A. Pendahuluan

Dalam dunia yang terus berkembang, organisasi atau individu perlu secara berkala melakukan evaluasi diri. Salah satu cara efektif adalah melalui studi banding. Kegiatan ini memungkinkan kita untuk melihat bagaimana negara lain, yang mungkin lebih maju atau memiliki tantangan serupa, mengatasi berbagai permasalahan.

Pelaksanaan lelang merupakan kegiatan yang kompleks dan dinamis. perubahan regulasi, perkembangan teknologi, serta tuntutan masyarakat yang semakin tinggi akan transparansi dan akuntabilitas mengharuskan penyelenggara lelang untuk terus beradaptasi. Studi banding ini menjadi salah satu cara efektif untuk meningkatkan kualitas pelaksanaan Lelang di Indonesia.

Diharapkan dengan Studi banding dapat membantu mengatasi tantangan-tantangan tersebut dengan cara:

a.      Memahami regulasi di tempat lain: Belajar dari cara Lembaga atau negara lain menerapkan regulasi yang kompleks. 

b.      Mengadopsi teknologi baru: Melihat langsung bagaimana teknologi baru diterapkan dalam pelaksanaan lelang.

c.       Meningkatkan transparansi: Mempelajari mekanisme yang dapat meningkatkan transparansi dan akuntabilitas.

d.      Meningkatkan daya saing: Belajar dari praktik terbaik lembaga lain untuk meningkatkan daya saing.

 B. Hasil belajar lelang di singapura

Dari hasil kunjungan ke Singapura dan melihat pelaksanaan Lelang yang di lakukan oleh Balai Lelang Knight Frank yang merupakan  salah satu konsultan Real Estate  Internasional tertua di Singapura, selama lebih dari 80 tahun telah begerak dibidangnya.

Berdasarkan pejelasan dan diskusi dengan Miss Sharon Lee selaku Direktur Auction & Sales,  diperoleh hasil sebagai berikut :

 B.1 Regulasi Lelang di Singapura

Di singapura Juru Lelang diatur dengan  Auctioneers’ Licences Act Ordonansi 10 Tahun 1906 Edisi Revisi Tahun 1985, yang mengatur bahwa setiap juru lelang, sebelum melakukan penjualan melalui lelang, harus mengambil izin secara substansial dalam Formulir A, Act atau Undang-undang  ini juga mengatur untuk Penilai untuk mnegambil ijin dalam Formulir B dan Agent juga agar mengambil ijin dalam Formulir C, yang Diatur oleh Otoritas Pendapatan Dalam Negeri Singapura.

Pada tahun 2000 di terbitkan Appraisers and House Agents Act  yaitu Undang-Undang Penilai dan Agen Properti,  Undang-undang yang mengatur perizinan penilai dan agen properti. yang Diatur oleh otoritas pendapatan dalam negeri Singapura.

Kemudian diatur pula oleh Undang-Undang Agen Properti 2010 atau Estate Agents Act 2010.  Undang-undang ini berlaku untuk pekerjaan agen real estat sehubungan dengan properti yang berlokasi di Singapura dan di luar Singapura, Undang-undang  menetapkan kerangka kerja yang lebih baik untuk pengaturan agen real estate dan tenaga penjualannya serta adanya Dewan Agen Real Estate di bawah Kementerian Pembangunan Nasional.

 B.2 Kewenangan Pemerintah dan kewenangan swasta terhadap Lelang

a.  Bagaimana Proses Menjadi Pelelang

Di Singapura Peran pemerintah hanya sebagai regulator dan pemberian ijin,  Perorangan dapat menjadi   Pelelang atau dapat dikatakan bahwa lelang menjadi kewenangan swasta. Untuk   menjadi seorang Pelelang harus melalui proses sertifikasi dan pelatihan, tahap pertama harus terdaftar Salesperson pada Council for Estate Agencies (CEA), dibawah Ministry of National Development (MND) Kementerian Pembanguan  Nasional. Selanjutnya Perusahaan Agen property dapat menunjuk Salesperson menjadi Pelelang pada Perusahaan Agen Property tersebut.

Untuk menjadi  Pelelang, seseorang harus menguasai keahlian Public Speaking, melalui proses  pelatihan dan magang, dan mempunyai keahlian untuk membaca gestur dan kerumuman serta minat peserta Lelang dan memancing peserta untuk meningkatkan penawarannya, harus memahami ketentuan hukum dan peraturan yang terkait untuk menjamin kepercayaan dan kredibilitas, memahami harga pasaran barang, dan ahli dalam menghitung angka untuk menawarkan kenaikan harga penawaran. Di Singapura tidak ada organisasi Perkumpulan Pelelang, namun status semua Pelelang harus terdaftar dan dikelola oleh CEA.

b.  Jenis-jenis Lelang yang ada di Singapura

Jens Lelang dikategorikan sesuai dengan Pemohon lelangnya adalah sebagai berikut :

1.  MCST : Management Corporation Strata Title adalah badan hukum yang mengelola dan memelihara properti strata-title di Singapura. MCST mengajukan Lelang atas apartemen yang menunggak pembayaran iuran  dan dendanya atau apartemen yang sudah habis masa sewanya.

2.  Sheriff : Kantor Sheriff yang menjual barang dan property yang disita termasuk kendaraan, tas branded, kapal, nomor polisi kendaraan dan barang sitaan lainnya

3.  Liquidator/Reciever : orang atau badan yang ditunjuk untuk melakukan likuidasi atau pembubaran sebuah perusahaan. Likuidator bertanggung jawab untuk mengatur dan menyelesaikan harta kekayaan perusahaan.

4.  Developer : pihak yang mengembangkan bangunan, seperti rumah atau apartemen, untuk keperluan hunian atau fasilitas public

5.  Owner : orang atau badan hukum yang memiliki hak atas bangunan atau tanah yang menjual secara sukarela

6.  Estate : perusahaan yang memiliki dan menjual atau menyewakan properti dan real estate

7.  Trustee : wali amanat properti adalah orang atau perusahaan yang mengelola properti atau aset untuk kepentingan pihak ketiga

8.  Mortgagee : hipotek adalah perjanjian pinjaman yang menggunakan properti sebagai jaminan. Pinjaman ini biasanya digunakan untuk membeli atau membangun properti.

Jadi dapat disimpukan bahwa jenis Lelang yang dilaksanakan di singapura  adalah Lelang eksekusi dan Lelang sukarela, Pengkategorian jenis Lelang  tidak terlalu banyak namun efektif dan tidak membingungkan bagi para pemohon Lelang.

 a.      Proses Pelaksanaan Lelang di Singapura

1.        Pemohon Lelang sesuai dengan jenis lelangnya mengajukan permohonan Lelang dengan terlebih dahulu melakukan pemeriksaan  legalitas objek Lelang  dari legal atau lawyer / Pengacara pemohon Lelang

2.        Membuat perjanjian tentang penjualan melalui Lelang antara Balai Lelang dengan pemohon Lelang yang mengatur mengenai

a.  Pemohon Lelang membayar Komisi Balai Lelang 2 Persen  dikenakan GST.

b.  Masa pemasaran eksklusif adalah 3 bulan sejak lelang pertama,sehingga jika pada Lelang pertama belum terjual masih dapat dilakukan Lelang ulang sampai 3 bulan ke depan.

c.   Penjual wajib memberikan detail property (tidak hanya “As Is Where Is” saja, namun lebih jelas lagi seperti keterangan  keadaan sesungguhnya dari objek Lelang, baik yang terlihat dan tak terlihat,missal kondisi dan tunggakan pajak atau berpenghuni atau tidak.

d.  Penjual berhak memberikan nilai limit, nilai limit bersifat rahasia

e.  Penjual harus menunjuk pengacara untuk menyusun ketentuan penjualan (atau dapat menggunakan contoh yang ada di Balai Lelang)

f.    Ketentuan standar penjualan Lelang :

-       Deposit 5 persen  (melalui cek) dari harga penawaran jika ditunjuk sebagai pemenang lelang

-       Jangka waktu Pelunasan Lelang 10 atau 12 minggu sejak ditunjuk sebagai pemenang Lelang).

3.     Pengumuman  Lelang :

Untuk mempublikasikan pelaksanaan Lelang serta memasarkan objek Lelang, dielakukan oleh Balai Lelang dengan melalui sarana sebagai berikut :

a.    Pemasaran Online (PropertyGuru, SRX dan lain-lain)

b.    Pemasaran media sosial (Telegram, LinkedIn)

c.    Pemasaran tradisional (iklan ST/LHZB, surat langsung, dsb.)

d.    Paparan media pihak ketiga (artikel Edgeprop tunduk pada persetujuan Vendor)

e.    Tur virtual (Matterport)

f.     Situs web perusahaan Balai Lelang

g.    Halaman web Lelang

h.    Daftar lelang bulanan

i.      Daftar Lelang bulana barang pribadi

j.      Mempublikasi daftar barang yang akan di Lelang ke para pembeli potensial

Jalur pemasaran modern dan luas, tidak lagi menggunakan surat kabar harian cetak sebagai sarana publikasi dan pemasaran.

 

4.  Cara menjadi peserta /penawar lelang :

Di Balai Lelang Knight Frank Lelang masih dilaksanakan secara konvensional dengan kehadiran peserta Lelang atau kuasanya. Namun ada juga pelaksaan Lelang secara hybrid dengan kombinasi kahadiran fisik dan online. Adapun untuk Lelang konvesional dilaksanakan  dengan ketentuan :

a.    Calon penawar mendaftarkan diri  ke Balai Lelang

b.    Mendatangani perjanjian menyetujui syarat & ketentuan yang ditetapkan dalam ketentuan penjualan

c.    Untuk mendapatkan kartu nomor peserta di Lokasi lelang, syaratnya adalah Penawar Lelang harus berumur  21 tahun, menunjukan surat kuasa bagi penerima kuasa atau bertindak sebagai kuasa hukum dari calon peserta

d.    Juru Lelang menawarkan harga Lelang dan mengetuk palu untuk mengkonfirmasi penjualan kepada Penawar tertinggi (jika harga penawaran telah mencapai atau melampaui harga limit).

e.    Penawar mengangkat kartu penawaran untuk mengajukan harga, penawaran berlanjut hingga  tidak ada lagi penawaran yang lebih tinggi

f.     Penawar yang berhasil menjadi Penawar harga tertinggi  ditunjuk sebagai pembeli, menandatangani perjanjian penjualan dan membayar  deposit melaui cek, Balai Lelang menyerahkan langsung kontrak perjanjian yang telah ditandatangai dan dicek oleh pengacara pemohon Lelang/ penjual

g.    Penjualan property secara sah diselesaikan  dalam 10 atau 12 minggu sejak hari Lelang tergantung perjanjian.

h.    Juru lelang berwenang menandatangani kontrak atas nama Penjual, dan meyerahkan cek deposit penjualan kepada pengacara pemindahan hak milik yang diberi kuasa oleh Penjual untuk mengakui penerimaan jumlah tersebut

i.      Proses balik nama dilakukan oleh Pembeli dengan melalui pengacara pembeli  dengan melalui kantor notaris

Dalam pelaksanaan Lelang di Singapura dapat diketahui ada beberapa profesi yang berperan terkait pelaksanaan Lelang yaitu :

1.    Pengacara / Lawyer Penjual : bertugas memastikan legalitas dari objek Lelang yang akan dijual, memverfikasi  dokumen persyaratan Lelang dan membuat perjanjian atau kontrak dengan Balai Lelang.

2.    Pelelang : mendapat tugas dari Balai Lelang untuk menawarkan dan menjual objek Lelang  melalui Lelang dengan mencari Penawar yang tertinggi atas objek Lelang. Peran pelelang hanya menawarkan barang sebagai juru lelang

3.    Pengacara / Lawyer Pembeli : yang bertugas mewakili pembeli dalam pembuatan perjanjian jual beli melalui Lelang dan mengurus balik nama property yang dibeli

4.    Notaris : yang membuatkan akta notaris untuk mengalihkan kepemilikan objek Lelang

5.    Insurance atau asuransi adalah perjanjian antara perusahaan asuransi dan Balai Lelang untuk memberikan penggantian jika terjadi hal yang tidak diinginkan. Setiap transaksi Lelang di jamin dengan asuransi.

Berbeda dengan di Indonesia, yang mana Pelelang bertugas melakukan verifikasi dan legalitas formil dari objek dan subjek Lelang, melaksanakan Lelang, dan menbuat akta Risalah Lelang, dari awal permohonan Lelang sampai paska pelaksanaan Lelang semua merupakan tanggung jawab dan dilakukan oleh satu profesi yaitu Pelelang DJKN. Sehingga Pelelang adalah ujung tombak layanan Lelang di DJKN, namun di Indoensia belum ada asuransi atas transaksi pelaksanaan Lelang, hal ini mungkin dapat menjadi contoh agar transaksi Lelang di lindungi oleh asuransi apabila terdapat kesalahan atau gugatan Pelelang dapat dijamin oleh asuransi, baik dalam pelaksanaan Lelang maupun asuransi Kesehatan bagi pelelang minimal MCU yang rutin setahun sekali.

 

5.      Mekanisme Penegakan Disiplin dan Penyelesaian Sengketa

Jika ada Pelelang di Singapura yang melanggar peraturan maka terkait dengan penegakan disiplin dapat dikenakan tindakan disiplin berupa peringatan,denda,penangguhan dan pencabutan ijin, sedangkan apabila terdapat sengketa maka diselesaikan melaui mediasi atau  arbitrase.

6.      Kondisi “AS IS, WHERE IS "

“Apa adanya, di mana adanya"  Penjual boleh (tetapi tidak wajib) sebelum tanggal yang ditetapkan untuk penyelesaian menyingkirkan perabotan, perlengkapan, puing-puing yang dapat dipindahkan atau barang-barang yang tidak melekat pada properti dan setelah selesai, Pembeli harus menerima properti tersebut dalam keadaan dan kondisinya saat ini dengan atau tanpa perabotan, perlengkapan, puing-puing yang dapat dipindahkan atau barang-barang yang tidak melekat pada properti dan tidak boleh diajukan keberatan atau permintaan sehubungan dengan hal tersebut.

Ketidakmampuan Penjual untuk menjawab permintaan apa pun atau keterlambatan dalam menjawabnya tidak memberikan hak kepada Pembeli untuk menolak menyelesaikan atau menunda penyelesaian.

Penjual berhak mengajukan penawaran sendiri atau melalui agennya sesering yang diinginkan Penjual. Bilamana cek tersebut tidak bisa dicairkan, maka Penjual berhak memperlakukan kontrak tersebut sebagai pembatalan oleh Pembeli dan membatalkannya dengan segera serta menjual kembali properti tersebut tanpa mengurangi haknya untuk menuntut ganti rugi terhadap Pembeli.

Di sini terlihat bahwa semua  pihak baik Penjual, Pembeli dan Pelelang terikat pada ketentuan dan perjanjian yang berlaku, bahkan untuk pengosongan atas objek Lelang jaminan (Mortgage) dapat dilakukan oleh Penjual dan jika penghuni tidak mau keluar dilakukan dengan cara memutuskan aliran listrik dan air atas objek Lelang tersebut agar penghuni mengosongkan  objek Lelang. Peraturan yang tegas dan kepastian hukum jaminan sehingga pembeli Lelang dapat langsung menguasai objek Lelang, pembeli tidak perlu mengajukan eksekusi pengosongan melalui Pengadilan.

7.      Penerimaan Negara dari Lelang

Goods and Service Tax (GST) (pajak barang dan jasa) adalah jenis pajak konsumsi. Pemerintah Singapura menerapkannya pada penjualan barang dan jasa. GST tidak dibayarkan oleh Balai Lelang  sebaliknya, GST dibebankan kepada Pembeli dalam harga barang, dan dipungut oleh perusahaan, sehingga menjadi pajak tidak langsung.

Di Singapura, peraturan Pajak Barang dan Jasa (GST) untuk properti komersial diatur oleh Undang-Undang Pajak Barang dan Jasa dan pedoman terkait yang dikeluarkan oleh Otoritas Pendapatan Dalam Negeri Singapura (IRAS).

Pembeli properti komersial dikenakan GST dengan tarif yang berlaku sebesar 9% (mulai tahun 2024). Penjual harus mengenakan GST pada harga jual dan menerbitkan faktur pajak kepada pembeli.

GST harus dibayar di muka untuk  penjualan Lelang barang dari jaminan hutang atau hipotek.

Pembeli hanya dikenakan sebesar tarif GST sebesar 9 persen sudah termasuk fee Balai Lelang dan semuanya, dan Negara juga mendapatkan penerimaan dari GST sebesar 9 persen dari komisi Balai Lelang sebesar 2 persen  dari harga penawaran.

Jadi jumlah persentase Penerimaan Negara dari lelang di Singapura adalah dari sisi Pembeli 9 dari Nilai Penawaran ditambah dari sisi Penjual 9 persen dari  fee  2 persennya  Balai Lelang.

Berbeda dengan di Indonesia, yang besarnya pungutan Pajak atau PNBP  atas Lelang adalah sebagai berikut :

a.    Dari Sisi Pembeli

1.    Bea Lelang : 2 persen dari harga penawaran untuk barang tidak bergerak

2.    BPHTB sebesar 5 persen dari harga penawaran

3.    PPN sebesar 1,1 persen dari harga penawaran

Total pungutan kepada Pembeli untuk barang tidak bergerak  adalah sebesar : 8,1%

b.    Dari sisi Penjual

1.    Bea Lelang Penjual : 2,5 persen dari harga penawaran untuk barang tidak bergerak

2.    PPh sebesar : 2,5 persen dari i harga penawaran

Total pungutan kepada Pembeli untuk barang tidak bergerak  adalah sebesar : 5 persen

Sehingga Total persentase jumlah pungutan negara per  transaksi Lelang di Indonesia adalah 13,1 persen

Jumlah pungutan yang cukup besar dan tersebar ke beberapa instansi pemungut yaitu untuk Bea Lelang adalah PNBP dari DJKN, PPN dan PPh adalah Pajak yang di pungut oleh Direktorat Jenderal Pajak, sedangkan BPHTB adalah Pajak yang di Kelola Pemerintah Deerah.

Selain itu pembayaran pungutan yang tidak terpusat di satu pintu sering kali jadi penghambat atau merepotkan Pembeli, karena kurang efisien sebab setiap beli Lelang wajib untuk membayar PPh dan harus dilakukan validasi ke DJP, lalu untuk pembayaran BPHTB harus dibayarkan dan validasi di Kantor Dinas Pendapatan Badan Pendapatan Daerah dimana Lokasi objek Lelang berada, sedangkan PPN dipungut oleh Penjual. Hal ini membuat pembeli harus “bolak balik” ke beberapa instansi, beda dengan di Singapura hanya GST sebesar 9 persen untuk setiap transaksi dan yang mengeluarkan faktur pajak adalah Penjual, selain itu GST tersebut  dapat juga di kreditkan oleh Pembeli pada akhir tahun pajak.

 8.     Pengembangan Profesional Berkelanjutan (Continuing Professional Development - CPD)

Pengembangan Professional merupakan salah satu komponen utama kerangka regulasi CEA untuk mencapai standar profesional yang lebih tinggi dalam industri agen real estate.

Mata kuliah terkait Kompetensi Profesional: dikelompokkan menjadi 3 kategori yaitu peraturan perundang-undangan, pasar properti & pengetahuan real estate lainnya.  Kursus yang terkait dengan Kompetensi Umum dikelompokkan menjadi 16 Keterampilan Inti Kritis termasuk yang berkaitan dengan kefasihan digital, komunikasi, dan pengembangan manusia. Berdasarkan kerangka kerja saat ini, KEO dan tenaga penjualan diharuskan untuk meraih minimal 6 kredit CPD per siklus CPD. 6 kredit CPD tersebut harus terdiri dari 4 kredit CPD dari mata kuliah yang terkait dengan Kompetensi Profesional dan 2 kredit CPD dari mata kuliah yang terkait dengan Kompetensi Umum.

Pengembangan profesional memiliki dampak positif yang luas bagi masyarakat. Sumber daya manusia  yang terampil dan kompeten akan mendorong pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan kualitas hidup. Selain itu, Pelelang sebagaiindividu yang terus belajar akan lebih aktif dalam memberikan kontribusi positif bagi bisnis Lelang.

 C.    PENUTUP

Sebagai negara yang dikenal dengan tingkat disiplin dan kepatuhan hukum yang tinggi, Singapura telah menciptakan lingkungan yang sangat kondusif bagi berbagai aktivitas ekonomi, termasuk lelang. Disiplin dan ketertiban hukum ini memberikan dampak yang sangat signifikan terhadap industri lelang di sana, antara lain:

1.                   1. Transparansi dan Akuntabilitas:

a.    Informasi Terbuka: Semua informasi terkait lelang, mulai dari barang yang dilelang, harga awal, hingga hasil akhir, umumnya tersedia secara terbuka dan mudah diakses oleh publik. Hal ini memungkinkan peserta lelang untuk membuat keputusan yang lebih informatif dan mengurangi risiko penipuan.

b.    Proses Lelang yang Jelas: Setiap tahap dalam proses lelang, mulai dari pendaftaran hingga pembayaran, diatur secara ketat dan transparan. Hal ini memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang terlibat dan meminimalkan potensi sengketa.

 2.    Kepercayaan Tinggi:

a.    Reputasi yang Baik: Singapura memiliki reputasi yang sangat baik sebagai pusat lelang internasional. Tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap sistem hukum dan pemerintahan di Singapura menarik minat peserta lelang dari seluruh dunia.

b.    Perlindungan Hukum: Hukum yang kuat dan penegakan hukum yang tegas memberikan perlindungan bagi peserta lelang, baik penjual maupun pembeli. Hal ini membuat mereka merasa aman dan nyaman bertransaksi.

c.    Efisiensi: Birokrasi yang minimal, Proses administrasi dan birokrasi yang efisien mempercepat pelaksanaan lelang. Hal ini memungkinkan lelang diselenggarakan secara lebih sering dan dengan biaya yang lebih rendah.

d.    Infrastruktur yang Memadai: Fasilitas lelang yang modern dan terintegrasi dengan sistem teknologi informasi mendukung kelancaran pelaksanaan lelang.

3.    Pertumbuhan Industri Lelang: 

a.  Akses Pasar yang Luas: Disiplin dan ketertiban hukum di Singapura membuka akses pasar yang luas bagi berbagai jenis barang yang dilelang, baik barang antik, seni, properti, hingga kendaraan.

b.  Investasi yang Menarik: Lingkungan bisnis yang stabil dan transparan menarik minat investor untuk berinvestasi di sektor lelang.

4.              4. Dampak Konkrit:

a.  Nilai Lelang yang Tinggi: Barang-barang yang dilelang di Singapura cenderung memiliki nilai yang lebih tinggi dibandingkan dengan negara lain karena adanya kepercayaan terhadap kualitas dan keaslian barang yang dilelang.

b.  Partisipasi Aktif Peserta Lelang: Tingginya minat peserta lelang dari berbagai negara meningkatkan persaingan dan mendorong kenaikan harga lelang.

c.   Pengembangan Produk dan Jasa Lelang: Perusahaan lelang di Singapura terus berinovasi untuk mengembangkan produk dan jasa yang lebih baik guna memenuhi kebutuhan pasar yang semakin kompleks.

     Disiplin dan ketertiban hukum di Singapura telah menciptakan ekosistem yang sangat kondusif bagi pertumbuhan industri lelang. Transparansi, akuntabilitas, dan kepercayaan yang tinggi menjadi daya tarik utama bagi peserta lelang dari seluruh dunia. Hal ini tidak hanya menguntungkan bagi industri lelang itu sendiri, tetapi juga berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan di Singapura.

      Semoga dengan mempelajari dan mengadopsi praktik terbaik dari Singapura, Indonesia dapat mengembangkan sistem lelang yang lebih modern, efisien, dan transparan. Hal ini akan memberikan kontribusi positif bagi pertumbuhan ekonomi dan pembangunan di Indonesia, serta meningkatkan kepercayaan masyarakat terhadap proses Lelang, dimana…. Lelang Pasti Prosesnya, Bagus Harganya….