Telaah normatif dan pembacaan praktis atas PMK Nomor 99 Tahun 2024 dan lapisan petunjuk teknis DJKN bagi pelaksanaan penilaian oleh Penilai Pemerintah di lingkungan DJKN.

Oleh Paulus Agung Cahya Wahyudi, Penilai Pemerintah Ahli Madya Kanwil DJKN Jawa Barat

Kedudukan tulisan. Tulisan ini merupakan pendapat pribadi penulis, tidak dimaksudkan sebagai norma baru, bukan nasihat hukum, dan tidak mencerminkan kebijakan resmi institusi tempat penulis bekerja. Fokus pembahasan diarahkan pada satu pertanyaan praktis: ketika kondisi lapangan tidak ideal, sampai sejauh mana fleksibilitas masih dapat digunakan secara aman, dan pada titik mana Penilai Pemerintah justru harus membatasi diri atau berhenti.

Mengapa Penilaian Dalam Kondisi Terbatas Bukan Isu Kecil

Dalam praktik, penilaian jarang berlangsung pada objek yang sepenuhnya ideal. Ada objek yang sulit diakses, ada area yang membahayakan keselamatan, ada pihak yang tidak kooperatif, ada dokumen yang tersedia tetapi tidak sepenuhnya menjelaskan kondisi lapangan, dan ada pula keadaan ketika data awal tampak cukup tetapi justru menyisakan pertanyaan yang belum terjawab. Artikel resmi DJKN dari KPKNL Gorontalo juga menegaskan bahwa kondisi seperti ini bukan penyimpangan yang luar biasa, melainkan realitas lapangan yang memang perlu dibaca secara adaptif melalui PMK Nomor 99 Tahun 2024, khususnya pada pengaturan mengenai kondisi terbatas.

Masalahnya, kondisi terbatas sering dipahami terlalu sederhana. Ada yang membacanya seolah hanya persoalan teknis lapangan. Ada pula yang langsung menganggap bahwa begitu kondisi tidak ideal, proses penilaian sebaiknya dihentikan. Kedua pembacaan itu terlalu sempit. Kondisi terbatas sesungguhnya bukan hanya isu teknis, tetapi juga isu mutu pembuktian, desain penugasan, tata kelola, dan kualitas laporan. Bila dibaca terlalu longgar, kondisi terbatas bisa berubah menjadi pembenaran untuk menurunkan standar. Bila dibaca terlalu kaku, layanan bisa tersendat padahal regulasi justru memberi ruang adaptasi yang sah.

Norma Inti: Fleksibilitas Yang Dipagari

PMK Nomor 99 Tahun 2024 memberi titik pijak yang jelas. Regulasi ini membuka ruang pengumpulan data dan informasi melalui survei langsung, survei tidak langsung, penggunaan pihak lain dalam kondisi tertentu, dan penggunaan alat bantu ketika akses langsung tidak aman. Dalam pembacaan praktis, konstruksi ini terutama tampak pada pengaturan mengenai kondisi terbatas pada Pasal 24 sampai dengan Pasal 27, yang memberi ruang adaptasi tanpa melepaskan tuntutan atas kualitas data dan pertanggungjawaban profesional.

Namun, ruang itu tidak diberikan tanpa batas. PMK yang sama juga menegaskan bahwa bila survei lapangan tidak dapat dilakukan secara langsung, tidak langsung, maupun oleh pihak lain, maka harus dibuat Berita Acara Tidak Dapat Melakukan Survei Lapangan, dan penilaian atas objek tersebut tidak dilanjutkan. Artinya, PMK 99 tidak memilih antara fleksibel atau kaku. Ia membangun fleksibilitas yang dipagari.

Di sinilah lapis teknis DJKN perlu dibaca bukan sebagai daftar aturan tambahan, tetapi sebagai instrumen untuk menjaga agar fleksibilitas tidak berubah menjadi kelonggaran yang kabur. Berita resmi DJKN dari OPPINI pada 2023 menunjukkan sosialisasi Perdirjen 8/KN/2022 untuk penilaian bisnis, BTP-1/KN.5/2023 tentang tata cara survei lapangan dengan peninjauan langsung untuk objek tanah dan/atau bangunan, BTP-2/KN.5/2023 tentang penggunaan drone sebagai alat bantu, dan BTP-3/KN.5/2023 tentang penerapan keusangan fungsional dan ekonomis. Dengan dukungan lapis teknis seperti ini, fleksibilitas dalam PMK 99 memang dimaksudkan untuk hidup dalam ekosistem teknis yang makin rinci, bukan dipakai sebagai ruang longgar tanpa pagar.

Pembacaan Bertingkat: Tiga Level Kondisi Terbatas

Tingkat Pertama: Keterbatasan Yang Masih Dapat Diatasi Secara Teknis

Pada tingkat pertama, kondisi terbatas masih berada pada level yang dapat dikelola tanpa mengganggu substansi pembuktian. Misalnya, objek tidak dapat dilihat sepenuhnya dari satu titik, sebagian area sulit dijangkau, atau diperlukan alat bantu agar pengumpulan data lebih aman dan efisien. Pada kondisi ini, fleksibilitas masih aman karena fakta lapangan tetap bisa dibaca, hanya cara membacanya yang disesuaikan. Dalam konteks ini, penggunaan drone, aplikasi pemetaan daring, alat ukur elektronik, alat ukur optik, atau alat bantu lain bukan sekadar soal "kemudahan", melainkan upaya menjaga agar pengumpulan data tetap layak ketika akses langsung tidak aman atau tidak sepenuhnya memungkinkan.

Tetapi ukuran amannya bukan pada alat bantu yang digunakan, melainkan pada pertanyaan: apakah setelah penyesuaian itu, dasar faktanya masih cukup untuk menopang opini nilai? Bila jawabannya ya, penugasan masih layak dilanjutkan. Kreativitas profesional pada tahap ini justru tampak dari kemampuan Penilai Pemerintah memanfaatkan ruang aturan yang tersedia tanpa mengorbankan kualitas bukti.

Tingkat Kedua: Keterbatasan Yang Masih Dapat Dilanjutkan, Tetapi Tidak Cukup Ditangani Secara Teknis

Pada tingkat kedua, masalah tidak lagi cukup diatasi hanya dengan improvisasi lapangan atau penggunaan alat bantu. Data awal memang tersedia, tetapi sebagian unsur penting belum dapat dikonfirmasi dengan memadai. Lokasi dapat dipahami secara umum, namun konteks faktual, legal, atau ekonominya belum cukup terang. Dalam keadaan seperti ini, penilaian masih mungkin dilanjutkan, tetapi tidak cukup bila hanya mengandalkan penyesuaian teknis di lapangan.

Contoh yang cukup nyata adalah penugasan penilaian atas tanah dan bangunan eks pabrik untuk tujuan penjualan secara lelang. Saat survei, tim masih dapat masuk ke lokasi dan melihat bangunan utama, halaman, serta sebagian sarana penunjang. Namun, setelah pendalaman, muncul persoalan yang tidak sederhana. Sebagian area ternyata masih ditempati pihak ketiga yang mengaku sebagai penyewa lama. Beberapa bagian bangunan tidak lagi utuh dan sulit dipastikan apakah kerusakannya hanya fisik biasa atau sudah memengaruhi utilitas ekonominya secara material. Pada saat yang sama, data pembanding pasar untuk objek sejenis juga terbatas karena karakter objeknya cukup khusus dan tidak banyak transaksi yang benar-benar sebanding. Dalam kondisi seperti ini, masalahnya bukan lagi sekadar “apakah objek bisa difoto atau diukur”, melainkan apakah dasar faktanya sudah cukup kuat untuk menopang simpulan nilai.

Contoh lain dapat terjadi pada penilaian bangunan khusus beserta mesin-mesin di dalamnya. Secara kasat mata, objek masih ada dan dapat diinventarisasi. Namun, sebagian mesin tidak diketahui secara pasti masih berfungsi atau tidak, sebagian data teknisnya tidak lengkap, dan tidak seluruhnya jelas apakah mesin tersebut diperlakukan sebagai bagian dari satu kesatuan bangunan khusus atau sebagai barang bergerak tersendiri. Dalam situasi seperti itu, penilaian masih dapat dilanjutkan, tetapi tidak cukup bila hanya mengandalkan observasi visual dan dokumentasi lapangan. Diperlukan penguatan data, klarifikasi status objek, dan pembacaan yang lebih hati-hati atas pendekatan penilaiannya.

Pada level ini, yang dibutuhkan adalah penguatan penugasan: penguatan tim, penguatan data pembanding, penguatan dokumentasi, penguatan review internal, atau bahkan bantuan teknis dari unit lain. Bisa jadi jadwal perlu disesuaikan agar ada waktu untuk konfirmasi tambahan. Bisa juga objek perlu dipisah penanganannya, misalnya bagian yang datanya sudah cukup diproses lebih dahulu, sedangkan bagian yang masih kabur diperkuat atau ditunda. Dengan kata lain, respons pada tingkat kedua tidak lagi cukup berupa solusi teknis di lapangan, tetapi sudah memerlukan keputusan manajerial dan tata kelola penugasan.

Di sinilah kondisi terbatas harus mulai dibaca sebagai sinyal manajerial, bukan semata masalah teknis petugas lapangan. Bila pimpinan atau pengelola penugasan membaca situasi ini hanya sebagai hambatan operasional biasa, risikonya adalah laporan tetap lahir, tetapi kualitas fondasinya turun. Sebaliknya, bila dibaca sebagai sinyal organisasi, responsnya bisa lebih sehat: menyesuaikan jadwal, memecah objek, meminta bantuan, memperkuat kendali mutu sejak awal, atau menambah kedalaman disclosure agar pengguna laporan memahami batas-batas simpulan nilai yang dibentuk.

Tingkat Ketiga: Keterbatasan Yang Sudah Terlalu Jauh Untuk Dipaksakan

Pada tingkat ketiga, dasar faktanya sudah tidak lagi cukup aman untuk menopang simpulan nilai. Masalah yang dihadapi bukan lagi sekadar keterbatasan akses, kurangnya kelengkapan data, atau kebutuhan penguatan penugasan, tetapi sudah masuk pada situasi di mana fakta minimum yang diperlukan untuk membentuk opini nilai tidak dapat diperoleh secara layak. Pihak yang menguasai objek tidak kooperatif, ada hambatan nyata dari pihak lain, keamanan tidak terjamin, terjadi force majeure, atau bahkan objek tidak diketahui keberadaannya. Dalam kondisi seperti itu, fleksibilitas yang aman justru berbentuk kemampuan untuk berhenti.

Contoh yang cukup nyata adalah penugasan penilaian atas tanah, bangunan, dan mesin-mesin pabrik untuk tujuan penjualan secara lelang. Tim sudah datang ke lokasi, tetapi saat pelaksanaan survei sebagian area ternyata dikuasai pihak lain yang menolak memberikan akses. Pendamping dari pemohon tidak mampu memastikan batas area yang benar-benar dapat diperiksa. Pada bagian bangunan tertentu, struktur besi sudah banyak hilang atau dicuri sehingga kondisi fisiknya rapuh dan membahayakan keselamatan. Beberapa mesin juga tampak masih berada di lokasi, tetapi sebagian komponennya telah hilang, tidak jelas apakah masih lengkap, dan tidak memungkinkan dilakukan identifikasi teknis secara memadai. Dalam keadaan seperti ini, persoalannya bukan lagi apakah tim cukup kreatif menggunakan drone, alat ukur, atau dokumentasi visual. Persoalannya adalah bahwa dasar faktanya sendiri sudah tidak cukup aman untuk membentuk simpulan nilai yang dapat dipertanggungjawabkan.

Contoh lain dapat terjadi pada penilaian tanah dan bangunan yang secara administratif tercatat ada, tetapi saat survei objek tidak dapat ditemukan secara jelas di lapangan, atau keberadaannya masih diperselisihkan oleh lebih dari satu pihak. Bisa juga objek ditemukan, tetapi akses ke lokasi dihalangi secara aktif, terjadi ketegangan yang mengganggu keselamatan tim, atau pendamping yang seharusnya menjelaskan objek tidak tersedia dan tidak dapat memberikan klarifikasi minimum. Dalam situasi seperti itu, penilai tidak sedang menghadapi “kondisi kurang ideal” yang masih bisa diatasi dengan penguatan biasa, melainkan menghadapi situasi di mana proses pembentukan nilai berisiko berdiri di atas ruang kosong.

Ini penting ditekankan karena dalam praktik birokrasi, godaan terbesarnya sering bukan pada kurangnya aturan, tetapi pada dorongan untuk tetap menghasilkan output meskipun dasar faktanya sudah lemah. Ada dorongan agar proses tetap berjalan, agar penugasan tidak dianggap mandek, atau agar laporan tetap terbit demi memenuhi kebutuhan layanan. Padahal, dari sudut tata kelola, keputusan untuk menghentikan atau menunda objek tertentu yang memang tidak cukup aman justru merupakan bentuk profesionalisme, bukan kegagalan layanan. Dalam konteks ini, kehati-hatian bukan berarti tidak produktif; kehati-hatian justru berarti menolak membentuk opini nilai ketika dasar faktanya belum layak.

Karena itu, pada tingkat ketiga, respons yang sehat bukan lagi memperbanyak improvisasi, melainkan mendokumentasikan keterbatasan secara tegas, menghentikan atau menunda bagian objek yang tidak layak diproses, dan menjaga agar laporan tidak melampaui kekuatan bukti yang tersedia. Di sinilah batas profesional Penilai Pemerintah benar-benar diuji: bukan pada keberanian untuk tetap maju, tetapi pada keberanian untuk mengatakan bahwa dalam kondisi tertentu, langkah yang paling bertanggung jawab adalah berhenti.

Implikasi Yang Lebih Luas: Teknis, Manajerial, Dan Kelembagaan

Salah membaca kondisi terbatas dapat memunculkan setidaknya tiga lapis risiko.

Pertama, risiko teknis. Dasar fakta menjadi lemah, disclosure tidak memadai, asumsi terlalu longgar, dan simpulan terlalu percaya diri. Kedua, risiko manajerial. Penugasan tidak dirancang sesuai kompleksitas objek, bantuan tidak diminta tepat waktu, dan review internal tidak diperkuat sejak awal. Ketiga, risiko kelembagaan. Laporan tampak selesai secara administratif, tetapi tidak cukup kuat ketika diuji lebih lanjut, yang pada akhirnya dapat mengganggu mutu layanan dan konsistensi praktik antar-unit.

Artinya, kondisi terbatas tidak boleh dibaca hanya dari sisi bisa lanjut atau tidak. Ia juga harus dibaca dari sisi apa dampaknya terhadap kualitas hasil dan tanggung jawab institusi.

Pagar Kehati-Hatian Yang Penting

Ada tiga pagar utama yang perlu dijaga.

Pertama, efisiensi tidak boleh menjadi alasan tunggal. Penggunaan alat bantu, survei tidak langsung, atau penyesuaian lain hanya sah bila mutu pembuktian tetap memadai. Kedua, semakin besar ruang interpretasi lapangan, semakin kecil ruang untuk terlalu fleksibel. Objek sederhana mungkin masih bisa dikelola secara adaptif, tetapi objek yang kompleks, sensitif, atau berisiko sengketa menuntut pembacaan yang lebih langsung dan lebih hati-hati. Ketiga, setiap penyesuaian harus meninggalkan jejak dokumen yang jelas. Fleksibilitas yang tidak terdokumentasi hampir pasti akan menjadi titik lemah saat diuji.

Penutup

Penilaian dalam kondisi terbatas tidak boleh dibaca sebagai ruang bebas untuk mengurangi standar, tetapi juga tidak patut dipahami sebagai keadaan yang otomatis mematikan seluruh proses. PMK Nomor 99 Tahun 2024, ditopang oleh lapis petunjuk teknis DJKN yang terus berkembang, justru menunjukkan jalan tengah yang lebih matang: fleksibilitas dimungkinkan, tetapi hanya sejauh dasar fakta, mutu pembuktian, dan ketertiban dokumentasi tetap terjaga. Bagi Penilai Pemerintah, reviewer, pengelola penugasan, dan pimpinan kantor, prinsip paling aman untuk diingat adalah ini: kondisi boleh terbatas, tetapi yang tidak boleh terbatas adalah kejernihan dasar pembentukan nilainya.