1. Latar Belakang

Dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor 111/PMK.06/2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara disebutkan bahwa Penilaian Barang Milik Negara dilakukan untuk penyusunan neraca Pemerintah Pusat (LKPP), Pemanfaatan, Pemindahtanganan, dan pelaksanaan kegiatan lain sesuai dengan ketentuan Peraturan Perundang-undangan, antara lain untuk Surat Berharga Syariah Negara. Dalam melakukan penilaian objek berupa tanah, Penilai harus melakukan analisis untuk menentukan faktor apa saja yang mempengaruhi nilai dalam penilaian tanah.Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara, mengamanatkan bahwa dalam melakukan analisis data objek penilaian berupa tanah, penilai harus memperhatikan faktor-faktor yang meliputi:

a. Letak/Lokasi;

b. Jenis;

c. Luas;

d. Bentuk;

e. Ukuran;

f. Kontur;

g. Elevasi;

h. Fasilitas Umum;

i. Peruntukan area (zoning); 

j. Perizinan;

k. Dokumen kepemilikan; dan

i. Faktor lain yang terkait

2. Pendahuluan

Tanah mempunyai arti lahan (site) adalah permukaan daratan dengan kekayaan benda padat, cair, dan gas. Sedangkan tanah mempunyai arti wujud (soil) yang dimaksud dalam hal ini adalah benda yang berwujud padat, cair dan gas yang tersusun oleh bahan organik dan anorganik yang terdapat dalam tanah. Tanah banyak dijadikan sebagai barang investasi yang menguntungkan dan sekaligus mendorong untuk melakukan spekulasi karena di satu aspek ketersediaan lahan tersebut, sedangkan di aspek lain permintaan akan lahan semakin bertambah terus, sehingga mengakibatkan nilai tanah menjadi mahal terutama bila berdekatan dengan pusat-pusat kota.

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis dimana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert 1990: 151-180).

Ray M. Northam (1975) mengemukakan dua buah pengertian tentang nilai tanah, yakni :

1.    Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu waktu tertentu.

2.   Nilai tanah adalah nilai assessment (assessed value) yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value merupakan data dasar bagi assessed value.

          Joseph K. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation). Kekuatan penawaran dan permintaan (supply and demand) saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).

        Nilai tanah secara definisi diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti tanah di kawasan terpencil atau hutan relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga (yang diukur dalam satuan uang) yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli (Shenkel 1988: 31).

3. Penilaian Tanah

            Penelitian properti khususnya tanah merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate Appraiser (Wolcott, 1987: 22-63) dan Eckert et.al (1991: 151-180) dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach).

           Di dalam jurnal American Institute of Real Estate Appraisers (Wolcott, 1987: 22- 63), mengemukakan empat faktor yang dapat mempengaruhi nilai harta tanah dan bangunan antara lain:

1.   Faktor ekonomi, ditunjukkan dengan hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan dan keinginannya. Variabel permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tingkat suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perizinan, pajak dan biaya overhead lainnya.

2.    Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.

3.  Faktor pemerintah, seperti halnya berkaitan dengan ketentuan perundang-undangan dan kebijakan pemerintah bidang pengembangan atau penggunaan tanah (zoning). Penyediaan fasilitas dan pelayanan oleh pemerintah mempengaruhi pola penggunaan tanah, misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.

4.    Faktor fisik, antara lain kondisi lingkungan, tata letak atau lokasi dan ketersediaan fasilitas sosial. 

4. Kesimpulan

Penilaian tanah tidak hanya dipengaruhi oleh faktor fisik (Letak/Lokasi, Jenis, Luas, Bentuk, Ukuran, Kontur, Elevasi, Fasilitas Umum, Dokumen kepemilikan) tapi juga dapat dipengaruhi oleh faktor nonfisik yaitu faktor  ekonomi, faktor sosial, dan faktor pemerintah.

Penulis:

1. Sigit Prasetyo (Kepala Seksi Penilaian)

2. Syamsul Ratu Loly (Pelaksana Seksi Penilaian)

Daftar Pustaka

Peraturan Menteri Keuangan nomor 111/PMK.06/2017 tentang Penilaian Barang Milik Negara

Peraturan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara, Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.

Eckert, J.K, 1990, Property Appraisal and Assessment Administration, IAAO, Chicago Illinois. p. 151-180.

Northam, Ray M. 1975. Urban Geography. New York : John Wiley and Sons, Inc.

Shengkel William M, 1988, Modern Real Estate Appraisal, Mc Graw Hill, p. 31.

Wolcott, Richard C, 1987, The Appraisal of Real Estate American Institute of Real Estate Appraiser. North Michigan, Chicago Illinois. p. 22-63.