Dalam Standar Penilaian Indonesai edisi VII tahun 2018 disebutkan bahwa Penilai harus menentukan Pendekatan dan Metode Penilaian yang akan digunakan dalam menentukan kesimpulan dan opini nilai. Tujuan penilaian dan Dasar Nilai yang ditetapkan, tersedianya informasi dan data masukan penilaian sesuai dengan pelaku pasar yang relevan menjadi pertimbangan pemilihan penggunaan Pendekatan dan Metode Penilaian.

Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif dan teknik perhitungan, keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar, dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan dipertimbangkan dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan.

Pendekatan penilaian yang banyak digunakan oleh Penilai Direktorat Jenderal Kekayaan Negara adalah Pendekatan Biaya dan Pendekatan Pasar. Peraturan Menteri Keuangan Nomor PMK-173/PMK.06/2020 tentang Penilaian Oleh Penilai Pemerintah Di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara dalam pasal 18 ayat 3 menyebutkan “ Pendekatan pasar merupakan teknik Penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses perbandingan.

Peraturan Menteri Keuangan tersebut sampai saat ini belum ada petunjuk teknisnya, namun demikian dalam Peratuan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara memberikan petunjuk bahwa data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk proses penyesuaian, penyesuaian dilakukan atas perbedaan objek penilaian dengan objek pembanding. Penyesuaian dilakukan dalam bentuk persentase atau jumlah dalam satuan mata uang yang kemudian dijumlahkan untuk memperoleh jumlah penyesuaian. Namun demikian penentuan besarnya penyesuaian dalam bentuk persentase atau jumlah dalam satuan mata uang tidak diberikan petunjuk teknis penerapanya. Hal ini dalam praktiknya menjadikan Penilai menghadapi tantangan ketika mengaplikasikan Pendekatan Pasar khususnya dalam penentuan besarnya penyesuaian. Sehingga tidak jarang dalam penerapanya Penilai mendasarkan besaran penyesuaian kepada “professional judgment” atau “kebiasaan yang berlaku sebelumnya” yang tentu saja ini yang menjadi permasalahan karena akan dimungkinkan inkonsistensi ataupun “dispute” diantara sesama Penilai ataupun Aparat Pemeriksa. Sebagaimana pemeriksaan oleh BPK atas Laporan Penilaian dalam Revaluasi BMN menanyakan bagaimana proses penyesuaian dalam Pendekatan Pasar dilaksanakan.

Konsep Pendekatan Pasar adalah menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, yang telah ditransaksikan dalam pasar yang wajar, dimana informasi harga transaksi atau penawaran tersedia. Dalam hal transaksi terakhir yang telah terjadi hanya sedikit atau tidak ada, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau sebanding.

Dalam setiap analisis data pembanding yang dikumpulkan harus memiliki karakteristik yang sama dengan properti yang dinilai. Hal ini termasuk aspek legalitas, fisik, lokasi dan karakteristik penggunaan yang konsisten dengan properti yang dinilai serta merefleksikan kondisi di pasar dimana terjadi persaingan dengan properti yang dinilai.

Peratuan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara memberikan petunjuk bahwa data penjualan dan/atau penawaran yang digunakan sebagai pembanding dievaluasi dan dianalisis untuk proses penyesuaian, penyesuaian dilakukan atas perbedaan objek penilaian dengan objek pembanding. Perbedaaan objek pembanding dengan objek penilaian yang dianalisis antara lain:

a.    Jenis dokumen kepemilikan;

b.   Syarat dan jangka waktu pembiayaan;

c.    Kondisi penjualan;

d.   Biaya- biaya yang harus segera dikeluarkan setelah pembelian;

e.    Kondisi pasar;

f.     Lokasi dan lingkungan;

g.    Karakteristik fisik, yaitu perbedaan bentuk, dimensi, elevasi, luas, kondisi, umur, desain, dan/atau spesifikasi;

h.   Peruntukan;

i.     Aksesbilitas;

j.     Fasilitas.

SPI 106 - Pendekatan dan Metode Penilaian menyebutkan bahwa salah satu metode dalam Pendekatan Pasar untuk menilai properti adalah “Direct Comparison Method” atau perbandingan data pasar, yaitu menggunakan informasi dari transaksi atau penawaran yang melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi nilai. Lebih lanjut dalam SPI 106 - 6.2  dijelaskan langkah yang perlu dilakukan dalam penerapan metode Perbandingan Data Pasar yaitu:

1.   Mengidentifikasi unit perbandingan yang digunakan oleh pelaku pasar pada pasar yang relevan;

2.   Mengidentifikasi data transaksi atau penawaran pembanding yang relevan dan menghitung tolok ukur utama penilaian (key valuation metrics) pada data tersebut;

3.   Melaksanakan analisis perbandingan yang konsisten terhadap persamaan dan perbedaan kualitatif dan kuantitatif antara aset pembanding dengan aset yang dinilai;

4.   Membuat penyesuaian yang diperlukan (jika ada) terhadap tolok ukur utama penilaian untuk merefleksikan perbedaan antara aset yang dinilai dengan aset pembanding;

5.   Menerapkan tolok ukur utama penilaian yang disesuaikan terhadap aset yang dinilai, dan;

6.   Apabila digunakan beberapa tolok ukur utama penilaian, maka dapat dilakukan rekonsiliasi terhadap indikasi nilai untuk penggunaan.

Penilai seharusnya menganalisis dan membuat penyesuaian untuk berbagai perbedaan material antara perbandingan data pasar dan aset yang dinilai. Contoh dari perbedaan umum yang dapat mensyaratkan adanya penyesuaian, antara lain:

1.   Karakteristik fisik (umur, ukuran, spesifikasi, dan lain-lain)

2.   Restriksi yang relevan baik untuk aset yang dinilai atau aset pembanding

3.   Lokasi geografis (lokasi aset dan/atau lokasi dimana aset paling mungkin ditransaksikan/digunakan) beserta kondisi ekonomi dan peraturan perundangan yang berlaku,

4.   Profitabilitas atau kapasitas menghasilkan keuntungan dari aset

5.   Pertumbuhan historis  yang diharapkan

6.   Tingkat imbal hasil (yield) atau kupon,

7.   Jenis kolateral (untuk instrumen keuangan),

8.   Persyaratan yang tidak umum dalam perbandingan data pasar,

9.   Perbedaan yang terkait dengan marketabilitas dan karakteristik kontrol dan aset pembanding dan aset yang dinilai, dan;

10. Karakteristik kepemilikan (misal bentuk hukum dari kepemilikan,jumlah persentase yang dimiliki).

Baik dalam Peratuan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 7/KN/2017 tentang Pedoman Pelaksanaan Penilaian Barang Milik Negara maupun Standar Penilaian Indonesia tidak dijelaskan lebih rinci bagaimana penerapan penentuan besaran penyesuaian dalam analisis perhitungan nilai dengan metode perbandingan data pasar. Penjelesan bagaimana penentuan besaran penyesuaian dapat dijumpai dalam buku The Appriasal of Real Estate edisi 14. Dalam buku tersebut dijelaskan bahwa untuk melakukan penentuan besaran penyesuaian dalam perbandingan harga jual dilakukan dengan comparative analysis (analisis komparatif).   Analisis komparatif adalah istilah umum yang digunakan untuk mengidentifikasi proses dalam pendekatan perbandingan penjualan di mana teknik kuantitatif dan kualitatif diterapkan pada data penjualan yang dapat dibandingkan untuk mendapatkan indikasi nilai, Penilai dapat menggunakan penyesuaian analisis kuantitatif dan/atau analisis kualitatif.

Penerapan penyesuaian analisis kuantitatif diperoleh dengan membandingkan objek penilaian dengan data pembanding yang dinyatakan dalam jumlah numerik (jumlah rupiah atau persentase). Sementara dalam analisis kualitatif perbedaan relatif antara properti pembanding dan objek penilaian terkait masing-masing elemen perbandingan dengan pernyataan kualitas (misalnya, jelek sekali, rusak berat, baik, baik sekali,dll).

Adapun teknik penyesuaian dengan analisis kuantitatif atau analisis kualitatif adalah sebagimana dalam tabel di bawah ini:

Tabel Teknik penyesuaian dalam analisis kuantitatif dan analisis kualitatif.

Sebagaimana dalam judul artikel maka artikel ini akan berfokus pada penerapan penyesuaian kualitatif dengan teknik pemeringkatan kualitas/rangking analysis.

Dalam buku The Appriasal of Real Estate edisi 14 dijelaskan bahwa analisis peringkat digunakan untuk mengurutkan data pembanding berdasarkan pada perbedaan dalam elemen perbandingan tertentu, misalnya: lokasi, dokumen kepemilikan, karakteristik fisik seperti: ukuran/luasan, zoning/peruntukan, dll. Tekniknya bisa digunakan untuk menguji elemen-elemen spesifik perbandingan terhadap sensitivitas pasarnya. Data pembanding yang sebanding diberi peringkat menurut perbandingan keseluruhan atau oleh beberapa elemen pembanding lainnya sehingga posisi relatif masing-masing data pembanding dengan objek penilaian terlihat posisi/rankingnya. Dalam analisis ini hanya menetapkan elemen perbandingan yang sensitive terhadap pasar, sehingga elemen perbandingan yang tidak sensitive terhadap pasar (signifikan) dapat dihilangkan atau tidak diperhitungkan dalam analisis perhitungan.

Dalam penulisan ini analisis peringkat yang ada di buku The Appriasal of Real Estate edisi 14 dengan sedikit tambahan modifikasi menggunakan pembobotan (weight) dengan pemeringkatan kualitas. Pemeringkatan kulitas ini dialkukan dengan memberikan peringkat pada karakteristik atau unsur yang signifikan mempengaruhi nilai dari data pembanding yang digunakan termasuk objek yang dinilai. Secara ringkas langkah penggunaan analisis pemeringkat kualitas adalah sebagai berikut:

1.   Tentukan variabel yang diduga mempengaruhi nilai properti itu sendiri seperti luas tanah, dokumen kepemilikan, lokasi, aksesbilitas, lingkungan (fasum dan fasos) dan berikan bobot angka tertimbangnya (weight);

2.   Baik properti subjek maupun properti pembanding diberikan nilai tingkatan (scores) pada setiap variabel yang telah ditentukan, lazimnya berkisar antara 1-5;

3.   Nilai-nilai tingkatan (scores) setiap variabel dikalikan dengan bobot angka tertimbangnya (weight) untuk menghasilkan total nilai tingkatan kualitas.

Untuk memberikan gambaran berikut ini ilustrasi penggunaan analisis pemeringkatan kualitas. Sebagai contoh objek penilaian dan objek pembanding sebagai berikut memiliki data-data seperti yang ditampilkan pada gambar Tabel 1 pada artikel ini.

Berdasarkan data tersebut kemudian dicari nilai per M² masing masing kemudian dilakukan peringkat atas data- data yang ada berdasarkan data karakteristik yang ada. Dalam contoh tersebut didapatkan harga per M² dan rangking peringkat masing masing data seperti yang ditampilkan pada gambar Tabel 2 pada artikel ini.

Setelah didapatkan harga per M² dan ranking masing-masing maka dilakukan analisis data transaksi/data penawaran. Dalam contoh di atas terlihat bahwa meski data pembanding 2 mendapatkan ranking peringkat 3 tetapi harga per M² masih diatas data pembanding 3 yang merupakan peringkat ranking 1, untuk itu perlu dilakukan penyesuaian atas jenis datanya sehingga didapatkan harga per M² seperti yang ditampilkan pada gambar Tabel 3 pada artikel ini.

Untuk memperoleh nilai per M² dari objek penilaian dari data tersebut kemudian diberikan pembobotan atas karakteristik/faktor yang mempengaruhi nilai dan memberikan peringkat atas masing masing data seperti yang ditampilkan pada gambar Tabel 4 pada artikel ini.

Penggunaan analisis pemeringkatan kualitas bukan tidak memiliki kelemahan, terdapat kekurang penerapanya dalam perhitungan analisis nilai. Beberapa kekurangan tersebut adalah:

1.   Penilai harus memiliki pengetahuan yang mendalam mengenai karakteristik pasar properti tersebut;

2.   Pemberian nilai tingkatan dan bobot angka memerlukan kecermatan dan kehati-hatian dalam mengasumsikan faktor apa yang mempengaruhi nilai dan bobot yang harus diberikan untuk masing-masing faktor tersebut.

Namun demikian kekurangan tersebut dapat dimimalkan dengan ketersediaan data-data mengenai kondisi pasar properti dan ini sebenarnya tugas dari Penilai untuk meneliti dan memahami kondisi dan karakterisitk properti diwilayah yang menjadi kewenanganya.

Meskipun terdapat beberapa kelemahan tetapi penggunaan analisis pemeringkatan kualitas ini dapat meminimalkan kesalahan ataupun “debatable” mengenai penentuan besaran penyesuaian baik dengan jumlah rupiah maupun persentase.

Penulis : Esap Mundi Hartono - Fungsional Penilai Pemerintah Kanwil DJKN DKI Jakarta

Referensi

Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate. Chicago: Appraisal Institute.

Danuza, O. (2020). Penilaian Apartemen. Pendidikan Lanjutan Penilaian 2. Serpong.

Hartoyo. (n.d.). Quality Rating Value Estimation, Suatu Teknik Penilaian Properti. Jurnal Survey dan Penilaian Properti, 71-81.

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia. (2018). KEPI,SPI Edisi VII. Jakarta: MAPPI.