Jl. Lapangan Banteng Timur No.2-4, Jakarta Pusat
 1 50-991    ID | EN      Login Pegawai
 
KPKNL Cirebon > Artikel
Pemodelan Faktor Nilai Tanah dengan Metode Analisis Regresi Dummy Di Kabupaten Cirebon
Irfan Rachmat Devianto
Selasa, 29 Desember 2020   |   1453 kali

Pengertian Tanah

Menurut Simpson, tanah tidak bergerak sehingga secara fisik tidak dapat diserahkan / dipindahkan. Selain itu, tanah juga bersifat abadi. Tanah tidak dapat diubah dalam tingkatnya sebagai bagian dari bumi itu sendiri, juga tidak dapat ditambah atau dikurangi atau dirusakkan sebagaimana halnya dengan bentuk - bentuk kekayaan yang lain.

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia definisi tanah adalah Permukaan bumi atau lapisan bumi atas sekali; keadaan bumi disuatu tempat; permukaan bumi yang diberi batas; bahan - bahan dari bumi; bumi sebagai bahan sesuatu (pasir, batu, napal dan sebagainya). Dalam hukum disebutkan juga kata tanah, tanah dalam arti yuridis adalah sebagai suatu pengertian yang telah diberikan batasan resmi oleh Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dengan demikian, pengertian tanah dalam arti yuridis adalah “ Permukaan bumi”.

Menurut Soeryanegara, Tanah adalah Sumber daya alam yang mempunyai peranan dalam berbagai segi kehidupan manusia, yaitu sebagai tempat dan ruang untuk hidup dan berusaha, untuk mendukung vegetasi alam yang manfaatnya sangat diperlukan oleh manusia dan sebagai wadah bahan mineral, logam, bahan bakar, fosil dan sebagainya untuk keperluan manusia (Soemadi 1994).

Konsepsi tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 4 adalah permukaan bumi yang kewenangan penggunaannya meliputi tubuh bumi, air dan ruang yang ada diatasnya. Dalam pengertian ini tanah meliputi tanah yang sudah ada sesuatu hak yang ada diatasnya maupun yang dilekati sesuatu hak menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku (Petunjuk Teknis Direktorat Survei dan Potensi Tanah, Deputi Survei, Pengukuran dan pemetaan BPN RI, 2007 : 6).

Dalam kegiatan penilaian khususnya penilaian properti berupa tanah, seorang penilai perlu memahami kondisi atau faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai tanah yang akan dinilai. Secara umum faktor-faktor tersebut didapat dari proses pendidikan dan pelatihan yang diikuti penilai, referensi penilaian properti serta petunjuk teknis yang telah ditetapkan oleh instansi pembina. Dalam praktiknya kondisi pasar properti pada masing-masing wilayah atau jenis properti dapat berbeda. Hal itu berimplikasi pada proses penilaian terutama terkait faktor-faktor yang disesuaikan antara pembanding dengan properti yang dinilai.

Untuk memberikan solusi atas kondisi tersebut, dianalisis faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi harga tanah dan mencari model persamaan yang dapat menggambarkan signifikansi faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah khususnya di wilayah Cirebon. Dalam hal ini, digunakan model regressi dummy untuk memahami hal tersebut. Data yang digunakan adalah data sekunder yang didapat dari laporan penilaian tanah KPKNL Cirebon yang berlokasi di wilayah Kabupaten Cirebon.


Nilai dan Harga Tanah

Nilai tanah adalah suatu pengukuran yang didasarkan kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonomisnya. Di dalam realitanya, nilai tanah di bagi menjadi dua, yaitu nilai tanah langsung dan nilai tanah tidak langsung (Supriyanto (1999), dalam Presylia (2002)).

Nilai tanah langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah yang secara langsung memberikan nilai produktivitas dan kemampuan ekonomisnya, seperti misalnya lahan atau tanah yang secara langsung dapat berproduksi, contohnya tanah pertanian. Nilai tanah tidak langsung adalah suatu ukuran nilai kemampuan tanah dilihat dari segi letak strategis sehingga dapat memberikan nilai produktivitas dan kemampuan ekonomis, seperti misalnya tanah yang letaknya berada di pusat perdagangan, industri, perkantoran dan tempat rekreasi.

Berdasarkan pengertian tersebut maka dapat dikatakan bahwa suatu tanah mungkin saja nilainya secara langsung rendah karena tingkat kesuburannya rendah, tetapi berdasarkan letak strategisnya sangat ekonomis. Sehingga dapat di simpulkan bahwa nilai adalah suatu kesatuan moneter yang melekat pada suatu properti yang dipengaruhi oleh faktor fisik yang dinyatakan dalam harga dimana harga ini mencerminkan nilai dari properti tersebut ( Presylia, 2002).

Harga tanah merupakan penilaian atas tanah yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas tertentu melalui mekanisme pasar tanah (Darmawan, 2005:6). Nilai dan Harga tanah mempunyai hubungan yang fungsional, dimana harga tanah ditentukan oleh nilai tanah atau harga tanah mencerminkan tinggi rendahnya nilai tanah.

Menurut Brian Berry (1984), dalam Luky (1997), harga tanah merupakan refleksi dari nilai tanah artinya harga merupakan cerminan dari nilai tanah tersebut.  Dapat disimpulkan dari pengertian di atas bahwa nilai dan harga tanah adalah nilai tanah (Land Value) adalah perwujudan dari kemampuan sehubungan dengan pemanfaatan dan penggunaan tanah. Harga tanah (Land price) adalah salah satu refleksi dari nilai tanah dan seiring digunakan sebagai indeks bagi nilai tanah.

Faktor Penentu Nilai dan Harga Tanah

Menurut Dale dan Mc Laughlin (1988), faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah terbagi atas 2 (dua) yaitu faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal antara lain meliputi topografi dari tanah, sifat dasar dari tanah, serta desain dan kondisi dari bangunan. Adapun faktor-faktor yang disebabkan oleh pengaruh luar meliputi lingkungan dimana barang milik ditempatkan, tersedianya sarana transportasi serta berdirinya pusat – pusat kegiatan masyarakat yang baru seperti berdirinya pabrik, pusat-pusat perbelanjaan, terminal dan lain-lain.

Menurut Kurdinanto, (Cholis 1995, dalam Luky 1997) nilai tanah terbentuk oleh faktor-faktor yang mempunyai hubungan, pengaruh serta daya tarik yang kuat terhadapnya yang diklasifikasikan menjadi dua faktor, yaitu :

1.    faktor-faktor terukur (tangible factors), faktor terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang bisa diolah secara ilmiah menggunakan logika-logika akademik. Faktor ini kemunculannya terencana dan bentuk fisiknya ada di lapangan, misalnya aksesibilitas (jarak dan transportasi) dan jaringan infrrastruktur (sarana dan prasarana kota seperti jalan, listrik, perkantoran dan perumahan).

2.    Faktor-faktor tak terukur (intangible factors), faktor tak terukur adalah faktor pembentuk harga tanah yang muncul tiba-tiba (dengan sendirinya) dan tidak bisa dikendalikan di lapangan. Oleh Wilcox (1983), dalam Luky (1997), faktor tak terukur ini dibagi menjadi tiga, yaitu:

a.  Faktor adat kebiasaan (custom) dan pengaruh kelembagaan (institutional factors).

b.  Faktor estetika, kenikmatan dan kesenangan (esthetic amenity factors) seperti tipe tetangga dan kesenangan.

c.  Faktor spekulasi (speculation motives), seperti antisipasi perubahan penggunaan lahan, pertimbangan pada perubahan moneter

Selain itu dengan menyadari bahwa harga tanah menyebar mengikuti pola keruangan tertentu, maka penataan ruang memberikan kontribusi yang cukup berarti dalam membentuk harga tanah. Penataan ruang yang tercermin dalam pola penggunaan tanahnya akan memberikan kontribusi yang cukup besar dalam pembentukan nilai tanah. Jika dicermati lebih jauh maka dapat diketahui bahwa pola harga tanah cenderung mengikuti pola keruangan penggunaan tanahnya. Fakta tersebut masih relevan dengan teori yang dikemukakan Von Thunen yang membuat model tentang sewa tanah dan jarak. Makin dekat jarak dari pusat kota, makin tinggi harga sewa tanah. Demikian pula sebaliknya, makin jauh jarak dari pusat kota, maka makin rendah harga sewa tanah.

Teori yang berhubungan dengan harga tanah baik secara langsung ataupun tidak langsung selalu berdasarkan pada “ruang”. Teori lokasi yang dikemukakan oleh model Von Thunen maupun model Christaller, keduanya melandasinya pada substansi “ruang”. Jadi karena harga atau nilai tanah merupakan suatu gejala ruang, maka faktor-faktor yang mempengaruhinya juga akan lebih banyak berkaitan dengan gejala ruang.

Dari teori lokasi yang dikemukakan oleh model Von Thunen maupun model Christaller dikemukakan juga ada 4 faktor yang mempengaruhi nilai tanah, yaitu :

1.      Faktor ekonomi. Faktor ekonomi berkaitan dengan keadaan ekonomi global/internasional, nasional, regional maupun lokal. Variabel-variabel permintaan (demand) yang mempengaruhi nilai tanah termasuk di dalamnya ialah jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan dan daya beli, tersedianya keuangan, tingkat suku bunga dan biaya transaksi.

2.      Faktor sosial. Faktor sosial membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah. Kepadatan penduduk, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan dan kebanggaan memiliki (daerah bergengsi) adalah faktor-faktor sosial yang mempengaruhi nilai tanah.

3.      Faktor politik dan kebijakan pemerintah. Kebijakan pemerintah di bidang hukum dan politik mempengaruhi nilai tanah. Beberapa contoh kebijakan yang dapat mempengaruhi biaya dan alokasi penggunaan tanah yang pada gilirannya akan meningkatkan harga tanah, antara lain: kebijakan pemilikan sertifikat tanah, peraturan penataan ruang dengan penentuan mintakat atau zoning, peraturan perpajakan, peraturan perijinan (SIPPT, IMB dan lain-lain) ataupun penentuan tempat pelayanan umum (sekolah, pasar, rumah sakit, dan lain-lain).

4.      Faktor fisik dan lingkungan. Ada dua konsep yang harus dipahami dalam faktor fisik dan lingkungan, yaitu site dan situasi (situation). Pengertian tentang site adalah semua sifat atau karakter internal dari suatu persil atau daerah tertentu, termasuk di dalamnya adalah ukuran (size), bentuk, topografi dan semua keadaan fisik pada persil tanah. Sedangkan yang dimaksud dengan situasi (situation) ialah yang berkenaan dengan sifat-sifat eksternalnya. Situasi suatu tempat berkaitan erat dengan relasi tempat itu dengan tempat-tempat disekitarnya pada suatu ruang geografi yang sama. Termasuk dalam pengertian situasi adalah aksesibilitas (jarak ke pusat pertokoan (CBD), jarak ke sekolah, jarak ke rumah sakit, dan lain-lain), tersedianya sarana dan prasarana (utilitas kota) seperti jaringan transportasi, sambungan telepon, listrik, air minum dan sebagainya.

Menurut Rahman (1992), karena nilai suatu tanah tersebut merupakan fungsi permintaan dan penawaran, maka faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan yang akan mempengaruhi penawaran dan permintaan tanah tersebut, di antaranya adalah sebagai berikut:

1.     Pertambahan atau pengurangan jumlah penduduk

2.     Perubahan komposisi umur penduduk

3.     Perubahan dalam kecenderungan dan cita rasa

4.     Perubahan dalam jenis masyarakat

5.     Perubahan teknologi

6.     Kemampuan pembeli di pasaran

7.     Perubahan teknik pembangunan

8.     Aksesbilitas terhadap berbagai fasilitas

9.     Peruntukan tanah

10.  Elevasi tanah

11.  Bentuk tanah

12.  Kontur tanah

13.  Dokumen Kepemilikan tanah

Dalam permasalahan yang akan diteliti, difokuskan pada beberapa faktor yang umum digunakan dalam proses penilaian tanah, yaitu elevasi tanah, bentuk tanah, aksesbilitas, kontur, dan dokumen kepemilikan.

a.     Elevasi Tanah

       Elevasi tanah adalah variabel yang terkait dengan posisi vertikal atau ketinggian tanah dari jalanan sekitarnya. Terdapat tiga jenis elevasi tanah, yaitu tanah yang berada di bawah jalanan, tanah yang berada rata dengan jalanan, dan tanah yang berada di atas jalanan. Pada umunya, tanah yang berada di bawah jalanan sekitarnya akan memiliki harga jual yang lebih rendah dibandingkan dengan tanah yang berada rata dan yang berada di atas jalanan.

b.     Bentuk Tanah

     Bentuk tanah adalah variabel yang terkait dengan bentuk garis yang membingkai tanah tersebut. Terdapat tiga jenis bentuk tanah, yaitu tanah yang memiliki bentuk tidak beraturan, persegi panjang, dan persegi. Pada umunya, tanah dengan bentuk tidak beraturan akan memiliki harga jual yang lebih rendah dibandingkan dengan tanah yang memiliki bentuk persegi panjang dan persegi.

c.     Aksesbilitas atau Tingkat Kemudahan Tanah untuk Dicapai

       Tingkat kemudahan tanah untuk dicapai adalah variabel yang terkait dengan lokasi dan akses menuju ke lokasi tanah tersebut berada. Pada umunya, tanah yang terletak di lokasi terpencil dan akses jalan yang tidak memadai akan memiliki harga jual yang lebih rendah dibandingkan dengan tanah yang terletak di lokasi strategis dan akses jalan memadai.

d.     Kontur Tanah

       Kontur tanah adalah variabel yang terkait dengan kondisi permukaan tanah. Jenis kontur tanah terbagi menjadi dua, yaitu tanah dengan permukaan bergelombang dan tanah dengan permukaan rata. Pada umunya, permukaan tanah yang bergelombang akan menurunkan harga jual tanah tersebut.

e.     Dokumen Kepemilikan

     Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat dengan kepemilikan hak penuh atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah yang bersangkutan karena tidak ada lagi campur tangan atau pun kemungkinan kepemilikan oleh pihak lain. Hak Milik itu sendiri adalah hak yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah di mana tanah tersebut masih memiliki fungsi sosial. Hak milik dapat diperjualbelikan atau pun dijadikan jaminan atau agunan atas utang dan apabila sudah diadministrasikan dengan baik, maka sebagai pemilik tanah mendapatkan bukti kepemilikannya yang berupa SHM. Status Hak Milik juga tidak terbatas waktunya seperti jika hanya memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang akan dibahas selanjutnya. Melalui SHM, pemilik dapat menggunakannya sebagai bukti kuat dan sah atas kepemilikan tanah. Jadi apabila terjadi masalah, maka nama yang tercantum dalam SHM adalah pemilik sah berdasarkan hukum. SHM juga dapat menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual-beli maupun penjaminan kredit atau pembiayaan perbankan. SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI). Hak Milik atas lahan dan bangunan yang dibuktikan oleh SHM masih dapat hilang atau dicabut karena tanahnya dimaksudkan untuk kepentingan negara, penyerahan sukarela pemiliknya ke negara, ditelantarkan, atau karena tanah tersebut bukan dimiliki oleh WNI.


Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis sertifikat di mana pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu, sementara kepemilikan lahannya dipegang oleh negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 sampai 30 tahun, dan dapat diperpanjang. Setelah melewati batas waktunya, Anda sebagai pemegang sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB tersebut. Hak Guna dapat diartikan sebagai hak atas pemanfaatan atas tanah atau bangunan misalnya mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Hak Guna ini yang dapat diperpanjang jangka waktunya, dan dapat pula digunakan sebagai tanggungan serta dapat dialihkan. Pemegang Hak Guna harus memberikan pemasukan ke kas negara berkaitan dengan Hak Guna yang dimilikinya. Apabila Hak Guna sudah diadministrasikan dengan baik maka pemegang hak mendapatkan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Lahan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) diperbolehkan untuk dimiliki orang asing atau non Warga Negara Indonesia. Lahan dengan status HGB ini biasanya berupa lahan yang dikelola oleh pihak pengembang (developer) seperti perumahan atau apartemen, dan kadang juga untuk gedung perkantoran.


Girik sebenarnya bukan merupakan sertifikat kepemilikan atas tanah melainkan jenis administrasi desa untuk pertanahan yang menunjukkan penguasaan atas lahan untuk keperluan perpajakan. Di dalam girik tertera nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual-beli maupun waris. Girik harus ditunjang dengan bukti lain misalnya Akta Jual Beli atau Surat Waris.


Akta Jual Beli (AJB) sebenarnya juga bukan sertifikat melainkan perjanjian jual-beli dan merupakan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah sebagai akibat dari jual-beli. AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah, baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda, jadi sebaiknya segera dikonversi menjadi Sertifikat Hak Milik.

Analisis Regresi Linear Berganda

Menurut Kutner, dkk (2004), analisis regresi linier berganda adalah sebuah metode untuk mengkaji hubungan linier antar variabel tidak bebas dengan lebih dari satu variabel bebas. Secara umum, model regresi linier berganda dapat dituliskan seperti pada persamaan:

                                            Y= a +  b1X1 + b2X+ ... + bnXn+ e

            Keterangan:

            Y          : Variabel terikat atau variabel tidak bebas

            a          : Konstanta/Intercep

            b1        : Koefisien regresi/Slope untuk X1

            X1        : Variabel bebas ke-1

            X2        : Variabel bebas ke-2

            b2        : Koefisien regresi/Slope untuk X2

            bn        : Koefisien regresi/Slope untuk Xn

            Xn        : Variabel bebas ke-n

            e        : Nilai residu  

Sumber Data

Data yang digunakan adalah data laporan penilaian KPKNL Cirebon tahun 2019 dan berlokasi di wilayah Kabupaten Cirebon. Data tersebut merupakan data sampel karena hanya diambil dari laporan penilaian KPKNL Cirebon tahun 2019 yang telah diinput kedalam database Seksi Pelayanan Penilaian dengan jumlah sebanyak 55 data.


Variabel Penelitian

               Variabel yang digunakan dalam peneilitian ini adalah sebagai berikut:

1.       Variabel Y = Harga jual tanah/m2 (Rupiah)

2.       Variabel X1 = Luas Tanah (m2)

3.       Variabel X2 = Kondisi Letak Tanah

4.       Variabel X3 = Jenis Elevasi Tanah

5.       Variabel X4 = Bentuk Tanah

6.       Variabel X5 = Tingkat kemudahan tanah untuk dicapai

7.       Variabel X6 = Jenis Kontur Tanah

8.       Variabel X7 = Jenis dokumen kepemilikan tanah

Uji Asumsi Klasik Regresi

Uji Asumsi Klasik adalah syarat statistik yang harus dipenuhi pada analisis regresi linear berganda yang berbasis OLS. Uji ini akan dilakukan setelah memperoleh sebuah model. Pada penelitian ini akan dilakukan tiga pengujian asumsi klasik regresi, yaitu uji normalitas, uji homokedastisitas, dan uji multikolinearitas. Uji autokorelasi tidak dilakukan pada penelitian ini karena data yang digunakan dalam penelitian ini merupakan data cross-section.

1.     Uji Normalitas

Uji asumsi normalitas dilakukan untuk mengetahui apakah galat yang terbentuk pada model regresi menyebar normal atau tidak. Hipotesis yang digunakan adalah sebagai berikut:

H0 Galat menyebar normal

H1 Galat tidak menyebar normal

Hasil pengujian asumsi normalitas pada model regresi dummy tersaji pada tabel berikut

 

Jenis

Nilai

Statistik Uji

0,590

p-value

0,74440

 

Berdasarkan Tabel diatas diketahui bahwa p-value hasil uji normalitas adalah sebesar 0,74440. Maka p-value = 0,74440 > α = 0,05 , karena itu H0 diterima dan dapat disimpulkan bahwa galat menyebar normal atau asumsi normalitas terpenuhi. Selain itu, terpenuhinya asumsi normalitas juga dapat dilihat dari histogram pada lampiran 4 yang membentuk pola simetris.

 

2.     Uji Homokedastisitas

Uji homokedastisitas adalah uji yang dilakukan untuk mengetahui apakah galat setiap pengamatan memiliki varian yang sama atau tidak. Hipotesis yang digunakan adalah sebagai berikut:

H0 Ragam galat homogen

H1 Ragam galat heterogen

Pengujian asumsi homokedastisitas pada model regresi dummy dilakukan dengan menggunakan uji Breusch-Pagan LM dan hasil pengujian tersaji pada tabel 

 

Jenis

Nilai

Statistik Uji

19,979868

p-value

0,130777

 

Berdasarkan tabel diketahui bahwa p-value dari hasil uji homokedastisitas adalah sebesar 0,130777. Maka p-value = 0,130777 > α = 0,05, karena itu H0 diterima dan dapat disimpulkan bahwa ragam galat bersifat homogen atau dalam kata lain asumsi homokedastisitas terpenuhi.

  

3.     Uji Multikolinearitas

Uji multikolinieritas dilakukan untuk melihat ada atau tidaknya hubungan linier di antara variabel bebas dalam suatu model regresi. Hasil pengujian asumsi multikolinieritas pada model regresi dummy tersaji pada tabel berikut

        

Variabel

Kategori

Dummy

VIF

Luas Tanah

-

-

2,329

Letak

1

D21

17,618

2

D22

7,551

Elevasi

1

D31

4,605

2

D32

6,271

Bentuk

1

D41

10,32

2

D42

10,729

Kemudahan dicapai

1

D51

5,502

2

D52

13,297

3

D53

12,297

Kontur

1

D61

2,137

Dokumen Kepemilikan

1

D71

6,825

2

D72

6,041

3

D73

6,928

 

Diketahui bahwa nilai VIF < 10 untuk hampir seluruh variabel bebas yang signifikans. Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa tidak terdapat hubungan linier di antara variabel bebas dalam model regresi atau dalam kata lain asumsi non-multikolinearitas terpenuhi.


 Analisis Regresi Dummy

Data penelitian dianalisis menggunakan analisis regresi dummy untuk mendapatkan model dengan variabel bebas dan variabel tidak bebas yang telah ditentukan. Dengan bantuan software gretl, diperoleh nilai penduga paramater untuk setiap variabel bebasnya. Hasil analisis terdapat pada tabel

 

Variabel

Kategori

Dummy

Nilai Koefisien

Konstanta

-

-

171157

Luas Tanah

-

-

10,432

Letak

1

D21

−49677,2

 

2

D22

18299,8

Elevasi

1

D31

62324,7

 

2

D32

44948,3

Bentuk

1

D41

106764

 

2

D42

19657,2

Kemudahan dicapai

1

D51

−71626,5

 

2

D52

−126417

 

3

D53

−100364

Kontur

1

D61

48492,8

Dokumen Kepemilikian

1

D71

−111670

 

2

D72

−85127,1

 

3

D73

−58606,6

 

Berdasarkan hasil yang terdapat pada tabel 2.4, maka model regresi dummy yang terbentuk adalah sebagai berikut:

Y = 171157 + 10,432 X1 − 49677,2 D21 + 18299,8 D22 + 62324,7 D31 + 44948,3 D32 + 106764 D41 + 19657,2 D42 − 71626,5 D51 – 126417 D52 – 100364 D53 + 48492,8 D61  −  111670 D71 − 85127,1 D72 − 58606,6 D73

 

Uji Parameter Regresi

Pengujian parameter regresi bertujuan untuk mengetahui ada atau tidaknya pengaruh variabel bebas terhadap variabel tidak bebas, baik secara bersamaan maupun secara parsial.

1.     Uji Simultan atau Uji F

Uji simultan dilakukan untuk mengetahui apakah seluruh variabel bebas secara bersama-sama berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebas atau tidak. Hipotesis yang digunakan adalah sebagai berikut:

H0 β1 = β2 = = βk = 0 untuk k = 1, 2, … , p − 1

H1 Setidaknya terdapat satu βk ≠ 0 untuk k = 1, 2, … , p − 1

Pengujian parameter regresi secara simultan pada model regresi dummy dilakukan dengan menggunakan uji F dan hasil pengujian 


Jenis

Nilai

Statistik Uji

6,538099

p-value

0,00000136

 

Diketahui bahwa p-value dari hasil uji simultan adalah sebesar 0,00000136. Maka p-value = 0,00000136 < α = 0,05, oleh karena itu H0 ditolak dan dapat disimpulkan bahwa luas tanah, letak, elevasi, bentuk, kemudahan dicapai, kontur, dan dokumen kepemilikan secara bersama-sama berpengaruh nyata atau signifikan terhadap harga jual tanah/m2.

 

2.     Uji Parsial atau Uji t

Uji parsial dilakukan untuk mengetahui apakah masing-masing variabel bebas berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebas atau tidak. Hipotesis yang digunakan adalah sebagai berikut:

H0 βk = 0 untuk k = 1, 2, … , p − 1

H1 βk ≠ 0 untuk k = 1, 2, … , p – 1

Pengujian parameter regresi secara parsial pada model regresi dummy dilakukan dengan menggunakan uji t dan hasil pengujian 


Variabel

Kategori

Dummy

Nilai

Statistik Uji

p-value

Luas Tanah

-

-

2,493

0,0169

Letak

1

D21

−0,8172

0,4186

2

D22

0,4485

0,6562

Elevasi

1

D31

1,771

0,0842

2

D32

1,005

0,3209

Bentuk

1

D41

2,113

0,0409

2

D42

0,3995

0,6917

Kemudahan dicapai

1

D51

−1,110

0,2736

2

D52

−2,417

0,0203

3

D53

−1,976

0,055

Kontur

1

D61

1,448

0,1555

Dokumen Kepemilikan

1

D71

−2,110

0,0412

2

D72

−2,003

0,052

3

D73

−1,538

0,132

 

Diketahui bahwa dari hasil uji parsial atau uji t hanya variabel luas tanah, variabel bentuk dengan kategori 1, variabel kemudahan dicapai dengan kategori 2 dan 3, serta dokumen kepemilikan dengan kategori 1 dan 2 yang memiliki p-value < α = 0,05, sehingga H0 ditolak untuk hasil uji parsial variabel-variabel yang signifikan tersebut. Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa variabel luas tanah, variabel bentuk dengan kategori 1, variabel kemudahan dicapai dengan kategori 2 dan 3, serta dokumen kepemilikan dengan kategori 1 dan 2 berpengaruh nyata secara individu terhadap harga jual tanah/m2, sedangkan untuk variabel bebas lainnya tidak berpengaruh nyata secara individu terhadap harga jual tanah/m2.

 

Koefisien Determinasi

Koefisien determinasi (R2) menunjukkan seberapa besar variabel bebas dapat menjelaskan variabel tidak bebas. Berdasarkan nilai R2  yang terdapat pada lampiran 7, dapat disimpulkan bahwa luas tanah, letak, elevasi, bentuk, kemudahan dicapai, kontur, dan dokumen kepemilikan mampu menjelaskan harga jual tanah/m2 sebesar 69,59% dan sebesar 30,41% dari faktor lain yang tidak diketahui.

Pembahasan

Berdasarkan hasil analisis regresi dummy yang telah dipaparkan di atas, model yang terbentuk telah memenuhi seluruh asumsi klasik regresi klasik. Oleh karena itu, model regresi pada persamaan 2.1 dapat dikatakan sudah memenuhi sifat BLUE (Best Linear Unbiased Estimator).

Dari hasil pengujian parameter regresi menunjukkan bahwa seluruh variabel bebas secara bersama-sama berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebas, yaitu harga tanah/m2 . Akan tetapi, hasil pengujian parameter regresi secara parsial menunjukan bahwa hanya variabel luas tanah, variabel bentuk dengan kategori 1, variabel kemudahan dicapai dengan kategori 2 dan 3, serta dokumen kepemilikan dengan kategori 1 dan 2 yang berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebas, yaitu harga tanah/m2. Hasil analisis juga memberikan output berupa nilai R2 yaitu sebesar 0,695895. Berdasarkan hasil tersebut, dapat disimpulkan bahwa luas tanah, letak, elevasi, bentuk, kemudahan dicapai, kontur, dan dokumen kepemilikan mampu menjelaskan harga jual tanah/m2 sebesar 69,59% dan sebesar 30,41% dari faktor lain yang belum diketahui.

Simpulan

Berdasarkan hasil penelitian di atas menggunakan metode regresi dummy pada data harga tanah/m2 di wilayah Kabupaten Cirebon yang dinilai oleh KPKNL Cirebon dapat disimpulkan sebagai berikut:

1.     Model regresi dummy untuk harga tanah di wilayah Kabupaten Cirebon yang dinilai oleh KPKNL Cirebon adalah sebagai berikut:

Y = 171157 + 10,432 X1 − 49677,2 D21 + 18299,8 D22 + 62324,7 D31 + 44948,3 D32 + 106764 D41 + 19657,2 D42 − 71626,5 D51 – 126417 D52 – 100364 D53 + 48492,8 D61  −  111670 D71 − 85127,1 D72 − 58606,6 D73

2.    Faktor-faktor yang berpengaruh signifikan terhadap harga tanah/m2 di wilayah Kabupaten Cirebon adalah luas tanah, bentuk dengan kategori 1 (persegi), kemudahan dicapai dengan kategori 2 (sedang) dan 3 (baik), serta dokumen kepemilikan dengan kategori 1 (SHM) dan 2 (AJB).

Implikasinya adalah dalam melakukan penilaian, penilai perlu memberikan perhatian khusus pada faktor-faktor yang memiliki pengaruh yang signifikan yaitu luas tanah, bentuk tanah, aksesibilitas dan dokumen kepemilikan tanah. 

 

 Penelitian Selanjutnya

       Berdasarkan hasil penelitian di atas menggunakan metode regresi dummy pada data harga tanah/m2 di wilayah Kabupaten Cirebon yang dinilai oleh KPKNL Cirebon, maka kedepan perlu dilakukan penelitian lanjutan untuk dapat memberikan gambaran yang lebih jelas mengenai unsur-unsur pembentuk harga tanah khususnya di wilayah KPKNL Cirebon. Hal ini berguna bagi penilai agar penilai dapat mengemukakan opini nilai yang lebih presisi dan berkualitas terkait penilaian tanah.


(Penulis: Seksi Pelayanan Penilaian KPKNL Cirebon)

Disclaimer
Tulisan ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan institusi di mana penulis bekerja.
Peta Situs | Email Kemenkeu | Prasyarat | Wise | LPSE | Hubungi Kami | Oppini