Bukan Sekadar Alun-Alun: Analisis Spasial Canggih untuk Modernisasi ZNT dan NJOP di Kota Bandung

Paulus Agung Cahya Wahyudi | Vallen Reyhan Karli

Selama bertahun-tahun, ketika orang berbicara tentang pusat Kota Bandung, ingatan publik biasanya tertuju pada Alun-Alun, Jalan Asia-Afrika, Braga, dan kawasan sekitarnya. Wilayah tersebut memang memiliki posisi historis yang kuat. Di sana terdapat jejak perdagangan, pemerintahan, pariwisata, dan identitas kota yang sudah terbentuk sejak lama.

Namun, Bandung hari ini tidak lagi dapat dibaca hanya dari satu titik pusat. Aktivitas ekonomi telah bergerak, melebar, dan membentuk simpul-simpul baru. Dago tumbuh dengan atmosfer pendidikan, kafe, usaha kreatif, dan aktivitas anak muda. Cihampelas memiliki daya tarik komersial dan wisata belanja. Kawasan Riau, Merdeka, Naripan, Kepatihan, dan Cibadak juga menunjukkan dinamika ruang yang tidak seragam.

Pertanyaannya kemudian: apabila wajah ekonomi Bandung sudah semakin menyebar, apakah cara kita membaca nilai tanah juga sudah ikut berubah? Apakah pendekatan Zona Nilai Tanah (ZNT), Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan penilaian massal sudah cukup menangkap kenyataan bahwa Bandung makin tumbuh sebagai kota dengan banyak pusat?

Pertanyaan inilah yang menjadi titik berangkat tulisan ini.

Tulisan ini diadaptasi dan disederhanakan dari artikel ilmiah berjudul Polycentricity in Bandung 2025: A Spatial Analysis Integrating Bootstrap Methods and Sustainable Urban Policy yang telah terbit pada The Indonesian Journal of Development Planning/Jurnal Perencanaan Pembangunan Bappenas, Vol. 10 No. 2 Tahun 2026, halaman 234-248, dengan DOI: 10.36574/jpp.v10i2.752.

Kajian tersebut menggunakan pendekatan analisis spasial dan ekonometrika untuk membaca transformasi kawasan pusat bisnis Bandung. Data diperoleh dari 118 titik observasi pada tujuh koridor komersial utama, yaitu Jalan Asia-Afrika, Jalan Dago, Jalan Merdeka, Jalan Naripan, Jalan Kepatihan, Jalan Cihampelas, dan Jalan Cibadak.

Data tersebut kemudian dianalisis dengan Local Indicators of Spatial Association atau LISA dan regresi bootstrap dengan 10.000 pengambilan sampel ulang. Dalam bahasa yang lebih sederhana, metode tersebut digunakan untuk menjawab dua pertanyaan penting: di mana aktivitas ekonomi Bandung benar-benar terkonsentrasi, dan faktor apa saja yang paling menjelaskan terbentuknya pusat-pusat aktivitas tersebut.

Gambar 1.       Peta panas intensitas aktivitas ekonomi Bandung. Warna lebih pekat menunjukkan konsentrasi aktivitas yang membentuk pola pusat dan koridor ekonomi. Sumber: Wahyudi dan Karli, 2026, diolah dari artikel JPP Bappenas.

Fakta Kunci Kajian

Hasil kajian menunjukkan bahwa Bandung tidak berkembang secara acak. Aktivitas ekonomi cenderung membentuk klaster spasial yang dapat dipetakan, diukur, dan dijelaskan secara ilmiah.

Kajian tersebut mengidentifikasi empat tipe kawasan. Pertama, inti komersial utama, yaitu kawasan yang secara historis telah lama menjadi pusat aktivitas, seperti Asia-Afrika, Braga, dan sekitar Alun-Alun. Kawasan ini tetap penting karena memiliki kepadatan usaha, memori historis, dan daya tarik komersial yang kuat.

Kedua, koridor strategis, yaitu kawasan bernilai tinggi yang berada di antara pusat utama dan wilayah dengan intensitas ekonomi yang lebih rendah. Koridor seperti ini penting karena sering menjadi jembatan antara pusat lama dan pertumbuhan baru.

Ketiga, embrio pusat baru, yaitu kawasan yang belum sepenuhnya menjadi pusat utama, tetapi menunjukkan gejala pertumbuhan yang kuat. Dalam konteks Bandung, kawasan Dago dan Cihampelas teridentifikasi sebagai contoh kawasan dengan karakter ini. Keduanya tumbuh tidak semata-mata karena perencanaan formal, tetapi juga karena aktivitas kreatif, kedekatan dengan kampus, usaha kuliner, kafe, wisata, dan dinamika sosial masyarakat kota.

Keempat, zona intensitas rendah, yaitu kawasan transisi yang aktivitas ekonominya relatif lebih rendah dibandingkan kawasan lain. Kawasan semacam ini tetap penting untuk dibaca karena dapat menjadi ruang penyangga, ruang penghubung, atau bahkan calon kawasan yang berubah apabila konektivitas dan fungsi ruangnya berkembang.

Gambar 2.       Peta klaster spasial yang mengidentifikasi inti komersial utama, koridor strategis, embrio pusat baru, dan zona intensitas rendah di Kota Bandung. Sumber: Wahyudi dan Karli, 2026, diolah dari artikel JPP Bappenas.

Analisis spasial bahkan dapat mengidentifikasi pusat-pusat aktivitas tersebut secara lebih presisi. Pusat CBD tradisional terkonsentrasi di sekitar koordinat -6.921093, 107.606433, yaitu kawasan Asia-Afrika, Braga, dan Alun-Alun. Sementara itu, pusat sekunder terdeteksi di sekitar koordinat -6.906934, 107.610581, yaitu kawasan Riau menuju Dago. Presisi spasial semacam ini penting karena peta nilai tanah tidak hanya membutuhkan angka, tetapi juga membutuhkan pemahaman ruang yang akurat.

Temuan tersebut menunjukkan bahwa Bandung sedang bergerak dari pola kota monosentris menuju kota polisentris. Monosentris berarti kota dibaca terutama dari satu pusat utama. Polisentris berarti kota memiliki lebih dari satu simpul kegiatan yang saling memengaruhi.

Dalam kota polisentris, nilai suatu lokasi tidak hanya ditentukan oleh kedekatannya dengan pusat lama. Nilai juga dipengaruhi oleh kedekatan dengan pusat-pusat baru, aksesibilitas, karakter budaya, intensitas aktivitas, reputasi kawasan, dan kualitas lingkungan di sekitarnya.

Di sinilah isu ZNT dan NJOP menjadi relevan.

Dalam praktik penilaian tanah dan penilaian massal, ZNT merupakan salah satu instrumen penting untuk membaca pola nilai tanah secara spasial. ZNT membantu menggambarkan bahwa nilai tanah tidak berdiri sendiri per bidang, tetapi terbentuk dalam suatu lingkungan nilai yang dipengaruhi oleh lokasi, akses, penggunaan, permintaan, infrastruktur, dan karakter kawasan.

Sementara itu, NJOP merupakan salah satu instrumen fiskal daerah yang membutuhkan basis nilai yang wajar, mutakhir, dan dapat dipertanggungjawabkan. Karena itu, pembaruan cara membaca ruang menjadi penting, terutama di kota yang struktur ekonominya bergerak cepat seperti Bandung.

Pada kota yang masih relatif sederhana, pendekatan nilai berbasis jarak ke pusat kota tradisional mungkin masih cukup membantu. Namun, pada kota seperti Bandung yang aktivitasnya semakin menyebar, pendekatan semacam itu perlu diperkaya. Jarak ke Alun-Alun tetap penting, tetapi tidak lagi menjadi satu-satunya penjelas nilai.

Dago, Cihampelas, Riau, dan koridor lain dapat memiliki logika nilai sendiri karena mempunyai basis aktivitas, daya tarik, dan potensi pasar yang berbeda. Dengan demikian, modernisasi ZNT dan NJOP ke depan perlu mempertimbangkan pola kota polisentris.

Artinya, pembacaan nilai tanah perlu lebih peka terhadap lebih dari satu pusat kegiatan. Kawasan inti lama tetap diperhitungkan, tetapi simpul-simpul baru juga perlu dikenali secara lebih sistematis. Jika tidak, ada risiko bahwa kawasan yang sebenarnya sedang tumbuh cepat justru belum sepenuhnya tercermin dalam peta nilai. Sebaliknya, ada pula risiko bahwa kawasan yang sudah mengalami penurunan intensitas tetap terbaca terlalu tinggi apabila pembaruan data tidak dilakukan secara memadai.

Hal kedua yang penting adalah perlunya memasukkan indikator kualitatif secara lebih terukur. Nilai tanah tidak hanya dipengaruhi oleh lebar jalan, jarak ke pusat kota, atau kepadatan bangunan. Di Bandung, budaya, suasana kawasan, kreativitas, intensitas pejalan kaki, daya tarik kafe, kedekatan dengan kampus, dan reputasi koridor juga ikut membentuk nilai.

Dalam model yang digunakan pada kajian tersebut, faktor budaya menunjukkan pengaruh yang kuat. Setiap peningkatan satu unit skor budaya berkorelasi dengan peningkatan sekitar 12,3% jumlah usaha di kawasan tersebut, dengan asumsi faktor lain tetap. Lokasi juga tetap penting, dengan koefisien 0,174, yang menunjukkan bahwa kedekatan terhadap pusat tradisional masih berpengaruh terhadap konsentrasi usaha.

Temuan ini memberi pesan penting: dalam membaca nilai tanah Bandung, faktor keras seperti lokasi dan akses tetap penting, tetapi faktor lunak seperti suasana kawasan, identitas budaya, dan daya tarik kreatif juga tidak boleh diabaikan.

Braga, misalnya, tidak dapat dinilai hanya sebagai ruas jalan komersial biasa. Ia membawa memori kota, arsitektur, pariwisata, dan identitas. Dago tidak hanya soal jarak dan akses, tetapi juga suasana, gaya hidup, pendidikan, dan ekosistem usaha kreatif. Cihampelas bukan hanya deretan toko, tetapi juga citra wisata belanja dan pergerakan pengunjung.

Dalam konteks penilaian, karakter semacam ini perlu diterjemahkan ke dalam indikator yang lebih operasional. Misalnya melalui sistem skor kawasan, intensitas aktivitas, frekuensi kunjungan, keberadaan usaha kreatif, kualitas akses, atau integrasi data spasial dengan data observasi lapangan.

Hal ketiga adalah pentingnya penilaian yang lebih prospektif. Kawasan embrio pusat baru mungkin belum selalu menunjukkan nilai tertinggi hari ini. Namun, apabila tanda-tanda pertumbuhan sudah kuat, kawasan tersebut perlu dibaca sebagai ruang yang memiliki potensi peningkatan nilai pada masa depan.

Dalam konteks penilaian properti secara umum, kemampuan membaca potensi semacam ini menjadi penting baik untuk pengelolaan kekayaan negara maupun untuk mendukung pemerintah daerah dalam penyempurnaan basis data nilai tanah. Nilai tidak hanya dipahami sebagai angka hari ini, tetapi juga sebagai refleksi atas arah perkembangan ruang.

Namun, perlu ditegaskan bahwa modernisasi ini bukan semata-mata soal menaikkan nilai. Modernisasi ZNT dan NJOP harus ditempatkan dalam kerangka keadilan, akurasi, transparansi, dan keberlanjutan.

Tujuannya bukan membuat nilai setinggi mungkin, melainkan membuat nilai semakin mendekati kondisi pasar yang wajar dan dapat dijelaskan. Nilai yang terlalu rendah dapat menimbulkan risiko kehilangan potensi penerimaan dan underpricing aset. Sebaliknya, nilai yang terlalu tinggi tanpa dasar yang kuat dapat menimbulkan keberatan, resistensi, dan persepsi ketidakadilan.

Kajian ini juga memberi catatan penting mengenai kebijakan publik. Dalam model yang digunakan, variabel kebijakan menunjukkan asosiasi negatif. Secara sederhana, setiap peningkatan hambatan kebijakan berkorelasi dengan penurunan sekitar 10,6% aktivitas ekonomi, dengan asumsi faktor lain tetap.

Temuan ini tidak perlu dibaca sebagai kritik terhadap satu institusi tertentu. Lebih tepat apabila dibaca sebagai sinyal bahwa regulasi, perizinan, tata ruang, dan insentif perlu terus diselaraskan dengan dinamika ekonomi yang bergerak cepat. Hal ini merupakan tantangan bersama yang dihadapi banyak kota besar di Indonesia dan dunia, bukan masalah yang unik untuk Bandung.

Pada kota yang tumbuh secara organik seperti Bandung, kebijakan publik idealnya hadir sebagai pengarah, penyederhana, dan penguat. Kebijakan yang adaptif dapat membantu aktivitas ekonomi tumbuh lebih tertib, lebih terarah, dan lebih berkelanjutan.

Dengan demikian, isu ini sebaiknya dilihat sebagai ruang kolaborasi. Pemerintah daerah, Bapenda, Bappeda, DJKN, akademisi, penilai, dan pelaku pasar memiliki kepentingan yang sama untuk membangun basis data nilai tanah yang lebih baik.

Pemerintah daerah memiliki kewenangan dan tanggung jawab dalam pengelolaan PBB-P2 dan NJOP. DJKN memiliki pengalaman, kompetensi, dan tradisi metodologis dalam penilaian properti, termasuk penilaian untuk kepentingan pengelolaan kekayaan negara. Akademisi dapat memperkuat basis ilmiah. Pelaku pasar memberikan sinyal aktual atas pergerakan nilai.

Apabila unsur-unsur ini bertemu dalam kerangka kolaboratif, pembaruan ZNT dan NJOP dapat menjadi lebih kuat, lebih objektif, dan lebih mudah dipertanggungjawabkan.

Ke depan, terdapat tiga agenda kolaboratif yang dapat dipertimbangkan bersama oleh pemerintah daerah dan pemangku kepentingan terkait.

Pertama, pengembangan ZNT polisentris, yaitu peta nilai tanah yang tidak hanya membaca satu pusat lama, tetapi juga mengakui keberadaan pusat-pusat baru. Dalam konteks Bandung, hal ini berarti Alun-Alun dan Asia-Afrika tetap menjadi simpul penting, tetapi Dago, Cihampelas, Riau, Braga, dan koridor lain juga perlu dibaca sesuai karakter dan dinamika pasarnya masing-masing.

Kedua, integrasi indikator kualitatif ke dalam model penilaian massal, terutama indikator budaya, intensitas aktivitas, kualitas koridor, daya tarik kawasan, dan ekosistem usaha kreatif. Indikator semacam ini dapat membantu menjelaskan mengapa dua lokasi dengan karakter fisik yang hampir sama dapat memiliki daya tarik pasar yang berbeda.

Ketiga, penguatan analisis spasial dan data-driven appraisal, baik melalui pemetaan berbasis GIS, analisis klaster, pembaruan data pasar, maupun pemanfaatan teknologi analitik yang lebih maju. Dengan cara ini, penilaian tidak hanya bergantung pada intuisi atau pembacaan administratif, tetapi semakin didukung oleh data, peta, dan model yang dapat diuji.

Ketiga agenda tersebut memerlukan forum koordinasi teknis yang melibatkan pemangku kepentingan terkait, dengan mekanisme yang disepakati bersama sesuai dengan kewenangan masing-masing institusi. Implementasi dari rekomendasi-rekomendasi ini juga memerlukan kajian lanjutan, koordinasi lintas-instansi, dan penyesuaian dengan regulasi yang berlaku.

Bandung adalah kota yang bergerak. Ia tidak berhenti pada Alun-Alun, tetapi juga tumbuh melalui Dago, Cihampelas, Riau, Braga, Cibadak, dan koridor-koridor lain yang membentuk cerita ekonominya masing-masing.

Karena itu, cara membaca nilai tanah di Bandung juga perlu bergerak. Penilaian tidak cukup hanya menjadi proses administratif, tetapi perlu menjadi kerja analitis yang memahami ruang, pasar, budaya, dan masa depan kota.

Bagi para penilai, praktisi properti, akademisi, dan pemerintah daerah, temuan ini membuka peluang untuk berdiskusi lebih lanjut tentang bagaimana analisis spasial dapat diintegrasikan dalam praktik penilaian sehari-hari sesuai dengan kewenangan dan konteks masing-masing institusi. Kolaborasi lintas-institusi menjadi penting agar pembaruan basis data nilai tanah tidak hanya akurat secara teknis, tetapi juga adil secara fiskal dan relevan dengan dinamika perkotaan.

Pada akhirnya, ZNT dan NJOP yang baik bukan hanya soal angka. Ia adalah cermin dari bagaimana negara dan pemerintah daerah memahami dinamika ruang. Semakin baik kita membaca kota, semakin adil dan akurat pula kita menilai tanah di dalamnya.

Dalam konteks itu, analisis spasial bukan sekadar alat teknis. Ia adalah jembatan menuju kebijakan nilai tanah yang lebih modern, transparan, dan berkeadilan.

Keterangan Sumber

Tulisan ini diadaptasi dan disederhanakan dari artikel ilmiah Polycentricity in Bandung 2025: A Spatial Analysis Integrating Bootstrap Methods and Sustainable Urban Policy oleh Paulus Agung Cahya Wahyudi dan Vallen Reyhan Karli, yang telah terbit pada The Indonesian Journal of Development Planning/Jurnal Perencanaan Pembangunan Bappenas, Vol. 10 No. 2 Tahun 2026, halaman 234-248, DOI: 10.36574/jpp.v10i2.752.

Disclaimer

Artikel ini merupakan pandangan pribadi penulis yang dikembangkan dari kajian ilmiah yang telah terbit dan tidak mencerminkan kebijakan resmi Kementerian Keuangan, kecuali dinyatakan secara eksplisit.

D. Panduan Visual untuk Admin Portal

Catatan atribusi visual: setiap gambar yang diadaptasi dari artikel sumber perlu mencantumkan Sumber: Wahyudi dan Karli, 2026, diolah dari artikel JPP Bappenas. Artikel sumber mencantumkan lisensi Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International (CC BY-SA 4.0).

Versi publikasi dapat diakses di tautan: https://journal.bappenas.go.id/index.php/jpp/article/view/752