Nilai memiliki arti sebagai suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Terdapat beberapa arti nilai yaitu :

ü   Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli.

ü   Nilai adalah apa yang “sepatutnya” dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi dan harga adalah apa yang akhirnya disetujui

ü   Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai.

ü   Nilai menyatu dalam suatu istilah yang lebih spesifik, misal : nilai pasar, nilai guna, nilai tukar, dll

        Penilaian memiliki arti sebagai gabungan antara ilmu  pengetahuan dan seni  dalam  mengestimasi  nilai  dari  sebuah  kepentingan yang  terdapat  dalam  suatu  properti  bagi  tujuan  tertentu dan  pada  waktu  yang  telah  ditetapkan  serta  dengan mempertimbangkan  segala  karakteristik  yang  ada  pada properti tersebut termasuk jenis-jenis investasi yang ada di pasaran.

Menurut Standar Penilaian Indonesia (2018), penilaian merupakan proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.

Tahapan dalam Penilaian

Dalam suatu penilaian terdapat beberapa alur proses/tahapan dalam menentukan nilai suatu objek. Tahapan-tahapannya adalah sebagai berikut:

a.    Identifikasi Masalah

Identifikasi masalah didefinisikan sebagai upaya untuk menjelaskan masalah dan membuat penjelasan dapat diukur. Identifikasi ini dilakukan sebagai langkah awal penelitian. Jadi, secara ringkas, identifikasi adalah mendefinisikan masalah penelitian.

Identifikasi masalah merupakan langkah pertama dalam proses penilaian, karena merupakan proses yang mencakup hal-hal seperti:

·         Penentuan Tujuan Penilaian

·         Penentuan Dasar Nilai

·         Identifikasi Objek Penilaian

·         Tanggal Penilaian

·         Asumsi dan Kondisi Pembatas

b.    Pengumpulan dan Pemilihan Data

Pengumpulan data dan pemilihan data merupakan proses yang mengumpulkan data dan fakta yang berhubungan dengan penilaian yang dilakukan. Pengumpulan dan pemilihan data terdiri dari:

·         Data Umum

·         Data Permintaan dan Penawaran

·         Data Khusus

c.    Analisis Data

Analisis data merupakan proses menganalisis data terkait objek penilaian yang dinilai yang sudah dikumpulkan. Data yang dikumpulkan dianalisis berdasarkan pendekatan yang digunakan dalam penilaian.

d.    Laporan Penilaian

Tahapan ini adalah tahapan menyusun laporan penilaian yang meliputi langkah-langkah awal dimulainya suatu penilaian, dari Identifikasi Masalah, Pengumpulan dan Pemilihan Data, Analisis Data, Pendekatan Penilaian, dan Rekonsiliasi dan Kesimpulan nilai.

e.         Pendekatan Penilaian

a.    Pendekatan Pasar

Pendekatan pasar merupakan pendekatan yang dilakukan dengan menggunakan data pembanding. Data pembanding merupakan objek yang sebanding atau sejenis dengan objek penilaian. Pendekatan pasar merupakan pendekatan yang paling umum dan ideal yang digunakan dalam suatu penilaian properti, penilaian mesin dan peralatan, namun dalam penilaian bisnis pendekatan ini cenderung tidak ideal atau lebih sebagai alternatif tambahan.

b.    Pendekatan Biaya

Pendekatan biaya merupakan pendekatan yang dilakukan dengan menghitung biaya perolehan objek yang dinilai. Pendekatan ini digunakan jika objek yang dinilai tidak memiliki objek yang sebanding atau sejenis, sehingga digunakan data-data biaya perolehan untuk memperoleh objek penilaian tersebut. Pendekatan biaya biasa digunakan dalam Penilaian Properti, Penilaian Mesin dan Peralatan, Penilaian Sumber Daya Alam, sedangkan dalam Penilaian Bisnis pendekatan ini tidak digunakan.

c.    Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan merupakan pendekatan yang dilakukan dengan menghitung pendapatan yang diperoleh dari hasil objek. Pendekatan pendapatan hanya dapat digunakan ketika objek yang dinilai memikili hasil pendapatan seperti ruko yang digunakan sebagai tempat komersial (toko,grosir, dll), kendaraan seperti pesawat terbang yang mengangkut penumpang, begitu juga dengan kapal angkut. Pendekatan pendapatan biasanya digunakan dalam Penilaian Properti, Penilaian Mesin dan Peralatan, dan Penilaian Bisnis. Dalam Penilaian Bisnis, pendekatan pendapatan adalah pilihan utama karena bisnis memiliki laporan keuangan yang mencerminkan pendapatan perusahaan/bisnis tersebut.

d.    Rekonsiliasi dan Kesimpulan Nilai

Tahapan ini adalah tahapan merekonsiliasi hasil pendekatan yang dilakukan, dan menyimpulkan nilai yang didapat dari hasil pendekatan yang digunakan, kemudian dilakukan pembulatan nilai.

Pendapat Penulis Artikel

Latar belakang penulis sendiri merupakan mahasiswa program studi DIII Penilai 2019 di PKN STAN, sehingga dalam artikel ini penulis memberikan penjelasan mengenai penilaian dan memberikan pendapat.

Menurut penulis bahwa dari arti penilaian itu sendiri yaitu memberikan opini, dimana hal tersebut menyatakan bahwa tidak ada hasil penilaian yang salah, karena setiap orang yang melakukan penilaian (penilai) memiliki opini yang berbeda-beda. Yang berarti masing-masing penilai memiliki hak dalam menentukan subjektifitas terkait objek yang dinilai, seperti melakukan penyesuaian objek pembanding dalam Pendekatan Pasar, penyesuaian inflasi, dan penyesuain jenis-jenis lainnya yang mempengaruhi nilai objek tersebut.

Sehingga dalam melakukan proses penilaian, perlu diperhatikan terkait hasil penilaian orang lain (penilai) untuk dijadikan bahan pertimbangan dalam melakukan subjektifitas penyesuaian, karena pada umumnya nilai objek yang dinilai oleh beberapa penilai akan memiliki hasil yang tidak terlalu jauh atau nilai yang dicerminkan hampir sama.

Referensi :

Buku The Appraisal of Real Estate, 14th Edition

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak - SE-54/PJ/2016

Bahan ajar Pak Edy Riyanto, Dosen Pengantar Penilaian Properti (PKN STAN)

                           Penulis : Aljeris Daniel (Mahasiswa STAN)