Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara (Perdirjen KN) Nomor 6/KN/2020 memberikan relaksasi pelaksanaan penilaian di masa
pandemi Covid-19, antara lain dapat melakukan survei
lapangan dengan menerapkan protokol keamanan serta ketentuan lain yang telah
ditetapkan. Pelaksanaan survei lapangan merupakan salah satu tahapan proses
penilaian yang penting dilakukan untuk identifikasi objek penilaian dan objek
pembanding serta data lain yang dibutuhkan untuk mendukung analisis penilaian
dalam menentukan besaran nilai wajar yang mencerminkan kondisi pasar saat
tanggal penilaian. Apalagi jika data sekunder khususnya data pembanding baik
yang tersedia dari data laporan penilaian sebelumnya maupun dari situs
penawaran online atau dokumen lainnya sangat kurang
sebagaimana kondisi secara umum yang ada di wilayah Madura.
Berdasarkan peraturan tersebut di atas dan adanya permohonan penilaian dari
Seksi Pengelolaan Kekayaan
Negara (PKN) KPKNL Pamekasan sesuai usulan
persetujuan permohonan sewa sebagian tanah Kantor Unit Penyelenggara Pelabuhan (UPP) II Branta, Tim Penilai KPKNL Pamekasan yang terdiri dari Sdr. Handexs Kuswoyo, Sdr.
Hanif Azhar, dan Sdr. Widhi Prasetyo berkesempatan untuk melakukan perjalanan dinas survei lapangan dalam rangka penilaian
sewa Barang Milik Negara (BMN) yang berlokasi di area Pelabuhan
Trunojoyo di Desa Taddan Kecamatan Camplong Kabupaten Sampang pada pertengahan Juni 2020. Hal tersebut merupakan pengalaman pertama bagi
Tim Penilai KPKNL Pamekasan melaksanakan tugas penilaian pemanfaatan aset BMN
dengan objek berupa sebagian tanah di area pelabuhan yang akan digunakan
untuk shorebase (gudang penumpukan), terlebih
lagi kegiatan tersebut dilakukan di masa pandemi Covid-19
yang mengakibatkan ruang gerak Tim Penilai di
lapangan terbatas.
Setelah melakukan identifikasi terkait sarana transportasi yang akan
digunakan dan hasil pemeriksaan kesehatan di puskesmas terdekat yang menyatakan
sehat, maka Tim Penilai memutuskan menggunakan kendaraan dinas mengingat lokasi
objek penilaian yang tidak terlalu jauh, yaitu kurang lebih 30 Km dari
Pamekasan (KPKNL Pamekasan).
Pelaksanaan survei lapangan atas objek penilaian hampir batal dilaksanakan
sesuai jadwal yang telah ditentukan karena berdasarkan informasi
yang diterima bahwa pada saat tersebut, Kantor UPP II Branta
masih ditutup sementara untuk beberapa hari akibat adanya warga yang berdekatan
dengan lokasi kantor terindikasi reaktif saat rapid test massal
dilakukan, namun berdasarkan pertimbangan keberadaan lokasi kantor
dengan objek penilaian yang cukup jauh dan batas waktu penyelesaian layanan
persetujuan sewa BMN serta hasil koordinasi lebih lanjut dengan petugas
pendamping dari satker, maka diputuskan survei lapangan tetap dilakukan dengan
melaksanakan protokol keamanan akibat pandemi Covid-19.
Selain itu, Tim Penilai bersama petugas pendamping diwajibkan menggunakan pakaian dan kendaraan khusus untuk
menghindari bahaya yang kemungkinan ada serta sesuai dengan standar prosedur keamanan yang berlaku di
areal pelabuhan. Pada kesempatan tersebut, turut juga hadir perwakilan
dari pihak ketiga yang akan menyewa, yaitu dari PT Era Salvalindo untuk
bersama-sama memastikan batas-batas dari objek yang akan
disewa.
Sekilas mengenai perusahaan PT Era Salvalindo berdasarkan dokumen berupa Tanda Daftar Perusahaan Perseroan Terbatas Pemerintah Kabupaten Sampang Nomor 132217700017 yang kami terima dari petugasnya, bahwa perusahaan tersebut mempunyai ijin kegiatan usaha pokok berupa aktivitas penyewaan dan sewa guna usaha tanpa hak opsi alat tranportasi air (jasa penyewaan peralatan-peralatan pelayaran). Pemanfaatan sebagian tanah BMN tersebut akan digunakan untuk aktivitas bongkar muat kapal serta kegiatan penunjang client mereka (Shorebase).
Adapun objek penilaian yang
disurvei berupa sebagian tanah seluas 6.000 m2 dari total luas tanah 15.000 m2 sesuai SHP
Nomor 32 atas nama Pemerintah
Republik Indonesia c.q. Kementerian Perhubungan Republik Indonesia dengan lokasi
terletak di dalam Kawasan Pelabuhan Trunojoyo Taddan, Jalan Raya Taddan Desa Taddan Kecamatan Camplong
Kabupaten Sampang. Berdasarkan pengamatan dan informasi yang diperoleh di
lapangan bahwa aktivitas di pelabuhan tersebut cukup ramai untuk bongkar muat
peralatan dan orang semenjak adanya aktivitas pengeboran minyak/gas di tengah
laut sebelah selatan Madura serta aktivitas dari nelayan.
Selain melakukan identifikasi terhadap objek
penilaian, Tim Penilai juga melakukan survei untuk mencari objek pembanding
yang sejenis dan sesuai dengan karakteristik objek penilaian. Bukan perkara
mudah untuk mencari data pembanding, apalagi terkait data sewa tanah di area
pelabuhan yang merupakan tempat yang khusus dan sangat jarang. Terkadang
informasi yang diperoleh dari papan pengumuman atau di situs online berbeda
kenyataannya di lapangan. Survei lapangan juga dibatasi dengan waktu penugasan
serta kondisi pandemi Covid-19 yang tentu sangat
berbahaya jika sering bertemu banyak orang dan lengah dengan protokol keamanan.
Hal tersebut menjadi tantangan dan ujian bagi Tim Penilai, bahkan dalam banyak
kasus Tim Penilai menggunakan berbagai trik, antara lain
dengan berpura-pura bertindak seolah-olah sebagai investor untuk mendapatkan
harga penawaran atau berbelanja sekedarnya ke warung sekitar sambil menanyakan
ada tidaknya objek yang ditawarkan untuk disewakan. Dengan kegigihan serta
pengalaman anggota Tim Penilai yang telah berulang kali melakukan survei
lapangan selama ini untuk berbagai penilaian, akhirnya Tim
Penilai mendapatkan data penawaran sewa atas objek yang kiranya dapat dijadikan
pembanding dalam analisis penilaian.
Berbekal data dan informasi yang diperoleh saat
survei lapangan serta dari kelengkapan berkas permohonan penilaian, Tim Penilai
melakukan analisis data/perhitungan guna menentukan nilai wajar atas sewa
terhadap objek penilaian. Tim Penilai juga mencari informasi terkait sewa objek
sejenis di berbagai wilayah di Indonesia melalui internet sebagai bahan
referensi, sehingga dapat menambah
keyakinan penilai dalam melakukan penilaian dimaksud.
Proses pemaparan konsep laporan penilaian
dihadapan penilai juga dilakukan sebagai upaya menjaga kualitas baik dari sisi
administrasi, prosedur, maupun metode pendekatan
yang digunakan. Dalam kegiatan tersebut, Tim Penilai mendapatkan
masukan-masukan yang berharga sebagai penyempurnaan laporan penilaian yang akan
disusun.
Perdebatan cukup alot terjadi di antara
anggota Tim Penilai untuk menyajikan nilai wajar atas sewa objek penilaian dengan segala
pertimbangan dan mencoba memitigasi risiko yang mungkin
terjadi. Berkat kerja keras Tim Penilai serta dukungan berbagai pihak yang
terlibat, akhirnya Laporan Penilaian dapat disampaikan kepada pemohon (Seksi PKN KPKNL Pamekasan) untuk
proses lebih lanjut.
Laporan Penilaian yang menyajikan nilai wajar
atas sewa objek penilaian menjadi salah satu dokumen penting karena menjadi
dasar bagi Kepala KPKNL Pamekasan dalam mengambil keputusan untuk memberikan
persetujuan besaran sewa atas objek penilaian dimaksud. Berdasarkan informasi
yang diperoleh bahwa saat ini pihak ketiga selaku penyewa telah setuju dan
membayar sewa kepada Negara sebagai Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai dengan persetujuan
dimaksud.
Selain memberikan pemasukan bagi Negara dalam bentuk PNBP, keberadaan perusahaan PT Era Salvalindo juga memberi dampak positif bagi kesejahteraan penduduk di sekitar Pelabuhan Trunojoyo
dan masyarakat Madura pada umumnya. Hal ini dapat dilihat dari keterlibatan penduduk lokal untuk bekerja di
areal pembangunan berbagai fasilitas PT Era Salvalindo dan membuka peluang usaha
pendukung bagi masyarakat sekitar atau dengan kata lain menjadi katalisator
pertumbuhan ekonomi masyarakat sekitar. Secara kuantitatif, besarnya dampak
tersebut tentunya memerlukan kajian dan penelitian serta analisis lebih lanjut.
Upaya yang telah dilakukan oleh berbagai pihak
tersebut di atas, telah sesuai dengan visi dan misi DJKN serta arahan dari
Direktur Jenderal Kekayaan Negara agar segenap insan DJKN mengubah pola pikir
dari aset administrator menjadi aset manajer, antara lain
dengan mengoptimalkan aset BMN yang idle untuk dimanfaatkan baik untuk sewa
maupun dalam bentuk pemanfaatan lainnya, sehingga
memberikan tambahan pendapatan bagi Negara dalam bentuk PNBP maupun dampak
positif dalam upaya Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) akibat Pandemi Covid-19.
Secara nasional jika kita melihat jumlah nilai BMN yang tercatat dalam LKPP
Tahun 2019 yang telah diaudit oleh BPK RI mencapai Rp10.000 Triliun lebih. Hal
tersebut merupakan jumlah aset yang sangat besar dan apabila pemanfaatan BMN
dapat ditingkatkan secara optimal akan berdampak positif bagi perekonomian dan
masyarakat. Potensi pemanfaatan BMN tersebut membutuhkan talenta dari aset
manajer dan supporting unit yang berintegritas dan
professional. DJKN - Dinamis, KPKNL Pamekasan – Siap Alakoh.
Penulis: Hanif Azhar & I Ketut Sujana (Pelaksana & Kasi Pelayanan Penilaian KPKN Pamekasan)
Foto: Hanif Azhar