A.   PENDAHULUAN

Sifat tanah yang tetap namun jumlah permintaan atau kebutuhan yang semakin meningkat, menjadikan tanah sebagai salah satu bidang investasi yang paling menjanjikan untuk meningkatkan efisiensi pada keterbatasan tanah tersebut perlu dilakukan optimalisasi penggunaan tanah. Untuk melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use Analysis) secara komprehensif perlu dilakukan analisis terhadap analisis ekonomi dan demografi, analisis pasar atas lokasi lahan, serta analisis empat aspek persyaratan HBU. Dalam suatu penilaian HBU terdapat empat kriteria atau persyaratan yang harus dipenuhi, yaitu diizinkan oleh peraturan yang ada (legal permissible), memungkinkan secara fisik (physically) atau aspek fisik, layak secara keuangan (finaciallly feasible), dan menghasilkan penghasilan secara maksimum (maximally productive).

Terminal Gambut Barakat (TGB)  dipilih sebagai objek analisis merupakan tanah dan bangunan yang underutilized, bertempat di Jl. A.Yani Km. 17 Malintang Gambut Kabupaten Banjar. Terminal ini selesai dibangun pada tahun 2012. Saat ini, terminal ini merupakan aset pemerintah pusat (Kementerian Perhubungan) yang dikelola oleh Balai Pengelola Transportasi Darat Wilayah XV Kalimantan Selatan (BPTD Wilayah XV Kalsel), dibangun diatas tanah seluas kurang lebih 4,1 Hektar.

B.   ANALISIS EKONOMI DAN DEMOGRAFI

1.    Tingkat Pertumbuhan Ekonomi

Ekonomi Kalimantan Selatan pada triwuan I-2020 dibanding triwulan I-2019 mengalami pertumbuhan sebesar 5,68 persen. Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 11,18 persen, diikuti Jasa Perusahaan sebesar 7,70 persen, dan Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum sebesar 7,45 persen. Berdasarkan sumber pertumbuhan ekonomi Kalimantan Selatan triwulan I-2020 (y-on-y), sumber pertumbuhan tertinggi berasal dari Lapangan Usaha Industri Pengolahan sebesar 1,44 persen, Pertambangan dan Penggalian 0,75 persen, dan Perdagangan Besar dan Eceran Reparasi Mobil dan Sepeda Motor 0,59 persen.

2.    Tingkat Suku Bunga

Suku bunga pinjaman bank dapat digunakan sebagai salah satu indikator tingkat return dari sebuah investasi. Selanjutnya mengingat dalam analisis ini belum ditentukan tingkat pengembalian investasi dari pemilik, maka tingkat pengembalian yang ditetapkan dalam melakukan analisis kelayakan secara keuangan adalah sebesar 4,75% (menggunakan tingkat suku bunga BI 7-Day Reverse Repo Rate sebesar 4,75% yang berlaku mulai tanggal 20 Februari 2020).

3.    Tingkat Inflasi

Data inflasi Kalimantan Selatan dalam 5 tahun terakhir yakni 5,14 persen pada 2015 sedangkan 2016 ditekan sebesar 4,74 persen, dan 2017 adalah 4,02 persen. Untuk tahun 2018 sebesar 3,75 persen, tahun 2019 sebesar 4,01 persen sedangkan sampai dengan  bulan Mei 2020 laju inflasi Kalimantan Selatan sebesar 0,22% persen dengan melalui deflasi sebesar 0,28 persen di bulan Maret dan 0,29 persen di bulan April (sebagaimana dikutip dari kalsel.bps.go.id)

4.    Komposisi Jumlah Penduduk

Berdasarkan data BPS Kabupaten Banjar, jumlah populasi penduduk di Kabupaten Banjar mulai tahun 2017 sampai dengan 2019 yaitu 571.573 jiwa di tahun 2017, naik sebesar 1,48% di tahun 2018 menjadi 580.026 jiwa dan naik 1,39% di tahun 2019 menjadi 588.066 jiwa. Adapun  perbandingan antara penduduk  laki-laki dan perempuan yakni, 299.089 laki-laki dan 288.977 perempuan. Sedangkan untuk Kalimantan Selatan, jumlah populasi penduduk yakni 4.182.695 jiwa dengan perbandingan untuk laki-laki  2.121.999  dan  perempuan 2.060.969 (sumber : BPS Provinsi Kalimantan Selatan dalam angka 2019).

5.    Tingkat Pertumbuhan Pendidikan Perguruan Tinggi

Tingkat Pertumbuhan Pendidikan Perguruan Tinggi Sebagai gerbang Ibukota ketika ada wacana perpindahan Ibu Kota di Kalimantan, pertumbuhan pendidikan tinggi di Kalimantan Selatan saat ini cukup pesat. Minimnya ketersediaan lahan di Kota Banjarmasin menyebabkan pembangunan kampus mengincar lahan-lahan yang lebih luas di luar kota. Hal ini terlihat dari maraknya pembangunan kampus-kampus di luar Kota Banjarmasin dalam rangka perluasan kampus yang ada karena banyaknya peminat mahasiswa baru.

6.    Pertumbuhan Gedung Serbaguna di Kota Banjarmasin dan sekitarnya

Bisnis penyewaan sewa gedung serbaguna khususnya sebagai tempat resepsi pernikahan saat ini merebak di Kota Banjarmasin dan sekitarnya. Selain untuk mengakomodir jumlah tamu undangan yang banyak, dengan menyewa gedung dianggap lebih praktis dan representatif. Sehingga dengan banyaknya permintaan dari masyarakat, bisnis sewa gedung untuk acara pernikahan ini pun semakin berkembang. Setidaknya di Kota Banjarmasin dan sekitarnya, ada puluhan gedung yang bisa disewakan untuk berbagai keperluan acara, termasuk pernikahan

 C.   ANALISIS PASAR

1.    Analisis Penggunaan Properti

Lokasi objek berada di di Jalan A. Yani KM 17, Desa Malintang, Kecamatan Gambut, Kabupaten Banjar. Lokasi ini termasuk daerah strategis karena menjadi simpul pertemuan antara Jalan A. Yani arah Gambut / Kota Banjarmasin, Arah Palangkaraya (Lingkar Luar Jalan Gubernur Syarkawi) yang juga merupakan akses ke Bandara Syamsuddin Noor, serta arah Kota Banjarbaru / Kabupaten di Hulu Sungai. Berdasarkan pengamatan di sekitar lokasi objek, penggunaan properti disekitar lokasi objek didominasi oleh penggunaan komersial.

2.    Analisis Permintaan Properti

Berdasarkan tren bisnis yang saat ini berkembang di Kalimantan Selatan, bisnis properti untuk penyewaan gedung untuk pendidikan tinggi dan gedung serbaguna untuk resepsi pernikahan dipandang menjadi sesuatu yang cukup potensial. Tentunya bisnis tersebut juga dapat di-mix dengan bisnis sewa bangunan untuk perdagangan retail, mengingat potensi pertumbuhan perdagangan retail yang ada di Kalimantan Selatan.

3.   Analisis Penawaran Properti

Dari beberapa tempat di Kota Banjarmasin yang menyediakan sewa gedung untuk pendidikan tinggi atau gedung untuk untuk resepsi pernikahan masih belum memenuhi permintaan dan selera pasar. Demikian juga untuk gedung-gedung yang disewakan untuk resepsi pernikahan, kondisnya saat ini masih belum mampu memenuhi kebutuhan pasar karena banyaknya peminat. Bahkan masyarakat seringkali harus menyewa gedung bulutangkis yang tidak cukup luas untuk menggelar resepsi pernikahan. Penawaran properti untuk tujuan-tujuan tersebut di Kota Banjarmasin saat ini masih cenderung rendah sehingga masih membuka peluang yang cukup potensial.

4.    Analisis Keseimbangan Properti

Analisis keseimbangan pasar properti dilaksanakan terhadap perkiraan permintaan dan penawaran di masa yang akan datang untuk menentukan tingkat pemenuhan properti terhadap permintaan pasar.

1)  Gedung untuk pendidikan tinggi. Melihat indikator peningkatan pertumbuhan pendidikan tinggi dan potensi bisnis penyewaan properti untuk pendidikan tinggi serta penawaran properti di sekitar objek analisis maupun di Kota Banjarmasin, maka dengan jumlah penawaran properti yang tersedia dengan jumlah tetap dibandingkan dengan jumlah potensi permintaan properti yang diprediksi meningkat, maka penawaran properti baru diharapkan dapat memenuhi kebutuhan permintaan properti untuk tujuan tersebut.

2)  Gedung serbaguna untuk resepsi pernikahan. Berdasarkan pengamatan belum terdapat gedung untuk resepsi pernikahan di dekat lokasi objek. Hasil observasi menunjukkan bahwa masyarakat lebih memilih lokasi gedung yang berada di dalam kota jika dibandingkan dengan di luar kota karena pertimbangan akses. Jadi hanya terbatas pada alternatif pilihan saja. Dengan demikian pilihan modifikasi penggunaan gedung eks Terminal Gambut Barakat Pal 17 untuk gedung resepsi pernikahan kurang mempunyai prospek bagus karena letaknya  berada di luar kota. Namun demikian masih terbuka peluang sebagai alternatif modifikasi penggunaan.

 5.    Analisis Target Properti

Dengan mempertimbangkan penggunaan properti di kawasan Jalan A. Yani KM 17, modifikasi penggunaan sebagai gedung tempat pendidikan tinggi dapat menjadi pilihan utama. Jika dilakukan modifikasi sebagai tempat pendidikan tinggi maka kampus-kampus yang berada di Kota Banjarmasin atau Kota Banjarbaru yang akan mengembangkan kampusnya merupakan segmen yang paling memungkinkan untuk memaksimalkan penggunaan dari properti. Sementara jika objek dilakukan modifikasi sebagai gedung resepsi pernikahan maka target yang memberikan maksimal adalah masyarakat yang berada di sekitar objek analisis atau masyarakat yang terpaksa menyewa di luar kota karena keterbatasan ketersediaan gedung untuk resepsi perkawinan di Kota Banjarmasin atau Kota Banjarbaru.

6.     Analisis SWOT Pasar

Dengan mempertimbangkan penggunaan properti  disekitar  kawasan objek, tingkat permintaan dan penawaran properti serta target pasar dari objek dapat digambarkan keberadaan kekuatan, kelemahan, peluang dan tantangan atas objek sebagai berikut:

 D.   ANALISIS 4 KRITERIA PERSYARATAN PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK

(HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS)

1.       Aspek Legal

Dokumen legalitas atas lahan ini layak. Analisis kelayakan secara aspek legal dari lahan Terminal Gambut Barakat Pal 17 Gambut ini juga mengacu pada Peraturan Daerah Kabupaten Banjar nomor 3 Tahun 2013 tentang Rencana Tata ruang Wilayah Kabupaten Banjar Tahun 2013-2032.

2.       Aspek Fisik

a.       Analisis Fisik atas Tanah

1) Lokasi Tanah Lokasi tanah dan bangunan obyek analisis berada di Jalan A. Yani KM 17, Desa Malintang, Kecamatan Gambut, Kabupaten Banjar. Lokasi ini termasuk daerah strategis karena menjadi simpul pertemuan antara Jalan A. Yani arah Gambut / Kota Banjarmasin, Arah Palangkaraya (Lingkar Luar Jalan Gubernur Syarkawi) yang juga merupakan akses ke Bandara Syamsuddin Noor, serta arah Kota Banjarbaru / Kabupaten di Hulu Sungai. 

 2) Bentuk dan Luas Tanah Berdasarkan data yang diperoleh, lahan objek analisis ini memiliki keluasan total dalam sertipikat seluas 100.000 m2, namun yang dihibahkan untuk kegiatan operasionalisasi Terminal Gambut Barakat adalah seluas 41.893 m2. Lahan tersebut mempunyai bentuk persegi panjang yang mempermudah proses perencanaan pembangunan properti. Topografi tanah datar dengan elevasi sejajar dengan jalan di depannya. Jenis tanah objek analisis merupakan tanah matang karena sudah dilakukan rekayasa tanah (pengurukan) dan sudah berdiri bangunan terminal beserta fasilitas pendukung di atas lahan tersebut.

3) Utilitas Lokasi lahan dan gedung Terminal Gambut Barakat yang terletak di Jalan A. Yani KM 17, Desa Malintang, Kecamatan Gambut, Kabupaten Banjar yang memiliki ketersediaan utilitas umum yang cukup lengkap seperti jaringan air bersih PDAM, listrik dan telepon.

4) Aksesibilitas Tinjauan aksesibiltas pada lahan objek analisis ini dilihat dari fungsi jalan dan ketersediaan sarana transportasi umum. Lokasi objek analisis jalan A. Yani merupakan jalan nasional yang berfungsi sebagai penghubung jalan antar kota dan antar provinsi, sehingga Jalan A. Yani memiliki aksesibilitas yang sangat baik karena merupakan jalan pertemuan dan penghubung antar jalan antar kota dan antar propinsi tersebut. Aksesibilitas lainnya yaitu adalah akses baru ke Bandara Syamsuddin Noor yang saat ini juga melintasi Jalan A. Yani ke arah Jalan Gubernur Syarkawi untuk selanjutnya menuju Jalan Sukamara ke arah Bandara Syamsuddin Noor. Transportasi umum yang melewati jalan tersebut adalah angkutan antar kota/antar kabupaten serta Bus BRT Banjarbakula Banjarmasin.

b.     Analisis Fisik atas Bangunan Existing

Bangunan yang sudah dibangun di atas lahan tersebut saat ini adalah bangunan terminal berupa gedung utama 2 lantai dan bangunan pendukung berupa pos jaga dan bangunan utilitas. Luas lantai dasar bangunan terminal adalah 5.165 m2. Dengan mempertimbangkan bangunan gedung utama yang mangkrak dan tidak digunakan untuk operasionalisasi terminal, maka lantai 2 gedung utama dapat dioptimalkan serta dimodifikasi penggunaannya untuk kegiatan komersial. Namun demikian berdasarkan pengamatan di lapangan bangunan induk terminal di lantai 2 perlu dilakukan renovasi atau perbaikan karena terdapat sedikit kerusakan di plafon gedung dan pelapis dindingnya.

c.    Analisis Pengembangan Lahan

Tetap memfungsikan bangunan existing dan melakukan modifikasi penggunaan bangunan menjadi gedung tempat pendidikan tinggi atau tempat resepsi pernikahan dengan menambahkan fasilitas serta melakukan sedikit renovasi pada bangunan lama berupa perbaikan plafond dan dinding, serta renovasi lainnya.

d.    Analisis Swot Aspek Fisik

Dengan mempertimbangkan kondisi fisik tanah dan bangunan  dari objek analisis, tingkat permintaan dan penawaran properti serta target pasar dari objek dapat  digambarkan  keberadaan  kekuatan, kelemahan, peluang dan tantangan atas objek sebagai berikut :

3.       Analisis Aspek Keuangan

a)    Analisis Proyeksi Laba Rugi dan Arus Kas

Alternatif 1 tetap memfungsikan bangunan lantai 1 sebagai terminal dan lantai 2 sebagai gedung Pendidikan

1)    Analisis Investasi Awal (Initial Outlay) Perkiraan total biaya investasi untuk melakukan renovasi bangunan lantai 2 terminal dengan keluasan total bangunan yang disewakan 1.346 m2 adalah sebesar Rp160.978.000.

2)    Analisis Pendapatan Asumsi yang digunakan oleh Tim dalam menyusun proyeksi pendapatan dalam analisis laba rugi dan arus kas antara lain:

a.  Sumber pendapatan berasal dari sewa gedung untuk pendidikan tinggi, outlet DAMRI dan Koperasi Pegawai

b.  Jumlah bangunan yang disewakan adalah sayap utara dan selatan serta dengan total luas 1.346 m2.

c.  Tingkat okupansi gedung untuk pendidikan tinggi diasumsikan 100% sejak tahun pertama setelah disewakan.

d.  Tarif sewa oulet DAMRI diasumsikan Rp.1.800.000,00 untuk tahun pertama

e.  Penyesuaian tarif sewa gedung pendidikan tinggi ditetapkan naik 4,75% tiap 3 tahun.

3)    Analisis Beban Tim menetapkan asumsi bahwa seluruh biaya dan beban operasi selama masa sewa menjadi tanggung jawab dan dibebankan seluruhnya kepada penyewa.

4)    Analisis Capital Expenditures Untuk menjaga kondisi bangunan agar tetap dapat digunakan secara optimal, di luar kewajiban penyewa, Tim menetapkan perlunya capital expenditures, dengan asumsi sebagai berikut:

a.  Capital expenditure dilakukan secara terjadwal selama masa umur ekonomis bangunan.

b.  Umur ekonomis bangunan ditetapkan selama 30 tahun.

c.  Capital expenditure dijadwalkan setiap 5 tahun.

d.  Dibentuk penyisihan dana/reserved fund setiap tahun dengan besaran 3% dari total pendapatan tahunan. Selanjutnya digunakan sebagai capital expenditure setiap 5 tahun.

b)    Analisis Kelayakan Proyek

Analisis kelayakan proyek disusun berdasarkan proyeksi  laba  rugi dan arus kas. Berdasarkan proyeksi laba rugi dan arus kas atas alternatif pemanfaatan objek analisis diperoleh kesimpulan sebagai berikut :

Alternatif 1 : Gedung Tempat Pendidikan Tinggi mix use Berdasarkan analisis proyeksi laba rugi dan arus kas atas alternatif penggunaan berupa Ruko/Rukan, didapatkan hasil sebagai berikut:

a.    Net Present Value (NPV) sebesar Rp249.430.421,08

b.    Internal Rate of Return (IRR) sebesar 17,99%, lebih besar dibandingkan dengan biaya kapital (cost of capital) sebesar 4,75%.

c.    Payback Period terjadi pada tahun ke-6.

Alternatif 2 : Gedung Serbaguna mix use Berdasarkan analisis proyeksi laba rugi dan arus kas atas alternatif penggunaan berupa hostel, didapatkan hasil sebagai berikut :

a.    Net Present Value (NPV) sebesar Rp186.726.084,72

b.    Internal Rate of Return (IRR) sebesar 13,71%, lebih besar dibandingkan dengan biaya kapital (cost of capital) sebesar 4,75%.

c.    Payback Period terjadi pada tahun ke-8.

Berdasarkan indikator kelayakan proyek dari 2 alternatif penggunaan tersebut di atas, maka baik alternatif pengembangan lahan berupa Gedung Tempat Pendidikan Tinggi mix dengan penggunaan lain maupun Gedung Serbaguna untuk Resepsi Perkawinan mix dengan penggunaan lain menghasilkan nilai NPV positif dan memiliki tingkat IRR yang lebih besar daripada biaya kapital (cost of capital) sehingga memenuhi persyaratan kelayakan aspek keuangan.

4.    Aspek Produktivitas Maksimum

Analisis aspek produktivitas maksimal dilakukan dengan analisis terhadap alternatif penggunaan yang memenuhi persyaratan aspek legalitas, aspek fisik, dan aspek keuangan untuk mengetahui alternatif penggunaan yang menghasilkan produktivitas maksimal. Analisis produktivitas maksimal dilakukan untuk menentukan alternatif penggunaan yang memberikan nilai tambah tertinggi.

Berdasarkan analisis data yang dilakukan, diperoleh kesimpulan sebagai berikut:

E.    ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK ( HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS) KOMPREHENSIF AS IMPROVED

Analisis PTT Komprehensif berupa tanah dan bangunan (As Improved) dilakukan dalam analisis ini mengingat lahan sudah dikembangkan dengan berdiri bangunan Terminal Gambut Barakat Pal 17 Gambut di atasnya. Setelah melakukan analisis ekonomi, demografi, dan analisis pasar serta pengujian dari aspek legalitas, aspek fisik, aspek keuangan, dan aspek produktivitas maksimal, maka diperoleh hasil sebagai berikut:

a.    Penggunaan yang optimal di atas lahan objek analisis adalah tetap dipertahankan fungsi bangunan as is sebagai bangunan Terminal Gambut Barakat Pal 17 Gambut namun perlu modifikasi penggunaan sebagai Gedung Pendidikan Tinggi dengan melakukan renovasi terhadap komponen bangunan yang mengalami kerusakan.

b.    Mempertimbangkan tingkat penyerapan pasar yang cepat, harga sewa yang bersaing dengan properti yang sejenis, dan tingkat hunian yang tinggi, maka waktu penggunaan yang tepat adalah digunakan langsung pada saat properti tersebut telah siap dioperasionalkan.

c.    Pihak-pihak yang terlibat dalam optimalisasi properti dimaksud, antara lain:

1)  Penyewa/ Calon penyewa Melihat karakteristik penggunaan sekitar objek analisis, penyewa/calon penyewa untuk bangunan gedung pendidikan tinggi tersebut adalah kampus-kampus yang berada disekitara Kota Banjarmasin dan Banjarbaru yang memerlukan perluasan gedung kampus, DAMRI dan Koperasi Pegawai BPTD Wilayah XV Kalsel.

2)  Pengelola Barang Pihak yang bertindak sebagai Pengelola Barang dalam hal ini KPKNL Banjarmasin yang akan memberikan persetujuan pemanfaatan BMN atas nama Menteri Keuangan.

3)  Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang Saat ini properti dalam keadaan mangkrak dan dikelola oleh Balai Pengelola Transportasi Darat Wilayah XV Kalimantan Selatan (BPTD Wilayah XV Kalsel).

F.    SIMPULAN

Berdasarkan asumsi-asumsi dan hasil analisis yang dilakukan oleh penulis tersebut di atas, penulis menyimpulkan bahwa jenis penggunaan di atas lahan objek analisis dimaksud adalah tetap dilanjutkan as is sebagai Bangunan Gedung Terminal untuk lantai 1 dengan modifikasi penggunaan gedung lantai 2 untuk Gedung Pendidikan Tinggi (Ruang Perkuliahan), dengan hasil sebagai berikut :

Penulis : Bidang Penilain Kanwil DJKN Kalimantan Selatan dan Tengah