Pendahuluan

Sebagian besar kita pasti pernah melihat suatu acara di televisI yang memliki tingkat tontonan (rating) yang lumayan tinggi dan menginspirasi, logonya banyak digunakan oleh anak-anak jaman sekarang, yaitu “My Trip My Adventure”.

Slogan tersebut juga menginspirasi penulis untuk menyelaraskan dengan salah-satu tugas dan fungsi di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, yaitu “Penilaian”, dimana dalam tugasnya melaksanakan kegiatan tidak hanya melakukan perhitungan untuk mendapatkan “Nilai” namun sebagian besar kegiatannya berada di luar kantor yaitu melakukan pengamatan, pengecakan, dan pencarian data pembanding yang dalam istilah teknis disebut “Survei Lapangan”.

Guna memahami judul diatas, terlebih dahulu akan diuraikan beberapa pengertian sebagai berikut :

1.  Membentuk: menjadikan (membuat) sesuatu dengan bentuk tertentu (salah satu pengertian dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KKBI))

2.  Mental:  bersangkutan dengan batin dan watak manusia, yang bukan bersifat badan atau tenaga (KKBI)

3.  Survei: Pemeriksaan atau penelitian secara komprehensif. (Wikipedia)

4.  Optimalisasi : suatu tindakan, proses, atau metodologi untuk membuat sesuatu (sebagai sebuah desain, sistem, atau keputusan) menjadi lebih/sepenuhnya sempurna, fungsional, atau lebih efektif. (KKBI)

5. Peran: merupakan aspek dinamis kedudukan (status), apabila seseorang melaksanakan hak dan kewajibannya sesuai dengan kedudukannya, maka ia menjalankan suatu peranan (Soerjono Soekamto 2002;243)

6.  Penilai DJKN: Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, selanjutnya disebut Penilai Direktorat Jenderal, adalah Penilai Pegawai Negeri Sipil di Lingkungan Direktorat Jenderal yang diangkat oleh kuasa Menteri yang diberi tugas, wewenang, dan tanggung jawab untuk melakukan Penilaian, termasuk atas hasil penilaiannya secara independen. (KMK 111/PMK.06/2017)

Penilaian dan Survei Lapangan

Penilaian yang dilakukan oleh Penilai DJKN saat ini mengacu kepada Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 111/PMK.06/2017 dan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor : 163/KN/2014 tentang Standard Prosedur Operasi (Standard Operating Procedures) di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara dengan tahapan sebagai berikut:

1.    Permohonan Penilaian

2.    Verifikasi berkas permohonan

3.    Kelengkapan Data/Dokumen

4.    Survei Lapangan

5.    Laporan Penilaian

6.    Penyampaian Laporan Penilaian

Adapun Survei Lapangan merupakan tahapan yang sangat penting dan menjadi dasar bisa tidaknya suatu permohonan penilaian dapat ditindak lanjuti untuk mendapatkan suatu nilai yang dapat dipertangguing jawabkan sesuai dengan ada dan bentuk objek yang akan dinilai.

Seperti disampaikan diawal dan dalam difinisi bahwa survei lapangan tidak hanya melakukan pemeriksaan terhadap objek namun juga melakukan pemeriksaan terhadap data pembanding baik yang didapat dari data yang langsung di lapangan (data primer) maupun data yang telah diperoleh sebelumnya yang salah satunya berasal dari internet (data sekunder) agar didapat suatu simpulan nilai opini yang dapat mewakili nilai sebenarnya dari suatu objek yang dinilai.

Pelaksanakan survei tidak semudah yang dibayangkan dan tidak diajarkan  dalam buku referensi namun membutuhkan suatu proses pengulangan yang terus menerus “trial by error” untuk mendapatkan proses yang effisien dan effektif dan hasil yang optimal berupa data yang valid.

Peran data dalam Penilaian

Sesuai dengan norma dalam penilaian, bahwa penilaian yang dilakukakan oleh seorang penilai berdasarkan pada:

1. Keyakinan Penilai;
2. Metodologi yang digunakan sesuai Teori dan aturan, serta
3. Validitas Data yang dipilih sebagai pembanding. 

Guna mendapatkan poin 1 diatas, seorang penilai harus terus mengasah kemampuannya baik dengan banyak membaca dan memahami teori dan aturan yang ada, serta harus banyak memiliki data sehingga dapat memilih  data yang benar-benar valid dan sesuai dengan kondisi di lapangan.

Pemilihan data yang dipergunakan dalam penilaian, bukan sekedar data untuk memenuhi metodologi yang dipergunakan namun dituntut juga kepekaan “insting” yang diperoleh dari pengalaman lapangan yang berulang ulang (jam terbang) seorang penilai sehingga terasah dan teruji.

Sebagai ilustrasi sederhana tampak dalam kurva Supply dan Demand pada gambar :

Dari kurva diatas tampak bahwa Equilibrium Price (harga keseimbangan) merupakan nilai tengah yang dapat diterima oleh penyedia (produsen) dan dalam penilian Equilibrium Price ini merupakan nilai yang dicari oleh seorang penilaia.

Segitiga warna biru diatas menjelaskan bahwa barang (produk) dengan jumlah (quantity) di sebelah kiri equilibrium merupakan surplus konsumen dimana konsumen (pembeli) bersedia membeli dengan harga tertentu di atas nilai keseimbangan (Equilibrium Price), sedangkan segitiga warna ungu menjelaskan bahwa bahwa barang (produk) dengan jumlah (quantity) di sebelah kiri equilibrium menjelaskan bahwa penjual yang memiliki biaya produksi dan harga penawaran lebih rendah dari harga mendapatkan keuntugan.

Untuk objek berupa tanah, yang mempunyai jumlah penawarannya tidak elastis, dalam kurva tersebut adalah Q tertentu, maka kesediaan pembeli didasarkan data yang dipunyai oleh pembeli dari brosur atau informasi yang belum pasti, sedangkan harapan penjual akan harga tertentu didasari dari pengalamannya memperoleh objek tersebut, (Contoh seorang akan menjual tanah dari pembelian 5 tahun yang lalu senilai Rp500.000,00/m2, maka nilai produksinya adalah nilai pembeli ditambah keuntungan yang wajar).

Dengan memahami kurva diatas diharapkan seorang surveyor diharapkan dapat memperkirakan terlebih dahulu harga keseimbangan untuk mencari sebanyak mungkin data pembanding yang terletak di sebelah kiri harga keseimbangan untuk mendapatkan nilai wajar yang dapat diterima oleh semua pihak dan dapat dipertanggung jawabkan.

Peran  dan Seni dalam Survei Lapangan

Dalam praktek di lapangan masih banyak penilai yang melakukan survei lapangan hanya mencari data sesuai dengan penugasanya, dan jika telah selesai kembali zona nyamannya yaitu ruangan kantornya yang sejuk dengan AC.

Pelaksanaan survei lapangan menuju ke objek penilaian dapat meningkatkan keyakinan seorang penilai akan ada dan bentuk dari objek yang akan dinilai, serta pencarian data sekunder objek pembanding di sekitar objek penilaian dapat meningkatkan juga keyakinan penilai akan estimasi nilai yang akan diperolehnya.

Dalam pelaksanaan survei tersebut petugas akan melakukan perjalanan dan sering kali merupakan tujuan baru dalam surveinya, banyak hal yang dapat ia lihat dan pelajari selama perjalanan tersebut tidak hanya mencari data pembanding namun juga pemandangan sepanjang rute perjalanan, kondisi jalan, kondisi transportasi, kondisi desa atau kota yang dia tuju, pasar dan perkantoran pemerintah sebagai pusat kegiatan masyarakat, hotel dan penginapan, kuliner yang tersedia sepanjang perjalanan serta prasarana lainnya.

Pada saat melaksanakan survei lapangan diperlukan juga adanya komunikasi langsung dengan orang–orang baru disekitar objek penilaian dan objek pembanding, misalnya harus mengobrol di warung atau rumah makan dikarenakan tidak ditemukannnya tulisan atau data penjualan objek yang akan dinilai. Hal ini memerlukan keahlian komunikasi dan pemahaman terhadap budaya masyarakat setempat serta dibutuhkan kesabaran dan kesempatan pembelajaran.

Semoga dengan semakin seringnnya melaksanakan survei lapangan ditemukan gairah (passion) utuk melaksakan tugas dan fungsi DJKN menjadi lebih baik denggan semboyan “My Duty is My Adventure”.

Kesimpulan

1. Inti dari penilaian adalah opini atas estimasi (perkiraan) nilai yang  dapat diterima oleh khalayak baik itu pemohon maupun pihak lainnya berdasarkan  data dan pengamatan di lapangan bukan sekedar perhitungan di atas kertas.
2. Survei Lapangan yang dilaksanakan dengan baik sesuai metodologi, aturan dan pengalaman dapat menghasilkan taksiran (estimasi nilai) yang valid, diterima dan dipertanggungjawabkan.
3. Pengalaman melaksanakan survei lapangan, dapat membuka wawasan, meningkatkan kepercayaan diri, menambah jejaring sosial untuk  melaksanakan penilaian maupun untuk tugas dan fungsi DJKN lainnya sepertri Piutang Negara, Pengelolaan Aset dan Lelang.
4. Hasil yang diperoleh dari survei lapangan tidak hanya sekedar data untuk penilaian namun juga dapat digunakan kepentingan lainnya.

Daftar Pustaka,

1. Keputusan Menteri Keuangan Nomor : 111/PMK.06/2017 tanggal 1 Agustus 2017;

2. Teori dan Praktek Penilaian Properti, Agus Prawoto SH, MA, MAPPI (Cert);

3. Kamus Besar Bahasa Indonesia;

4. http://ekonomiakuntansiid.blogspot.com/2015/09/surplus-konsumen-dan-produsen.html.

Penulis : Chrisko, Bidang Penilaian Kanwil DJKN Jateng DIY, Semarang Juli 2018