Survei oleh Pihak Lain dalam Kegiatan Penilaian: Kapan Dapat Digunakan dan Kapan Sebaiknya Dihindari?

Telaah normatif dan pembacaan praktis atas PMK Nomor 99 Tahun 2024 bagi pelaksanaan penilaian oleh Penilai Pemerintah di lingkungan DJKN.

Oleh Paulus Agung Cahya Wahyudi, Penilai Pemerintah Ahli Madya Kanwil DJKN Jawa Barat

Kedudukan tulisan. Artikel ini disusun sebagai tulisan praktik dan tidak dimaksudkan sebagai norma baru, bukan nasihat hukum, dan tidak mencerminkan kebijakan resmi institusi tempat penulis bekerja. Fokus pembahasan diarahkan pada pertanyaan praktis yang kerap muncul dalam penugasan penilaian, yaitu kapan survei oleh pihak lain dapat digunakan secara sah dan prudent, kriteria apa saja yang patut diperiksa sebelum mekanisme tersebut dipilih, serta kapan mekanisme tersebut sebaiknya dihindari.

Mengapa Isu Ini Penting

Setelah pembahasan mengenai survei lapangan dalam penilaian oleh tim penilai, pertanyaan lanjutan yang sering muncul di lapangan adalah apakah dalam kondisi tertentu survei dapat dilakukan oleh pihak lain. Pertanyaan ini tampak sederhana, tetapi sesungguhnya menyentuh titik penting dalam tata kelola penilaian karena berkaitan dengan kecukupan data, kejelasan pertanggungjawaban, ketertiban administrasi, dan kekuatan chain of evidence yang menopang simpulan nilai.

PMK Nomor 99 Tahun 2024 memang memberi titik pijak yang jelas bahwa survei lapangan merupakan bagian penting dari pengumpulan data dan informasi. Pada saat yang sama, regulasi ini juga membuka ruang bagi Penilai Pemerintah untuk meminta pihak lain melaksanakan survei lapangan dalam kondisi tertentu. Artinya, isu ini tidak cukup dijawab dengan logika boleh atau tidak boleh secara sederhana. Yang jauh lebih penting adalah membaca dengan cermat batas fleksibilitas yang diberikan regulasi, lalu menempatkannya dalam praktik yang tetap aman secara normatif dan operasional.

Norma Inti yang Menjadi Dasar

Sebagai norma utama, PMK Nomor 99 Tahun 2024 menegaskan bahwa selain survei lapangan yang dilaksanakan oleh Penilai Pemerintah, Penilai Pemerintah dapat meminta pihak lain untuk melaksanakan survei lapangan. Pihak lain yang dimaksud bukan siapa saja, tetapi dibatasi pada Pemohon, pihak yang menguasai objek Penilaian, atau pihak yang memiliki kompetensi dalam melakukan survei terhadap objek Penilaian. Dengan konstruksi ini, PMK tidak menjadikan survei oleh pihak lain sebagai jalur umum, melainkan sebagai mekanisme khusus yang tersedia dalam kondisi tertentu.

Norma tersebut juga tidak membiarkan mekanisme survei oleh pihak lain berdiri sendiri. PMK Nomor 99 Tahun 2024 mensyaratkan adanya kondisi minimal terkait objek, kecukupan data, dan keberadaan petunjuk teknis yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal. Ini menunjukkan bahwa regulasi sengaja membuka ruang fleksibilitas, tetapi sekaligus memasang pagar agar fleksibilitas itu tidak berubah menjadi pelonggaran tanpa kendali.

Kriteria yang Dapat Didetailkan

Agar pembacaan terhadap survei oleh pihak lain tidak terlalu umum, terdapat beberapa kriteria yang patut diperiksa secara berurutan sebelum mekanisme ini dipilih.

Pertama, kriteria pihak yang dapat diminta melaksanakan survei. Dalam PMK Nomor 99 Tahun 2024, pihak lain dibatasi pada Pemohon, pihak yang menguasai objek Penilaian, atau pihak yang memiliki kompetensi dalam melakukan survei terhadap objek Penilaian. Karena itu, pertanyaan awal yang seharusnya diajukan bukan hanya siapa yang bersedia membantu, tetapi apakah pihak tersebut memang termasuk kategori yang diakui oleh regulasi dan dapat dipertanggungjawabkan keterkaitannya dengan objek.

Kedua, kriteria objek Penilaian. PMK Nomor 99 Tahun 2024 memberikan syarat dan kondisi minimal bahwa survei oleh pihak lain hanya dapat dipertimbangkan untuk objek tertentu, yaitu properti sederhana selain tanah sepanjang Penilai Pemerintah yang bersangkutan secara perorangan atau dalam tim pernah melakukan Penilaian objek sejenis melalui survei langsung; bangunan, atau selain tanah dan bangunan yang pernah dinilai oleh Penilai Pemerintah yang bersangkutan secara perorangan atau dalam tim dengan pengumpulan data dan informasi melalui survei langsung; Instrumen Keuangan; atau SDA. Dengan demikian, mekanisme ini sejak awal memang disusun secara selektif dan tidak diarahkan untuk seluruh jenis objek tanpa pembeda.

Ketiga, kriteria pengalaman dan memori profesional Penilai Pemerintah. Untuk objek properti tertentu, regulasi menautkan penggunaan survei oleh pihak lain dengan fakta bahwa Penilai Pemerintah yang bersangkutan pernah menilai objek sejenis atau objek yang sama kategori melalui survei langsung. Artinya, ruang fleksibilitas ini secara tersirat mensyaratkan adanya basis pengalaman lapangan yang cukup pada Penilai Pemerintah. Dengan kata lain, survei oleh pihak lain tidak dibangun untuk menggantikan pengalaman, melainkan hanya dapat dipakai ketika pengalaman profesional itu sudah ada.

Keempat, kriteria kecukupan data dan informasi. PMK mensyaratkan bahwa dapat diperoleh data dan informasi tanpa survei secara langsung terkait objek pembanding dalam hal pendekatan pasar, analisis pasar, dan hal-hal lain yang diperlukan dalam Penilaian. Ini berarti sebelum memilih jalur survei oleh pihak lain, Penilai Pemerintah harus lebih dulu jujur menilai apakah unsur-unsur penting di luar objek utama tetap dapat dikumpulkan, diverifikasi, dan dibaca secara memadai.

Kelima, kriteria dukungan petunjuk teknis. PMK Nomor 99 Tahun 2024 mensyaratkan adanya petunjuk teknis pengumpulan data dan informasi objek Penilaian yang dilakukan oleh pihak lain yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal. Dengan demikian, keputusan menggunakan survei oleh pihak lain tidak cukup didasarkan pada pembacaan pasal secara berdiri sendiri, tetapi harus ditempatkan dalam ekosistem aturan teknis DJKN yang mengarahkan bentuk pendataan, dokumen, dan tata cara pengujiannya.

Keenam, kriteria dokumentasi minimum. Untuk Penilaian Properti atau Penilaian Bisnis, hasil survei oleh pihak lain dituangkan dalam formulir pendataan yang minimal memuat deskripsi objek, tanggal pendataan, serta nama dan tanda tangan pihak yang melakukan pendataan. Formulir ini juga harus dilengkapi surat keterangan dari pengelola barang, pengguna barang, kuasa pengguna barang, atau Pemohon yang menyatakan bahwa data dan informasi yang tercantum sesuai dengan kondisi yang ada. Untuk Penilaian SDA, hasilnya dituangkan dalam Berita Acara Pengumpulan Data yang minimal memuat deskripsi objek, tanggal berita acara, data yang diperoleh, serta nama dan tanda tangan pihak yang melakukan pendataan.

Ketujuh, kriteria kelayakan penggunaan secara manajerial. Di luar syarat normatif, terdapat pertimbangan yang patut dibaca secara hati-hati, seperti apakah objek cukup sederhana untuk didata oleh pihak lain, apakah unsur yang perlu dideskripsikan relatif jelas, apakah ruang interpretasi lapangan tidak terlalu besar, dan apakah penggunaan survei oleh pihak lain justru membantu menjaga kesinambungan layanan tanpa menurunkan mutu pembuktian. Pada titik ini, ruang penafsiran praktis memang ada, tetapi tetap harus dibatasi oleh kecukupan bukti dan kualitas pengujian ulang oleh Penilai Pemerintah.

Kapan Layak Digunakan

Dalam pembacaan praktis, survei oleh pihak lain layak digunakan ketika ia benar-benar berfungsi sebagai alat bantu yang tetap menjaga kecukupan pembuktian. Mekanisme ini lebih masuk akal dipertimbangkan apabila objek penilaian berada dalam kategori yang memang dimungkinkan oleh regulasi, data dan informasi yang diperlukan tetap dapat diverifikasi secara memadai, dan penggunaan pihak lain justru membantu memastikan fakta lapangan tetap tersedia tanpa memaksakan kondisi yang tidak proporsional.

Dari sudut pengalaman praktis, mekanisme ini juga lebih mudah dipertanggungjawabkan apabila objek memiliki unsur-unsur yang relatif dapat dideskripsikan dan didata dengan jelas, ruang interpretasi lapangan tidak terlalu besar, dan tim penilai tetap mampu menguji ulang hasil pendataan tersebut secara kritis. Dalam keadaan demikian, pihak lain pada dasarnya membantu mengumpulkan fakta, sementara Penilai Pemerintah tetap memegang kendali untuk membaca, menilai, dan menguji apakah fakta itu cukup sebagai dasar pembentukan simpulan nilai.

Secara tersirat, pembacaan ini juga memberi ide bagi pimpinan kantor atau pengelola penugasan. Dalam kondisi tertentu, penggunaan survei oleh pihak lain dapat dibaca sebagai opsi pengorganisasian penugasan yang sah dan efisien, sepanjang justifikasinya kuat, objeknya memungkinkan, dokumentasinya tertib, dan kualitas pembacaan oleh Penilai Pemerintah tetap terjaga.

Kapan Sebaiknya Dihindari

Sebaliknya, survei oleh pihak lain sebaiknya dihindari ketika objek penilaian memiliki tingkat kompleksitas tinggi, berisiko sengketa, memerlukan pembacaan lapangan yang sangat kontekstual, atau memiliki karakteristik yang tidak cukup aman bila direduksi menjadi pendataan oleh pihak di luar Penilai Pemerintah. Dalam keadaan seperti itu, persoalannya bukan sekadar apakah data dapat dikumpulkan, tetapi apakah fakta lapangan dapat dibaca dengan ketajaman yang cukup untuk menopang simpulan nilai.

Mekanisme ini juga patut dihindari apabila alasan penggunaannya semata-mata bertumpu pada keinginan mempercepat proses, mengurangi perjalanan dinas, atau menyesuaikan kesibukan, tetapi tidak disertai penilaian yang jujur mengenai kecukupan bukti dan karakter objek. Efisiensi memang penting, namun fleksibilitas dalam PMK Nomor 99 Tahun 2024 tidak dibangun untuk menurunkan standar profesionalisme.

Jalur ini juga sebaiknya tidak digunakan bila bentuk dokumen, kualitas pendataan, atau pihak yang benar-benar melakukan pengumpulan data tidak jelas. Ketidakjelasan administratif seperti ini tampak kecil, tetapi justru sering menjadi titik awal melemahnya chain of evidence. Jika identitas pelaksana pendataan kabur, isi dokumen minim, atau pendataan tidak dapat ditelusuri kembali, maka hasilnya sulit memberi landasan yang cukup aman bagi Penilai Pemerintah.

Lebih jauh lagi, PMK Nomor 99 Tahun 2024 juga memberi arah yang tegas bahwa apabila survei lapangan tidak dapat dilakukan secara langsung, tidak langsung, maupun oleh pihak lain, dan kondisi yang menghalangi itu memang nyata, maka survei lapangan dinyatakan tidak dapat dilaksanakan, dibuat Berita Acara Tidak Dapat Melakukan Survei Lapangan, Penilaian tidak dilanjutkan, dan permohonan Penilaian dikembalikan secara tertulis. Ini penting, karena menunjukkan bahwa ruang fleksibilitas tetap memiliki batas akhir: ada keadaan ketika penilaian memang harus berhenti, bukan dipaksa terus dengan bukti yang lemah.

Pagar Kehati-Hatian yang Penting

Ada beberapa pagar kehati-hatian yang layak dijaga. Pertama, survei oleh pihak lain harus dibaca sebagai pengecualian yang terukur, bukan default option. Kedua, penggunaan pihak lain tidak boleh menghilangkan kemampuan Penilai Pemerintah untuk menilai apakah data yang diperoleh benar-benar cukup, relevan, dan konsisten dengan kebutuhan Penilaian. Ketiga, perlu dibedakan secara tegas antara pendataan oleh pihak lain dan penilaian oleh Penilai Pemerintah; yang dapat dibantu adalah pengumpulan data tertentu, bukan simpulan nilai. Keempat, dokumentasi yang dihasilkan harus benar-benar mengikuti bentuk dan kualitas minimum yang dipersyaratkan regulasi.

Dalam perspektif yang lebih operasional, prinsip paling sehat adalah ini: semakin tinggi risiko objek, semakin tinggi kebutuhan pembacaan langsung oleh Penilai Pemerintah. Sebaliknya, semakin sederhana objek dan semakin kuat data pendukung yang tersedia, semakin mungkin mekanisme ini digunakan secara hati-hati. Yang harus dijaga bukan hanya kepatuhan formal pada aturan, tetapi juga kejujuran profesional dalam menilai apakah jalur tersebut benar-benar masih memberi dasar fakta yang cukup.

Penutup

Survei oleh pihak lain dalam penilaian bukan sesuatu yang terlarang, tetapi juga bukan sesuatu yang dapat dipakai tanpa batas. PMK Nomor 99 Tahun 2024 memang membuka ruang itu, namun sekaligus memberi kriteria objek, syarat data, persyaratan dokumentasi, dan kebutuhan dukungan petunjuk teknis yang menunjukkan bahwa jalur ini harus dipakai secara terukur.

Bagi praktik penilaian di unit vertikal DJKN, jalan tengah yang paling sehat bukanlah menolak mekanisme ini sama sekali, dan bukan pula menggunakannya terlalu longgar. Jalan tengah yang tepat adalah memakai mekanisme tersebut hanya ketika memang didukung norma, karakter objek, kecukupan data, pengalaman Penilai Pemerintah, dan dokumentasi yang memadai. Dengan pembacaan seperti itu, fleksibilitas tetap dapat dimanfaatkan, tetapi kualitas pembuktian dan akuntabilitas hasil Penilaian tetap terjaga.

Catatan norma utama: PMK Nomor 99 Tahun 2024 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, khususnya Pasal 24 sampai dengan Pasal 26.