Oleh: Dwi Wahyudi

(Kepala Bidang Lelang Kantor Wilayah DJKN Bali dan Nusa Tenggara, Kementerian Keuangan)

Bali adalah destinasi tempat wisata yang terkenal di dunia. Kondisi pariwisata yang sempat terpuruk setelah terkena dampak pandemi covid-19 pun sudah semakin pulih membaik dengan cepat. Bahkan Bali sempat dinobatkan sebagai destinasi terpopuler di dunia dan Asia tahun 2021 menurut penghargaan Travelers’ Choice Best of the Best 2021 oleh situs perjalanan TripAdvisor. Lalu berada di ranking pertama Asia pada tahun 2022 hingga tahun 2023, dan ranking kedua dunia pada tahun 2024 setelah Dubai.

Hal ini menyebabkan antara lain permintaan lahan untuk hotel, resor, dan penginapan terus meningkat. Investor properti memandang potensi keuntungan di masa depan, sehingga bersedia mengeluarkan dana besar untuk membeli tanah di Bali. Tenaga kerja di bidang pariwisata dan bidang penunjangnya pun berbondong-bondong masuk ke Bali, sehingga semakin meningkatkan permintaan lahan untuk tempat tinggal. Kawasan seperti Seminyak, Canggu, Kuta, Sanur, dan Nusa Dua  mengalami peningkatan aktivitas dan ekonomi, yang berdampak positif pada pasar properti. Nilai properti di Bali mengalami kenaikan signifikan. Investasi properti di Bali menawarkan keuntungan berupa pengembalian sewa yang bisa diprediksi, diversifikasi aset, dan manfaat pajak.

Dengan popularitas pariwisata yang mendunia tersebut, minat pasar luar negeri terhadap properti di Bali pun semakin meningkat. Dukungan pemerintah dengan pembangunan infrastruktur berupa jalan dan fasilitas umum juga semakin memperkuat pasar properti. Kebijakan yang mendukung investasi properti dan regulasi yang kondusif juga sangat mempengaruhi pertumbuhan pasar.

Walaupun minat pasar luar negeri terhadap properti di Bali semakin meningkat, berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria (UU No. 5/1960) WNA tidak dapat memiliki hak atas tanah dan bangunan kecuali hanya berupa hak sewa atau hak pakai. Sekarang juga terdapat tren yang semakin berkembang di kalangan wisatawan internasional yang membuat mereka condong ke arah penyewaan vila, bukan hotel, agar dapat tinggal lebih lama di Bali. Kebijakan pemerintah yang sejalan dengan itu adalah penerapan visa digital nomad yang memungkinkan WNA tinggal terus menerus di Indonesia selama total 6 bulan. Visa digital nomad adalah ijin tinggal yang diberikan kepada pekerja jarak jauh yang bekerja secara daring dan tidak terikat dengan lokasi fisik tertentu. Dengan demikian peluang pasar sewa properti menjadi semakin besar. Pemerintah harus dapat menangkap peluang ini.

Salah satu cara meningkatkan penerimaan bagi pemilik properti dan pemerintah adalah dengan Lelang Hak Menikmati. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 122 Tahun 2023, lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. Hak menikmati adalah hak yang memberi wewenang untuk menikmati atau memanfaatkan barang milik pihak lain dalam jangka waktu tertentu dengan membayar sejumlah uang dengan tidak mengubah status kepemilikan. Dalam hal ini sewa properti termasuk dalam pengertian hak menikmati. Dengan adanya pengumuman lelang, peluang munculnya calon penyewa properti menjadi lebih terbuka luas. Dimulai dari nilai limit yang merupakan nilai minimal yang ditetapkan oleh pemilik barang, penawaran akan diajukan secara kompetitif oleh para peserta lelang hingga tercapai harga lelang. Harga lelang adalah harga penawaran sewa tertinggi yang diajukan oleh peserta lelang yang telah disahkan sebagai pemenang lelang oleh Pejabat Lelang. Melalui mekanisme lelang harga sewa properti menjadi lebih bersaing dan menguntungkan pemilik properti, namun tetap terjangkau oleh penyewa karena sesuai penawaran yang diajukannya sendiri. Objek lelang berupa hak sewa ini dapat diterapkan antara lain terhadap Barang Milik Negara, Barang Milik Daerah, dan barang milik swasta perorangan/badan hukum/badan usaha. Permohonan lelang hak sewa BMN/BMD diajukan oleh Kementerian/Lembaga dan Pemerintah Daerah kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Sementara lelang hak sewa properti swasta bisa diajukan kepada Pejabat Lelang Kelas II. Manfaat lelang hak sewa BMN/BMD berupa tanah dan/atau bangunan antara lain: optimalisasi Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan Pendapatan Asli Daerah (PAD), transaksi sewa menjadi transparan, akuntabel, obyektif, adil, dan aman secara hukum. Dengan demikian BMN/BMD berupa tanah dan bangunan yang idle/mangkrak pun dapat bekerja menghasilkan manfaat yang optimal bagi rakyat Indonesia, dengan tetap berpegang pada prinsip yang terpenting, yaitu tidak mengubah status kepemilikan BMN/BMD dan tidak mengganggu tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga dan Pemerintah Daerah.

Sumber gambar: www.tokopedia.com, www.rumah123.com