Penilaian
Tanah
Penilaian merupakan
salah satu tugas dan fungsi dari Seksi Pelayanan Penilaian pada Kantor Pelayanan
Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) di seluruh Indonesia. Salah satu objek yang
sering dilakukan penilaian adalah tanah. Penilaian tanah mempunyai tahapan yang
sama dengan penilaian objek lainnya, yaitu pengumpulan data awal, survei
lapangan/pengumpulan data, analisis data, penentuan pendekatan penilaian,
simpulan nilai, dan diakhiri dengan penyusunan laporan penilaian. Dari tahapan-tahapan
penilaian tersebut, analisis data merupakan salah satu tahapan yang paling
penting. Analisis data pada penilaian tanah umumnya menggunakan pendekatan data pasar dengan metode perbandingan penjualan dengan memberikan persentase plus
atau minus pada data pembanding di setiap faktor perbandingan. Faktor
perbandingan yang secara umum disesuaikan pada pelaksanaan penilaian tanah
dapat berupa jenis transaksi, waktu transaksi, lokasi, aksesibilitas, fisik
tanah, topografi tanah, luas, dan dokumen kepemilikan.
Jenis
Transaksi
Dari beberapa
faktor perbandingan yang telah disebutkan sebelumnya, faktor jenis transaksi
dilakukan penyesuaian terlebih dahulu. Hal ini dilakukan karena faktor tersebut
berkaitan dengan harga transaksi tanah di lapangan. Jenis transaksi merupakan
salah satu faktor transaksional yang berhubungan dengan harga transaksi pada
data pembanding. Apabila data pembanding yang diperoleh masih dalam status penawaran, maka harus dilakukan
penyesuaian pada faktor perbandingan jenis transaksi. Penilai harus menentukan besaran presentase minus yang tepat agar
mendekati harga pasar dengan melihat berbagai sudut pandang dari prinsip-prinsip
dasar penilaian. Sedangkan, apabila data pembanding yang diperoleh telah
berstatus transaksi jual beli maka penyesuaian tidak perlu dilakukan. Sampai
saat ini, pemberian besaran persentase minus penyesuaian pada faktor
perbandingan jenis transaksi di seluruh KPKNL masih berbeda-beda sesuai dengan
dasar opini dan pengalaman masing-masing penilai saat pelaksanaan penilaian.
Data
Tanah
Pada tahun 2020, Seksi Pelayanan Penilaian KPKNL Bontang menganalisis beberapa sumber data sebagai upaya menyamakan dasar opini dan persepsi dalam menentukan besaran persentase minus pada penyesuaian jenis transaksi tanah di wilayah Kota Bontang. Hal ini diharapkan agar setiap penyesuaian yang diberikan dalam setiap penilaian tanah mempunyai dasar/pijakan yang kuat berdasarkan hasil analisis yang objektif di lapangan.
Sumber
data yang digunakan dalam penentuan besaran persentase minus penyesuaian pada
jenis transaksi berjumlah dua data yaitu data penawaran dan transaksi jual beli
yang ada di wilayah Kota Bontang pada tahun 2020. Data tersebut diperoleh dari
hasil survei lapangan dan wawancara, serta data jumlah transaksi jual beli
tanah pada tahun 2019 s.d. 2020 yang tercatat di KPP Pratama Bontang yang
bersumber dari notaris.
Tabel 1.
30 Data Penawaran dan Transaksi Tanah di
Wilayah Kota Bontang Tahun 2020
Tabel 2.
Hasil Analisis 30 Data Penawaran dan Transaksi Tanah di
Wilayah Kota Bontang
Tabel 3.
Data Jumlah Transaksi Jual Beli Tanah di Wilayah Kota Bontang
Tahun 2019 s.d. 2020
Sumber: KPP
Pratama Bontang
Penetuan
Besaran Persentase Minus
Analisis penentuan
besaran persentase minus yang bersumber dari ketiga tabel di atas, dikaitkan
dengan prinsip-prinsip dasar penilaian untuk mengecek kesesuaian data yang
telah diperoleh dan diolah. Hal tersebut dilakukan sebagai upaya untuk meminimalkan
penyimpangan dan ketidakakuratan dalam menentukan besaran persentase penyesuaian
minus.
Analisis ini menggunakan
empat dari sepuluh prinsip-prinsip penilaian yang berlaku secara universal, yang
kami anggap dapat mewakili semua prinsip yang ada.
Prinsip
Persaingan
Prinsip persaingan
mengartikan bahwa persaingan yang terjadi dalam pasar jual beli tanah dapat
mengakibatkan lama atau tidaknya sebuah tanah laku terjual. Dari tiga puluh
data penawaran dan transaksi tanah dapat diketahui bahwa semakin banyak
penjualan tanah di wilayah tersebut maka semakin lama sebuah tanah akan
terjual. Berdasarkan data yang diperoleh, Kecamatan Bontang Barat mempunyai
rata-rata waktu penjualan tanah yang lebih singkat dibandingkan dengan kecamatan
lainnya. Hal ini disebabkan karena persaingan dari penjualan tanah tidak terlalu
banyak terjadi. Rata-rata waktu penjualan tanah yang terjadi merupakan salah
satu faktor yang mempengaruhi terbentuknya harga pasar. Hal ini terlihat dari
penurunan harga penawaran mendekati harga transaksi yang terjadi di Kecamatan
Bontang Barat lebih kecil dibandingkan dengan kecamatan lainnya, yakni berkisar
-2% s.d. -10%.
Prinsip
Permintaan dan Penawaran
Prinsip ini
mengartikan bahwa ketersediaan penjualan tanah di suatu wilayah akan menentukan
harga suatu tanah. Dari 30 data penawaran dan transaksi tanah dan 82 data
transaksi jual beli tanah yang diperoleh dapat diketahui bahwa:
a) Kecamatan Bontang Barat mempunyai jumlah data transaksi jual
beli paling sedikit dibandingkan dengan tiga kecamatan lainnya. Sehingga
penurunan persentase harga penawaran mendekati harga pasar tidak terlalu besar
yakni berkisar -2% s.d. -10%.
b) Kecamatan Bontang Selatan mempunyai jumlah data transaksi
jual beli yang lebih banyak dibanding Kecamatan Bontang Utara, sehingga
penurunan persentase harga penawaran mendekati harga pasar di Kecamatan Bontang
Selatan lebih besar di banding Kecamatan Bontang Utara yakni sebesar -3% s.d.
-13%
c) Sedangkan di Kecamatan Bontang Utara persentase penurunan
dari harga penawaran mendekati harga pasar berkisar antara -2% s.d. -11% karena
jumlah data transaksi jual beli yang lebih sedikit dibanding Kecamatan Bontang
Selatan.
Prinsip
Pengganti
Prinsip pengganti
mengartikan bahwa seorang pembeli tanah
tidak akan membeli tanah di wilayah tertentu apabila dapat memperoleh
tanah di wilayah yang lebih baik dengan harga yang sama. Kondisi tersebut juga
ditemukan di wilayah Kota Bontang. Berdasarkan data yang diperoleh, penjualan
tanah lebih banyak terjadi di Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara
dibandingkan dengan Kecamatan Bontang Barat. Hal ini disebabkan karena
Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara mempunyai wilayah yang merupakan Central Business District (CBD) di
wilayah Kota Bontang dan lebih cepat berkembang dari pada Kecamatan Bontang
Barat. Hal ini juga yang mengakibatkan penurunan persentase harga penawaran
mendekati harga pasar di Kecamatan Bontang Selatan dan Bontang Utara menjadi
cenderung lebih besar berkisar antara -2% s.d. -13%.
Prinsip Pengaruh dari Luar
Prinsip pengaruh
dari luar mengartikan bahwa harga tanah sangat mudah dipengaruhi oleh faktor
lain. Pada tahun 2020, permintaan terhadap tanah sedikit terpengaruh dengan adanya
wabah Covid-19. Pengaruh dari
wabah tersebut dapat dilihat dari minat pembeli yang semakin berkurang karena
harga tanah yang tidak berubah atau bahkan cenderung naik walau tidak
signifikan dibanding dengan tahun sebelumnya. Namun Penilai tidak melihat
adanya penurunan harga tanah akibat
pandemi Covid-19. Untuk melihat ada atau tidaknya pengaruh dari adanya
pandemi Covid-19 terhadap
besaran persentase penurunan dari harga penawaran mendekati harga pasar, maka
harus dilakukan survei yang berkelanjutan terhadap masalah ini pada tahun-tahun
yang akan datang.
Simpulan
Hasil selisih penurunan keseluruhan dari 30 (tiga puluh) data penawaran dan transaksi menghasilkan besaran persentase minus yang beragam yaitu sebesar -2%, -3%, -4%, -5%, -7%, -8%, -9%, -10%, -11%, dan -13%. Sedangkan, hasil pengolahan statistik menghasilkan besaran persentase minus dengan rata-rata sebesar -7%, median sebesar -7%, modus sebesar -7%, persentase minus terkecil min sebesar -2%, dan persentase minus terbesar max sebesar -13%.
Sesuai dengan permasalahan dan tujuan dari analisis ini dapat disimpulkan bahwa besaran persentase minus penyesuian pada jenis transaksi penawaran tanah pada metode perbandingan penjualan di wilayah Kota Bontang, Kalimantan Timur pada tahun 2020 berkisar di antara -2% hingga -13%.
Besaran persentase
minus penyesuaian pada jenis transaksi dalam analisis ini berupa perkiraan yang
dapat dipertanggungjawabkan secara data dan kajian akademik. Hasil analisis
tersebut dapat dijadikan dasar seorang penilai untuk menentukan besaran
persentase minus yang sesuai dengan analisis data yang dilakukan. Penentuan
besaran persentase minus juga tergantung dengan opini seorang penilai dengan
mempertimbangkan faktor lainnya. Selain itu, data yang dihasilkan dalam
analisis ini sebagian besar berasal dari data penawaran yang diolah dengan
melakukan wawancara dan negosiasi terakhir dengan pihak pemilik tanah secara
langsung dengan asumsi segala biaya dan perpajakan ditanggung masing-masing
pihak. Sehingga, selisih penurunan dari harga penawaran menjadi harga transaksi
yang tercatat di dalam analisis ini masih dimungkinkan turun meskipun tidak akan
jauh dari hasil survei kami di lapangan. Maka, diharapkan dalam menentukan
besaran persentase minus penyesuaian pada jenis transaksi penawaran tetap dengan
melakukan survei harga tanah secara berkelanjutan untuk mengetahui perkembangan
harga tanah yang terjadi di wilayah Kota Bontang dalam membantu proses
penyesuaian pada penilaian selanjutnya.
Penulis:
Ali Fahmi, Eni Latifah, Danny Walprido Pardosi (Pegawai KPKNL Bontang)