Salah satu komponen penerimaan negara maupun daerah adalah penerimaan perpajakan. Penerimaan ini merupakan bagian dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah (APBN/APBD) yaitu rencana keuangan tahunan pemerintah yang berisi daftar penerimaan dan pengeluaran negara untuk menopang kegiatan operasional penyelenggaraan pemerintahan dan pembangunan nasional. Sangat penting untuk meningkatkan pendapatan daerah, salah satunya adalah dari penerimaan pajak khususnya pendapatan sektor Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Hal ini mengingat Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sangat jauh dari nilai pasar yang berdampak pada hilangnya potensi penerimaan.

Menurut PMK No.85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang selanjutnya disingkat PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Sedangkan NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual pengganti.

Diketahui, objek PBB-P2 merupakan Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan. PBB-P2 dikecualikan atas: a. Bumi dan/atau Bangunan kantor pemerintah pusat, kantor Pemda, dan kantor penyelenggara negara lainnya yang dicatat sebagai barang milik negara atau barang milik Daerah; b. Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan untuk melayani kepentingan umum di bidang keagamaan, kesehatan, panti sosial, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh profit; c. Bumi dan/atau Bangunan yang semata-mata digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis; d. Hutan lindung, hutan suaka alam, taman nasional, hutan wisata, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak; e. Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik; f. Bumi dan/atau Bangunan yang digunakan oleh Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri; dan g. Bumi dan/atau Bangunan untuk jalur kereta api, moda raya terpadu (Mass Rapid Transit), lintas raya terpadu (Light Rail Transit), atau yang sejenis.

Kondisi ideal penetapan NJOP seharusnya mendekati nilai pasar, namun fakta di lapangan, kadang-kadang NJOP ditetapkan lebih tinggi atau lebih rendah dari nilai pasarnya. Menurut Hidayati dan Harjanto, 2003:3, nilai pasar adalah harga paling memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat dipersamakan dengan uang, di mana penjualan properti tersebut dilakukan melalui suatu penawaran dalam waktu cukup pada kondisi pasar yang kompetitif serta memungkinkan transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli melakukan transaksi dengan hati-hati, mempunyai pengetahuan dan wawasan yang cukup tentang properti yang diperjual-belikan, serta keduanya tidak dalam kondisi terpaksa pada saat bertransaksi. Sering terjadi NJOP jauh lebih rendah daripada nilai pasar. Konsekuensinya adalah wajib pajak membayar pajak tidak dalam jumlah semestinya, sehingga berpotensi mendorong terjadi potensi kehilangan sebagian pendapatan yang diperoleh dari PBB.

Penentuan NJOP harus dilakukan dengan proses penilaian yang dapat menghasilkan indikasi nilai yang akurat dan wajar sesuai dengan nilai pasar. Oleh karena itu sangat perlu dan penting untuk menguji keakuratan penetapan NJOP dibandingkan dengan nilai pasarnya. Penilaian kembali yang dilakukan oleh Pemerintah Daerah dalam rangka penetapan NJOP perlu dilakukan setiap tahun. Pertumbuhan ekonomi dengan munculnya Central Business District (CBD) baru akan senantiasa terkait dengan semakin tingginya nilai properti di wilayah tersebut. CBD merupakan pusat kegiatan ekonomi, bisnis, dan seringkali pusat pemerintahan di sebuah kota. CBD biasanya terletak di pusat kota atau di area strategis kota mandiri.

Salah satu tools dalam mengukur akurasi NJOP terhadap nilai pasar adalah menggunakan Assessment Ratio Study. Hal ini tercermin dari harga penjualan/pembelian properti yang dapat menjadi undervalue /overvalue. Study ini mengukur dua faktor yakni tingkat penilaian dan keseragaman (uniformity). Tingkat penilaian mencerminkan rasio kelompok properti yang telah dinilai. Untuk penilaian masal, hasil penilaian kadang berbeda dengan indikator nilai pasarnya, namun untuk jumlah yang overvalue akan seimbang dengan jumlah yang undervalue atau berkisar seratus persen (100%).

Ada korelasi antara keseragaman penilaian dengan kewajaran dan kesamaan. Keseragaman dapat didasarkan pada kondisi properti ditetapkan sama dalam kategori berdasarkan wilayah, kelas, atau zona. Selanjutnya zona tersebut ditetapkan dalam rasio yang sama dengan nilai pasarnya. Assessment sales ratio ini dapat mengukur normal tidaknya distribusi data rasio serta tingkat penilaian dalam tingkat persentase tertentu.

Kedepan diharapkan penetapan NJOP sesuai/mendekati nilai pasar sehingga tax potential loss bisa diminimalkan. Untuk pihak-pihak terkait dalam hal ini Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) juga memegang peran penting dalam memberikan kesadaran pada masyarakat dalam melakukan pelaporan pajak yang transparan sesuai nilai transaksi jual beli. Pemerintah Daerah harus konsisten dan tegas dalam menegakkan kebijakan dalam penetapan Pajak Bumi dan Bangunan. Untuk masyarakat dalam hal ini wajib pajak agar memberikan informasi yang jelas agar tidak ada yang dirugikan maupun diuntungkan dalam penetapan besarnya PBB yang harus dibayarkan oleh wajib pajak.

Badrud Duja – Kabid KIHI

(artikel ini adalah pendapat pribadi dan tidak mencerminkan kebijakan instansi)