Penilaian merupakan kegiatan yang dilakukan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian pada saat tertentu. Penilaian yang dilakukan oleh Penilai dari Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) dilakukan atas Barang Milik Negara/Daerah (BMN/D) yang diajukan permohonannya baik dari Satuan Kerja maupun Pemerintah Daerah. Salah satu kewenangan Penilai DJKN yang bertugas di Kanwil DJKN yakni melakukan penilaian terhadap objek penilaian berupa BMD pada Pemerintah Provinsi yang berada di wilayah kerja Kanwil DJKN.

            Kanwil DJKN Sumatera Selatan, Jambi, dan Bangka Belitung memiliki wilayah kerja di 3 (tiga) provinsi yakni Provinsi Sumatera Selatan, Provinsi Jambi, dan Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, di mana selama ini telah menjalin kerja sama yang baik khususnya dalam kegiatan penilaian BMD. Salah satu kegiatan penilaian BMD yang dapat dilakukan oleh Kanwil DJKN adalah penilaian dalam rangka pemindahtanganan BMD guna menjadi Penyertaan Modal Daerah (PMD) untuk Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).

            Pemerintah Provinsi Sumatera Selatan (Pemprov Sumsel) beberapa kali telah mengajukan permohonan penilaian dalam rangka PMD untuk BUMD yang dimiliki oleh Pemprov Sumsel, salah satunya BMD berupa tanah yang berlokasi di Desa Sungsang I, Kecamatan Banyuasin II, Kabupaten Banyuasin, Provinsi Sumatera Selatan tepatnya di kawasan Tanjung Carat.

Sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Banyuasin No. 28 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Banyuasin Tahun 2012-2032, Tanjung Carat sebagai bagian dari Kawasan Ekonomi Khusus Tanjung Api-Api, ditetapkan sebagai Kawasan Strategis Provinsi. Penetapan wilayah Tanjung Api-Api sebagai Kawasan Ekonomi Khusus sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 51 Tahun 2014 tentang Kawasan Ekonomi Khusus Tanjung Api-Api, dilakukan dalam rangka mempercepat pembangunan perekonomian di wilayah Kabupaten Banyuasin, Provinsi Sumatera Selatan, serta untuk menunjang percepatan dan perluasan pembangunan ekonomi nasional. Dengan demikian, wilayah Tanjung Api-Api termasuk wilayah Tanjung Carat yang ditetapkan sebagai kawasan dibangunannya Pelabuhan Laut, memiliki potensi dan keunggulan secara geoekonomi dan geostrategis. Hal tersebut juga mengakibatkan meningkatnya permintaan lahan sebagai wadah untuk menampung aktivitas masyarakat di wilayah sekitar.

Lahan memiliki peranan penting dalam pengembangan suatu kawasan. Oleh karena itu perlu dioptimalisasikan dan diketahui nilai wajar atas lahan tersebut agar dapat digunakan lebih lanjut dalam menentukan harga jual atau sewa, sesuai properti yang akan dibangun. Nilai wajar merupakan prakiraan jumlah uang pada tanggal penilaian suatu aset yang digunakan untuk transaksi jual beli atau penukaran suatu properti. Selain untuk menentukan harga jual atau sewa, nilai wajar pada lahan dapat digunakan pengembang untuk mengetahui besarnya aset yang dimiliki, dan juga dapat dimanfaatkan menjadi nilai likuidasi maupun agunan.

Saat ini lokasi objek penilaian hanya bisa diakses melalui jalur laut/sungai (belum dapat diakses melalui jalur darat). Untuk menempuh objek Penilaian dari arah Kota Palembang dapat menggunakan kendaraan roda empat / roda dua sampai Pelabuhan Tanjung Api-Api kemudian dilanjutkan dengan moda angkutan laut berupa boat atau perahu (± 20 menit).

Dalam kegiatan penilaian, hal pertama yang dilakukan dalam penilaian tersebut adalah melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik di mana penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dari suatu objek penilaian, dimana secara aspek legal dibenarkan, secara aspek fisik dimungkinkan, layak secara finansial, dan dapat memberikan manfaat tertinggi dari objek Penilaian. Objek Penilaian dianalisis berdasarkan 4 (empat) variabel, yaitu:

·       Aspek Legal

·       Aspek Fisik

·       Aspek Keuangan

·       Aspek Maksimalisasi Produksi

di mana berdasarkan analisis dari 4 (empat) variabel tersebut dapat disimpulkan bahwa rencana pengembangan objek penilaian berupa tanah sebagai pelabuhan, secara aspek legal dibenarkan, secara aspek fisik dimungkinkan, layak secara finansial, dan dapat memberikan manfaat tertinggi.

Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pasar dengan metode Penilaian yang digunakan adalah metode perbandingan data pasar. Pendekatan pasar dilakukan dengan mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek penilaian dan objek pembanding, dengan cara mempertimbangkan data transaksi dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.

Metode perbandingan data pasar dalam penilaian ini dilaksanakan dengan tahapan sebagai berikut:

1.     Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan terkait objek penilaian dan objek pembanding.

2.     Menggunakan Objek Pembanding dan satuan pembanding yang digunakan.

3.     Membandingkan Objek Penilaian dengan Objek Pembanding menggunakan faktor pembanding yang sesuai di mana Penyesuaian dilakukan secara 2 (dua) tahap terhadap perbedaan antara setiap Objek Pembanding dengan Objek Penilaian, yaitu:

a.     penyesuaian atas perbedaan transaksional;

b.     penyesuaian atas perbedaan non-transaksional.

(Penulis : Bidang Penilaian Kanwil DJKN Sumsel, Jambi, dan Babel)