Rabu, 30 September 2020 | 9440 kali
Latar
Belakang
Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data
penjualan properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai properti
didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai
(obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah
terjadi jual beli atau sedang ditawarkan. Walaupun proses penilaian adalah
kualitatif dan memungkinkan menggunakan analisis yang obyektif, namun data
pasar merupakan sebuah pandangan subyektif karena nilai properti
berdasarkan negosiasi antara penjual dan pembeli. Tidak semua pembeli atau
penjual bertindak obyektif dalam transaksi. Pembeli yang bertindak
subyektif akan membayar properti dengan harga yang lebih tinggi daripada
seharusnya disebabkan karena interest tertentu terhadap properti tersebut,
contoh harga yang terbentuk pada pembebasan tanah untuk jalan tol. Dapat juga
seorang penjual yang subyektif akan menjual propertinya dengan harga yang
lebih rendah karena berada dalam kesulitan keuangan.
Data
penawaran tanah sebagai data yang paling sering digunakan oleh penilai sebagai
data pembanding seringkali mempunyai harga yang sangat bervariasi. Hal ini bisa
disebabkan penjual tidak mengetahui harga pasaran sehingga menawarkan harga
yang terlalu tinggi atau terlalu rendah dibandingkan dengan harga pasar. Data
yang mempunyai deviasi yang terlalu tinggi tidak baik digunakan sebagai data
pembanding karena akan menghasilkan nilai yang bukan sebenarnya.
Untuk
itulah seorang penilai dalam menentukan properti yang akan dijadikan obyek
pembanding dalam penilaian tanah menggunakan metode perbandingan data pasar
harus menghindari data pembanding subyektif agar nilai yang dihasilkan dapat
menggambarkan harga pasar properti.
Tujuan Penulisan
Agar penilai dapat menghindari
kesalahan estimasi dalam menentukan data pembanding.
Sales
Comparison Method
Pendekatan
perbandingan data pasar adalah metodologi penilaian yang populer dan umum
untuk real estat. Namun, ada banyak perbedaan dalam pendekatan
perbandingan penjualan untuk pertanahan komersial yang disalahpahami.
Pendekatan perbandingan data pasar memperkirakan nilai pasar untuk sebuah properti menggunakan
data penjualan terbaru dari properti serupa lainnya. Pendekatan
perbandingan data pasar mensyaratkan adanya pasar aktif untuk properti serupa.
Selain itu, kondisi pasar lokal, serta kondisi ekonomi nasional, harus stabil
agar dapat mendukung penilaian dengan menggunakan penjualan properti yang
sebanding. Pendekatan perbandingan data pasar mempertimbangkan harga jual
dari properti serupa yang baru saja dijual. Harga jual tersebut disesuaikan
untuk mencerminkan waktu, kondisi, dan perbedaan antara properti pembanding dan
properti subjek. Hasil penyesuaian adalah perkiraan nilai subjek. Pendekatan
perbandingan data pasar menarik karena pendekatan ini secara luas dianggap oleh sebagian
besar penilai sebagai pendekatan yang menghasilkan perkiraan paling andal dari
nilai properti subjek, terutama bila ada banyak properti yang baru saja dijual
yang sebanding dengan properti subjek. Namun, penilai tidak akan menggunakan seluruh
data properti
yang sebanding tersebut.
Biasanya, penilai melakukan penilaian dengan menggunakan sejumlah kecil data penjualan yang sebanding untuk
sampai pada perkiraan nilai akhir (Isakson, 2002).
Idealnya,
penjualan yang sebanding harus sedekat mungkin dengan waktu sekarang dan hampir
identik dengan properti subjek. Kondisi ini meminimalkan kebutuhan akan
penyesuaian. Dalam praktiknya, ada banyak faktor yang dapat menyebabkan
perbedaan harga antara dua properti pembanding. Perbedaan ini dapat dibagi
menjadi sembilan kategori, antara lain (PropertyMetrics, 2020):
1. Status Kepemilikan - Perbedaan
dalam status kepemilikan menghasilkan perbedaan nilai.
2. Cara
Pembayaran -
Dalam beberapa kasus, pembeli membayar harga jual yang lebih tinggi untuk
sebuah properti yang dibeli secara kredit melalui lembaga pembiayaan.
3. Kondisi
Penjualan - Perkiraan nilai harus mempertimbangkan transaksi wajar antara
dua pihak yang tidak terkait. Penyesuaian diperlukan untuk penjualan sebanding
yang merupakan penjualan paksa dan penjualan di mana pembeli dan penjual
terkait atau berafiliasi dengan cara tertentu.
4. Kondisi
Pasar - Bergantung pada ekonomi lokal dan pasar real estat, harga mungkin
cenderung ke arah positif atau negatif dari waktu ke waktu. Akan lebih sulit
untuk membuat penyesuaian pasar ini secara akurat ketika ada pergerakan harga
yang besar selama periode waktu yang singkat.
5. Karakteristik
Lokasi - Lokasi adalah elemen kunci dalam penilaian karena nilai properti
individu bergantung pada properti dan area yang mengelilinginya. Perbedaan
faktor spesifik lokasi seperti transportasi, pola lalu lintas, kualitas sekolah,
ketersediaan belanja, dan akses ke utilitas yang memadai antara properti yang
sebanding dan properti subjek memerlukan penyesuaian harga jual.
6.
Ciri Fisik – Ciri fisik merupakan perbedaan paling jelas
antara dua sifat pembanding. Akibatnya, diperlukan penyesuaian untuk perbedaan
fisik seperti luas, bentuk, elevasi, lebar depan dan kondisi tanah.
7.
Karakteristik Ekonomi – Selain perbedaan fisik, lokasi, dan transaksional dalam properti, mungkin
ada perbedaan ekonomi yang mempengaruhi arus kas yang diharapkan. Perbedaan dalam bauran penyewa,
persyaratan sewa, dan konsesi sewa semua secara langsung berdampak pada
pendapatan operasional bersih yang diharapkan dan karenanya nilai properti. Apabila
properti berada di daerah komersial atau perkantoran maka tidak memungkinkan
properti tersebut disewakan untuk industri/ pabrik karena tidak diijinkan oleh
peraturan karena tidak sesuai dengan peruntukan. Perbedaan ini diukur secara langsung saat menggunakan
pendekatan pendapatan untuk penilaian, tetapi perbedaan tersebut juga tidak
dapat diabaikan dalam pendekatan perbandingan data pasar.
8.
Penggunaan - Komponen utama dari penilaian bahasan ini adalah
menilai properti pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Dalam kasus di mana
baik properti yang sebanding atau penggunaan properti subjek yang ada bukan
penggunaan tertinggi dan terbaiknya, harus ada penyesuaian pada nilainya.
9.
Komponen Nilai Non-realti - Kadang-kadang harga jual properti
tidak hanya mencerminkan tanah dan perbaikan tetapi juga komponen non-realty.
Misalnya, penjualan dapat mencakup tanaman yang berada di atasnya, peruntukan
penggunaan tanah (contoh tanah di daerah pertambangan), atau nilai bisnis yang
berkelanjutan. Komponen non-realty dari harga jual ini harus
diekstraksi untuk menetapkan estimasi nilai secara akurat menggunakan
pendekatan perbandingan data pasar.
Tujuan
dari proses penyesuaian adalah membuat properti yang sebanding terlihat lebih
seperti properti subjek. Jadi, harga disesuaikan dengan memperhitungkan
perbedaan valuasi karena masing-masing faktor dari bagian sebelumnya.
Penyesuaian dapat dilakukan dalam bentuk angka secara langsung atau
persentase dari nilai keseluruhan. Faktor-faktor seperti kepentingan kepemilikan, komponen
nilai non-realty, dan cara pembayaran lebih mudah diestimasi dalam bentuk
angka secara langsung.
Faktor lain, seperti kondisi pasar, lokasi, ekonomi, dan karakteristik fisik
mungkin lebih akurat direpresentasikan sebagai penyesuaian persentase dalam
nilai. Pertimbangkan penyesuaian dengan angka secara langsung terlebih dahulu dan
kemudian masukkan penyesuaian persentase (Chen, 2019).
Menentukan jumlah sebenarnya dari penyesuaian harga adalah proses
subjektif. Seringkali, tidak ada satupun hasil yang
sama untuk penilai yang berbeda. Akibatnya, penilai terkadang menyajikan perkiraan nilai dalam rentang daripada sebagai
angka tunggal. Estimasi penyesuaian dapat berasal dari estimasi nilai publikasi
sumber data, pengetahuan pribadi dan pengalaman di pasar tertentu, atau
menggunakan analisis kuantitatif dari penjualan sebelumnya (PropertyMetrics, 2020).
Kesalahan
Estimasi Tidak Sistematik
Kesalahan
tidak sistematik (randomeror) adalah kesalahan
estimasi yang terjadi secara random (acak), lebih
banyak disebabkan karena variasi sampling, besar
sampel dan karakteristik data statistik (varians). Penilai saat
melakukan inspeksi lapangan, mengumpulkan data pembanding, bisa saja terjebak
pada data pembanding yang nilainya jauh di bawah atau di atas dari harga
properti sekitarnya. Penilai perlu melakukan analisa data pembanding dan
menggali informasi sekitar, sehingga dapat memastikan bahwa data yang diperoleh
pantas untuk dijadikan data pembanding. Disinilah penilai diuji kompetensinya
di lapangan, mampu mencium ada kejanggalan data bias. Bila salah mengambil data
pembanding, opini nilai yang dihasilkan menjadi bias dan bukan nilai
sebenarnya.
Prinsip
pokok mencari data pembanding pasar adalah sebanding dan sejenis. Ini merupakan
prinsip “apple to apple”. Memang tidak mudah mencari harga tanah
pembanding, pembandingnya harus sepadan dan sejenis. Semakin banyak data
pembanding sejenis, semakin maksimal hasilnya.
Minimal
tiga atau lebih data pembanding, agar bisa menggambarkan atas objek yang
dinilai. Data pembanding tepat, selisih antara objek dengan data pembanding
selisihnya tidak terlalu jauh. Serta data pembanding yang digunakan adalah data
pembanding yang terbaru (update). Ini akan berpengaruh terhadap
perubahan harga, apalagi pada pasar property dimana
kenaikan harga properti cenderung sulit diprediksi dan sewaktu-waktu bisa
berubah harganya. Walaupun banyak data jual beli dan penawaran
yang secara karakteristik sebanding dan sejenis atau “apple
to apple” tetapi seringkali rentang harga antar data yang
didapat mempunyai deviasi/ perbedaan yang cukup tinggi. Penilai harus mampu
memilih data yang tepat untuk dijadikan data pembanding agar dapat menghasilkan
nilai yang mencerminkan harga pasar agar tujuan penilaian dapat dicapai.
Untuk itulah penilai harus melakukan
verifikasi terhadap data pembanding yang dikumpulkan pada saat survei lapangan.
Proses verifikasi dan validasi dilakukan atas data pembanding untuk memilih
objek pembanding yang valid untuk selanjutnya menjadi dasar dalam pelaksanaan
analisis perhitungan nilai. Pada saat pelaksanaan verifikasi tersebut penilai
dapat menggunakan beberapa sumber informasi yang dapat dijadikan pertimbangan
dalam memilih data penawaran/ jual beli yang akan dijadikan pembanding.
Informasi-informasi tersebut bisa didapatkan dari beberapa sumber, antara lain
:
1. Keterangan dari aparat
pemerintahan
Untuk
dapat mengetahui data-data transaksi yang terjadi di suatu lokasi bisa didapat
dari aparat pemerintahan setempat yaitu aparat desa/ kelurahan. Untuk daerah
pedesaan, aparat setempat mengetahui cukup banyak informasi tentang harga tanah
di wilayahnya. Hal ini berkaitan dengan masih eratnya hubungan antarwarga
dengan pemerintah desa. Sehingga setiap transaksi pemerintah desa dapat
mengetahuinya baik secara langsung maupun secara tidak langsung.
Sedangkan
untuk wilayah perkotaan, dimana jual beli tanah banyak dilakukan melalui
notaris dan hubungan antar warga yang tidak erat. Menyebabkan aparat
pemerintahan tidak mengetahui terjadinya jual beli tanah di wilayah kerjanya
karena tidak ada keharusan setiap transaksi tanah harus melaporkan ke aparat
kelurahan setempat. Untuk mengantisipasinya dapat dengan menghubungi RT
setempat. Karena sebagai warga yang bermukim di wilayah tersebut maka pihak RT
akan mengetahui setiap adanya perubahan kepemilikan termasuk dengan harganya.
2. Data Publik
Data
publik yang dikeluarkan oleh instansi terkait dapat pula dijadikan pedoman
dalam memilih data pembanding. Data tersebut dapat berupa :
a. Zona Nilai Tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional yang dapat diakses langsung oleh setiap orang;
b. Data pajak bumi dan bangunan yang
dapat diperoleh dari aparat setempat.
Kesimpulan
1. Pendekatan
perbandingan data pasar adalah metodologi penilaian yang
populer dan umum untuk real estat. Pendekatan perbandingan
penjualan mensyaratkan adanya pasar aktif untuk properti serupa. Selain itu,
kondisi pasar lokal, serta kondisi ekonomi nasional, harus stabil agar dapat
mendukung penilaian dengan menggunakan penjualan properti yang sebanding. Tujuan
dari proses penyesuaian adalah membuat properti yang sebanding terlihat lebih
seperti properti subjek. Jadi, harga disesuaikan dengan memperhitungkan
perbedaan valuasi karena masing-masing faktor dari bagian sebelumnya.
Penyesuaian dapat dilakukan dalam angka secara langsung
atau persentase dari nilai keseluruhan.
2. Metode
perbandingan data pasar sering juga disebut sebagai metode perbandingan harga jual. Dasar pemikiran utama dari
pendekatan perbandingan data pasar adalah bahwa nilai pasar dan properti adalah
terkait langsung dengan harga properti pembanding pada pasar yang kompetitif.
Nilai pasar diestimasi melalui perbandingan subjek properti dengan properti
lain yang sejenis yang telah terjual atau sedang terjadi penawaran jual-beli.
Analisis perbandingan dalam pendekatan perbandingan data pasar terfokus pada
perbedaan-perbedaan datam hal legalitas, fisik, lokasional dan karakteristik
ekonomi antara properti subjek (properti yarg dinilai) dengan properti
pembandingnya yang serupa/sejenis serta atas perbedaan dalam hal hak-hak yang
terkandung dalam properti
3. Dalam menggunakan pendekatan data
pasar, salah satu hal yang harus dilakukan Penilai adalah mencari data
pembanding. Data tersebut berupa data transaksi atau penawaran dari objek yang
serupa dan dapat dibandingkan dengan objek penilaian yang meliputi harga,
faktor-faktor yang mempengaruhi transaksi atau penawaran, serta ciri fisik
objek pembanding itu sendiri. Data tersebut kemudian akan dianalisis dan
dibandingkan perbedaannya dengan faktor dan karakteristik yang melekat pada
objek penilaian. Pada akhirnya, analisis komparatif ini akan menghasilkan
ringkasan nilai pasar untuk objek penilaian. Akurasi nilai
pasar yang dihasilkan oleh pendekatan ini secara logis seharusnya sangat
tinggi. Dengan menggunakan data transaksi atau penawaran yang terjadi di pasar
untuk objek yang serupa dan sebanding, sudah sepantasnya nilai pasar yang
dihasilkan berada dalam kisaran nilai yang diterima pasar.
4. Kesalahan tidak
sistematik (randomeror) adalah kesalahan estimasi
yang terjadi secara random (acak), lebih banyak
disebabkan karena variasi sampling, besar sampel dan
karakteristik data statistik (varians). Minimal tiga atau lebih data
pembanding, agar bisa menggambarkan atas objek yang dinilai. Data pembanding
tepat, selisih antara objek dengan data pembanding selisihnya tidak terlalu
jauh. Serta data pembanding yang digunakan adalah data pembanding yang terbaru
(update). Untuk menghindari terjadinya kesalahan tidak sistematik
(randomeror) perlu dilakukan proses verifikasi dan validasi atas
data pembanding untuk memilih objek pembanding yang valid untuk selanjutnya
menjadi dasar dalam pelaksanaan analisis perhitungan nilai. Pada saat
pelaksanaan verifikasi tersebut penilai dapat menggunakan beberapa sumber
informasi yang dapat dijadikan pertimbangan dalam memilih data penawaran/ jual
beli yang akan dijadikan pembanding .
Penulis: Feri Djoko Riyanto ( Kasi Penilaian ll Kanwil DJKN Kaltimtara)
Daftar Pustaka
Chen, James. 2019. Sales Comparison Approach. Diunduh dari https://www.investopedia.com/terms/s/sales-comparison-approach.asp#:~:text=The term sales comparison approach,the area with similar characteristics.&text=This method accounts for the,on the overall property value.
Isakson, Hans R. 2002. The Linear Algebra of the Sales Comparison Approach. JRER Vol. 24 No. 2 tahun 2002.
Modul STPN. 2020. Modul 2, Pendekatan Perbandingan Data Pasar. Diunduh dari https://prodi4.stpn.ac.id/wp-content/uploads/2020/2020/Modul/Semester 3/Penilaian Bidang/Modul 2. Pendekatan Perbandingan Data Pasar.pdf
PropertyMetrics. 2020. The Sales Comparison Approach to Real Estate Valuation. Diunduh dari https://propertymetrics.com/blog/sales-comparison-approach/
https://anggieprabowo08.wordpress.com/2013/10/24/masalah-masalah-dalam-penilaian-kinerja/
