Beberapa Prinsip Dasar Dan International Best Practices Dalam Pengelolaan  Kekayaan Negara Berupa Aset Properti

Oleh: Sungkana*)

Pendahuluan

            Suatu penelitian yang disponsori oleh World Bank dan didasarkan pada data yang dihimpun dalam kurun waktu 10 (sepuluh) tahun  terakhir,  menunjukkan bahwa pemerintah, terutama di Negara-negara berkembang, belum dapat melakukan pengelolaan atas aset properti secara efisien. Kesimpulan tersebut didasarkan pada fakta yang menunjukkan  masih  banyaknya lahan yang digunakan untuk  pemukiman  liar, tingginya tingkat kepadatan  pada  wilayah pemukiman tertentu,  dan tidak dimanfaatkannya lahan pada wilayah prime location secara optimal. Salah satu faktor yang menyebabkan ketidakefisienan dalam  pengelolaan aset properti tersebut antara lain disebabkan oleh konsep yang menganggap bahwa aset  yang dikelola oleh Negara merupakan public goods,  sehingga pengelolaan aset tersebut kurang memperhatikan  efisiensi pemanfaatan   dan kinerja keuangan (financial performance).  

            Pada awal tahun 1980-an berkembang suatu konsepsi baru dalam pengelolaan aset negara yang tidak lagi menganggap aset negara sebagai public goods,  melainkan mengelompokkan aset negara dalam 2 (dua) kelompok yaitu measurable asset dan difficult to measure asset. Perubahan konsep  dalam cara pandang terhadap aset negara tersebut mengakibatkan perubahan sistem pengelolaan aset negara. Dalam kurun waktu 20 tahun terakhir, dengan dipelopori oleh Negara-negara seperti Amerika Serikat, Australia, Inggris, Selandia Baru dan Kanada berkembang  sistem manajemen aset properti Negara yang antara lain ditandai dengan:

a.             Pergeseran cara pandang atas aset properti yang dikuasai negara sebagai public goods;

b.            Peningkatan kesadaran bahwa aset properti milik negara sebagai aset yang produktif; dan

c.             Pengadopsian sistem pengelolaan aset pada sektor swasta dalam pengelolaan aset properti yang dikuasai Negara.

Pengertian dan beberapa prinsip  dalam  pengelolaan aset properti

            Beberapa literatur mendefinisikan Real Property Asset Management is  a process of  decision making about acquisition, holding and disposition of real property for the owner’s use and investment. Dari definisi yang dapat diimplementasikan dalam pengelolaan aset properti baik oleh sektor pemerintah maupun swasta tersebut, dapat disimpulkan bahwa manajemen  pengelolaan  aset property pada dasarnya berhubungan dengan pengelolaan portofolio aset properti. Secara garis besar terdapat 3 (tiga) unsur utama dalam pengelolaan aset properti, yaitu:

a.       Penyimpanan dan Pemeliharaan dokumen (Inventory)

      Penyimpanan dan pemeliharaan semua catatan dan dokumen yang terkait dengan aset, terutama dokumen transaksi dan dokumen hukum atas suatu aset property.

b.      Pengadministrasian  dan pembukuan (Property Management/Accounting)

      Pencatatan semua informasi terkait dengan riwayat perolehan, tingkat hunian/pemanfaatan, beaya pengelolaan, penyusutan dan beberapa kewajiban atas aset properti  untuk masing-masing aset properti.

c.       Strategi pengelolaan portofolio  aset  (Strategy concerning property holding).

      Strategi pengelolaan portofolio aset yang didasarkan pada evaluasi kinerja keuangan (financial performance) untuk masing-masing aset sehingga dapat ditentukan secara tepat aset-aset yang mau dijual, disewakan maupun dimanfaatkan untuk menunjang kegiatan utama/tugas pokok dan fungsi suatu lembaga.

            Perkembangan desentralisasi di beberapa  Negara,  belum pulihnya kondisi perekonomian dari krisis ekonomi  global serta  berkembangnya konsepsi baru yang melihat besarnya potensi ekonomi atas aset properti yang dikelola Negara, mendorong beberapa Negara untuk  menerbitkan kebijakan  pengelolaan aset property melalui penerbitan produk regulasi seperti Commonwealth Property Management Guidelines di  Australia dan Presidential Documents, Executive Order, on Federal Real Property Asset  Management di US. Dalam Commonwealth Property Management Guidelines,  disebutkan 5 (lima) prinsip dasar dalam pengelolaan aset properti yang efektif dan efisien, yaitu:

1. Value for money

Dalam melakukan pengelolaan suatu aset harus didasarkan  pada analisis beaya dan benefit untuk masing-masing aset baik jangka pendek, menengah maupun jangka panjang

1. Property management planning

Dalam melakukan pengelolaan aset harus dibuat suatu rencana pemanfaatan atas aset baik jangka pendek, menengah maupun jangka panjang.

1. Efficient and effective design

Dalam melakukan pengelolaan aset, hendaknya dipertimbangkan pemanfaatan aset untuk menunjang tugas pokok dan fungsi suatu lembaga Negara secara efektif dan efisien.

1. Appropriate accountability measure

Pengelola aset wajib  mempunyai standard operating procedure (SOP)   untuk memastikan bahwa pengelolaan aset dilakukan secara transparan, terdokumentasi, serta selaras dengan  peraturan perundang-undangan dan kebijakan pemerintah.

1. Cooperative commonwealth management

Harus  ada informasi yang memadai terhadap rencana penggunaan aset Negara kepada setiap lembaga Negara tekait.

Sedangkan dalam Executive Order for Real Property Asset Management yang merupakan acuan pengelolaan aset properti di Amerika Serikat, antara lain disebutkan beberapa prinsip dasar dalam pengelolaan aset properti, yaitu:

1. Mendukung pelaksanaan tugas pokok dan fungsi (support agency missions and strategic goal);
2. Menggunakan tolok ukur yang lazim dilakukan baik sector pemerintah maupun swasta (use public and commercial benchmark and best practice);
3. Menyelenggarakan analisis beaya dan manfaat suatu aset (employee life cycle cost benefit analysis);
4. Mendorong pemanfaatan aset secara optimal (promote full and appropriate utilization);
5. Melepaskan aset yang tidak dimanfaatkan (disposes unneeded asset);
6. Menyelenggarakan pengukuran kinerja aset (employee balance performance measure);
7. Mengedepankan kepuasan layanan kepada masyarakat (advance customer satisfaction);  dan
8. Penyediaan tempat kerja yang aman, tertib dan sehat (provide safe, secure and healthy workplaces)

Dalam melakukan pengelolaan aset properti yang dapat memenuhi prinsip dasar tersebut diperlukan database atas aset yang informasinya mencakup beberapa hal, seperti:

a.       Identitas masing-masing aset (asset ID);

b.      Lokasi keberadaan suatu aset (location);

c.       Jenis aset (real property type);

d.      pemanfaatan suatu aset (real property use);

e.       Permasalahan hukum terkait dengan aset (legal interest);

f.       Status aset (status);

g.      Riwayat aset (historical status);

h.      Pihak yang menggunakan aset (using organization);

i.        Ukuran aset (size);

j.        Nilai aset (value); dan

k.      Beaya pemeliharaan dan operasional aset secara tahunan (annual operating cost).

Aset properti eks kelolaan PT PPA

            Aset eks kelolaan PT PPA merupakan aset Negara yang keberadaannya dapat dirunut dari  terjadinya krisis ekonomi yang berimbas pada ketidakpercayaan masyarakat terhadap industri perbankan di era akhir  tahunan 1990-an  yang antara lain ditandai dengan terjadinya  rush pengambilan dana nasabah. Guna mengembalikan kepercayaan  publik kepada sektor perbankan pemerintah melakukan program penjaminan atas kewajiban bank umum sebagaimana dituangkan dalam Keputusan Presiden Nomor 26 tahun 1998 yang  selanjutnya   ditindaklanjuti dengan pembentukan Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN) melalui Keputusan Presiden Nomor 27 tahun 1998. Selanjutnya fungsi BPPN tersebut  diperluas  melalui penerbitan Keputusan Presiden Nomor  34 Tahun 1999..

            Dalam melaksanakan fungsinya  untuk memberikan penjaminan kewajiban pembayaran, BPPN dapat mengambil alih aset bank dimaksud apabila yang bersangkutan tidak dapat memenuhi kewajibannya. Dengan bubarnya BPPN melalui Keputusan Presiden Nomor 17 tahun 2004 yang di dalam Pasal 6 menyatakan bahwa dengan berakhir dan bubarnya BPPN maka segala aset BPPN menjadi  kekayaan Negara yang dikelola oleh Menteri Keuangan , maka demi hukum aset tersebut menjadi kekayaan Negara. Lebih lanjut, ditentukan bahwa dalam kekayaan Negara tersebut tidak terkait dengan perkara, maka penggunaannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan,  berupa:

a.       penyertaan modal negara dalam pendirian PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero);

b.      dikelola oleh PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero); dan

c.       dimanfaatkan oleh pemerintah dalam rangka pelaksanaan tugas pemerintahan.

Sedangkan untuk kekayaan Negara yang terkait dengan perkara, maka penanganannya adalah:

a.                 kekayaan Negara yang terkait dengan perkara di lembaga peradilan, penanganannya dilakukan oleh Tim Pemberesan BPPN yang dibentuk dengan Keputusan Presiden; dan

b.                kekayaan Negara yang tekait dengan sita eksekusi Hak Tanggungan dan sita eksekusi lainnya ditangani oleh Pantia Urusan Piutang Negara (PUPN).

Dari sejarah kelahiran aset BPPN tersebut dapat diketahui bahwa pada asasnya aset eks BPPN  akan digunakan untuk mengembalikan dana pemerintah yang  telah disalurkan  dalam program rekapitalisasi perbankan. Fungsi aset  eks BPPN sebagai sarana pengembalian dana pemerintah yang telah disalurkan dalam program rekapitalisasi perbankan tersebut selanjutnya dijembatani dalam PP 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah Pasal 80 ayat (2) yang menyatakan bahwa  kekayaan Negara yang berasal dari badan khusus diatur tersendiri  dalam Peraturan Menteri Keuangan. Untuk melaksanakan amanat tersebut diterbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 32/PMK.06/2006 tentang Pengelolaan Kekayaan Negara Yang Berasal Dari Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh PT PPA (Persero).

Dengan berakhirnya Perjanjian Pengelolaan Aset pada  awal Februari 2009, maka dilakukan kebijakan baru dalam pengelolaan aset eks kelolaan PT PPA. Perubahan kebijakan pengelolaan aset tersebut  diwujudkan dengan penerbitan PMK 92 /PMK.06/2009 tentang Pengelolaan Aset Yang Berasal Dari  Badan Penyehatan Perbankan Nasional Oleh Perusahaan Pengelola Aset (Persero) dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2009 tentang Pengelolaan Aset Eks Kelolaan PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) Oleh Menteri Keuangan sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 190/PMK.06/2009.

Mengacu  pada Peraturan Menteri Keuangan tersebut,  terhadap aset properti yang pengelolaannya dilakukan oleh Menteri Keuangan dapat dilakukan pengelolaan dengan cara:

a.       penjualan  melalui lelang;

b.      pemanfaatan;

c.       penggunaan untuk keperluan pemerintahan melalui Penetapan Status Penggunaan; dan

d.      pelepasan hak dengan pemberian kompensasi.

Dalam Peraturan Pemerintah  Nomor 6 tahun 2006  tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah Pasal 20 ditentukan bahwa bentuk pemanfaatan barang milik negara, dapat berupa:

a.       sewa;

b.      pinjam pakai;

c.       kerjasama pemanfaatan; dan

d.      bangun guna serah dan bangun serah guna.

Dengan berlakunya kebijakan pengelolaan aset eks BPPN yang baru, dewasa ini aset properti yang dikelola langsung oleh Menteri Keuangan  adalah sebanyak  3.360 unit  aset dengan nilai kurang lebih Rp1.651.683.000.000,-  Terhadap aset properti tersebut,  telah dilakukan beberapa bentuk pengelolaan  yaitu penjualan  melalui lelang, dan penggunaan untuk keperluan pemerintahan melalui Penetapan Status Penggunaan.  Selanjutnya dalam rangka mewujudkan prinsip the highest and the best use of asset, yang antara lain ditandai dengan tolok ukur bahwa aset Negara tidak lagi semata menjadi beban belanja Negara, melainkan dapat memberikan kontribusi kepada APBN melalui :

a.       penghematan belanja negara modal dan belanja pemeliharaan;

b.      peningkatan penerimaan negara bukan pajak; dan

c.       pendukung  pembiayaan APBN

maka bentuk pemanfaatan atas aset eks kelolaan PPA yang saat ini dikelola pemerintah sebagaimana ditentukan  dalam Pasal 20 PP 6 tahun 2006  tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah kiranya perlu dipertimbangkan.

Kesimpulan

Perubahan cara pandang aset negara dari public goods menjadi measurable  asset dan difficult to measure asset,  melahirkan sistem manajemen aset properti negara yang mengacu pada pola pengelolaan aset properti sektor swasta dengan mengedepankan efisiensi, efektivitas dan kinerja  ekonomis  suatu aset. Guna meningkatkan   manajemen dan kontribusi ekonomi aset negara, di beberapa negara seperti Amerika Serikat, Kanada, Australia dan Selandia Baru,  telah dikembangkan pola kerja sama pemerintah dengan sektor swasta (Public Private Partnerships/PPPs) dalam melakukan pengelolaan aset negara.

Pada hakekatnya aset eks kelolaan PT PPA yang dewasa ini dikelola oleh Menteri Keuangan merupakan barang milik negara, untuk itu pengelolaannya wajib mengacu pada 3 (tiga)  tertib pengelolaan barang milik negara, yaitu tertib administrasi, tertib hukum kepemilikan aset negara, dan tertib pengelolaan aset negara yang meliputi pula pengamanan fisik aset negara. Guna mencapai sasaran 3 (tiga) tertib pengelolaan barang milik negara tersebut,  beberapa trend perkembangan pengelolaan aset di beberapa negara dapat dijadikan rujukan yang penerapannya   disesusaikan dengan regulasi dan kebijakan pengelolaan aset secara nasional. Beberapa sistem manajemen pengelolaan aset yang lazim dipergunakan di dunia internasional seperti perencanaan penggunaan/pemanfaatan aset (asset planning), penggunaan analisis beaya dan kontribusi ekonomi masing-masing aset, penyusunan database yang berisi informasi secara komprehensif untuk masing-masing aset serta pola Public Private Partnerships (PPPs) dalam melakukan pengelolaan aset kiranya   dapat dijadikan rujukan dalam pengelolaan aset eks PT PPA. Dengan dilakukannya pengelolaan secara terencana  dan mengacu pada kaIdah modern dalam manajemen aset properti  diharapkan  dapat dihasilkan  Hasil Pengelolaan Aset (HPA) yang optimal dan  tercipta tertib pengelolaan barang milik negara.

Daftar Bacaan

*) Kasubdit KNL III, Direktorat Kekayaan Negara Lain-lain