Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 6/KN/2020 memberikan relaksasi pelaksanaan penilaian di masa pandemi Covid-19, antara lain dapat melakukan survei lapangan dengan menerapkan protokol keamanan serta ketentuan lain yang telah ditetapkan. Pelaksanaan survei lapangan merupakan salah satu tahapan proses penilaian yang penting dilakukan untuk identifikasi objek penilaian dan objek pembanding serta data lain yang dibutuhkan untuk mendukung analisis penilaian dalam menentukan besaran nilai wajar yang mencerminkan kondisi pasar saat tanggal penilaian. Apalagi jika data sekunder khususnya data pembanding baik yang tersedia dari data laporan penilaian sebelumnya maupun dari situs penawaran online atau dokumen lainnya sangat kurang sebagaimana kondisi secara umum yang ada di wilayah Madura.

Berdasarkan peraturan tersebut di atas dan adanya permohonan penilaian dari Seksi Pengelolaan Kekayaan Negara (PKN) KPKNL Pamekasan sesuai usulan persetujuan permohonan sewa sebagian tanah Kantor Unit Penyelenggara Pelabuhan (UPP) II Branta, Tim Penilai KPKNL Pamekasan yang terdiri dari Sdr. Handexs Kuswoyo, Sdr. Hanif Azhar, dan Sdr. Widhi Prasetyo berkesempatan untuk melakukan perjalanan dinas survei lapangan dalam rangka penilaian sewa Barang Milik Negara (BMN) yang berlokasi di area Pelabuhan Trunojoyo di Desa Taddan Kecamatan Camplong Kabupaten Sampang pada pertengahan Juni 2020. Hal tersebut merupakan pengalaman pertama bagi Tim Penilai KPKNL Pamekasan melaksanakan tugas penilaian pemanfaatan aset BMN dengan objek berupa sebagian tanah di area pelabuhan yang akan digunakan untuk shorebase (gudang penumpukan), terlebih lagi kegiatan tersebut dilakukan di masa pandemi Covid-19 yang mengakibatkan ruang gerak Tim Penilai di lapangan terbatas.

Setelah melakukan identifikasi terkait sarana transportasi yang akan digunakan dan hasil pemeriksaan kesehatan di puskesmas terdekat yang menyatakan sehat, maka Tim Penilai memutuskan menggunakan kendaraan dinas mengingat lokasi objek penilaian yang tidak terlalu jauh, yaitu kurang lebih 30 Km dari Pamekasan (KPKNL Pamekasan).

Pelaksanaan survei lapangan atas objek penilaian hampir batal dilaksanakan sesuai jadwal yang telah ditentukan karena berdasarkan informasi yang diterima bahwa pada saat tersebut, Kantor UPP II Branta masih ditutup sementara untuk beberapa hari akibat adanya warga yang berdekatan dengan lokasi kantor terindikasi reaktif saat rapid test massal dilakukan, namun berdasarkan pertimbangan keberadaan lokasi kantor dengan objek penilaian yang cukup jauh dan batas waktu penyelesaian layanan persetujuan sewa BMN serta hasil koordinasi lebih lanjut dengan petugas pendamping dari satker, maka diputuskan survei lapangan tetap dilakukan dengan melaksanakan protokol keamanan akibat pandemi Covid-19. Selain itu, Tim Penilai bersama petugas pendamping diwajibkan menggunakan pakaian dan kendaraan khusus untuk menghindari bahaya yang kemungkinan ada serta sesuai dengan standar prosedur keamanan yang berlaku di areal pelabuhan. Pada kesempatan tersebut, turut juga hadir perwakilan dari pihak ketiga yang akan menyewa, yaitu dari PT Era Salvalindo untuk bersama-sama memastikan batas-batas dari objek yang akan disewa.

Sekilas mengenai perusahaan PT Era Salvalindo berdasarkan dokumen berupa Tanda Daftar Perusahaan Perseroan Terbatas Pemerintah Kabupaten Sampang Nomor 132217700017 yang kami terima dari petugasnya, bahwa perusahaan tersebut mempunyai ijin kegiatan usaha pokok berupa aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi alat tranportasi air (jasa penyewaan peralatan-peralatan pelayaran). Pemanfaatan sebagian tanah BMN tersebut akan digunakan untuk aktivitas bongkar muat kapal serta kegiatan penunjang client mereka (Shorebase).

Adapun objek penilaian yang disurvei berupa sebagian tanah seluas 6.000 m2 dari total luas tanah 15.000 m2 sesuai SHP Nomor 32 atas nama Pemerintah Republik Indonesia c.q. Kementerian Perhubungan Republik Indonesia dengan lokasi terletak di dalam Kawasan Pelabuhan Trunojoyo Taddan, Jalan Raya Taddan Desa Taddan Kecamatan Camplong Kabupaten Sampang. Berdasarkan pengamatan dan informasi yang diperoleh di lapangan bahwa aktivitas di pelabuhan tersebut cukup ramai untuk bongkar muat peralatan dan orang semenjak adanya aktivitas pengeboran minyak/gas di tengah laut sebelah selatan Madura serta aktivitas dari nelayan.

Selain melakukan identifikasi terhadap objek penilaian, Tim Penilai juga melakukan survei untuk mencari objek pembanding yang sejenis dan sesuai dengan karakteristik objek penilaian. Bukan perkara mudah untuk mencari data pembanding, apalagi terkait data sewa tanah di area pelabuhan yang merupakan tempat yang khusus dan sangat jarang. Terkadang informasi yang diperoleh dari papan pengumuman atau di situs online berbeda kenyataannya di lapangan. Survei lapangan juga dibatasi dengan waktu penugasan serta kondisi pandemi Covid-19 yang tentu sangat berbahaya jika sering bertemu banyak orang dan lengah dengan protokol keamanan. Hal tersebut menjadi tantangan dan ujian bagi Tim Penilai, bahkan dalam banyak kasus Tim Penilai menggunakan berbagai trik, antara lain dengan berpura-pura bertindak seolah-olah sebagai investor untuk mendapatkan harga penawaran atau berbelanja sekedarnya ke warung sekitar sambil menanyakan ada tidaknya objek yang ditawarkan untuk disewakan. Dengan kegigihan serta pengalaman anggota Tim Penilai yang telah berulang kali melakukan survei lapangan selama ini untuk berbagai penilaian, akhirnya Tim Penilai mendapatkan data penawaran sewa atas objek yang kiranya dapat dijadikan pembanding dalam analisis penilaian.

Berbekal data dan informasi yang diperoleh saat survei lapangan serta dari kelengkapan berkas permohonan penilaian, Tim Penilai melakukan analisis data/perhitungan guna menentukan nilai wajar atas sewa terhadap objek penilaian. Tim Penilai juga mencari informasi terkait sewa objek sejenis di berbagai wilayah di Indonesia melalui internet sebagai bahan referensi, sehingga dapat menambah keyakinan penilai dalam melakukan penilaian dimaksud.

Proses pemaparan konsep laporan penilaian dihadapan penilai juga dilakukan sebagai upaya menjaga kualitas baik dari sisi administrasi, prosedur, maupun metode pendekatan yang digunakan. Dalam kegiatan tersebut, Tim Penilai mendapatkan masukan-masukan yang berharga sebagai penyempurnaan laporan penilaian yang akan disusun.

Perdebatan cukup alot terjadi di antara anggota Tim Penilai untuk menyajikan nilai wajar atas sewa objek penilaian dengan segala pertimbangan dan mencoba memitigasi risiko yang mungkin terjadi. Berkat kerja keras Tim Penilai serta dukungan berbagai pihak yang terlibat, akhirnya Laporan Penilaian dapat disampaikan kepada pemohon (Seksi PKN KPKNL Pamekasan) untuk proses lebih lanjut.

Laporan Penilaian yang menyajikan nilai wajar atas sewa objek penilaian menjadi salah satu dokumen penting karena menjadi dasar bagi Kepala KPKNL Pamekasan dalam mengambil keputusan untuk memberikan persetujuan besaran sewa atas objek penilaian dimaksud. Berdasarkan informasi yang diperoleh bahwa saat ini pihak ketiga selaku penyewa telah setuju dan membayar sewa kepada Negara sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai dengan persetujuan dimaksud.

Selain memberikan pemasukan bagi Negara dalam bentuk PNBP, keberadaan perusahaan PT Era Salvalindo juga memberi dampak positif bagi kesejahteraan penduduk di sekitar Pelabuhan Trunojoyo dan masyarakat Madura pada umumnya. Hal ini dapat dilihat dari keterlibatan penduduk lokal untuk bekerja di areal pembangunan berbagai fasilitas PT Era Salvalindo dan membuka peluang usaha pendukung bagi masyarakat sekitar atau dengan kata lain menjadi katalisator pertumbuhan ekonomi masyarakat sekitar. Secara kuantitatif, besarnya dampak tersebut tentunya memerlukan kajian dan penelitian serta analisis lebih lanjut.

Upaya yang telah dilakukan oleh berbagai pihak tersebut di atas, telah sesuai dengan visi dan misi DJKN serta arahan dari Direktur Jenderal Kekayaan Negara agar segenap insan DJKN mengubah pola pikir dari aset administrator menjadi aset manajer, antara lain dengan mengoptimalkan aset BMN yang idle untuk dimanfaatkan baik untuk sewa maupun dalam bentuk pemanfaatan lainnya, sehingga memberikan tambahan pendapatan bagi Negara dalam bentuk PNBP maupun dampak positif dalam upaya Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) akibat Pandemi Covid-19.

Secara nasional jika kita melihat jumlah nilai BMN yang tercatat dalam LKPP Tahun 2019 yang telah diaudit oleh BPK RI mencapai Rp10.000 Triliun lebih. Hal tersebut merupakan jumlah aset yang sangat besar dan apabila pemanfaatan BMN dapat ditingkatkan secara optimal akan berdampak positif bagi perekonomian dan masyarakat. Potensi pemanfaatan BMN tersebut membutuhkan talenta dari aset manajer dan supporting unit yang berintegritas dan professional. DJKN - Dinamis, KPKNL Pamekasan – Siap Alakoh.

Penulis: Hanif Azhar & I Ketut Sujana (Pelaksana & Kasi Pelayanan Penilaian KPKN Pamekasan)

Foto: Hanif Azhar