PENGANTAR
Output dari penilaian adalah
sebuah opini nilai. Tahapan terakhir yang harus dilalui penilai untuk
menghasilkan opini dari estimasi nilai yang dihasilkan beberapa pendekatan
adalah rekonsiliasi. Rekonsiliasi diperlukan karena pasar real estate tidak sempurna, dan karena penilai memiliki
keterbatasan untuk menghasilkan estimasi nilai yang sempurna, selain itu,
pendekatan-pendekatan yang digunakan dalam penilaian pada umumnya akan
menghasilkan nilai yang berbeda.
Sebagaimana diketahui bahwa setiap pendekatan memiliki keterbatasan
sendiri-sendiri. Pendekatan
data pasar dibatasi oleh ketersediaan pembanding yang berkualitas. Pendekatan
biaya memiliki masalah terkait ketidakseimbangan pasar dan akurasi estimasi
penyusutan, khususnya untuk pengembangan lama. Sedangkan pendekatan pendapatan
memiliki tingkat subjektivitas yang tinggi dalam memproyeksi pendapatan dan
mengestimasi tingkat pengembalian.
Pada dasarnya, rekonsiliasi dilakukan dalam proses penilaian dalam
pendekatan apapun. Pendekatan data pasar melakukan rekonsiliasi indikasi nilai
dari properti pembanding. Dalam pendekatan biaya, estimasi penyusutan pada umumnya dihasilkan dari
rekonsiliasi berbagai tingkat penyusutan. Sedangkan dalam pendekatan
pendapatan, Net Operating Income
adalah hasil rekonsiliasi kisaran tingkat sewa, tingkat kekosongan dan tingkat
biaya.
Rekonsiliasi terdiri dari dua tahapan yaitu review konseptual dan teknis dari analisis, termasuk penjelasan
tentang perbedaan antara berbagai estimasi nilai yang dihasilkan serta evaluasi
estimasi nilai mana yang paling kredibel untuk menjadi opini nilai, yang
dilanjutkan dengan estimasi nilai final berdasarkan hasil tinjauan tersebut.
REVIEW KEKUATAN TEKNIS DAN KONSEPTUAL
Terdapat dua bagian dari review konseptual dan teknis yaitu:
1) Review kelayakan dari proses penilaian
Keputusan apakah proses penilaian telah layak tergantung
dari argumentasi penilai terhadap pertanyaan pemberi tugas. Pada umumnya
pertanyaan disampaikan untuk menjawab apakah analisis telah memenuhi semua
prosedur yang disyaratkan. Dalam hal penilai tidak bisa memberikan argumentasi
yang memadai, maka dapat dikatakan tujuan penilaian tidak tercapai, terlepas
dari seberapa baik analisis teknis yang dilakukan penilai.
2) Review terhadap manfaat teknis dari analisis
Setelah proses penilaian diyakini telah dilakukan dengan layak, maka evaluasi teknis dari setiap tahapan penilaian dilakukan, dengan penekanan pada aspek “akurasi” dan “penjelasan”. Sebagai contoh review yang harus dilakukan terkait apakah data digunakan secara layak dan dapat diandalkan? Apakah individual judgment dibuat secara logis? Dan apakah analisis dilakukan secara konsisten.
ESTIMASI NILAI FINAL
Setelah
proses review terpenuhi, estimasi
nilai final dimulai dengan menjelaskan perbedaan diantara estimasi-estimasi
nilai, dimana penjelasan paling layak adalah penjelasan yang paling dapat
dipertahankan.
Dalam tahapan ini, penilai menjelaskan perbedaan diantara estimasi-estimasi nilai, untuk menentukan estimasi yang terbaik dan paling dapat dipertahankan berdasarkan tujuan penilaian. Dalam mendapatkan estimasi nilai final, perlu diperhatikan bahwa aspek akurasi tidak hanya terbatas pada kuantitas data, namun juga ukuran dan reabilitasnya. Estimasi nilai yang yang baik pada umumnya diperoleh dari serangkaian penyesuaian yang berukuran kecil dan pasti daripada membuat beberapa penyesuaian yang berukuran besar dan tidak pasti.
Dalam melakukan rekonsiliasi, pendekatan yang diberikan bobot
lebih besar ditentukan oleh besar kecilnya
data. Walaupun dalam konteks nilai wajar, pendekatan data pasar yang dipilih,
tidak selalu pendekatan tersebut menghasilkan nilai yang paling dapat
dipertahankan karena adanya keterbatasan data.
PEMBOBOTAN
Penetapan estimasi nilai final lebih banyak dilakukan dengan mekanisme pemberian bobot tertentu. Bobot diberikan berdasarkan sejauh mana penilai dapat mempertahankan sebuah pendekatan, berdasarkan kuantitas dan kualitas data yang dimiliki. Penggunaan bobot pada masing-masing estimasi nilai tiap pendekatan lebih banyak digunakan dalam proses rekonsiliasi, dibandingkan dengan perhitungan rata-rata aritmatik.
Beberapa pendapat tidak menyarankan penggunaan perhitungan rata-rata, karena meskipun merupakan teknik yang sederhana, perhitungan rata-rata tidak mempertimbangkan kekuatan/kelemahan masing-masing pendekatan secara baik. Meskipun demikian, dalam beberapa kasus, proses pembobotan pada prinsipnya sama dengan perhitungan rata-rata aritmatik.
Sebagai ilustrasi, sebuah penilaian menggunakan ketiga pendekatan (pendekatan penjualan, biaya dan pendapatan) yang menghasilkan estimasi nilai secara berturut-turut sebagai berikut Rp100.000,00, Rp200.000,00 dan Rp300.000,00. Analisis penilai menganggap bahwa pendekatan penjualan diberikan bobot 0,75, biaya 0,25 dan pendapatan 0%. Maka estimasi nilai final menjadi (0,75xRp100.000,00)+(0,25xRp200.000,00)+ (0xRp300.000,00)=Rp125.000,00.
Namun jika analisis penilai mempertimbangkan bobot dari ketiga pendapatan adalah sama (0.33) maka estimasi nilai akhir menjadi (0,33xRp100.000,00)+(0,33xRp200.000,00)+ (0,33xRp300.000,00)=Rp198.000,00. Dengan memberikan pembobotan yang sama pada ketiga pendekatan, pada dasarnya sama dengan penggunaan perhitungan rata-rata ketiga pendekatan tersebut. Sehingga dapat dikatakan bahwa perhitungan rata-rata merupakan cara sederhana untuk menjelaskan hasil dari pemberian bobot yang sama bagi setiap pendekatan.
Selain itu keberadaan estimasi
nilai yang outlier perlu
diperhatikan dalam proses rekonsiliasi. Penggunaan beberapa pendekatan dalam
proses penilaian, dapat dipastikan terjadi perbedaan dalam estimasi nilai yang
dihasilkannya. Jika bukti pendukung estimasi nilai dari pendekatan tertentu
relatif lemah dan berbeda secara signifikan dari estimasi pendekatan lain, yang
didasarkan pada data berkualitas tinggi, maka dapat dilakukan tindakan sebagai
berikut (Prawoto, 2005):
a. Membuang indikasi nilai yang outlier;
b. Memberikan bobot yang rendah; atau
c. Dilakukan investigasi alasan terjadi outlier, direkonsiliasi dan kemudian dijelaskan anomali yang terjadi.
Penulis: Ery
Kurniawan, Kepala Seksi Penilaian
II, Bidang Penilaian, Kantor Wilayah
DJKN Sulawesi Selatan, Tenggara, dan Barat
Referensi : Real Estate Valuation: Principles and Applications (The Irwin Series in Finance, Insurance and Real Estate), Lusht Kenneth M, 1997 Penilaian Usaha, Prawoto Agus, 2005
PS