Studi Kasus: Penilaian Sewa Tanah Koridor Rel Kereta Api KM 308+943 antara Stasiun Tanjung Rambang - Stasiun Suka Merindu, Lintas Prabumulih – Tanjung Karang)

 Pendahuluan

     Latar Belakang

Tanah koridor merupakan tanah berupa jalur sempit dan terbatas yang menghubungkan antara dua titik/tempat, yang secara umum digunakan untuk penempatan sarana utilitas. Tanah koridor dapat digunakan untuk berbagai kepentingan seperti jalur transportasi publik, jalur pipa, dan jalur serat optik.

Menurut John T. Schmick and Jeffrey K. Jones, walaupun terdapat beberapa teknik yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian tanah koridor, salah satu yang perlu digarisbawahi adalah metode penilaian Across The Fence (ATF). Di dalam Perdirjen Kekayaan Negara Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Barang Milik Negara diatur bahwa pendekatan Penilaian Sewa tanah koridor (right of way) dilakukan dengan menggunakan pendekatan pasar dengan metode perbandingan data pasar dan ATF.

Metode perbandingan data pasar dilakukan dengan membandingkan harga transaksi/penawaran sewa pemanfaatan tanah koridor yang sejenis dan sebanding dengan objek penilaian. Sedangkan penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa tanah koridor dengan menggunakan metode ATF, didasarkan pada Nilai Wajar tanah koridor tersebut.

Penulis akan melakukan analisis dalam penentuan nilai wajar sewa tanah koridor dengan menggunakan metode ATF dengan ilustrasi menggunakan studi kasus dalam melakukan penilaian sewa tanah koridor rel kereta api yang berada di wilayah Sumatera Selatan.

Pembahasan

A.     Landasan Teori/Tinjauan Pustaka

         1)        Pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) dalam Bentuk Sewa

Sesuai dengan Pasal 1 Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan BMN, sewa merupakan Pemanfaatan BMN oleh Pihak Lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai. Sesuai Pasal 9 ayat PMK 115/2020, sewa BMN dilakukan dengan tujuan:

   a.    mengoptimalkan Pemanfaatan BMN yang belum/tidak digunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara;

   b.    memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka penyelenggaraan pemerintahan dan/atau menunjang tugas dan fungsi instansi Pengguna Barang; dan/atau

   c.    mencegah penggunaan BMN oleh Pihak Lain secara tidak sah.

2)       Nilai Wajar atas Sewa

Sesuai dengan Perdirjen KN Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa BMN, nilai wajar atas sewa adalah estimasi jumlah uang yang akan diterima dari penyewaan suatu aset antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi sewa yang wajar pada tanggal Penilaian.

3)       Tanah Koridor

Tanah koridor merupakan tanah berupa jalur sempit dan terbatas yang menghubungkan antara dua titik/tempat, yang secara umum digunakan untuk penempatan sarana utilitas (Lampiran I, huruf D Perdirjen KN Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa BMN). Selanjutnya dijelaskan bahwa tanah koridor dapat digunakan untuk berbagai kepentingan meliputi namun tidak terbatas pada jalur transportasi publik (monorel, busway, jalur rel kereta api, dan Mass Rapid Transportation (MRT), jalur pipa (gas, minyak, dan air), jalur serat optik, dan tanah yang akan digunakan untuk koridor.

4)       Pendekatan Penilaian

Sesuai dengan Perdirjen KN Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa BMN, pendekatan penilaian sewa tanah koridor (right of way) dilakukan dengan menggunakan pendekatan pasar dengan metode:

1.    Perbandingan Data Pasar

        Metode perbandingan data pasar dilakukan dengan membandingkan harga transaksi/penawaran sewa pemanfaatan tanah koridor yang sejenis dan sebanding dimana objek penilaian memiliki karakteristik yang sama dan dengan penggunaan sejenis dengan objek pembanding.

Faktor-faktor yang harus diperbandingkan dalam metode perbandingan data pasar ini meliputi: lebar tanah koridor, panjang tanah koridor, kontur tanah koridor, lokasi tanah koridor, penggunaan tanah koridor, waktu transaksi/penawaran objek pembanding, syarat dan kondisi perjanjian objek pembanding, dan kondisi pasar properti setempat.

Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa tanah koridor menggunakan metode perbandingan data pasar dilakukan dalam tahapan sebagai berikut:

a)    mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek penilaian dan objek pembanding;

b)    membandingkan objek penilaian dengan objek pembanding dengan menggunakan faktor pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian; dan

c)     melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian untuk menghasilkan Nilai Wajar atas Sewa.

2.     Across The Fence (ATF)

        Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa tanah koridor dengan menggunakan metode ATF, didasarkan pada Nilai Wajar tanah koridor tersebut. Metode ATF merupakan modifikasi dari metode perbandingan data pasar, dengan karakteristik meliputi:

a)    Didasarkan pada konsep penggunaan alternatif, sehingga satu bidang tanah koridor, penggunaan alternatifnya adalah bidang tanah yang berada di sekelilingnya, yang diperbandingkan sesuai dengan segmennya.

b)    Tidak mempertimbangkan penggunaan tertinggi dan terbaik atau Highest and Best Use (HBU) dalam faktor penyesuaian, dengan demikian lahan di sekeliling tanah koridor yang tidak memiliki kesamaan HBU dengan  tanah koridor yang dinilai dapat menjadi pembanding bagi tanah koridor.

c)     Tidak mempertimbangkan perbedaan bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas.

Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa tanah koridor menggunakan metode ATF dilakukan dalam tahapan sebagai berikut:

a)     membagi tanah koridor (right of way) menjadi beberapa segmen sesuai dengan karakteristik tanah di sekitarnya;

b)     mengumpulkan data harga transaksi/penawaran jual/beli tanah yang berada di sekitar tanah koridor berdasarkan segmennya;

c)     melakukan proses perbandingan data harga/transaksi penawaran jual/beli tanah yang berada di sekeliling tanah koridor berdasarkan segmennya tanpa mempertimbangkan faktor bentuk, ukuran, topografi, peruntukan, dan aksesibilitas untuk mendapatkan Nilai Wajar tanah koridor per segmen;

d)     melakukan perhitungan Nilai Pemanfataan Ruang Tanah Koridor (NPRTK) dengan mengalikan Nilai Wajar tanah koridor (nilai ATF) menggunakan metode ATF dengan persentase pemanfaatan ruang tanah koridor (Y);

Perhitungan nilai tanah koridor:

NPRTK = Nilai ATF x Y%

Keterangan:

Nilai ATF         : Nilai Wajar tanah koridor menggunakan metode ATF

Y%                   : persentase pemanfaatan ruang tanah koridor

Besaran persentase pemanfaatan ruang tanah koridor (Y%) sesuai dengan tabel berikut:

            Tabel 1. Persentase pemanfaatan ruang tanah koridor

e)     melakukan perhitungan Nilai Wajar atas Sewa Tanah Koridor (NWSTK) dengan mengalikan nilai pemanfaatan ruang tanah koridor dengan tingkat kapitalisasi investasi, dengan rumus:

NWSTK = NPRTK x r%

Keterangan:

r%          : persentase tingkat kapitalisasi

Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian yang diharapkan dari properti berdasarkan pendapatan yang akan dihasilkan properti tersebut.

Untuk tanah yang sudah berupa koridor, tingkat kapitalisasi (r) yang digunakan dalam perhitungan Nilai Wajar atas Sewa berupa tanah koridor dengan menggunakan metode ATF menggunakan risk free yaitu tingkat pengembalian surat utang yang dikeluarkan oleh negara (yield SUN) yang sesuai dengan tanggal Penilaian.

     B.        Analisis

Penulis melakukan analisis penentuan nilai wajar atas sewa tanah koridor rel kereta api yang ada di Provinsi Sumatera Selatan. Survei lapangan atas objek penilaian dilaksanakan pada 30 Maret s.d. 01 April 2021.

        1.    Deskripsi Objek Penilaian

    -      Objek penilaian merupakan ruang di atas permukaan tanah (surface) jalur rel kereta api yang tercatat sebagai BMN pada Satker Ditjen Perkeretaapian, Kementerian Perhubungan.

    -      Di atas lintasan pada koridor rel kereta api tersebut akan dilakukan pembangunan perpotongan tidak sebidang (fly over) oleh salah satu BUMN dengan mekanisme pemanfaatan dalam bentuk sewa dengan jangka waktu selama 5 (lima) tahun. Luas tanah koridor yang disewakan yaitu 628 m2.

    -      Dokumen kepemilikan berupa Surat Pernyataan dari Pengguna/Kuasa Pengguna Barang.

        2.    Tahapan Analisis

          Dalam melakukan analisis penentuan nilai wajar atas sewa tanah koridor tersebut, dilakukan tahapan-tahapan sebagai berikut:

                                a)   Karena objek penilaian hanya sebagian dari ruas dan hanya meliputi satu titik, maka atas objek penilaian tersebut tidak dilakukan pembagian segmen.  

                                b)   Mengumpulkan data harga transaksi/penawaran jual/beli tanah yang berada di sekitar tanah koridor berdasarkan segmennya.

    Berdasarkan hasil survei, diperoleh data transaksi/penawaran jual/beli tanah sebagai berikut:

        1)   Pembanding 1

    -   Merupakan tanah kosong yang ditumbuhi semak belukar dan tanaman liar lainnya.

    -   Lokasi objek pembanding terletak di Jalan Raya, Desa Karangan, Kecamatan Rambang Kapak Tengah, Kota Prabumulih, Sumatera Selatan.

    - Titik Koordinat: 0°0'00.2"S 000°00'00.1"E / -0.000000,000.000000

    -   Jenis transaksi penawaran

    - Luas 11.000 m2.

    -  Harga penawaran Rp100.000,00 per m2.

    -  Dokumen kepemilikan berupa surat pernyataan (SPMHT)

    2)   Pembanding 2

    -  Merupakan tanah kosong yang ditumbuhi semak belukar dan tanaman liar lainnya.

    -  Lokasi objek pembanding terletak di Jalan Raya, Desa Karangan, Kecamatan Rambang Kapak Tengah, Kota Prabumulih, Sumatera Selatan.

    - Titik Koordinat :0°00'.00"S 000°00'00.0"E / -0.000000, 000.000000.

    -  Jenis transaksi: penawaran

    - Luas 1.500 m2.

    -  Harga penawaran Rp200.000,00 per m2.

    - Dokumen kepemilikan berupa surat pernyataan (SPMHT).

                              c)   Melakukan proses perbandingan data harga/transaksi penawaran jual/beli tanah yang berada di sekeliling tanah koridor berdasarkan segmennya tanpa mempertimbangkan faktor bentuk, ukuran, topografi,                                  peruntukan, dan aksesibilitas untuk mendapatkan Nilai Wajar tanah koridor. Berdasarkan analisis perhitungan dengan perbandingan data objek penilaian dengan objek pembanding dengan metode ATF, diperoleh                                 nilai wajar atas tanah koridor objek penilaian sebesar Rp142.500,00 per m2  atau sebesar Rp89.490.000,00 untuk total luas 628 m2.

        d)   Berdasarkan nilai wajar tersebut maka dapat dihitung NPRTK dengan cara mengalikan nilai wajar atas tanah koridor dengan persentase pemanfaatan ruang (Y). Dalam analisis ini, persentase pemanfaatan ruang (Y)           yang digunakan adalah 100%  (untuk pemanfaatan ruang di atas permukaan tanah (surface)).

          NPRTK = Nilai ATF x Y%, maka diperoleh NPRTK = Rp89.490.000,00 x 100% = Rp89.490.000,00.

                              e)   Selanjutnya, berdasarkan NPRTK tersebut dapat diketahui NWSTK dengan mengalikan NPRTK dengan tingkat kapitalisasi investasi ( r% ), NWSTK = NPRTK x r%.

Dalam menentukan tingkat kapitalisasi ( r% ), penulis berpedoman pada Tingkat Pengembalian Suku Bunga Obligasi (Yield) pada tanggal penilaian yaitu tanggal 1 April 2021, dengan tenor 5 tahun sesuai dengan jangka waktu sewa atas tanah koridor tersebut yaitu 5 tahun. Tingkat Pengembalian Suku Bunga Obligasi (Yield) dapat diperoleh dari berbagai sumber seperti Bank Indonesia, Ditjen Pengelolaan Pembiayaan  dan Risiko dan sumber lainnya yang dipublikasikan secara online dan real time. Berdasarkan data dari beberapa sumber, diperoleh Tingkat Kapitalisasi / Tingkat Pengembalian Suku Bunga Obligasi (Yield) 5 Tahun sebesar 5,894.

Untuk mengetahui tingkat pengembalian suku bunga, penulis memperoleh dari beberapa sumber diantaranya:

https://id.investing.com/rates-bonds/indonesia-5-year-bond-yield- historical-data

                                 Tabel 2. Data Historis Imbal Hasil Obligasi Indonesia 5 Tahun

Berdasarkan data tersebut maka dapat diketahui NWSTK = Rp89.490.000,00 x 5,894% = Rp5.274.540,60 (Rp5.275.000,00 per tahun, setelah pembulatan). Dengan demikian Nilai Wajar atas Sewa Tanah Koridor untuk jangka waktu 5 (lima) tahun sebesar Rp26.375.000,00.

Secara ringkas, hasil analisis perhitungan nilai wajar sewa tanah koridor objek penilaian dapat dilihat pada tabel ringkasan berikut:

                      Tabel 3. Ringkasan Tahapan Penentuan Nilai

          Kesimpulan

Metode perbandingan data pasar dalam melakukan analisis penilaian sewa tanah koridor dilakukan dengan prinsip perbandingan terhadap transaksi sewa yang memiliki karakteristik yang sama. Namun, dalam praktiknya penilai dihadapkan dengan sulitnya mendapatkan data transaksi sewa yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian.

Sebagai alternatif untuk mengatasi hal tersebut, yaitu dengan menggunakan metode ATF yang merupakan modifikasi dari metode perbandingan data pasar. Penentuan Nilai Wajar atas Sewa berupa  tanah koridor dengan menggunakan metode ATF, didasarkan pada Nilai Wajar tanah koridor tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat kapitalisasi investasi. Penentuan tingkat kapitalisasi investasi dapat diperoleh dari berbagai sumber terpercaya yang biasa dijadikan sebagai rujukan data yang sering digunakan dalam praktik penilaian.

Daftar Pustaka

1.      Perdirjen Kekayaan Negara Nomor 4/KN/2018 tentang Petunjuk Teknis Penilaian Sewa Barang Milik Negara.

2.      Kepdirjen Nomor 128/KN/2014 tentang Pedoman Penilaian  Jalan.

3.      Schmick, John T. and Jones, Jeffrey K., 2014, Is Across the Fence Methodology Consistent with Professional Standards?, The Appraisal Journal, Fall.

4.      https://www.shenehon.com/wp-ontent/uploads/2016/07/AcrossTheFence.pdf

5.      https://id.investing.com/rates-bonds/indonesia-5-year-bond-yieldhistorical-da ta 

 (Penulis : Miftahul Huda - Kepala Bidang Penilaian Kanwil DJKN SJB)