Sudah menjadi rahasia umum bahwa memiliki tanah dan atau berikut rumah merupakan salah satu idaman bagi setiap orang yang mulai menapak usia berumah tangga atau yang telah mampu berpikir dan bertindak dewasa. Bahkan memiliki properti tersebut ada yang sudah dimulai sejak mendapatkan penghasilan pertama sesuai kemampuan masing-masing. Adapun motif untuk memilki tanah tentunya sangat beragam seperti untuk tempat tinggal, untuk bisnis seperti kos-kosan atau persewaan, untuk menyimpan uang agar nilainya tidak turun, untuk diwariskan kepada anak keturunan, untuk kepentingan sosial dan sebagainya.

Berinvestasi jenis ini (tanah), tentunya harus dipahami benar seluk-beluknya. Seperti diketahui bahwa tanah merupakan aset non-liquid yang memiliki banyak peraturan/ketentuan hukum yang melekat padanya. Memilki tanah dari segi proses mendapatkan, kemudian memanfaatkan, mengalihkan haknya untuk berbagai kepentingan sudah diatur dengan hukum positif yang berlaku. Berbeda dengan berinvestasi dalam bentuk tabungan, emas, obligasi, atau saham yang relatif tidak ketentuan ribet dibandingkan tanah. Meskipun demikian, tanah, mengingat jumlahnya yang terbatas, sementara pertambahan penduduk yang membutuhkan tempat tinggal semakin meningkat, menjadikan luasan tanah semakin langka dan memiliki nilai guna yang semakin tinggi. Oleh sebab itu, tanah dari waktu kewaktu semakin tinggi harganya. Sebagai contoh; rumah Tipe 36 (RSS) pada tahun 2004 di kota Palembang masih memiliki luasan tanah rata-rata 100m2 dengan kisaran harga Rp30 jutaan. Namun saat ini (tahun 2022), rumah dengan tipe yang sama hanya menyediakan luasan tanah rata-rata 76 sd. 90 m2 saja dengan harga kisaran Rp140 jutaan.

Sebelum lebih jauh membahas tips memiliki/berinvestasi tanah, berikut Penulis sampaikan beberapa keunggulan dari memiliki tanah itu sendiri;

a.    Tanah merupakan identitas dan status sosial

Tanah sebagai indentitas sudah sangat dimaklumi oleh siapapun juga. Dari segi nama pulau atau nama jalan itu berkaitan dengan identitas. Tanah Jawa, tanah Sumatera, tanah Toraja, tanah Papua dan lain-lain. Ketika kita memilki tanah baik dengan cari pembelian, atau pewarisan, maka kita sudah mencatatkan identitas dan status sosial, dikenal dimasyarakat sebagai pemilik tanah dimaksud. Sebagai pemilik tentu berbeda dengan penyewa, karena secara legal pemilik akan menjadi subyek dalam banyak urusan dan kepentingan di masyarakat dimana tanahnya berada.

b.     Tanah memiliki nilai yang semakin naik

Mengamati perkembangan harga tanah dari posisi generasi apapun hanya satu jawaban, “naik-naik terus”. Sebagai contoh, dari tahun 2004 harga tanah plus rumah RSS rata-rata sebesar Rp30an juta. Kebanyakan pegawai pemula pada saat itu menganggap harga cash tersebut terlalu mahal. Jalan yang ditempuh untuk memilki kebutuhan rumah saat itu adalah dengan kredit KPR. Tentunya apabila harga tanah plus rumah tetap tidak berubah hingga saat ini, akan sangat mudah sekali terbeli oleh pegawai baru. Namun kenyataannya pegawai baru pada generasi saat ini juga berat untuk membeli sebuah rumah baru karena harga saat ini telah melambung lebih dari lima kali lipat. Jadi hampir dipastikan bahwa harga tanah akan naik seiring berjalannya waktu yang kadang tidak seimbang dengan kenaikan income pegawai.

Keuntungan dari perubahan waktu ini banyak dimanfaatkan oleh para pengembang besar yang memilki modal besar ataupun piawai memanfaatkan modal besar dari kreditor. dengan memiliki lahan super luas dan proyeksi pengembangan puluhan tahun kedepan dengan sendirinya semakin meningkat nilai tanah yang dimiliki (capital appreciation). Artinya, walaupun tanah itu idle, kondisi normal harganya akan meningkat seiring berjalannya waktu.

c.    Tanah memiliki nilai guna yang sangat beragam

Semakin sulitnya memperoleh tanah, kreativitas memanfaatkan tanah/lahan yang dimiliki semakin banyak. Di kota-kota besar banyak pemanfaatan hydroponic dari sempitnya ruang terbatas di rumah-rumah mereka. Demikian juga ruang kamar untuk kos-kosan yang tersusun ke atas menjadi pemandangan yang lumrah di kota besar. Memiliki tanah/lahan dengan demikian menjadi sesuatu yang berharga, mampu menghasilkan nilai tambah secara ekonomi (passive income). Bisa dibayangkan apabila pegawai di daerah memiliki tanah/lahan yang sedikit lebih luas hingga bisa dibuat kolam ikan atau kebun mini di sekitar rumah untuk sekedar tanam cabe atau tomat tentunya tetap ada nilai tambah.

d.    Tanah adalah investasi nyata

Ketika kita membeli/berinvestasi tanah, maka uang yang dikeluarkan telah berganti menjadi tanah yang bisa dipegang, diinjak, ditempati, dan lain sebagainya. Artinya investasi tanah memiliki jaminan yang nyata, tidak dibawa kabur atau hilang karena dilusi maupun “ilusi.”  Sepanjang legalitasnya benar, fisiknya dikuasai maka memiliki tanah patut menjadi pertimbangan yang utama bagi seorang pegawai/karyawan.

Disamping keunggulan dalam berinvestasi/memiliki tanah, patut diperhatikan juga resiko yang ada. Terkait resiko dimaksud bisa dipelajari dari berbagai literatur, namun jangan mengendurkan kebutuhan vital memilki tanah. Resiko pada dasarnya dapat diantisipasi dengan cara preventif sebelum membelinya. Adapun tips yang bisa diterapkan, Penulis memaparkan beberapa diantaranya yaitu;

1.    Pelajari Dokumen Kepemilikan

Dokumen kepemilikan tanah dapat berbagai macam dari yang terlemah legalitasnya sampai yang paling kuat. Sebut saja misalnya Akta Pengakuan Hak Atas Tanah (SPHAT) dibandingkan Sertifikat Hak Milik (SHM), tentunya akan lebih kuat SHM. Secara normalnya demikian, namun SHM juga harus dilihat lebih detil lagi, apakah SHM itu berdiri di atas hak lain ataukah tidak (biasanya ada tertera dibagian keterangan di bagian bawah sertifikat). Untuk SHGB perlu diperhatikan masa berakhirnya hak, hal ini karena berakhirnya hak dimaksud harus dimintakan perpanjangan atau peningkatan hak ke kantor pertanahan yang konsekuensinya menambah budget pengurusan.

2.    Mintakan SKPT ke Kantor Pertanahan

Lebih aman lagi agar legalitas tersebut ditanyakan atau dimintakan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) untuk mengetahui apakah tanah tersebut benar masih atas nama pemilik pertamanya ataukah telah berpindah tangan atas nama pemilik lain, mengetahui apakah tanah tersebut sedang diblokir/disita/dijaminkan dengan hak tanggungan. Permintaan SKPT dimaksud bisa dimintakan oleh calon Pembeli kepada Pemilik atau melalui perantara notaris.

3.    Minta Perlihatkan Sertifikat Aslinya

Salah satu kelemahan dalam jual beli tanah adalah menghadirkan sertifikat asli. Ada beberapa alasan ketika sertifikat asli sulit ditunjukan oleh pemilik tanah yaitu;

a)    Pemilik tanah tidak yakin dengan calon pembeli, sehingga pemilik enggan memperlihatkan dokumen asli, atau pemilik khawatir sertifikat akan digandakan/difoto untuk tujuan yang tidak jelas.

b)   Sertifikat asli sedang dijadikan agunan kredit oleh pemilik ke pihak kreditur (bank), sehingga ia tidak bisa memperlihatkan aslinya. Hal yang harus diwaspadai/dicegah adalah debitur/Pemilik tanah (atau ahli warisnya) menjual tanah yang telah diagunkan tersebut kepada pihak lain tanpa sepengetahuan dan seijin pihak bank (secara illegal). Sehingga perbuatan ini akan merugikan pembeli itu sendiri apabila suatu saat agunan di bank dijual secara lelang.

4.    Beli Tanah dan/atau tanah dan bangunan melalui lelang

Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/ atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang. (PMK nomor 213/PMK.06/2020). Sebagai salah satu market place yang mengikuti perkembangan teknologi, lelang sekarang dapat diikuti secara online melalui situs www.lelang.go.id Melalui situs ini, barang tetap maupun bergerak dari Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) seluruh Indonesia dapat dilihat secara virtual dan dapat dipilih sesuai kriteria calon pembeli. Bagi peminat bisnis properti, lelang ini sebagai referensi yang penting dan terjamin keseriusannya. Artinya, hanya orang yang serius membeli saja dapat mengikuti lelang di situs ini, karena untuk menjadi peserta lelang saja harus mendaftar account  terlebih dahulu yang mensyaratkan identitas, nomor rekening, NPWP, dan foto. Demikian juga untuk calon pembeli yang menawar properti yang diminati, harus menyetor uang jaminan ke rekening resmi KPKNL (virtual account) sebagai bentuk keseriusan calon pembeli.

Mengingat pasar properti mempunyai keunikan tersendiri, maka sebelum membeli lelang sangat dianjurkan untuk melihat barang dan menanyakan detil properti yang akan dibeli kepada kreditur (bank pemohon lelang). Dengan informasi yang detil akan menambah keyakinan pembeli dan bisa mendapatkan prospek kedepan properti yang akan dibeli. Bagi pegawai ataupun karyawan, konsultasi dengan pihak Pemohon Lelang (bank) untuk membeli properti juga bisa dengan mekanisme kredit yang ditawarkan. [gsw]  

Penulis :  WAHIDIN (Kasi Hukum dan Informasi KPKNL Palembang)

Referensi:

Kemenkeu. (2020). Peraturan Menteri Keuangan Nomor : 213/PMK.06/2022 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.