Adaptasi berdasrkan kajian oleh M. As’ad Firdaus yang publish pada Jurnal Manajemen Aset dan Penilaian (JMAP)

Indonesia dikenal sebagai negara dengan lanskap alam yang memukau. Namun, di balik keindahan geografisnya, tersimpan realitas geologis yang tak bisa dihindari: Indonesia adalah salah satu wilayah dengan risiko bencana alam tertinggi di dunia. Berada di "Ring of Fire" dan titik temu empat lempeng tektonik utama, anomali cuaca hingga gempa bumi menjadi bagian dari keseharian kita. Lalu, bagaimana kondisi rentan ini berdampak pada salah satu instrumen investasi terbesar kita, yaitu properti?

Mengintip Tren Bencana di Indonesia: Angka yang Terus Naik

Menurut data Badan Nasional Penanggulangan Bencana (BNPB), rentetan bencana alam di Indonesia tidak menunjukkan tanda-tanda mereda. Sepanjang tahun 2020 saja, tercatat ada 4.650 kejadian bencana, dengan dominasi banjir (1.518 kejadian), angin puting beliung (1.386 kejadian), dan tanah longsor. Bencana ini tidak hanya menelan korban jiwa, tetapi juga menghancurkan puluhan ribu hunian dan ribuan fasilitas umum. Perhatikan grafik lonjakan bencana di bawah ini: Keterangan Gambar: Grafik di atas mengilustrasikan peningkatan drastis tren kejadian bencana alam sejak 2010 (1.619 kejadian) hingga memuncak di tahun 2021 dengan 5.402 kejadian. Banjir mendominasi 33?ri total peristiwa.

Gambar. Jumlah Peristiwa Bencana Alam Di Indonesia 2010 – 2021 (Sumber BNPB)

 Sumber. BNPB

Kota-Kota Besar di Garis Depan Risiko

Berdasarkan laporan Global Facility for Disaster Risk Reduction (2021) bencana alam merupakan hal yang berakibat buruk terhadap ekonomi, masyarakat dan lingkungan. Bencana alam menyebabkan kerugian besar kepada manusia salah satunya terhadap aset properti. Bin dan Kruse (2006) mengatakan keputusan dalam berinvestasi pada sektor properti didasari atas analisis risiko yang dapat berdampak pada nilai suatu properti. Salah satu risiko tersebut adalah risiko bencana alam, yang mana dalam hasil penelitiannya menunjukan bahwa bencana banjir memiliki potensi konsekuensi yang besar terhadap harga properti dan pasar properti dalam jangka panjang.

Jika Anda berniat membeli rumah atau membangun bisnis, mengetahui Indeks Risiko Bencana (IRBI) di kota incaran adalah wajib. Pemetaan dari BNPB menunjukkan bahwa beberapa kota besar, yang notabene adalah pusat perputaran ekonomi dan properti, justru memegang angka risiko kerawanan yang sangat tinggi.

Gambar. Indeks Kerawanan Bencana Kota Besar di Indonesia

Sumber. IRBI (Indeks Risiko Bencana Indonesia)

beberapa kota-kota besar berada pada daerah dengan risko kerawanan bencana yang tinggi. Kota yang paling tinggi tingkat risiko bencananya adalah Kota Surabaya dengan indeks sebesar 150,34. Sementara itu kota lain yang tergolong dalam kategori kota dengan tingkat risiko bencana kategori tinggi adalah Kota Makassar (131,78) Kota Palembang (131,6), Kota Bandung (122,32), Kota Semarang (115,52), dan Kota Denpasar (108,17).

Analisis: Residensial vs Komersial, Siapa yang Paling Terdampak?

Di dunia real estate, slogan "Bebas Banjir" bukanlah sekadar pemanis iklan, melainkan faktor determinan penentu harga. Secara teori, segala bentuk eksternalitas negatif, termasuk risiko bencana, akan menurunkan nilai pasar suatu aset. Namun, penelitian ini menemukan sebuah anomali yang sangat menarik antara sektor perumahan (residensial) dan sektor bisnis (komersial).

1.       Properti Residensial (Hunian): Terpukul Mundur oleh Risiko Bencana

Hasil riset mengonfirmasi bahwa tingkat kerawanan bencana memiliki pengaruh negatif dan signifikan terhadap Indeks Harga Properti Residensial.

 Analisis: Mengapa demikian? Hunian berhubungan langsung dengan rasa aman, kenyamanan hidup, dan keberlangsungan sebuah keluarga. Calon pembeli rumah akan berpikir dua kali dan menawar harga serendah mungkin (atau bahkan membatalkan pembelian) jika tahu daerah tersebut rawan longsor atau langganan banjir. Harga rumah di area "zona merah" bencana otomatis akan tertekan turun secara drastis.

 2.       Properti Komersial (Perkantoran & Hotel): Kebal Terhadap Bencana?

Uniknya, kondisi serupa tidak berlaku untuk Indeks Harga Properti Komersial. Peningkatan risiko bencana alam di suatu daerah tidak menunjukkan hubungan negatif yang signifikan terhadap harga sewa atau jual properti perkantoran dan hotel.

 Analisis: Mengapa properti komersial lebih "kebal"?

•         Konstruksi dan Mitigasi: Properti komersial biasanya dibangun dengan standar keamanan konstruksi tingkat tinggi, asuransi properti yang komprehensif, dan sistem mitigasi mandiri (seperti pompa banjir skala besar atau struktur tahan gempa).
•       Faktor Lokasi Bisnis: Keputusan menyewa atau membeli aset komersial lebih dipengaruhi oleh Central Business District (CBD), kedekatan dengan infrastruktur ekonomi, dan sentimen makroekonomi dibandingkan sekadar faktor lingkungan semata. Selama area tersebut mendatangkan profit, investor bisnis siap menanggung (atau mengasuransikan) risiko bencananya.

Faktor Makroekonomi Turut Bermain Menentukan Dinamika Harga

Selain faktor alam, jangan lupakan hukum ekonomi dasar. Indeks properti baik residensial maupun komersial juga diombang-ambingkan oleh sentimen makroekonomi seperti:

●        Inflasi dan Pertumbuhan Ekonomi: Mengatur daya beli masyarakat.

●        Kepadatan Penduduk: Tingginya permintaan (demand) di kawasan padat akan selalu mengerek harga properti, bahkan di area yang memiliki risiko bencana menengah, karena masalah kelangkaan lahan (scarcity).

●        Indeks Kemahalan Konstruksi: Berdampak langsung pada nilai penggantian bangunan baru.

Bagi masyarakat dan investor ritel, label "Rawan Bencana" adalah red flag yang secara nyata menurunkan nilai investasi rumah Anda. Pastikan untuk selalu mengecek rekam jejak lingkungan sebelum membeli properti residensial.

Sementara itu, bagi pemain sektor komersial, meski harga aset cenderung stabil menghadapi sentimen bencana, biaya tak terlihat seperti premi asuransi dan maintenance akibat bencana (seperti kerusakan fasad gedung) harus tetap masuk ke dalam kalkulasi Capital Rate Anda.

Properti memang investasi yang menjanjikan, namun di negara "Ring of Fire" ini, ketelitian Anda dalam membaca lingkungan adalah kunci utama menyelamatkan aset dari bencana.