ditarik hanya sebagai pihak Turut Tergugat saja, karena menurut Retnowulan Sutantio dan Iskandar Oeripkartawinata, Turut Tergugat adalah pihak yang tidak menguasai objek sengketa dan tidak memiliki kewajiban langsung untuk melakukan sesuatu, tetapi tetap perlu dilibatkan demi kelengkapan gugatan. Dalam petitum, biasanya hanya dimohonkan agar pihak tersebut tunduk dan taat pada putusan hakim.[4] Kemudian penarikan KPKNL sebagai pihak Turut Tergugat juga bertujuan menghindari cacat formil dalam hukum acara perdata yang terjadi karena gugatan kurang pihak (cacat plurium litis consortium). Sebagaimana dijelaskan M. Yahya Harahap, apabila terdapat pihak yang berkepentingan namun tidak ditarik dalam gugatan, dapat diajukan eksepsi exceptio ex juri terti yang berpotensi membuat gugatan dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijke verklaard).[5] Penentuan peran KPKNL dalam Gugatan tersebut tergantung dengan kepentingan dan/atau tuntutan/petitum dari Penggugat itu sendiri.

Gugatan bisa terjadi pada saat lelang eksekusi Hak Tanggungan belum dilaksanakan dan/atau sudah dilaksanakan. Dalam hal gugatan dilaksanakan pada saat belum dilaksanakan lelang, artinya gugatan muncul pada saat belum ada proses permohonan lelang ke KPKNL atau sudah ada permohonan namun demikian masih dalam tahap verifikasi. Dalam hal gugatan muncul pada saat setelah/ pasca dilaksanakan lelang, artinya gugatan bisa terjadi terhadap lelang yang laku maupun lelang yang Tidak Ada Penawaran (TAP). Skema gugatan dimaksud, dapat dijelaskan pada uraian berikut ini:

1.     Gugatan Sebelum Proses Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

Gugatan sebelum proses lelang hak tanggungan biasanya dilakukan oleh Penggugat sebagai upaya untuk menunda dan/atau menangguhkan pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan. Namun demikian, pada prinsipnya, ketentuan Pasal 34 PMK Pelaksanaan lelang mengatur bahwa adanya gugatan tidak serta merta dapat menunda, menangguhkan dan/atau membatalkan pelaksanaan lelang kecuali gugatan berasal dari pihak lain selain debitur/pemilik jaminan dan/atau suami atau isteri debitur/pemilik jaminan yang terkait kepemilikan objek hak tanggungan yang akan dilelang. Pihak lain sebagaimana dimaksud adalah sebagai berikut:

a.     ahli waris yang sah, yang dalil gugatannya mengenai proses pembebanan hak tanggungan dilakukan setelah pewaris selaku pemilik jaminan meninggal dunia disertai bukti-bukti yang sah;

b.     pihak lain yang memiliki dokumen kepemilikan selain dokumen kepemilikan yang diikat hak tanggungan; dan

c.     pihak yang melakukan perjanjian/perikatan jual beli notaril sebelum pemberian hak tanggungan.[6]

Dengan demikian, apabila gugatan dilakukan pada sebelum proses pelaksanaan lelang dan pihak Penggugat adalah selain diatur sebagaimana Pasal 34 PMK Pelaksanaan lelang, maka dalam hal permohonan lelang Hak Tanggungan sudah diusulkan oleh pihak kreditur pemegang hak tanggungan, maka KPKNL akan tetap memproses pelaksanaan lelang tersebut.

2.     Gugatan Setelah Proses Lelang Eksekusi Hak Tanggungan

Dalam hal gugatan dilakukan setelah adanya proses lelang eksekusi hak tanggungan, maka terdapat dua kemungkinan yaitu gugatan terjadi atas lelang yang sudah laku terjual atau lelang yang TAP. Gugatan yang terjadi terhadap lelang yang laku terjual dilakukan sebagai upaya untuk menunda proses peralihan hak dan/atau pengosongan objek hak tanggungan meskipun dalam praktiknya adanya gugatan tidak serta merta dapat menjadi penghalang pihak pemenang lelang untuk melakukan proses balik nama karena pemenang telah berhak atas kutipan risalah lelang yang merupakan akta autentik yang sah dan menjadi syarat mutlak bagi pemenang lelang untuk melakukan proses balik nama ke BPN mengingat pihak pembeli/pemenang lelang merupakan pembeli yang beritikad baik dan dilindungi oleh Undang-Undang. Kemudian gugatan yang dilayangkan terhadap lelang yang masih TAP, semata-mata dilakukan sebagai upaya untuk menunda kemungkinan untuk dilakukan permohonan lelang kembali oleh pihak kreditur.

Penggugat melibatkan KPKNL sebagai para pihak karena terkait dengan dalil gugatan yang diuraikan pada posita serta tuntutan/petitum agar KPKNL tunduk pada putusan pengadilan. Dalam gugatan seringkali KPKNL dianggap turut serta melakukan Perbuatan Melawan Hukum karena tetap melaksanakan proses lelang eksekusi Hak Tanggungan dengan tuntutan pembatalan lelang dan/atau lelang yang sudah dilaksanakan batal demi hukum. Terdapat 3 (tiga) hal yang paling sering menjadi dasar gugatan Penggugat yaitu:

1.     Nilai limit dan harga lelang tidak sesuai harga wajar

Dalil gugatan terkait keberatan atas penentuan nilai limit seringkali disampaikan dalam gugatan Penggugat, hal tersebut menjadi dasar dan klaim pihak Penggugat bahwa pelaksanaan lelang yang dilakukan oleh KPKNL tidak sesuai dengan prosedur karena tetap melaksanakan proses lelang terhadap penentuan nilai limit yang jauh dibawah harga wajar. Padahal mekanisme penjualan melalui lelang berbeda dengan jual beli pada umumnya, karena lelang dilakukan dengan mekanisme penawaran dari harga terendah sampai dengan harga tertinggi yang ditawar sampai dengan waktu batas akhir penawaran. Nilai limit sebagaimana diatur dalam Pasal 59 PMK Pelaksanaan Lelang bahwasannya ditetapkan dengan rentang paling tinggi sama dengan nilai pasar dan paling rendah sama dengan nilai likuidasi.[7] Penentuan nilai limit yang menjadi tanggung jawab mutlak dari penjual/pemohon lelang dibuktikan berdasarkan laporan penilaian baik dari internal maupun penilai eksternal tergantung nilai objek lelang Hak Tanggungan itu sendiri. Sepanjang dokumen laporan penilaian dilakukan sebagaimana ketentuan yang berlaku, pembuktian atas dalil gugatan ini bisa dilakukan dengan optimal.

2.     Terdapat cacat prosedur administrasi pelaksanaan lelang

Dalil gugatan atas adanya cacat prosedur administrasi dalam pelaksanaan lelang juga kerap dijadikan dasar tuntutan/petitum Penggugat. Penggugat seringkali mendalilkan bahwasanya kelengkapan dokumen permohonan lelang tidak sesuai dan keabsahan pada dokumen sertifikat atau perjanjian terdapat cacat formil. Mengenai dalil gugatan tersebut, sepanjang dokumen legalitas formil subjek dan objek lelang sudah terpenuhi, maka KPKNL dapat membuktikan dalil gugatan tersebut, mengingat sebagaimana telah diuraikan diatas bahwa sebelum melaksanakan lelang, Pejabat Lelang sudah melakukan verifikasi dokumen permohonan menggunakan prinsip LDD pelaksanaan lelang secara masiv.   

3.     Bagian strategi litigasi dari Penggugat.

Adanya gugatan oleh pihak Penggugat atas pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan semata-mata diajukan tidak untuk dimenangkan, namun demikian gugatan tersebut merupakan bagian dari sterategi Penggugat untuk menunda proses pelaksanaan lelang itu sendiri, menunda pengosongan objek dalam hal lelang telah laku terjual, atau digunakan sebagai alat negosiasi dengan pihak kreditur.

Pada prinsipnya, sepanjang dokumen permohonan lelang sudah memenuhi legalitas formil objek dan subjek lelang, maka seluruh dalil gugatan yang disampaikan oleh Penggugat dapat dibuktikan mengingat dalam hukum acara perdata, kebenaran yang akan digali oleh majelis hakim adalah kebenaran formil atau apa yang tertera/ tertulis dalam dokumen. Salah satu dokumen output pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan berupa risalah lelang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna karena setara dengan akta jual beli yang dikeluarkan oleh notaris dalam proses balik nama. Dengan demikian ketika pelaksanaan lelang telah dilakukan sesuai dengan prosedur dan ketentuan yang berlaku, maka gugatan atas pelaksanaan lelang eksekusi Hak Tanggungan dapat diselesaikan secara optimal dan majelis hakim cenderung akan menolak seluruh dalil gugatan yang disampaikan oleh pihak Penggugat atau dalam hal ini KPKNL serta pihak lain yang berkedudukan sebagai Tergugat / Turut Tergugat dinyatakan menang. Namun demikian, hal tersebut tidak serta merta dapat menjadikan para pihak yang terlibat dalam proses lelang, termasuk KPKNL, mengabaikan prinsip kehati-hatian dan mitigasi risiko hukum. Setiap pelaksanaan lelang tetap harus didukung oleh penelitian dokumen yang cermat, pemenuhan seluruh prosedur sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, serta dokumentasi administrasi yang lengkap dan akuntabel. Upaya tersebut penting untuk meminimalkan potensi sengketa maupun gugatan di kemudian hari, sekaligus menjaga kredibilitas dan kepastian hukum pelaksanaan lelang sebagai sarana eksekusi yang efektif.

DAFTAR PUSTAKA

1.     Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

2.     Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang

3.     Harahap, M. Yahya. 2019. Hukum Acara Perdata. Sinar Grafika. Jakarta. Hlm. 123.

4.     Sutantio, Retnowulan dan Iskandar Oeripkartawinata. 2002. Hukum Acara Perdata dalam Teori dan Praktek. Mandar Maju. Bandung. hlm. 2.

5.     Wibhisana, Yudhi S.H. 2026. Konsep Dasar Legal Due Deligence (LDD), disampaikan dalam materi PJJ LDD Terkait Lelang pada tanggal 13 April 2026. WNP LAWFIRM. Jakarta. Hlm. 5