Dalam rangka meningkatkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), Barang Milik Negara/Daerah perlu dikelola secara optimal. Salah satu bentuk pengelolaan BMN/BMD adalah dengan Pemanfaatan yaitu pendayagunaan Barang Milik Negara/Daerah yang tidak digunakan untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian/ Lembaga/Satuan Kerja Perangkat Daerah dan/atau optimalisasi Barang Milik Negara/Daerah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Sumber daya yang dapat dimanfaatkan tersebut terutama aset berlebih berupa tanah atau lahan kosong belum dimanfaatkan (idle). Di sisi lain, pemanfaatan yang akan dilakukan oleh Pengelola ataupun pihak ketiga pasti akan dihadapkan pada tingkat risiko (risk) dan harapan pengembalian (return) dari investasi yang dilakukan.

Mengingat investasi pengembangan lahan/tanah tidak bisa lepas dari risiko, maka untuk menentukan penggunaan yang paling optimal dari lahan tersebut perlu adanya suatu analisa penggunaan tertinggi dan terbaik atau yang biasa dikenal dengan Highest and Best Use (HBU). Analisa HBU menurut Standard Penilai Indonesia Tahun 2003 didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan (legalitas), secara fisik layak, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.

Menurut (SPI 2013) analisis HBU yang dilakukan pada tanah kosong difokuskan untuk menemukan kegunaan alternatif yang dapat dikembangkan dengan menjawab pertanyaan-pertanyaan sebagai berikut:

1.    Apakah sebaiknya lahan tersebut dibiarkan kosong atau dikembangkan?

2.    Jika dibiarkan kosong, kapan pengembangan di masa depan akan memberikan kelayakan secara finansial dapat dilakukan?

3.    Jika akan dikembangkan maka jenis pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan?

Tulisan ini difokuskan pada aspek legalitas sebagai kriteria awal dalam menghitung untung ruginya dari investasi pengembangan lahan. Analisis aspek legalitas dilakukan terhadap berbagai ketentuan peraturan yang mempengaruhi alternatif penggunaan lahan kosong, antara lain :

1.    Analisis status dan dokumen kepemilikan

Analisis ini adalah memastikan bahwa objek yang akan dikembangkan dalam status bebas sengketa atau tidak, dengan di dukung oleh dokumen legalitas yang sah.

2.    Analisis Peruntukan Area (zoning)

Zoning adalah pembagian suatu wilayah yuridiksi menjadi beberapa bagian sesuai peruntukan tanah dan persyaratan bangunan tertentu.

Analisis Peruntukan Area (zoning) mencakup analisis izin pemanfaatan ruang yang diberikan Pemerintah setempat kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan pemanfaatan ruang pada suatu zona berdasarkan rencana tata ruang.

Dasar hukum dan ketentuan yang mengatur zoning adalah Peraturan Daerah setempat tentang Rencana Tata Ruang Wilayah.

3.    Analisis Perizinan Bangunan

Analisis Perijinan bangunan dilakukan dengan memperhatikan Peraturan Daerah setempat, dengan memperhatikan antara lain :

a)    Analisis Garis Sempadan Bangunan (GSB)

Garis Sempadan Bangunan adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh bangunan ke arah garis sempadan jalan yang ditetapkan dalam rencana kota.

b)    Analisis Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan adalah angka prosentase perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas lahan.

c)    Analisis Ketinggian Bangunan

Analisis Ketinggian Bangunan adalah untuk mengetahui batasan ketinggian bangunan yang diijinkan oleh peraturan setempat.

Risiko yang akan timbul akibat tidak terpenuhinya aspek legalitas adalah tidak adanya perlindungan hukum. Kegiatan usaha yang awalnya dapat berjalan lancar, bisa jadi di pertengahan jalan kegiatan usaha tersebut diberhentikan secara tiba-tiba atau dibekukan oleh instansi terkait. Dengan mengurus dan memiliki dokumen legalitas yang sesuai, kegiatan usaha yang dilakukan akan tercatat secara resmi oleh pemerintah sehingga pelaku usaha akan merasa aman dalam menjalankan kegiatan usahanya. Terpenuhinya aspek legalitas ini sangat memudahkan Pengelola maupun Calon Investor untuk mengetahui alternatif apa yang akan dibuat/dibangun diatas lahan kosong tersebut. (Penulis: Yohanes Eko Dedi K/Fungsional Penilai Pemerintah KPKNL Tarakan)

Sumber : Standar Penilai Indonesia (SPI) 2013, MAPPI, Jakarta. Peraturan Pemerintah No 28/ 2020