Oleh Tim Penilai KPKNL Parepare
Masa pandemi, tidak menyurutkan langkah pemerintah untuk terus meningkatkan kinerja di bidang pengelolaan Barang Milik Negara (BMN). Hal ini terbukti dari ditindaklanjutinya usulan Penyertaan Modal Pemerintah Pusat (PMPP) Infrastruktur Migas kepada PT Pertamina (Persero), dari Kementerian ESDM ke Kementerian Keuangan selaku Pengelola BMN, dhi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara(DJKN). DJKN menindaklanjuti proses pemindahtanganan berupa PMPP kepada PT Pertamina (Persero) dengan menunjuk penilai pemerintah untuk turun melakukan penilaian terhadap aset yang menjadi obyek PMPP tersebut berupa tanah, bangunan, dan Jaringan pipa gas transmisi lainnya di Kabupaten Wajo Sulawesi Selatan yang menjadi wilayah kerja KPKNL Parepare.
Tim
Penilai KPKNL Parepare yang berjumlah 3 orang, melakukan survei lapangan
pada tanggal 13 s.d 14 Juli 2020. Survei lapangan di Kabupaten Wajo ini
dilakukan di beberapa titik yang menjadi lokasi obyek penilaian. Tanah dan
bangunan berada pada 1 titik koordinat yang sama, tetapi untuk jaringan pipa gas transmisi
lainnya, tersebar di 16 titik di 2 kecamatan yang terdiri dari 1 MRS (Metering
Regulation Station) dan 15 RS (Regulation Station).
Pelaksanaan
penilaian kali ini sedikit beda dengan penilaian BMN sebelumnya. Pertama, proses penilaian dimasa
pandemi harus berpedoman pada Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan
Negara Nomor 6/KN/2020 tentang Panduan Pemberian Layanan Penilaian dan Analisis
di Bidang Penilaian dalam Status Bencana Nasional Nonalam Penyebaran Corona Virus Disease 2019
(COVID-19). Dengan adanya Perdirjen ini maka Tim Penilai
memperhatikan protokoler kesehatan saat survei lapangan, antara lain dengan
melakukan physical distancing,
memakai masker, face shield, menyediakan
hand sanitizer serta sesering mungkin
melakukan cuci tangan. Kemudian, pelaksanaan penilaian mengacu kepada pedoman yang ditetapkan oleh Direktur Penilaian tentang
Pelaksanaan Penilaian BMN Infrastruktur Migas pada Kementerian ESDM dalam
rangka Pemindahtanganan dalam bentuk PMPP kepada PT Pertamina (Persero). Dalam
pedoman ini dijabarkan tentang Prosedur
Penilaian, Petunjuk teknis pelaksanaan Penilaian, Petunjuk teknis penyusunan
laporan hasil Penilaian, Petunjuk teknis pengendalian kualitas hasil Penilaian
dan Petunjuk teknis penyusunan kertas kerja penjelasan perhitungan.
Penilaian Tanah
Aset BMN berupa tanah yang menjadi obyek penilaian terletak di desa Lempa Kecamatan Panamma Kabupaten Wajo. Ketua Tim Penilai Marten Anastasius Masa beserta tim langsung melakukan verifikasi ke lokasi dengan memeriksa dokumen yang diterima dibandingkan dengan kondisi obyek yakni luas tanah, bentuk, kontur, elevasi, batas-batas, dan lain-lain. Obyek penilaian berupa tanah ini pada dasarnya sudah pernah dilakukan penilaian sebelumnya, yaitu saat revaluasi aset. Namun yang menarik dari proses penilaian ini adalah lingkungan di sekitar lokasi yang sudah banyak mengalami perubahan. Lokasi sekitar yang sebelumnya merupakan wilayah pemukiman/residensial, kini telah beranjak ke komersial. Hal ini ditandai dengan perencanaan pembangunan ruko-ruko di sekitarnya. Saat Tim Penilai melakukan wawancara dengan warga setempat, diperoleh informasi bahwa memang arus perkembangan bisnis mulai merambah ke wilayah setempat.
Dalam melakukan perhitungan nilai tanah, Tim Penilai mengikuti pedoman yang diberikan oleh Direktur Penilaian dimana dalam petunjuk teknis penilaian disebutkan bahwa penilaian tanah menggunakan pendekatan data pasar dengan metode perbandingan penjualan / sales comparison method (SCM). Dengan metode ini maka nilai wajar bisa diperoleh dengan menyesuaikan harga properti pembanding yang sebanding dan sejenis. Dalam pedoman penilaian tersebut diatur pula penyesuaian data pembanding dengan 2 (dua) tahapan yakni melakukan penyesuaian atas faktor transaksional terlebih dahulu secara akumulatif terhadap harga penawaran dan kemudian dilanjutkan dengan penyesuaian atas faktor properti/nontransaksional secara akumulatif terhadap harga penawaran/transaksi yang telah disesuaikan dengan penyesuaian faktor transaksional (hasil penyesuaian faktor transaksional). Faktor transaksional yang dimaksud adalah jenis transaksi, waktu transaksi, dan dokumen kepemilikan. Sementara faktor properti/non-transaksional meliputi lokasi, jenis tanah, luas tanah, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi tanah, peruntukan/pemanfaatan sekitar dan aksesibilitas.
Penilaian
Bangunan
Luas bangunan yang menjadi obyek penilaian di Kabupaten Wajo terdiri dari 2 (dua) bentuk. Pertama, BMN yang merupakan bangunan sederhana yang memiliki material dinding dan kedua adalah bangunan tanpa material dinding. Bangunan ini dinilai oleh Tim Penilai dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach), di mana dalam pendekatan ini nilai wajar objek penilaian diperoleh dengan menghitung biaya penggantian baru (new replacement cost/NRC) kemudian dikurangi dengan penyusutan, baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan/atau kemunduran ekonomi.
Untuk menghitung biaya penggantian baru (NRC), Tim Penilai berpedoman pada petunjuk teknis Penilaian Bangunan bagi Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN berupa Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) Tahun 2020 yang berlaku di Kabupaten Wajo. Sementara itu untuk menentukan besaran penyusutan (baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis) Tim Penilai merujuk pada Surat Edaran Dirjen Kekayaan Negara Nomor SE-4/KN/2013 tentang Penyusutan/Depresiasi Pada Penilaian Bangunan.
Penilaian Jaringan
Pipa Gas Transmisi Lainnya
Jaringan pipa gas transmisi lainnya terdiri dari
jaringan MRS (Metering Regulation
Station) dan RS (Regulation Station). MRS adalah
jaringan induk yang terdiri dari pipa-pipa besar yang berdiameter 180mm dan 90mm. Sedangkan RS adalah jaringan hilir yang
mengalirkan gas elpiji langsung ke rumah-rumah penduduk Jaringan RS ini
menggunakan pipa kecil berukuran diameter 20mm.
Dalam menentukan nilai wajar atas jaringan pipa gas transmisi lainnya, Tim Penilai menggunakan pendekatan biaya (cost approach) dengan metode biaya penggantian baru (NRC). Dalam menentukan besaran NRC ini, Tim Penilai menggunakan koefisien harga yang diperoleh dari rata-rata geomean tingkat inflasi tahunan Kabupaten Bone dari tahun perolehan sampai dengan tahun Penilaian. Penggunaan data inflasi Kabupaten Bone dilakukan karena Kabupaten Wajo tidak mengeluarkan data inflasi. Penentuan besaran NRC juga berkaitan dengan umur objek penilaian yang dihitung dari tahun perolehan sampai dengan tahun Penilaian (2020). Setelah besaran NRC diketahui, selanjutnya dikurangi dengan penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan/atau kemunduran ekonomi sebagaimana SE-4/KN/2013 diatas. (Tim’s)