A. Pendahuluan

1. Latar belakang

Ikhtisar hasil reviu dan pengujian tindak lanjut rekomendasi BPK atas pelaksanaan penilaian kembali BMN tahun 2017-2018 oleh tim BPK pada KPKNL di wilayah kerja Kanwil DJKN Jawa Tengah dan D.I.Yogyakarta tahun 2020, diketahui bahwa masih ditemukan permasalahan atas beberapa laporan penilaian. Dari 45 (empat puluh lima) laporan penilaian sampel yang direviu dan diuji, 24 (dua puluh empat) diantaranya masih dinyatakan bermasalah dan perlu diperbaiki Kembali.

Permasalahan tersebut meliputi kategori kesalahan administrasi ditemukan di 19 (sembilan belas) laporan penilaian, antara lain salah dalam menyalin data BMN dari isian formulir yang disampaikan oleh Satker, salah ketik pada narasi, lampiran tidak lengkap (kertas kerja penjelasan, routing slip, foto objek penilaian dan/atau foto objek pembanding diberapa laporan penilaian tidak ditemukan). Permasalahan lain terjadi terkait prosedur dan penerapan metode penilaian yang berpengaruh pada nilai, ditemukan dalam 5 (lima) laporan penilaian, meliputi salah dalam perhitungan, tidak konsisten dalam penetapan tingkat penyesuaian dan pembobotan.

Pada kesempatan lain, kesalahan yang sama juga telah ditemukan oleh Tim Monev Reval Kanwil DJKN Jawa Tengah dan DI,Yogyakarta yang melakukan pemeriksaan laporan hasil penilaian di KPKNL. Berdasarkan data administrasi di Bidang Penilaian tahun 2020, tercatat 699 (enam ratus sembilan puluh sembilan) laporan penilaian yang diperiksa, ditemukan kesalahan di 252 (dua ratus lima puluh dua) laporan penilaian. Kesalahan administrasi ditemukan di 210 (dua ratus sepuluh) laporan penilaian, sedang kesalahan prosedur dan penerapan metode penilaian ditemukan di 42 (empat puluh dua) laporan penilaian.

Kesalahan berulang tersebut, menurut hemat kami tidak terlepas dari cara kerja penilaian yang selama ini dilakukan, yaitu proses penilaian dilakukan secara manual/tradisional di semua tahapan. Mulai dari menyalin data BMN objek penilaian, pemilihan data pembanding, pengolahan data dan penyusunan laporan penilaian. Dalam kondisi lelah, kantuk, kerja terburu-buru terkait batas waktu (death line) penyelesaian dan/atau situasi lingkungan tidak kondusif, kiranya akan berpengaruh pada tingkat ketelitian/kecermatan Penilai. Kondisi dan dua situasi tersebut sangat mungkin sebagai penyebab terjadinya kesalahan berulang dimaksud, yang dikarenakan kelalaian manusia (human error).

Meskipun upaya quality assurance melalui peer review dan penerapan sistem pengendalian internal telah dilakukan, namun demikian pada kenyataannya belum dapat membatu secara efektif dan kesalahan masih terjadi. Berkenaan dengan permasalah di atas, kiranya sudah menjadi kebutuhan untuk dicarikan jalan keluar sebagai solusi permanen untuk kedepanya.

Terkait permasalahan di atas, Nils Chok (2020), Kepala Ekonomi di GeoPhy (NY) dan Profesor Associate di Bidang Keuangan dan Real Estat di Maastrich University (NL), telah melakukan penelitian dan menemukan bahwa penilaian tradisional memiliki tingkat kesalahan tinggi - hingga 16% untuk bangunan bernilai $ 1 juta atau kurang. Penelitian Nils Chok juga menemukan bahwa kesalahan absolut dari model otomatis di bawah 4% untuk rumah dan di bawah 6% untuk properti komersial, yang jauh lebih kecil dari pada tingkat kesalahan penilaian tradisional.

Berdasarkan hasil penelitian Nils Chock tersebut, kiranya dapat dipertimbangkan bahwa penilaian dengan penggunaan bantuan aplikasi penilaian (Computer Aided Valuation/CAV) sebagai solusi. Dengan bantuan aplikasi penilaian, memungkinkan penilaian BMN dilakukan secara otomatis. Penggunaan bantuan aplikasi penilaian, menurut Aeri Rahmad (2006) juga dapat mempercepat proses penyelesaian pekerjaan, sehingga dapat meningkatkan produktivitas dan efisiensi kerja.

Best practice penilaian menggunakan bantuan aplikasi penilaian telah dilaksanaan di Direktorat Jenderal Pajak dimulai pada tahun 1992 untuk kegiatan penilaian dalam rangka penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dengan modul penilaian pada Aplikasi Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP). Sistem ini sekarang dikelola oleh Pemerintah Daerah, untuk penilaian objek PBB berupa Tanah dan Bangunan dilakukan secara otomatis dengan memanfaatkan basis data yang sudah ada dipadukan dengan perekaman data pasar atas tanah daftar harga komponen bangunan dan upah pekerja. Manfaat penggunaan aplikasi tersebut disamping dapat membantu petugas penilaian, juga dapat meningkatkan pelayanan kepada Wajib Pajak.

2. Rumusan masalah

a.       Bagaimana model rancangan aplikasi penilaian yang dibangun

b.       Manfaat apa saja yang diperoleh dari pengggunaan bantuan aplikasi penilaian

c.       Dukungan apa saja yang diperlukan agar aplikasi penilaian BMN dapat efektif diimplementasikan.

3. Tujuan

a.       Menjelaskan model rancangan aplikasi penilaian yang dibangun.

b.       Menjelaskan manfaat yang diperoleh dari pengggunaan bantuan aplikasi penilaian

c.       Menjelaskan jenis dukungan yang diperlukan agar aplikasi penilaian dapat efektif diimplementasikan.

B. Pembahasan

1. Model rancangan aplikasi penilaian

a.   Aplikasi penilaian merupakan aplikasi mandiri dan terkoneksi dengan aplikasi penatausahaan BMN (SIMAN) dan basis data penilaian pada SIP, dengan tujuan agar aplikasi penilaian dapat mengakses data secara langsung untuk memudahkan penyalinan dan pengambilan data dan dokumen kelengkapan penilaian dari SIMAN dan pengambilan data pembading dari SIP yang dilakukan secara sistem.

b.       Fitur yang diperlukan, antara lain berupa:

1)    Perekam data identitas penilai/nama Penilai, nantinya nama penilai akan dicatatkan secara sistem pada lembar kata pengantar (Ketua Tim) dan lembar kesimpulan nilai (seluruh anggota) dalam laporan penilaian.

2)      Pengunggah dokumen kelengkapan, antara lain untuk merekam SK Tim Penilai dan Surat Tugas, Berita Acara Survei, surat pernyataan, surat keterangan dan dokumen lain, yang nantinya ditempatkan secara sistem menjadi bagian dari kelengkapan dokumen dalam lampiran laporan penilaian.

3)    Perekaman tabel penyesuaian dan tabel pembobotan, yang nantinya besaran penyesuaian dan pembobotan dapat diambil oleh sistem secara otomatis dalam proses perhitungan penilaian pada pendekatan data pasar.

4)   Penyalinan data BMN objek penilaian dan dokumen kelengkapa BMN, untuk: a) Menyalin data BMN dari SIMAN dan menempatkan secara sistem dalam lembar kerja penilaian sebagai input untuk proses penilaian dan menempatkan data BMN pada uraian laporan penilaian yang telah ditentukan b) Menyalin dokumen kelengkapan dari SIMAN dan menempatkan dalam lampiran laporan penilaian secara sistem.

5)   Pencarian/pengambilan data objek pembanding terpilih dari SIP dan menempatkan data tersebut ke lembar kerja penilaian. Pemilihan data pembanding dilakukan oleh sistem.

6)   Penetapan besaran tingkat penyesuaian dan pembobotan yang sesuai lembar kerja penilaian dan laporan penilaian. Pemilihan besaran tingkat penyesuaian dan persentase pembobotan dilakukan oleh sitem, dengan kriteria yang telah ditentukan untuk tiap-tiap perbedaan antara BMN objek penilaian dan data pembanding.

7)      Lembar kerja penilaian, untuk menempatkan data penilaian proses penilaian yang dilakukan oleh sistem, berupa tabel: a) Rician perbandingan langsung BMN objek penilaian dan data pembanding. b) Besaran tingkat penyesuaian yang sesuai atas perbedaan faktor penentu nilai dan c) Persentase pembobotan di tiap- tiap data pembanding.

8)    Proses perhitungan penilaian, untuk memproses perhitungan penilaian oleh sistem setelah seluruh data pada lembar kerja penilaian terisi penuh.

9)     Penyusunan laporan penilaian untuk membuat laporan penilaian oleh sistem berdasarkan tamplate yang telah ditentukan.

10)   Perekaman laporan penilaian untuk merekam laporan hasil penilaian penilaian dalam bentuk digital oleh sistem dan apabila diperlukan dapat dicetak.

11)   Pencetakan laporan penilaian untuk mencetak hard copy laporan penilaian, dari media penyampanan apabila diperlukan.

2. Manfaat pengggunaan bantuan aplikasi penilaian

Penggunaan bantuan aplikasi penilaian yang terkoneksi dengan SIMAN dan SIP memungkinkan semua tahapan proses penilaian dapat dilakukan oleh sistem, sehingga dapat membatu Penilai untuk:

a.       menghindari kemungkinan terjadinya kesalahan karena kelalaian (human error), dalam hal:

1) penyalinan/pengambilan data dan dokumen kelengkapan.

2) pengetikan laporan penilaian.

3) penetapan tingkat penyesuaian dan pembobotan.

4) menyusun kelengkapan dokumen sebagai lampiran laporan penilaian.

b.     mempercepat pencarian dan pemilihan objek pembanding yang tepat dari rekaman basis data penilaian di SIP sesuai kreteria yang telah ditentukan.

c.       mempercepat penyelesaian penyusunan laporan penilaian.

d.     kegiatan pengendalian internal menjadi lebih mudah dan sederhana melalui permodelan aplikasi yang sesuai dan kualitas data yang terjamin mutunya.

3. Dukungan yang diperlukan.

a.       Penguatan basis data penilaian di SIP. Hal ini diperlukan agar :

1)    data pembanding tersedia dalam jumlah yang cukup dan berkualitas. Dengan adanya kecukupan data yang berkualitas dapat menunjang kebutuhan data pembanding setiap saat diperlukan oleh Penilai. Disamping itu, juga dapat digunakan sebagai bahan yang memadai dalam menyusunan tabel penyesuaian, sehingga nilai yang dihasilkan nantinya juga akan berkualitas. Untuk mewujudkan data pembanding yang cukup dan berkualitas, dilakukan dengan cara pemeliharaan 5 data transaksi secara terus menerus sesuai perkembangan di masyarakat.

2)    Untuk menjamin kualitas data perlu kiranya pengaturan petugas yang melakukan survei data, verifikasi data, validasi data dan petugas yang merekam data ke sistem. Data yang sudah valid diberikan nomor register di sistem. Data yang sudah mempunyai nomor register tersebut dinyatakan sah dan legal dapat digunakan semua penilai dan dapat digunakan sebagai alat pembuktian di pengadilan.

3)      Memudahkan pencarian dan penggunaan data pembanding yang diperlukan atas data pembanding yang telah direkam. Hal ini dapat dilakukan dengan menambah atau memperbaiki fitur pencarian data pembanding yang telah ada di SIP.

b.    Kebijakan single entry input data BMN Kegiatan input data BMN pada aplikasi penatausahaan (SIMAN) seluruhnya dilakukan oleh Satker, meliputi seluruh data BMN, termasuk data yang diperlukan untuk penilaian. Apabila diperlukan Penilai dapat melakukan pengecekan fisik di lapangan. Dalam hal terdapat perbedaan data administrasi dan fisik di lapangan, pembetulan data administrasi dilakukan oleh Satker yang bersangkutan.

HUBUNGAN

APLIKASI PENILAIAN DENGAN APLIKASI SIMAN DAN SIP

C. Kesimpulan

1.      Aplikasi penilaian merupakan aplikasi mandiri untuk melengkapi aplikasi pengelolaan BMN yang telah ada, berperan sebagai alat bantu bagi penilai, yang dalam implementasinya memerlukan:

a.       koneksitas dengan aplikasi penatausahaan BMN (SIMAN) dan basis data penilaian pada SIP.

b.       memerlukan dukungan penguatan basis data penilaian pada SIP dan kebijakan single entry input data BMN

2.       Manfaat penggunakan aplikasi penilaian pada penilaian BMN dapat membantu Penilai untuk:

a.    menghindari kemungkinan terjadinya kesalahan karena kelalaian (human error) pada proses penyalinan data BMN dan dokumen kelengkapan, proses perhitungan penilaian, penyusunan laporan penilaian dan koreksi nilai, karena proses tersebut dapat dilakukan oleh sistem aplikasi.

b.       mempercepat penyelesaian pekerjaan penilaian.

Daftar Pustaka:

1.       Keputusan Direktur Jenderal Pajak No. KEP-75/PJ.6/1992 tentang Pelaksanaan Sistim Manajemen Informasi Obyek Pajak (SISMIOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) di Wilayah Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta dan Daerah Tingkat II Kabupaten Bekasi diakses pada 15 Oktober 2020.

2.       https://dokumen.tips/documents/modul-sismiop.html diakses pada 15 Oktober 2020.

3.   https://www.academia.edu/36255743/PROGRAM_APLIKASI_PENILAIAN _ASET_PADA_PT_ASIAN_APPRAISAL_INDONESIA diakses pada 15 Oktober 2020.

4.       https://www.investopedia.com/terms/a/automated-valuation-model.asp diakses pada 15 Oktober 2020

5.   https://www.forbes.com/sites/forbesrealestatecouncil/2020/03/02/everythin g-you-need-to-know-about-automated-valuation-models-avms-in-realestate/#3db604da3013 diakses pada 15 Oktober 2020

(Penulis : Umbang Winarsa / Kabid Penilaian Kanwil DJKN Jateng & DIY)