MENILIK PENILAIAN INFRASTRUKTUR MIGAS

PADA PT GAS NEGARA SENGKANG

Oleh Tim Penilai KPKNL Parepare

Masa pandemi tidak menyurutkan langkah pemerintah untuk terus meningkatkan kinerja di bidang pengelolaan Barang Milik Negara (BMN). Hal ini terbukti dari ditindaklanjutinya usulan Penyertaan  Modal Pemerintah Pusat (PMPP) Infrastruktur Migas kepada PT Pertamina (Persero), dari Kementerian ESDM ke Kementerian Keuangan selaku Pengelola BMN, dhi Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.

DJKN menindaklanjuti proses pemindahtanganan berupa PMPP ke PT Pertamina (Persero) dengan menunjuk penilai pemerintah untuk turun melakukan penilaian terhadap aset yang menjadi obyek PMPP tersebut antara lain berupa tanah, bangunan, dan Jaringan pipa gas transmisi lainnya di Kabupaten Wajo Sulawesi Selatan yang menjadi wilayah kerja KPKNL Parepare.

Tim Penilai KPKNL Parepare yang berjumlah 3 orang, segera melakukan survei lapangan pada tanggal 13 s.d 14 Juli 2020. Survei lapangan di Kabupaten Wajo ini dilakukan di beberapa titik yang menjadi lokasi obyek penilaian. Tanah dan bangunan, ada dalam 1 titik koordinat, tetapi untuk jaringan pipa gas transmisi lainnya, yang terdiri dari 2 NUP tersebar di 15 sektor terdiri dari 2 MRS (Metering Regulation Station) dan 13 RS (Regulation Station).  

Pelaksanaan penilaian kali ini sedikit beda dengan penilaian BMN sebelumnya. Pertama, proses penilaian dimasa pandemi menghajatkan untuk mempedomani Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 6/KN/2020 tentang Panduan Pemberian Layanan Penilaian dan Analisis di Bidang Penilaian dalam Status Bencana Nasional Nonalam Penyebaran Corona Virus Disease 2019 (COVID-19). Dengan adanya Perdirjen ini maka Tim Penilai memperhatikan protokoler kesehatan saat survey lapangan, antara lain dengan melakukan physical distancing, memakai masker, face shield, menyediakan hand sanitizer serta sesering mungkin mencuci tangan. Kedua, pelaksanaan penilaian mengacu pada pedoman yang ditetapkan oleh Direktur Penilaian tentang Pelaksanaan Penilaian BMN Infrastruktur Migas pada Kementerian ESDM dalam rangka Pemindahtanganan dalam bentuk PMPP kepada PT Pertamina (Persero).  Dalam pedoman ini dijabarkan tentang Prosedur Penilaian, Petunjuk teknis pelaksanaan Penilaian, Petunjuk teknis penyusunan laporan hasil Penilaian, Petunjuk teknis pengendalian kualitas hasil Penilaian dan Petunjuk teknis penyusunan kertas kerja penjelasan perhitungan.

Penilaian Tanah

Aset BMN berupa tanah yang menjadi obyek penilaian terletak di desa Lempa Kecamatan Panamma Kabupaten wajo, dengan luas 579 meter persegi. Tim Penilai yang diketuai oleh Marten Anastasius Masa, langsung mengkroscek dokumen yang diterima dengan meneliti kondisi obyek survei yakni luas tanah, bentuk, kontur, elevasi, batas-batas, dan lain-lain sesampainya di lokasi. Obyek penilaian berupa tanah tersebut sebenarnya sudah pernah dilakukan penilaian sebelumnya, yaitu saat revaluasi aset. Namun yang menarik dari proses penilaian ini adalah lingkungan di sekitar lokasi yang sudah banyak mengalami perubahan. Lokasi sekitar yang sebelumnya merupakan wilayah pemukiman/residensial, kini telah beranjak ke komersial. Hal ini ditandai dengan perencanaan pembangunan ruko-ruko di sekitarnya. Saat Tim Penilai melakukan wawancara dengan warga setempat, diperoleh informasi bahwa memang arus perkembangan bisnis mulai merambah ke wilayah setempat.

Tim Penilai dalam melakukan perhitungan nilai tanah, mempedomani arahan Direktur Penilaian dimana dalam petunjuk teknis penilaian disebutkan bahwa penilaian tanah menggunakan pendekatan data pasar dengan metode perbandingan penjualan / sales comparison method (SCM). Dengan metode ini maka nilai wajar bisa diperoleh dengan menyesuaikan harga properti pembanding yang sebanding dan sejenis.

Dalam pedoman penilaian tersebut diatur pula penyesuaian data pembanding dengan 2 (dua) tahapan yakni melakukan penyesuaian atas faktor transaksional terlebih dahulu secara akumulatif terhadap harga penawaran dan kemudian dilanjutkan dengan penyesuaian atas faktor properti/nontransaksional secara akumulatif terhadap harga penawaran/transaksi yang telah disesuaikan dengan penyesuaian faktor transaksional (hasil penyesuaian faktor transaksional). Faktor transaksional yang dimaksud adalah jenis transaksi, waktu transaksi, dan dokumen kepemilikan. Sementara faktor properti/non-transaksional meliputi lokasi, jenis tanah, luas tanah, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi tanah, peruntukan/pemanfaatan sekitar dan aksesibilitas.

Penilaian Bangunan

Luas bangunan yang menjadi obyek penilaian di Kabupaten Wajo ini seluas 120 meter persegi terdiri dari 2 bentuk. Pertama, bangunan ini adalah bangunan sederhana yang memiliki material dinding yaitu 52 meter persegi dan kedua, bangunan tanpa material dinding seluas 68 meter persegi. Bangunan ini di nilai oleh Tim Penilai dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach), dimana dalam pendekatan ini nilai wajar objek penilaian diperoleh dengan menghitung biaya penggantian baru (new replacement cost/NRC) kemudian dikurangi dengan penyusutan, baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan/atau kemunduran ekonomi.

Untuk menghitung biaya penggantian baru (NRC), Tim Penilai berpedoman pada petunjuk teknis Penilaian Bangunan bagi Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN berupa Daftar Komponen Penilaian Bangunan (DKPB) Tahun 2020 yang berlaku di Kecamatan Wajo. Sementara itu untuk menentukan besaran penyusutan (baik penyusutan fisik, kemunduran fungsi dan kemunduran ekonomis) Tim Penilai merujuk pada Surat Edaran Dirjen Kekayaan Negara Nomor SE-4/KN/2013 tentang Penyusutan/Depresiasi Pada Penilaian Bangunan.

Penilaian Jaringan Pipa Gas Transmisi Lainnya

Jaringan pipa gas transmisi lainnya terdiri dari jaringan MRS (Metering Regulation Station) dan RS (Regulation Station). MRS adalah jaringan induk yang terdiri dari pipa-pipa besar yang berdiameter 180mm dan 90mm. Sedangkan RS adalah jaringan hilir yang mengalirkan gas elpiji langsung ke rumah-rumah penduduk Jaringan RS ini menggunakan pipa kecil berukuran diameter 20mm.

Dalam menentukan nilai wajar atas jaringan pipa gas transmisi lainnya, Tim Penilai menggunakan pendekatan biaya (cost approach) dengan metode biaya penggantian baru (NRC). Penentuan besaran NRC ini, Tim Penilai menggunakan koefisien harga yang diperoleh dari rata-rata geomean tingkat inflasi tahunan Kabupaten Bone dari tahun perolehan sampai dengan tahun Penilaian. Mengapa yang dipakai adalah inflasi Kabupaten Bone, hal ini dikarenakan Kabupaten Wajo tidak mengeluarkan data inflasi, sehingga inflasinya merujuk pada data inflasi Kabupaten Bone. Penentuan besaran NRC juga berkaitan dengan umur objek penilaian yang dihitung dari tahun perolehan ( yaitu 2011) sampai dengan tahun Penilaian (tahun 2020). Setelah besaran NRC diketahui, selanjutnya dikurangi dengan penyusutan fisik, kemunduran fungsional dan/atau kemunduran ekonomi sebagaimana SE-4/KN/2013 diatas. (Tim’s)

Penulis: Desi Ariyanti, Pelaksana Seksi PKN KPKNL Parepare