Terminal adalah pangkalan kendaran bermotor umum yang digunakan untuk mengatur kedatangan dan keberangkatan, menaikkan dan menurunkan orang dan/atau barang, serta perpindahan moda angkutan (Peraturan Menteri Perhubungan Nomor 132 Tahun 2015). Pada dasarnya terminal memiliki peran yang cukup sentral dalam pengelolaan tata kota, mengingat fasilitas tersebut berpengaruh pada kelancaran arus lalu lintas serta dapat pula menjadi suatu pusat aktifitas pada daerah tertentu. Setidaknya terdapat 3 (tiga) unsur terkait yang membutuhkan keberadaan terminal yaitu :

1.     Penumpang

Bagi penumpang, terminal dapat memberikan kenyamanan dalam menunggu, kenyamanan dalam perpindahan moda transportas, serta tersedianya fasilitas-fasilitas dan informasi (pelataran, teluk, ruang tunggu, papan informasi, toilet, kios-kios, loket, fasilitas parkir kendaraan pribadi dan lain-lain)

2.     Pemerintah

Bagi pemerintah, terminal berfungsi untuk mendukung perencanaan dan manajemen lalu lintas, menata lalu lintas dan menghindari kemacetan, sebagai pemungutan retribusi dan sebagai pengendali arus angkutan umum

3.     Operator angkutan umum

Untuk operator angkutan umum, terminal berfungsi untuk pengaturan pelayanan operasi angkutan umum, penyediaan fasilitas istirahat dan informasi bagi awak angkutan umum dan fasilitas pangkalan.

Mengingat fungsi terminal yang cukup strategis, sesuai peraturan Menteri Perhubungan nomor 132 Tahun 2015, terminal secara teknis dapat dikelompokkan menjadi 3 (tiga) tipe sesuai dengan kewenangan pengelolaan serta pembuat kebijakan atas trayeknya. Tipe tipe terminal penumpang dapat dikategorikan sebagai berikut :

1.     Terminal penumpang tipe A

Terminal yang memiliki peran utama melayani kendaraan umum untuk angkutan lintas batas negara dan/atau angkutan antarkota antarprovinsi yang dipadukan dengan pelayanan angkutan antarkota dalam provinsi, angkutan perkotaan, dan/atau angkutan perdesaan. Trayek, simpul dan lokasinya ditentukan oleh menteri.

2.     Terminal penumpang tipe B

Merupakan terminal yang peran utamanya melayani kendaraan umum untuk angkutan antarkota dalam provinsi yang dipadukan dengan pelayanan angkutan perkotaan dan/atau angkutan perdesaan. Trayek, simpul dan lokasinya ditentukan oleh Gubernur.

3.     Terminal penumpang tipe C

Terminal yang melayani kendaraan umum untuk angkutan perkotaan atau perdesaan. Trayek, simpul dan lokasinya ditentukan oleh Walikota / Bupati.

Kemudian dari sisi properti, berdasarkan tipe-tipe terminal tersebut, kepemilikan terminal dapat dikategorikan sebagai Barang Milik Negara (BMN) yang dikelola oleh Kementerian Perhubungan untuk terminal tipe A, dan Barang Milik Daerah (BMD) untuk terminal tipe B dan tipe C yang dikelola oleh Pemerintah Propinsi maupun Pemerintah Kabupaten melalui Dinas Perhubungan.

Pada bulan Agustus 2022 KPKNL Cirebon berkesempatan untuk turut berpartisipasi dalam menunjang pengelolaan BMN dan BMD berupa terminal penumpang yang berlokasi di Kabupaten Kuningan dan Kabupaten Majalengka. KPKNL Cirebon memberikan layanan penilaian untuk pemanfaatan sisi komersial dari terminal yang berupa kios-kios yang merupakan fasilitas penunjang dari terminal tersebut. Hal ini merupakan salah satu bentuk usaha dari pengelola guna optimalisasi BMN dan BMD dalam memberikan layanan sekaligus memberikan kontribusi kepada pemerintah melalui PNBP yang dihasilkan. Jenis pemanfaatan area komersial berupa kios pada terminal yang kami survey adalah pemanfaatan dalam bentuk sewa.

Kondisi umum Area Komersial pada Terminal Angkutan Darat

Berdasarkan pengamatan kami, area komersial yang berada di lingkungan terminal memang masih belum dimanfaatkan secara maksimal. Hal tersebut dapat disebabkan karena beberapa faktor. Adapun beberapa kondisi di lapangan terkait area komersial di terminal antara lain sebagai berikut :

a.     Kondisi di dalam terminal sepi

Berdasarkan pengamatan kami pada terminal baik untuk Tipe A maupun tipe C, kondisinya saat ini tidak terlalu ramai. Fungsi terminal sebagai pangkalan angkutan kurang optimal karena tidak sedikit angkutan umum yang “hanya lewat”, tidak menaikkan atau menurunkan penumpang di dalam terminal. Selain dari sisi angkutan yang menurunkan atau menaikkan penumpang tidak di terminal, dari sisi penumpang juga merasa lebih nyaman untuk menunggu atau turun dari angkutan di tengah perjalanan (tidak di terminal).

Walaupun demikian terdapat juga terminal yang terlihat masih cukup ramai, akan tetapi bukan karena aktifitas turun naik penumpang semata, tetapi lebih dikarenakan posisi terminal tersebut yang bersebelahan dengan pasar tradisional atau pusat aktifitas ekonomi. Sebagai contoh terminal di Majalengka yang berada persis di depan pasar tradisional, terlihat cukup ramai oleh aktifitas masyarakat yang mengunjungi pasar dan sebagian kecil yang menunggu angkutan umum. Dari sisi transportasi pergantian moda transportasi tidak dilaksanakan di dalam terminal akan tetapi di jalan-jalan atau di depan terminalnya. Sehingga walau secara pengamatan cukup ramai, akan tetapi untuk pemanfaatan area komersialnya cukup terbatas karena potensi pembeli pada area komersial tersebut juga terbatas dan lebih banyak yang cenderung untuk membeli langsung di pasar tradisional. Bahkan area parkir kendaraan umum cukup banyak digunakan untuk parkir oleh kendaraan pribadi yang mengunjungi pasar tradisionalnya.

b.     Tingkat kekosongan kios cukup tinggi.

Sepinya pengunjung terminal tentu berimbas pada kurangnya potensi pasar pada area komersial di terminal. Tenant pengisi kios tentu dapat memperhitungkan sendiri kondisi tersebut dari kondisi pengunjung terminal sehari-harinya. Tingkat kekosongan yang tinggi ini dapat dilihat misalnya pada Terminal Tipe A yang dikelola BPTD dari 52 kios yang tersedia, hanya terisi 30% oleh tenant. Kios yang masih memiliki potensi antara lain adalah kios yang dapat langsung terlihat dari jalan utama, serta kios yang terdapat pada parkir angkutan umum yang akan berangkat. Salah satu contoh lain adalah terminal tipe C yang dikelola oleh pemerintah Kabupaten Majalengka, dari 7 kios yang tersedia, hanya terisi 2 kios, sementara 5 kios lainnya kosong.

c.     Kondisi bangunan di area komersial kurang terawat.

Selain menyediakan layanan perhubungan darat, terminal juga merupakan salah satu sumber pendapatan bagi pengelola, baik berupa retribusi dari masing-masing pengelola angkutan umum maupun PNBP dari area komersial yang dapat disewakan. Namun seiring dengan kondisi terminal yang kurang ramai, berimbas pada pendapatan yang terbatas, maka keputusan investasi untuk perawatan dan/atau pembangunan ulang Gedung terminal menjadi pilihan yang sulit. Alhasil, kondisi terminal salah satunya area komersial, kondisinya kurang terawat. Untuk terminal tipe C yang dikelola oleh Pemkab Majalengka misalnya, rata-rata merupakan bangunan yang didirikan tahun 1970-an dan hingga saat ini belum pernah direnovasi. Hany ada perawatan ringan saja. Kondisi bangunan yang kurang terawat tersebut juga tentu berpengaruh pada tenant yang berniat menyewa kios tersebut.

Opsi Pemanfaatan Area Komersial pada Terminal Angkutan Darat

Pemanfaatan area komersial terminal saat ini lebih didominasi dengan sewa. Pada dasarna opsi pemanfaatan jenis lainnya masih dapat dipertimbangkan untuk dapat dilakukan, misalnya saja melalui mekanisme KSP, atau BGS. Sesuai PMP Nomor 132 Tahun 2015 pembangunan terminal penumpang merupakan tanggungjawab Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah, akan tetapi proses pembangunannya dapat dikerjasamakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang ada. Secara umum dalam mekanisme pengelolaan BMN/D terdapat paling tidak 3 (tiga) dari 5 (lima) opsi pemanfaatan yang dapat dilakukan untuk area komersial pada terminal angkutan darat yaitu :

1.     Sewa

Mekanisme ini adalah mekanisme yang umum dipakai untuk pemanfaatan khususnya pada area komersial pada terminal yang berupa kios. Dimana pihak ketiga menempati area komersial kemudian membayar kompensasi berupa uang sewa kepada pengelola terminal. Mekanisme yang digunakan saat ini oleh pengelola terminal yang kami survey di Kabupaten Kuningan dan Kabupaten Majalengka juga menggunakan mekanisme ini. Dimana pihak pengelola terminal, dengan persetujuan pengelola barang menyewakan kios kepada pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut umumnya pedagang maupun agen bus yang menyewa kios secara satuan per kios. Pihak ketiga disini memiliki posisi langsung sebagai lease interest/leasehold. Melalui mekanisme ini, pihak pengelola terminal tentu dihadapkan pada resiko seperti kekosongan kios maupun resiko penyewa kios yang tidak dapat membayar sewa.

2.     Kerja sama pemanfaatan

Kerjasama pemanfaatan adalah Pemanfaatan BMN oleh Pihak Lain dalam jangka waktu tertentu dalam rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajak dan sumber pembiayaan lainnya. Melalui mekanisme ini pihak pengelola terminal dapat bekerjasama dengan pihak lain untuk menata dan mengelola area komersial. Pihak ketiga menyewa seluruh area komersial atau yang sudah ditentukan, kemudian melakukan penataan dan pengelolaan sedemikian rupa agar area komersial tersebut lebih menarik. Selanjutnya dapat disewakan lagi ke tenant yang hendak mengisi. Sehingga penyewa kios nantinya berada pada posisi sublease interest/subleasehold. dari sisi pengelolaan, pendepatan yang dihasilkan dari pemanfaatan area komersial secara total mungkin tidak sebesar sewa langsung kepada pihak pedagang/tenant pengisi kios, akan tetapi  risiko kekosongan tenant dan resiko sewa tidak terbayar beralih pada pihak ketiga pengelola area komersial tersebut. Mekanisme tersebut memang masih jarang dilakukan pada terminal angkutan darat.

3.     Bangun Guna Serah (BGS) atau Bangun Serah Guna (BSG)

Mekanisme BGS atau BSG pemerintah dapat menyediakan infrastruktur terminal dengan Kerjasama dengan pihak ketiga. Walaupun demikian, diperlukan proyeksi yang matang agar Kerjasama tersebut dapat berjalan sesuai dengan tujuan awal yang diinginkan. Akan tetapi dari sisi komersial opsi ini dinilai kurang menarik, mengingat sumber pendapatan yang dapat dikelola hanya terbatas pada area komersial berupa kios yang pada dasarnya merupakan fasilitas penjunjang dan merupakan sebagian kecil dari keseluruhan bangunan terminal. Fasilitas lain seperti lalu lintas angkutan dan retribusi tentunya merupakan kewenangan dari pengelola terminal.

Faktor Kunci Optimalisasi Area Komersial pada Terminal Angkutan Darat

Dalam memaksimalkan area komersial pada terminal angkutan darat, tentu tidak lepas dari bagaimana pengelolaan terminal angkutan darat tersebut dilakukan. Peraturan terkait petunjuk teknis dan standar minimum pelayanan telah diterbitkan oleh Kementerian Perhubungan. Namun damikian, guna memaksimalkan potensi area komersial diperlukan juga optimalisasi dari fungsi terminal itu sendiri agar dapat mengasilkan trafik pengunjung yang pada akhirnya akan membuat area komersial menjadi menarik. Beberapa langkah yang dapat menjadi alternatif antara lain :

Ø  Revitalisasi fungsi terminal

Salah satu cara untuk memaksimalkan area komersial sekaligus optimalisasi terminal memang dengan mengembalikan fungsi utama terminal itu sendiri yaitu sebagai pangkalan angkutan kendaraan, yaitu dengan menegakkan peraturan-peraturan dalam hubungannya dengan perhubungan darat agar proses naik turun penumpang serta pemberhentian kendaraan hanya dilakukan di terminal. Disamping menjaga ketertiban kenyamanan dan keselamatan penumpang, revitalisasi terminal dapat memberikan tambahan pendapatan pada pengelola melalui retribusi yang di pungut serta PNBP dari meningkatnya aktifitas ekonomi di area komersial.

Ø  Mengintegrasikan terminal dengan pusat bisnis atau pusat layanan pemerintahan

Salah satu alternatif untuk dapat meningkatkan potensi pasar untuk area komersial di terminal, adalah dengan meingkatkan traffic pada terminal tersebut. Menggabungkan terminal dengan pusat layanan bisnis atau pemerintahan juga diharapkan dapat menarik minat masyarakat untuk menggunakan terminal sebagai tempat pemberhentian alih-alih berhenti dijalan. Masyarakat dapat dengan mudah mengakses pusat layanan tersebut sekaligus memanfaatkan fasilitas perhubungan darat berupa terminal. Pusat layanan yang dimaksud dapat berupa pusat layanan pemerintahan misalnya mall pelayanan publik yang terintegrasi dengan SAMSAT maupun pusat-pusat pelayanan publik lainnya. Selain pusat layanan pemerintahan, pusat layanan bisnis juga bisa menjadi alternatif, misalnya co-working space atau pusat grosir. Pusat layanan pemerintahan maupun bisnis merupakan semacam anchor tenant bagi terminal itu sendiri dan tentunya berimbas pada area komersial. Namun demikian perlu dipertimbangkan matang-matang pengaturan arus lalu lintas dan ketersediaan lahan parkir serta fasilitas pendukung agar pusat keramaian tersebut tidak menyebabkan gangguan pada layanan utama terminal sebagai pangkalan angkutan umum.

Ø  Rebranding image terminal

Image terminal yang kurang terawat dan penuh sesak dengan penumpang, serta cukup rawan atas terjadinya aksi kejahatan seperti pencopetan atau pemalakan masih menjadi salah satu faktor utama kenapa masyarakat enggan untuk memasuki area dalam terminal. Masyarakat memilih turun di depan atau di jalan, selain lebih dekat dari rumah, mereka merasa lebih aman dari potensi kejahatan.

Revitalisasi terminal perlu diimbangi dengan kapasitas penanganan yang sesuai agar tidak terjadi hal-hal yang tidak diinginkan seperti di atas. Hal ini juga perlu dikomunikasikan dengan baik kepada masyarakat pengguna maupun calon pengguna bahwa kondisi terminal yang akan direvitalisasi nantinya sudah jauh berbeda dan sudah memperhatikan dengan baik aspek-aspek keamanan dan kenyamanan bagi penumpang.

Berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa optimalisasi aset komersial pada terminal angkutan darat pada dasarnya sangat bergantung pada bagaimana pengelolaan fasilitas terminal tersebut. Lebih lanjut pengelolaan fasilitas terminal tersebut juga tidak lepas dari peran serta berbagai pihak baik dari sisi pengambil kebijakan guna menertibkan alur perhubungan darat dan maksimalisasi fungsi terminal, serta tidak lepas dari peran serta masyarakat pengguna terminal agar dapat memanfaatkan fasilitas yang telah tersedia.

Guna memperoleh kesimpulan yang memadai tentu diperlukan analisis yang lebih komprehensif. Tulisan ini kami maksudkan untuk salah satunya membuka diskusi terkait bagaimana optimalisasi area komersial pada terminal angkutan darat dapat dilakukan, serta sebagai dukungan untuk optimalisasi terminal angkutan darat mengingat pentingnya fasilitas tersebut. Lebih lanjut fasilitas terminal angkutan angkutan darat adalah juga BMN atau BMD milik masyarakat yang perlu kita jaga dan maksimalkan manfaatnya bagi kepentingan bersama.